Техническое обследование объекта незавершенного строительства - Stroit.top

Оценка незавершенного строительства

Время чтения: 5 минут

Как следует из определения, объект незавершенного строительства (ОНС) – это здание или сооружение, строительство которого не завершено. При определенных условиях на указанные объекты можно зарегистрировать права, совершать сделки. Оценка незавершенного строительства позволит определить объективную рыночную стоимость объекта для сделки, размер вложений и целесообразность завершения работ, перспективы получения дохода после достройки.

Читайте в этом материале, что относится к объектам незавершенного строительства, какие методики могут применяться для их оценки, какие обследования и этапы предусматривает эта процедура.

Что такое оценка незавершенного строительства

Оценка представляет собой определение каких-либо стоимостных показателей. В отношении объекта незавершенного строительства это может быть:

По итогам оценки может вообще приниматься решение о нецелесообразности завершения строительства, либо о консервации объекта. Также результаты оценки будут использованы при поиске инвесторов, если по итогам строительства объект можно продать, эксплуатировать в коммерческих целях.

8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)

8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

Нормативные акты

Основным нормативным актом в сфере оценочной деятельности является Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ (скачать). В нем указаны требования к квалификации оценщиков, разрешительным документам для проведения оценки. В зависимости от функциональных характеристик и типа ОНС, будут применяться:

Специально для оценки недвижимости, в том числе незавершенных объектов, был утвержден Федеральный стандарт ФСО № 7 (Приказ Минэкономразвития РФ № 611). Он содержит правила оформления заданий на оценку, порядок выбора и использования методик, требования к содержанию документов.

Простым языком

Для оценки готового достроенного объекта чаще всего применяется метод рыночных цен. Он позволяет сравнить характеристики объекта с аналогичными зданиями на рынке, определить реальную стоимость, по которой можно найти покупателя. Для ОНС такой вариант практически не применим. Найти незавершенку со схожими показателями нереально, так как такие объекты вообще можно встретить крайне редко на рынке. Поэтому оценщики применяются метод фактических затрат и метод доходности (подробнее о них расскажем ниже).

Оценка незавершенного строительства включает следующие направления:

Точный перечень целей и задачи, которые будут поставлены перед оценщиками, можно определить по техническому заданию заказчика.

Комментарий специалиста. Оценку можно заказать в отношении любого объекта незавершенного строительства, от частного дома до производственного комплекса. Однако обычно это требуется для крупных объектов, в которые вложены существенные суммы средств, либо готовится предложение для поиска инвесторов. В компании Смарт Вэй можно заказать отчет об оценке любых типов объектов, по разумным ценам и в максимально сжатые сроки.

По результатам оценки будет принято решение о целесообразности завершения строительства, о продаже ОНС

Когда требуется оценка незавершенного строительства

Пока строительные работы на участке продолжаются, объект нельзя признать незавершенкой. Исходя из анализа судебно практики, в отношении объекта незавершенного строительства работы должны быть фактически прекращены или приостановлены. При этом должно подтверждаться наличие минимально необходимого количества конструкций (обычно уже на стадии возведения фундамента можно заказать оценку ОНС).

Оценка незавершенного строительства может потребоваться в следующих случаях:

Соответственно, от правильного выбора методики и точности оценки зависит возможность совершения сделки на выгодных условиях, привлечение инвестиций, получение дохода от эксплуатации достроенного объекта.

Способы и методики оценки незавершенного строительства

Базовые методики для оценки готовых и незавершенных объектов капитального строительства указаны в Приказе МЭР № 611 (ФСО № 7). Основными вариантами являются метод рыночных цен (сравнительный подход), затратный подход, доходный подход. Выделим ключевые особенности для применения каждого из этих методик:

Оценщики вправе использовать другие методы, либо комбинацию указанных выше подходов, если это нужно для объективной и точной оценки ОНС. Обо всех методах и способах оценки, а также об основаниях их выбор, будет указано в итоговом отчете.

Оценку можно провести не только в отношении коммерческих объектов, но и незавершенных частных домов

Обследования для оценки незавершенного строительства

У объекта незавершенного строительства всегда есть определенный объект возведенных конструкций. Более того, возведение объекта может приостанавливаться или прекращаться на завершающих стадиях, когда будут готовы большинство этажей. Поэтому для оценки ОНС нужно провести следующие обследования:

Обследования могут предусматривать визуальный осмотр и инструментальную диагностику, частичное вскрытие конструкций и сетей, проведение испытаний на смонтированных сетях. Тем больше процент готовности объекта, тем больше будет объем обследований. В ходе осмотра и диагностики будут оформлены акты, протоколы, расчеты, дефектные ведомости, экспликации, схемы, чертежи, другие документы и графические материалы. Эта документация передается в экспертную организацию для оценки.

Комментарий специалиста. Компания Смарт Вэй не только окажет услуги по оценке незавершенного строительства, но и проведет комплексное обследование объекта. Мы специализируемся на оказании проектно-изыскательских работ, имеет собственный штат специалистов и все необходимое оборудование. Это сэкономит ваше время и деньги, даст другие преимущества.

8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)

8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

Специалисты проводят обследование незавершенного строительства перед оценкой

Этапы оценки незавершенного строительства

Оценка ОНС проводится на основании технического задания, договора с собственником или застройщиком. Для оценочной деятельности передается проектная, рабочая и техническая документация, разрешения на строительство, документы на участок. Если на ОНС уже были зарегистрированы права через Росреестр, запрашивается выписка ЕГРН.

Изучение прав на объект и участок, причин прекращения строительства

На показатели стоимости ОНС влияет правовой статус участка, стадия возведения здания, причины приостановки или прекращения строительства. На начальном этапе специалисты изучают:

На результат оценки может повлиять множество факторов. Например, если ОНС находится на арендованном участке, а срок аренды близок к завершению, у собственника могут возникнуть серьезные проблемы с продлением. В этом случае окончательная стоимость будет ниже, чем у аналогичного объекта на собственной земле.

Определение точных технических показателей ОНС

На итоговую стоимость незавершенного строительства напрямую влияют технические характеристики здания:

Определение технических показателей осуществляется по результатам обследований, по представленным документам, сметам и расчетам.

Оценку можно провести на любой стадии незавершенного строительства

Выбор и использование методов, проведение оценки ОНС

По указанным выше правилам специалисты должны определить методику и подход оценки, обосновать их в итоговом документе. От этого зависит точность и правильность полученных результатов. В процессе оценки эксперты:

На основании исследований и проверок будет сделан вывод не только о стоимости ОНС, но и выбор оптимального варианта использования объекта. По результатам оценки может приниматься решение о завершении работ по первоначальному проекту, о сохранении простроенной части здания и достройке по новой проектной документации. Также оценка может привести к выводам о необходимости сноса (демонтажа), очистке участка и использовании его по другому назначению.

Подведение итогов и согласование с заказчиком, оформление документов

После завершения работ заказчику передается отчет об оценке, материалы, полученные при расчетах и обследованиях, рекомендации о вариантах использования ОНС и участка. Допускает, если оценщик укажет границы интервала, в пределах которого может находиться показатель стоимости (если это не противоречит условиям ТЗ). После согласования с заказчиком ему передаются документы об оценке по акту.

Комментарий специалиста. Процесс оценки незавершенного строительства может отличаться, исходя из содержания ТЗ, целей заказчика. Однако при любом варианте оценщик несет ответственность за полноту и достоверность результатов работы. Это предусмотрено Законом № 135-ФЗ.

Чем выше процент завершенности строительства, тем больше окажется рыночная стоимость ОНС

Какие документы оформляются по итогам оценки незавершенного строительства

Основным документов после завершения оценки незавершенного строительства является отчет с указанием стоимости объекта. Отчет можно использовать по усмотрению заказчика – для подготовки и совершения сделки, для оформления внутренних документов бухгалтерии, для доработки проектной и рабочей документации, для работы с инвесторами. Если будет принято решение о сносе ОНС, на такие работы также нужно заказывать проектную документацию.

Как правильно оформить ТЗ на оценку незавершенного строительства

Чтобы составить техническое задание на оценку незавершенного строительства, нужно определиться с целями такого исследования. В ТЗ указываются исходные данные на объект, сфера применения отчета об оценке (например, под продолжение инвестиционного проекта или оформление залога для банка). Помощь в подготовке технического задания окажут опытные специалисты компании Смарт Вэй. С примером ТЗ можно знакомиться ниже.

Сроки и стоимость оценки незавершенного строительства

Очевидно, что чем больше и сложнее объект, тем дольше пройдут обследования, расчеты и оценка, подготовка отчета. Поэтому определить сроки и стоимости работы можно только после изучения технического задания, документов заказчика. С предварительными расценками можно ознакомиться на бесплатной консультации у наших специалистов.

Проблемы и сложности при оценке незавершенного строительства

В процессе оценочной деятельности по ОНС могут возникать следующие проблемы и сложности:

Обратившись к нам, у вас не возникнет проблем с получением объективного и достоверного отчета об оценке незавершенного строительства. Мы всегда гарантируем качество своей работы, отвечаем за ее результат!

Преимущества нашей компании

В штате компании Смарт Вэй есть все необходимые специалисты для проектирования и оценочной деятельности. Мы обеспечим максимально выгодные условия для каждого клиента, независимо от сложности объекта, статуса заказчика. Наши преимущества:

Подробнее об условиях сотрудничества можно узнать у наших специалистов по телефонам, указанным на сайте.

Источник

Техническая экспертиза объектов незавершенного строительства Текст научной статьи по специальности « Строительство и архитектура»

Аннотация научной статьи по строительству и архитектуре, автор научной работы — Никишина О.Б., Никишина О.В.

Technical survey of the objects of unfinished building

The necessity of technical survey of objects of unfinished building is shown in this article. We enumerated the main reasons necessary for the technical survey of the objects of unfinished building. We presented the list of basic events to eliminate defects and damages of constructions during the start of construction works at the objects of unfinished building. Technical survey it is the only possible way to define the futute of the objects that were «frozen» for some time.

Текст научной работы на тему «Техническая экспертиза объектов незавершенного строительства»

ТЕХНИЧЕСКАЯ ЭКСПЕРТИЗА ОБЪЕКТОВ НЕЗАВЕРШЕННОГО

О.Б. Никишина, О.В. Никишина

Ключевые слова: методика обследования; техническое состояние; перерыв в строительстве; обследование; объект незавершенного строительства.

TECHNICAL SURVEY OF THE OBJECTS OF UNFINISHED BUILDING

O.B. Nikishina, O.V. Nikishina

Key words: methodology of survey; technical condition; break in the building process; survey; object of unfinished building.

Основными причинами, обуславливающими данное явление, являются:

• общее социально-экономическое и политическое состояние в стране;

• экономический кризис и развал организаций в 90-х гг., обеспечивающих строительство объектов жилья и социально-культурного быта в рамках бюджетного финансирования;

• развал базы строительной индустрии (заводы ЖБИ, КПД и т. д.);

• финансовые кризисы инвесторов, свойственные указанному периоду;

Анализируя техническое состояние названных объектов, следует констатировать, что все они снизили прочностные показатели и характеристики только из-за отсутствия работ по консервации объекта [1].

Основными проблемами, возникающими при возобновлении работ на объектах незавершенного строительства, являются:

1) Изменение свойств грунтов основания при периодическом воздействии дождевых и талых вод, промерзании грунтов и возникновение в связи с этим больших неравномерных деформаций фундаментов и надземных частей зданий и сооружений.

Данный вид повреждения является наиболее опасным, так как часто приводит к аварийному состоянию несущих конструкций. Дождевые и талые воды повышают влажность грунтов основания. Несущая способность основания фундамента при этом снижается. Изменение механических свойств в результате воздействия дождевых и талых вод и замораживания пучинистых грунтов приводит к большим неравномерным осадкам фундаментов и деформации надземных конструкций. Эти деформации растут с каждым циклом замораживания и оттаивания грунтов основания и после нескольких лет перерыва в строительных работах могут привести его в полную негодность.

2) Изменение свойств строительных материалов и прочности конструкции.

Материалы строительных конструкций в недостроенном здании испытывают воздействия внешней среды (атмосферные осадки, сезонные колебания температуры). Под действием внешней среды в бетоне происходит коррозия, в результате которой происходит растворение и вымывание составных частей цементного камня, вступление химически насыщенных вод в реакцию с составляющими цементного камня, накопление в капиллярах бетона малорастворимых солей, кристаллизация которых вызывает значительные напряжения и приводит к разрушению структуры бетона. Кроме коррозии бетона в железобетонных конструкциях происходит коррозия стальной арматуры. При этом уменьшается ее расчетное сечение и нарушается сцепление с бетоном. Продукты коррозии увеличивают объем арматуры, что вызывает разрушение защитного слоя бетона. Всё это приводит к снижению несущей способности (прочности) железобетонной конструкции.

3) Отсутствие части или всей проектной документации на недостроенный объект.

4) Возможное изменение назначения объекта после перерыва в строительстве.

Для решения выше перечисленных проблем необходимо проведение детального обследования ранее возведенных конструкций с целью выявления и оценки повреждений, полученных в результате перерыва в их постройке [2].

Обследование зданий и сооружений должны выполняться специализированными организациями и специалистами, обладающими знаниями в самых разных областях строительной науки.

Состав и объемы работ по обследованию в каждом конкретном случае определяются программой работ на основе технического задания заказчика с учетом требований действующих нормативных документов [3].

Основные причины, по которым необходимо техническое обследование объектов незавершенного строительства:

— перед началом строительства, после длительного времени простоя;

— изменение назначения объекта (перепрофилирование);

— явное разрушение частей объекта;

— аварийное состояние объекта.

Методика обследования объектов незавершенного строительства заключается в следующем:

1) Сбор и анализ существующей проектной документации по исследуемому объекту.

2) Визуальное и инструментальное обследование объекта (фотофиксация дефектов и повреждений, взятие пробы материалов для лабораторных исследований для определения фактических прочностных характеристик материалов конструкций).

3) Лабораторные исследования (проводятся в специализированных лабораториях).

4) Составление технического заключения о фактическом состоянии конструкций и о возможности их дальнейшей безопасной эксплуатации (осуществляется на основании анализа всех результатов проведенных натурных обследований и лабораторных исследований).

5) Разработка рекомендаций по восстановлению и усилению строительных конструкций, подверженных разрушениям.

Перечень основных мероприятий по устранению дефектов и повреждений конструкций при возобновлении строительных работ на объектах незавершенного строительства приведён в табл. 1.

Мероприятия по устранению дефектов и повреждений конструкций при возобновлении работ на объектах незавершенного строительства

Наименование конструкций Наименование дефектов и повреждений Работы по устранению дефектов, вызванных длительным перерывом в производстве строительных (ремонтных) работ

— заделка проёмов и утепление подвалов.

Наименование Наименование Работы по устранению де-

конструкций дефектов и повреждений фектов, вызванных длительным перерывом в производстве строительных (ремонтных) работ

тельных деталей приварки к ним отрезков полосовой или круглой стали

лонны, ригели неравномерной осадки фунда- ния конструкций с помо-

соединительных деталей приварки к ним отрезков полосовой или круглой стали

Откол бетона в результате замер- Косметический ремонт

зания воды в пустотах плит нижней поверхности многопустотных плит

конструкции наращиванием сечения досками; усиление растянутых элементов стальными тяжами

в растянутых элементах вянных элементов на металлические элементы

Строительно-техническая экспертиза объектов незавершенного строительства показывает, что практически все объекты находятся в той или иной стадии разрушения, что при сроках нахождения в незавершенном состоянии до 10 лет и более и условиях отсутствия консервации, вполне естественно. Воздействие атмосферных осадков и неблагоприятных температурных условий уже через 3-5 лет (в зависимости от качества изготовления и монтажа конструкций) приводит к постепенному отказу конструкций.

Статья поступила 11.02.2015 г.

1. Гроздов В.Т. Вопросы строительства зданий после длительного перерыва в производстве строительно-монтажных работ / Центр качества строительства. СПб, 1998. 44 с.

2. Ценообразование в строительстве : учеб. пособие / Л.М. Михалина. Челябинск : Изд-во ЮУрГУ, 2008. 75 с.

Информация об авторах

Никишина Ольга Борисовна, кандидат экономических наук, доцент кафедры экономики и менеджмента, Братский государственный университет, 665709, Россия, г. Братск, ул. Макаренко, 40.

Никишина Ольга Валерьевна, старший преподаватель кафедры «Экспертиза и управление недвижимостью», тел.: (3952) 40-56-11, Иркутский национальный исследовательский технический университет, 664074, Россия, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83.