Техническое описание объекта незавершенного строительства
ТЕХНИЧЕСКИЙ ПЛАН ОБЪЕКТА НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
Характеристики объекта незавершенного строительства *
Кадастровый номер объекта незавершенного строительства
Кадастровый номер земельного участка (земельных участков), в пределах которого (которых) расположен объекта незавершенного строительства *
Адрес (описание местоположения) объекта незавершенного строительства *
Субъект Российской Федерации
Населенный пункт (город, село и т.д.)
Улица (проспект, пер. и др.)
Иное описание местоположения *
Назначение объекта незавершенного строительства *
Индивидуальное наименование объекта незавершенного строительства *
Количество этажей объекта незавершенного строительства *
в том числе подземных
Материал наружных стен *
Общая площадь (Р), м 2 *
Основная характеристика объекта незавершенного строительства *
Раздел «Характеристики объекта незавершенного строительства» заполняется на основании проектной документации или технического паспорта объекта незавершенного строительства.
В случае, если технический план подготавливается в связи с представлением заявления о государственном кадастровом учете изменений объекта незавершенного строительства, заполнению подлежат строки раздела «Характеристики объекта незавершенного строительства», содержащие новые значения соответствующих характеристик объекта незавершенного строительства, подлежащие внесению в государственный кадастр недвижимости.
Сведения о кадастровом номере земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, указываются в соответствующей строке раздела «Характеристики объекта незавершенного строительства» при его наличии. Если объект незавершенного строительства расположен на нескольких земельных участках, в строке «2» графы «3» таблицы раздела «Характеристики объекта незавершенного строительства» через запятую указываются кадастровые номера всех таких земельных участков.
При отсутствии в государственном кадастре недвижимости сведений о земельном участке, на котором расположен объект незавершенного строительства, в строке «2» графы «3» таблицы раздела «Характеристики объекта незавершенного строительства» указывается кадастровый номер кадастрового квартала, в котором расположен объект незавершенного строительства.
Сведения об адресе объекта незавершенного строительства вносятся в раздел «Характеристики объекта незавершенного строительства» на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченных присваивать адреса объектам недвижимости.
При наличии в проектной документации или техническом паспорте объекта незавершенного строительства описания местоположения (адреса) объекта незавершенного строительства такое описание (адрес) указывается в строке «Иное описание местоположения».
При отсутствии присвоенного в установленном порядке адреса объекта незавершенного строительства в соответствующие строки раздела «Характеристики объекта незавершенного строительства» вносится описание местоположения объекта незавершенного строительства с указанием наименования субъекта Российской Федерации, муниципального образования, населенного пункта, улицы (проспекта, шоссе, переулка, бульвара и другое).
При этом дополнительно указываются вид муниципального образования (муниципальный район, городской округ, поселение и другое) и тип (вид) городского (город, поселок) либо сельского (село, деревня и другое) поселения.
Если объект незавершенного строительства расположен в границах территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан, в описании местоположения объекта незавершенного строительства в строке «Иное описание местоположения» дополнительно указывается наименование такого некоммерческого объединения. В случае расположения объекта незавершенного строительства на землях лесного фонда в указанной строке дополнительно указываются: наименование лесничества или лесопарка, номера лесных кварталов, к которым относится лесной участок, в границах которого расположен объект незавершенного строительства (если такие номера имеются).
В строке «4» графы «3» таблицы «Характеристики объекта незавершенного строительства» указываются сведения о назначении объекта незавершенного строительства, являющегося сооружением, строительство которого не завершено, содержащиеся в документах, на основании которых подготовлен технический план.
В случае, если в проектной документации или техническом паспорте объекта незавершенного строительства отсутствуют сведения о назначении такого объекта незавершенного строительства, его назначение в техническом плане указывается с учетом следующих групп (подгрупп) видов назначений сооружений, которые применяются исключительно в целях оформления технического плана в указанном случае:
1) сооружения топливно-энергетического, металлургического, химического или нефтехимического производства, в том числе:
1.1. сооружения электроэнергетики;
1.2. сооружения топливной промышленности;
1.3. сооружения нефтеперерабатывающей промышленности;
1.4. сооружения нефтяных месторождений;
1.5. сооружения добывающей промышленности;
1.6. сооружения газохимического комплекса;
1.7. сооружения угольной и сланцевой добывающей промышленности;
1.8. сооружения черной металлургии;
1.9. сооружения горнорудных предприятий;
1.10. сооружения цветной металлургии;
1.11. сооружения для добычи цветных металлов;
1.12. сооружения для химических и нефтехимических производств;
1.13. сооружения химико-фармацевтического производства;
1.14. сооружения органического синтеза;
2) сооружения машиностроительного производства, в том числе:
2.1. сооружения авиастроения;
2.2. сооружения судостроительного производства;
2.3. сооружения судостроительной промышленности;
3) сооружения гидротехнические;
4) сооружения лесной промышленности;
5) сооружения мукомольно-крупяной и комбикормовой промышленности;
6) сооружения сельскохозяйственного производства, в том числе:
6.1. сооружения животноводства;
6.2. сооружения ирригационных и мелиоративных систем;
6.3. сооружения рыборазведенческие;
7) сооружения транспорта и связи, в том числе:
7.1. сооружения железнодорожного транспорта;
7.2. сооружения линий метрополитена;
7.3. сооружения водного транспорта;
7.4. сооружения дорожного транспорта;
7.5. сооружения городского электрического транспорта;
7.6. сооружения воздушного транспорта;
7.7. сооружения трубопроводного транспорта;
7.8. сооружения связи;
сооружения строительной индустрии;
9) иные сооружения производственного назначения;
10) сооружения коммунального хозяйства, в том числе:
10.1. сооружения водозаборные;
10.2. сооружения очистные водоснабжения;
10.3. сооружения канализации;
11) сооружения по охране окружающей среды и рациональному природопользованию, в том числе:
11.1. сооружения противоэрозионные гидротехнические и противоселевые;
11.2. сооружения противооползневые;
11.3. сооружение по охране атмосферного воздуха;
12) сооружения спортивно-оздоровительные;
13) сооружения культуры и отдыха;
14) сооружения исторические;
15) сооружения науки и образования;
16) сооружения обороны;
17) сооружения гражданской обороны (в том числе сооружения обеспечения защиты от чрезвычайных ситуаций).
44. Назначение объекта незавершенного строительства, являющегося сооружением, строительство которого не завершено, указывается в соответствии с подгруппой видов назначения сооружений, (например, «1.1. сооружение электроэнергетики», «7.8. сооружение связи» и другое).
При отсутствии подгруппы вида назначения сооружения, соответствующей фактическому назначению такого сооружения, сооружение может быть отнесено к группе видов назначения сооружений (например, «2) сооружение машиностроительного производства», «4) сооружение лесной промышленности» и другое).
При отсутствии в пункте 43 настоящих Требований вида назначения сооружения, соответствующего фактическому назначению сооружения, в строке «4» графы «3» таблицы «Характеристики объекта незавершенного строительства» указывается «иное сооружение». При этом в скобках указывается фактическое назначение сооружения.
В случае, если объект незавершенного строительства, является зданием, строительство которого не завершено, в строке «6» графы «3» таблицы «Характеристики объекта незавершенного строительства» указываются сведения о материале наружных стен такого здания (например, кирпич, бетон, прочий камень, деревянный, деревянно-каменный, металлический, прочий).
В строке «7» графы «3» таблицы «Характеристики объекта незавершенного строительства» указывается общая площадь объекта незавершенного строительства, в случае если такой объект незавершенного строительства является зданием, строительство которого не завершено.
В случае, если объект незавершенного строительства представляет собой сооружение, строительство которого не завершено, в строке «8» графы «3» таблицы «Характеристики объекта незавершенного строительства» указываются тип и значение основной характеристики такого сооружения, которые определяются кадастровым инженером с учетом сведений проектной документации или технического паспорта объекта незавершенного строительства:
В строке «9» графы «3» таблицы «Характеристики объекта незавершенного строительства» указываются сведения о степени готовности объекта незавершенного строительства с учетом сведений, содержащихся в документах, указанных в проектной документации или техническом паспорте объекта незавершенного строительства.
При отсутствии в документах, на основании которых подготавливался технический план, сведений о степени готовности объекта незавершенного строительства, степень готовности объекта незавершенного строительства определяется кадастровым инженером по одному из следующих правил:
1) в соответствии со сметой на строительство по формуле:
Степень = 100 x Объем выполненных работ / Стоимость строительства, где
2) в соответствии с готовностью конструктивных элементов объекта по формуле:
, где
— значение удельного веса i-ого конструктивного элемента в объекте (%).
— доля построенной части i-ого конструктивного элемента (%).
Для объектов незавершенного строительства, представляющих собой здания, строительство которых не завершено, для расчета степени готовности в соответствии с готовностью конструктивных элементов используется следующий перечень конструктивных элементов: фундамент, стены и перегородки, перекрытия, крыша, полы, окна и двери, оборудование, прочие работы.
Объект незавершенного строительства – что нужно знать?
Строительство любых объектов требует достаточного финансирования. Нестабильность в денежной сфере у застройщиков нередко выливается в остановку основных работ на длительное время. Фактически образуется объект незавершенного строительства.
Как уже было отмечено, основным фактором остановки строительства является нехватка денежных средств, прекращение финансирования работ.
Данные ситуации не единичны и встречаются повсеместно, вне зависимости от проектируемого назначения объекта незавершенного строительства. Несмотря на то, что возведение не продолжается объект продолжает существовать в том виде, на котором остановились работы.
Сооружение не было сдано согласно проекту и поэтому выступать в качестве недвижимого имущества. Поэтому для заказчиков актуален вопрос: как зарегистрировать объект незавершенного строительства?
Вначале стоит определить понятие объекта незавершенного строительства. Юридических документов регулирующих эту сферу минимальное число.
В неопубликованном протоколе от 1994 года Межведомственной комиссии, связанной с правовым регулированием по недостроенным сооружениям, дается два признака:
Правовой режим объектов незавершенного строительства не предполагает выделения их, как недвижимого права собственности. Правовой статус остановившийся стройки не выявлен. В нашей стране распространены судебные разбирательства по поводу определения статуса. Как в этом случае зарегистрировать объект незавершенного строительства?
Отсутствие финансовых средства на продолжение работ приводит к необходимости продажи объекта незавершенного строительства. Завершение сделок по продаже объекта в статусе недвижимого имущества значительно увеличивает его стоимость. В противном случае фактически осуществляется продажа стройматериалов.
Как зарегистрировать объект незавершенного строительства? В соответствии с поправками в Гражданский Кодекс в 2004 году незавершенного строительством здание вносится в перечень недвижимых вещей. Такой статус значительно упрощает регулирование данной сферы.
Мероприятия по консервации
Рекомендуется пройти этап консервация объектов незавершенного строительства. Проведение мер и оформление соответствующей документации позволяет уменьшить убытки.
Как оформить консервацию?
Для это владелец: человек или организация, финансировавшие строительств, должен создать приказ о консервации. Совместно с подрядчиком осуществляются необходимые мероприятия для объекта.
Завершающим этапом является создание комиссии по инвентаризации. В состав ее должны входить заказчик, строительная и проектная организация. Составляются описи всех материально-технических средств, фиксацией составных частей, а также степень готовности объекта незавершенного строительства. Проводится создание и подписания Акта о приостановлении работ.
Документ содержит все сведения стоимости проведенных работ, указаны типы работ, затраты. Консервация объектов незавершенного строительства позволяет остановить работы, произвести заморозку объекта, сделать оценку всех затрат.
Процедура регистрации
Как зарегистрировать объект незавершенного строительства: необходимо собрать комплект документов.
В него, помимо акта о консервации, входят свидетельства о собственности на землю, на заказ работ, разрешение на строительство, проект, смета и описание сооружения, технический план объекта незавершенного строительства.
Как зарегистрировать объект незавершенного строительства, если земля не принадлежит заказчику? Если земельное владение было сдано в аренду для постоянного пользования, инвестору необходимо предоставить документы, удостоверяющие это. Передача земельного участка, договоры, упомянутые выше акты должны входить в комплект документов на регистрацию.
В то время как вопрос, как зарегистрировать объект незавершенного строительства решен, получены соответствующие сертификаты, с этим зданием возможны любые действия, например, продажа.
Обязательным условием возможности сделки с объектами незавершенного строительства является получении регистрации. Без этого продажа, проводки невозможны.
Обязательным моментом как зарегистрировать объект незавершенного строительства и продажи его является окончание договорных работ на площадке. Если договорные отношения действуют, то, как оформить объект или передать его не может быть осуществлено.
При продаже недостроенного здания, требуется предоставить технический план объекта незавершенного строительства, указать процент готовности объекта незавершенного строительства, характеристика имущества, план расположения на земельном участке.
В ходе сделки фиксируется цена на недострой и определяются его признаки. Регистрация сделки считается не проведённой, если ее предмет четко не выделен (не выявлены его признаки).
Налогообложение
По Налоговому Кодексу Российской Федерации налог на недвижимость, бухгалтерский учет осуществляется для объектов доведенных до эксплуатации. То есть сооружение должно быть пригодно для использования. Таким образом налоговые выплаты не осуществляются для недостроенных зданий.
Существуют ситуации, когда налогообложение таких объектов осуществляется. Ярким примером является сдача недостроенного здания в аренду. Такое распоряжение имуществом говорит о готовности его к использованию. Объект переводится в основные средства и подлежит бухгалтерскому учету и выплате налогов.
Помимо налогообложения, возможно страхование объекта, которое может быть осуществлено для здания, инвентаря расположенного на стройки. До того как зарегистрировать объект незавершенного строительства страхование может быть осуществлено отдельными собственниками от финансовых потерь. Но данная процедура проводится на первоначальном этапе и не должна быть связана с будущим недофинансированием проектируемого назначения объекта незавершенного строительства.
Списание объектов
В том случае, если объект решено не достраивать, и нет необходимости передавать на него права, продавать его, производят списание. Для этого владелец, инвестор, издает решение о ликвидации строительного объекта. Его приказом создается комиссия, выполняющая действия по списанию.
Незавершенное строение осматривается, и определяются элементы, материальные ценности, которые возможно далее использовать. Собирается вся необходимая документация технического характера. В результате проведенных работ комиссией создается Акт о списании здания.
Проектируемое назначение объекта незавершенного строительства никак не сказывается на юридическом оформлении статуса сооружения.
Невзирая на предполагаемые конечные цели проводимых работ, при недостатке финансирования строение можно зарегистрировать. Правовой режим объектов незавершенного строительства может быть расценён как собственность и отнесен к недвижимому имуществу. Оформление соответствующей документации, документальное оформление недостроя позволяет передавать права на пользование и осуществлять продажу объекта. Продажа объекта незавершенного строительства также возможна.