Как составить техническое задание при выборе исполнителя строительных работ
Обо всех нюансах составления технического задания (коротко ТЗ) расскажут опытные исполнители с нашего сервиса БИРЖА FORUMHOUSE.
В этой статье мы расскажем:
Какую задачу решает ТЗ
Участник FORUMHOUSE с ником _den_m_, собираясь выставить на нашей бирже заказ на проектирование дома, не мог определиться, что указывать в техническом задании.
Непонятно, надо ли всё ТЗ подробно перечислять в заказе или только основные параметры (технология, этажность, общая квадратура и т. д.), а детали – уже непосредственно при общении. Посмотрел открытые заказы на проектирование, там как-то всё очень кратко.
Вообще, в данном случае краткость не приветствуется. Техническое задание – это документ, в котором вы формулируете специалистам свои пожелания. Вы ставите задачу, и, чтобы не было мучительно больно за бесцельно потраченные деньги, ставить ее надо правильно.
Иногда Заказчики описывают в ТЗ абстрактные цели, которые ставят Исполнителя в тупик: «мне нужны все удобства в доме». Но все-таки будущие домовладельцы – это, как правило, вдумчивые люди, состоявшиеся, определенного возраста и статуса, и в большинстве случаев они подходят к составлению технического задания серьезно. Главное – понять, какую задачу должно решать ТЗ.
Если ответить по-простому, техническое задание – это то, КАК объяснить архитектору, конструктору, инженеру, строителю, ЧЕГО вы от него хотите.
Алексей Мельников (его компания имеет на нашей бирже наилучшие отзывы) считает, что грамотно сформулированное ТЗ позволит избежать в дальнейшем лишних вопросов, потерь времени и денег.
Чем лучше будет проработан вопрос на этом этапе, тем меньше в дальнейшем будет вопросов, дополнительной работы и дополнительных расходов. В реальности Исполнителю многие важные вопросы приходится вытаскивать из заказчика клещами.
Что должно быть в ТЗ
Чтобы выяснить, чего ждут Исполнители от Заказчиков, и сделать их сотрудничество на этапе составления ТЗ максимально плодотворным, администрация Биржи FORUMHOUSE проводила специальное исследование, результаты которого собраны в нижеследующей таблице.
Мы решили узнать, что Исполнители хотят видеть в заказе, чтобы Заказчики могли максимально четко и правильно его составить.
Точное расположение участка.
Для отопления и монтажа электрики: подробная планировка объекта с указанием отопительных приборов, способа прокладки кабеля и т.п.; чем больше подробностей, тем лучше.
| Проектирование | Строительство | Монтаж | Общие работы |
|---|---|---|---|
| Примерный проект (желательно в Автокаде) для проектировки прокладки инженерных сетей. | Смета с четким описанием материалов, объема работ. | Поэтажный проект дома с размерами, дизайн-проект. | Материалы |
| Общая площадь помещений | План строения, план участка. | План участка | Размеры помещений |
| Перечень назначений помещений | Точные размеры здания | Информация о наличии подключения к инженерным сетям (муниципальным или поселковым). | План строения |
| Пожелания клиента. | Пожелания клиента. | Информация о коммуникациях и участке. |
Информацию, которая должна быть изложена в ТЗ на строительство дома, по словам Алексея Мельникова, можно разложить на несколько пунктов.
1.Описание места строительства
Где находится (желательно, чтобы была схема проезда или точный адрес, который можно определить по yandex или google картам); условия места расположения объекта:
Желательно указать наличие электричества, потому что с ним связаны практически все виды строительства, источник воды – может быть, потребуются какие-то мокрые процессы.
Бытовые условия: наличие воды, магазинов, туалетов – чтобы подрядчик понимал ситуацию и мог сразу расставить все точки над «и».
2. Сроки начала работ и, если есть предпочтения, то и сроки окончания. Если заказчик хочет построить дачу к началу лета, он должен Исполнителя об этом предупредить.
3. Дальше в ТЗ идет самое главное: то, что хочет получить Заказчик.
Когда видны все наименования и объемы работ, Исполнитель сразу способен их оценить и сказать, сколько это будет стоить с его аппетитами с его расценками.
С ним согласен наш Исполнитель биржи FORUMHOUSE Анатолий Агольцов, который занимается проектированием и строительством каркасных домов. У него также высокий рейтинг и только хорошие отзывы.
В идеале ТЗ на постройку дома должно включать в себя перечень работ с объемами (например, площадь наружных стен, площадь перекрытий дома, площадь внутренних перегородок, площадь кровли и т.д.). По этим объемам исполнитель с биржи легко посчитает цену за работу и быстро даст точный ответ заказчику.
Если проекта нет, что вполне допускается, то нужно этот проект или поручить Исполнителю, или выбрать типовой из имеющихся в общем доступе, или максимально подробно изложить свои хотелки в схемах и рисунках.
Грамотно изложить эти свои «хотелки» вам поможет опросник для формирования Технического задания в теме «Проекты домов и коттеджей» FORUMHOUSE, составленный нашей пользовательницей с ником waked.
Тут очень важный момент – Заказчик должен определить свою цель, показать Исполнителю, что же он хочет. Если есть грамотный, с чертежами, проект, то там все понятно; если его нет, то пусть будут хоть какие-то эскизы, хотя бы что-то надо описать, а не просто «двухэтажный дом, шесть окон».
Чем подробнее Заказчик изложит свои желания, тем лучше.
Как определиться с проектом и сметой
Любая стройка должна начинаться с проекта! В проекте должны быть просчитаны объемы материалов. По проекту составляется смета. Только так, и никак иначе, работает грамотный строитель.
Главная сложность, с которой Заказчики сталкиваются, составляя ТЗ, состоит в следующих моментах:
Главная задача ТЗ: сопоставить ваши возможности с вашими желаниями, с разграничением обязательных, нужных и желательных решений, и выбор материалов для их реализации.
1. Определитесь с бюджетом строительства.
2. Составьте список всех помещений и комнат, которые должны быть в вашем будущем доме (с указанием площади и степени необходимости «обязательно», «нужно», «желательно»). Если окажется, что запланированного бюджета не хватает, вы легко поймете, от чего можно отказаться в первую очередь.
Таким образом, суммировав помещения с пометкой «обязательно», мы получим минимум чистой площади, вариант, в котором ничего нельзя сокращать – если мы понимаем, что бюджета не хватает, то начинать стройку не имеет смысла.
Суммировав «обязательные», «нужные» и «желательные» помещения, мы получим максимальный размер дома – если денег на его строительство хватает даже с избытком, строить здание большей площади бессмысленно.
Или могут быть выбраны промежуточные варианты.
3. В интернете есть калькуляторы, которые помогут рассчитать приблизительную стоимость дома в зависимости от площади и выбранных материалов. Если не укладываетесь в бюджет, сократите площадь дома или присмотритесь к материалам подешевле.
Почему важны договор и журнал объекта
На этих предварительных этапах важно обговорить, будет ли составляться договор между Заказчиком и Исполнителем, и как будут решаться финансовые вопросы. Заказчик может рассчитывать на налоговые вычеты, и чтобы предоставить в налоговую весь комплект документов, чтобы их получить, ему нужен серьезный договор. Если Заказчику это не важно, то наше законодательство допускает и устные договоренности.
Это отдельный вопрос, но я всегда рекомендую заключать договор между Заказчиком и Исполнителем, чтобы со стороны Исполнителя было определено ответственное лицо именно по этому объекту, с указанием его реквизитов и телефонов. И я всегда рекомендую, чтобы Заказчик вел журнал объекта, который упомянут в договоре, и в котором заказчик делает все свои замечания. Причем желательно его прошнуровать. Это снимет массу вопросов.
Заказчик обычно осуществляет контроль над строительством самостоятельно, хотя некоторые, наиболее продвинутые, нанимают профессионалов. И чтобы отобразить проблему, чтобы это не было просто сотрясанием воздуха, ее надо обязательно зафиксировать. И по договору Исполнитель должен нести за это ответственность.
Есть добросовестные фирмы, с которыми, может быть, и не нужны такие вещи, но если Заказчик хочет, чтобы его права были защищены, надо делать так. Некоторые Подрядчики, кстати, могут на это не пойти, потому что понимают – косяки будут документально зафиксированы, и потом им будет предъявлено.
Как грамотное ТЗ помогает сэкономить деньги
Деньги можно сэкономить, выбрав грамотного подрядчика, который выполнит все работы хорошо с первого раза.
Если цель Заказчика как следует проработана в виде проекта и его сметной части, он непременно получит достойные предложения и сможет провести внутренний тендер, главное, рекомендует Андрей Мельников, во время его проведения он смотрит на репутацию заказчика, его отзывы на нашей Бирже.
Еще, как советует Анатолий Агольцов, просчитав заранее в смете все материалы, можно сэкономить на доставке, не сталкиваясь с такими ситуациями, когда не хватило части материалов, и нужно везти их два раза вместо одного.
Если заранее будут известны объемы материалов, то завысить смету можно будет только за счет завышения цены на материалы и повышенных единичных расценок на работы, а они примерно равны у всех строителей.
Поэтому еще на этапе составления ТЗ можно попросить у подрядчика список основных работ с расценками и подшить их в приложение к договору. Если потребуются какие-то дополнительные работы, то Исполнитель уже не сможет завысить их стоимость.
Наши эксперты обращают внимание Заказчиков еще вот на какой момент – даже если у вас есть четкое представление о своих целях и желаниях, все равно надо выслушать подрядчика как профессионала. Советуйтесь с Исполнителем. Добросовестный подрядчик всегда скажет, если вы ошибаетесь, и объяснит, почему.
Тактико-техническое задание на проектирование и строительство гаража с котельной (инв. № 000) в военном городке №32 г. Энгельс Саратовской области
Директор филиала «Саратовский
г. Энгельс
Командир войсковой части 06987
на проектирование и строительство гаража с котельной (инв. № 000)
в военном городке №32 г. Энгельс Саратовской области
1.1. Разработать схему планировки земельного участка с расположением реконструируемого здания гаража с котельной (инв.№ 000) и пристроенной котельной тепловой мощностью 13,5 МВт с учетом существующей и перспективной застройки, имеющейся инфраструктуры и в соответствии со строительными нормами и правилами.
2. Краткая характеристика и основные планировочные решения зданий гаража, реконструируемой котельной и пристроенной котельной 13,5 МВт.
2.1. Конструктивные характеристики здания гаража (Инв.№ 000)
Проектом предусмотреть реконструкцию здания гаража из 20 боксов на 40 машиномест.
В соответствии с актом обследования здания предусмотреть замену, ремонт и восстановление ограждающих конструкций стен, кровли, пола, ворот и оконных проемов.
2.1.1 Требования к конструктивным и архитектурным решениям
· наружную отделку стен предусмотреть металлическим профлистом по несгораемому утеплителю для обеспечения III степени огнестойкости здания. Цветовое решение профлиста предусмотреть согласно типовым решениям. Толщину утеплителя определить расчетом тепловых потерь здания;
· замену ворот на подъемные секционные ворота с калиткой и окнами;
· предусмотреть ремонт кровли здания гаража. При необходимости (в соответствии с актом обследования) предусмотреть замену плит перекрытий. В качестве покровного слоя использовать рулонные наплавляемые материалы с утеплением;
· внутренняя отделка стен – штукатурка, шпатлевка, окраска;
· полы – шлифованные бетонные.
· Окна – из ПВХ профиля двухкамерные.
· Наружные двери – глухие металлические.
· Внутренние двери – глухие из ПВХ профиля.
· Перегородки из керамического кирпича М75 на растворе М50, δ=120мм.
Проектом предусмотреть реконструкцию здания гаража из 20 боксов на 40 машиномест с выделением 4-х боксов на 8 машиномест в отдельное помещение с капитальными стенами для организации в них пункта (поста) технического обслуживания (далее – ПТО) легковых автомобилей Управления войсковой части 06987, оборудованного и оснащенного в соответствии с требованиями Приказа Мигнистра Обороны Российской Федерации №года.
В помещении ПТО предусмотреть как водяное, так и воздушное отопление. Температуру внутри помещения ПТО принять +18°С. Вентиляцию внутри помещения ПТО предусмотреть принудительную.
При реконструкции полов помещения предусмотреть установку подъемника г/п до 3,5 т, тали электрической г/п 3,5 т, а также устройство смотровых канав на 4 машиноместа для обслуживания и ремонта легковых автомобилей.
Предусмотреть в помещении ПТО устройство санузла и душевой для водительского состава.
2.1.2 Требования к сетям инженерно-технического обеспечения
Реконструкцию сетей инженерно-технического обеспечения предусмотреть в соответствии с технологией производства в здании и требованиями действующих нормативных документов.
· проектом предусмотреть реконструкцию систем отопления, вентиляции, водоснабжения и водоотведения, электроснабжения и электроосвещения, сетей связи;
· электроснабжение здания гаража предусмотреть в соответствии с техническими условиями. Категория по надежности электроснабжения – II. Размещение приборов (розеток, выключателей) принять в соответствии с нормами ПУЭ; Кабели принять с изоляцией, не поддерживающей горение;
· водоснабжение здания гаража предусмотреть в соответствии с техническими условиями. На вводе трубопровода предусмотреть узел учета расхода воды;
· расстановку приборов водопотребления принять исходя из технологии и требований нормативной документации. В точках водопотребления предусмотреть установку санитарно-технических приборов. Трубопроводы системы водоснабжения предусмотреть из полимерных материалов (сшитый полиэтилен, полипропилен);
· водоотведение от здания гаража до первого колодца на выходе. Далее проект наружной канализации будет предусмотрен по отдельному заданию. Предусмотреть замену санитарного оборудования в существующих санузлах. Трубопроводы системы водоотведения принять из полимерных материалов.
· предусмотреть водяное либо, при необходимости, воздушное отопление помещения гаража. Температуру внутри помещения принять +5°С. Вентиляцию предусмотреть естественную, при необходимости принудительную. В качестве отопительных приборов бытовых помещений принять алюминиевые радиаторы (количество секций радиаторов определить в соответствии с тепловой нагрузкой помещений), в технических помещениях установить стальные конвектора, регистры, аппараты воздушного отопления. Решения по выбору типа отопительных приборов принять при проектировании. Трубопроводы системы отопления предусмотреть из полимерных материалов (сшитый полиэтилен, полипропилен). При невозможности использования полипропилена предусмотреть использование металлических труб.
· Предусмотреть реконструкцию системы телефонизации здания гаража. Расположение точек телефонизации принять по существующему положению, либо разработать и согласовать с Заказчиком. Для подключения сетей связи от гаража до существующей системы телефонизации Военного городка №32 предусмотреть телефонный распределительный шкаф. Внешние сети связи от гаража предусматриваются по отдельному проекту. Прокладку кабельных линий сетей связи выполнить из кабелей не поддерживающих горение.
2.2. Конструктивные характеристики здания реконструируемой котельной (Инв.№ 000)
Проектом предусмотреть реконструкцию здания существующей котельной. При необходимости предусмотреть размещение вспомогательного котельного оборудования в здании существующей котельной.
2.2.1 Требования к конструктивным и архитектурным решениям
· наружную отделку стен предусмотреть металлическим профлистом по несгораемому утеплителю для обеспечения III степени огнестойкости здания. Цветовое решение профлиста принять в соответствии с типовыми решениями. Толщину утеплителя определить расчетом тепловых потерь здания;
· предусмотреть ремонт кровли здания котельной. При необходимости (в соответствии с актом обследования) предусмотреть замену плит перекрытий. В качестве покровного слоя использовать рулонные наплавляемые материалы с утеплением;
· внутренняя отделка стен – штукатурка, шпатлевка, окраска;
· полы – заливка цементно-песчаным раствором, покрытие плиткой, с соответствующей несущей способностью.
· Окна – из ПВХ профиля двухкамерные.
· Наружные двери – глухие металлические.
· Внутренние двери – глухие из ПВХ профиля.
· Перегородки из керамического кирпича М75 на растворе М50, δ=120мм.
2.2.2 Требования к сетям инженерно-технического обеспечения
Реконструкцию внутренних сетей инженерно-технического обеспечения предусмотреть в соответствии с технологическими решениями и требованиями технологического оборудования, размещаемого в здании существующей котельной.
2.3. Конструктивные характеристики здания проектируемой котельной
Проектом предусмотреть строительство автоматизированной блочной (узловой) пристроенной водогрейной котельной без обслуживающего персонала, общей тепловой мощностью 13,5 МВт, вырабатывающей тепло в виде теплоносителя системы отопления и вентиляции по графику 95/70°С и воду на горячее водоснабжение 60°С.
Основное – природный газ;
Надежность по отпуску тепла – II.
2.3.1 Требования к конструктивным и архитектурным решениям
· Здание котельной предусмотреть каркасное из металлоконструкций
· Стены наружные – навесные сэндвич панели.
· Перекрытия – кровельные сэндвич-панели.
· Фундамент котельной – в качестве фундамента котельной предусмотреть монолитную железобетонную плиту с армированием. Плиту фундамента котельной уложить на основание из песчано-гравийной смеси. Толщину слоя ПГС подушки и тип фундамента котельной определить по данным инженерно-геологических изысканий.
· Полы после окончания строительно-монтажных работ покрыть плиткой, соответствующей несущей способности.
· Металлоконструкции каркаса котельной покрыть вспучивающимся противопожарным составом для обеспечения III степени огнестойкости.
· Окна – из ПВХ профиля с одинарным остеклением.
· Наружные двери – глухие металлические.
· Водосток наружный неорганизованный.
2.3.2 Требования к технологическим решениям проектируемой пристроенной котельной
Установленная – 13,5 МВт;
Расчетная – 13,264 МВт с учетом тепловых потерь и собственных нужд котельной, в том числе:
Отопление и вентиляция – 11,675 МВт, с учетом тепловых потерь и собственных нужд котельной.
Горячее водоснабжение – 1,589 МВт, с учетом тепловых потерь и собственных нужд котельной.
Категория по надежности отпуска тепла – II.
Категория по надежности электроснабжения – II.
Основное – природный газ;
Аварийное – дизельное топливо.
В котельной предусмотреть установку трех котлов Viessmann Vitomax 200-LW тип M62A тепловой мощностью 4,5 МВт с модулируемыми двухтопливными горелками ELCO.
Предусмотреть подключение котельной к тепловым сетям по независимой схеме (с разделением котлового и сетевого контуров промежуточными теплообменниками).
Нагрев воды на нужды горячего водоснабжения предусмотреть в пластинчатых теплообменниках.
Температурный график тепловой сети на выходе из котельной принять:
95/70°С – для системы отопления и вентиляции;
60/5°С – для системы ГВС.
Давления воды в трубопроводах на выходе из котельной:
6,0/3,0 кгс/см2 – системы отопления и вентиляции;
6,0/3,0 кгс/см2 – системы ГВС.
Давления, при необходимости, уточнить при проектировании и сборе исходных данных.
Систему горячего водоснабжения принять с рециркуляцией.
Регулирование отпуска тепла на нужды отопления и вентиляции предусмотреть качественное по температуре наружного воздуха.
Температуру воды на горячее водоснабжение предусмотреть постоянной с автоматическим поддержанием заданной температуры.
Давление исходной воды в существующем водопроводе принять – 2,0 кгс/см2 и уточнить при проектировании.
В котельной предусмотреть систему водоподготовки. Качество воды принять в соответствии с требованиями нормативных документов. Точку подключения к существующей системе водоснабжения принять в существующей котельной.
При невозможности использования существующей сети водоснабжения котельной, предусмотреть ввод воды в здание реконструируемой котельной, внешние сети водоснабжения будут предусмотрены отдельным проектом.
Водоотведение от котельной предусмотреть до продувочного колодца.
Внешние сети водоотведения будут предусмотрены отдельным проектом.
Электроснабжение котельной предусмотреть от существующего распределительного щита в помещении существующей котельной.
При необходимости предусмотреть замену пускозащитной аппаратуры в существующем распределительном щите, либо замену распределительного щита.
Реконструкция внешних сетей электроснабжения будет предусмотрена отдельным проектом.
В котельной предусмотреть системы отопления и вентиляции в соответствии с действующими нормативными документами.
Для телефонизации здания котельной и передачи данных на пульт дежурного (ответственного за безопасную эксплуатацию котельной) предусмотреть установку GSM модуля для передачи СМС и кабель связи от шкафа автоматизации котельной до распределительного телефонного щита, устанавливаемого в помещении реконструируемого гаража.
Для внутреннего газоснабжения котельной предусмотреть ввод газопровода высокого давления. Давление принять не более 0,6 МПа. Предусмотреть возможность работы котельной при давлении в точке ввода в котельную до 0,2 МПа.
Для снижения давления газа в котельной предусмотреть ГРУ с двумя линиями редуцирования: основной и резервной.
На узле учета расхода газа предусмотреть установку счетчика с электронным корректором расхода газа по давлению и температуре.
Внешние сети газоснабжения котельной будут предусмотрены отдельным проектом.
Для получения технических условий на газоснабжение котельной выполнить расчет потребности в тепле и топливе.
Режим работы котельной – круглогодичный.
Системой диспетчеризации котельной предусмотреть отправку СМС сообщений на телефоны ответственных за безопасную эксплуатацию котельной по GSM каналу и передачу информации о работе котельной по кабельному каналу на пульт дежурного.
Строительство пристроенной котельной предусмотреть узловым методом: наибольшая часть технологического оборудования и узлов, оснований, ферм кровли, стен или их частей собирается в производственном цеху изготовителя котельной и доставляется на место установки.
Для установки котельной предусмотреть строительство фундаментов под котельную и дымовые трубы.
Дымовые трубы принять самонесущими, на стальной пространственной металлической ферме. Профиль материала фермы определить при проектировании. Высоту дымовых труб определить при проектировании на основании обеспечения самотяги дымовой трубы и условий рассеивания загрязняющих веществ в атмосфере.
Для каждого котла предусмотреть индивидуальную дымовую трубу.
Конструкцию фундаментов котельной и дымовых труб выполнить на основании нагрузок и материалов инженерно-геологических изысканий.
Для обеспечения запаса аварийного топлива предусмотреть строительство подземного хранилища дизельного топлива и площадки для слива автоцистерн.
Доставку дизельного топлива предусмотреть автотранспортом.
Объем хранилища дизельного топлива определить исходя из обеспечения не менее трехсуточного запаса.
В котельной предусмотреть расходный бак дизельного топлива.
Для подачи топлива от хранилища до бака запаса предусмотреть насосную группу.
В котельной предусмотреть автоматизированный учёт энергоресурсов в т. ч. газ, вода, электроэнергия, поступающих в котельную; тепловая энергия и горячая вода, отпускаемые потребителям, в соответствии с Правилами учета газа; Правилами учета тепловой энергии и теплоносителя, Правилами по водоснабжению и канализации, Правилами учета электроэнергии.
2.3. Инженерно-техническое оснащение проектируемой пристроенной котельной.
Инженерно-техническое оснащение котельной предусмотреть в соответствии с требованиями технологии производства тепловой энергии в котельной и требованиями действующих нормативных документов.