Качественное техническое задание на проектирование отеля: стадии формирования
Каждый руководитель гостиничного проекта, рано или поздно, подходит к моменту написания технического задания на проектирование. У опытных, профессиональных менеджеров проектов, это происходит строго после утверждения концепции Объекта.
Гораздо чаще, приходится сталкиваться с ситуацией, когда ТЗ «рисуют» вдогонку строящемуся зданию отеля. Но, самая распространенная история – формальное подписание общего ТЗ, подготовленного разработчиком проекта по собственному шаблону. Это, действительно, самый частый и самый печальный случай в среде российских девелоперов, впервые берущихся за гостиничный проект.
Как известно, академизм – это систематизация знаний и навыков. Те самые опытные и профессиональные менеджеры, заплатили за эту систематизацию своим потом и деньгами своих инвесторов. Академический подход предписывает готовить задания на проектирование по каждому разделу проектной документации, начиная с ТХ. Результаты работы над концепцией на предпроектной стадии (технико-экономическое обоснование, разработка и согласование мастер-плана) позволяют четко и обоснованно сформулировать требования Заказчика к будущему проекту. Еще более четко, это происходит в тех случаях, когда ТЗ готовится гостиничным оператором по своим стандартам. И да, наличие стандартов является мощнейшим преимуществом сетей над локальными проектами. Это ресурс, оплаченный теми самыми потом и деньгами на стадии становления и набивания шишек.
Здание современного отеля, вне зависимости от его класса, это сложнейший инженерно-технический комплекс. Квалификация гостя, за последние десять лет, выросла на порядок и требования к акустическому комфорту, микроклимату, эргономике санузла или спального места, световому комфорту и прочим характеристикам объекта размещения уже не позволяют выводить на рынок объекты, построенные только по нормам и техрегламентам. Правила проектирования предполагают два подхода при выборе исходных данных и расчетных параметров: по нормам или по заданию на проектирование. При этом, нормами устанавливаются допустимые параметры, а ТЗ, оптимальные. Это означает, что Заказчик, с момента начала проектных работ, закладывает и определяет ключевые характеристики будущего объекта. В ином случае, он получает то, что «положено» и никак уже не может повлиять на ту картину, которую будут оценивать его гости, по крайней мере, ближайшие 15-20 лет, до капитального ремонта.
Так может ли начинающий гостиничный девелопер избежать необходимости самому пройти огонь, воду, и воспользоваться опытом тех, у кого уже давно за спиной медные трубы? Безусловно, может. Как и в любом другом деле, привлечение в проект дополнительных ресурсов управления, позволяет повысить его эффективность, обеспечить выполнение бюджетных показателей, сроков, а самое главное, требуемого качества готового объекта. Первой и самой важной задачей для привлеченного консультанта и руководителя проекта является разработка детализированных ТЗ на проектирование следующих ключевых разделов проекта:
Проектирование гостиниц и отелей
Мы знаем все нормы проектирования гостиниц
В работе мы обращаем внимание и на необходимость прокладки коммуникаций, а также учитываем, что время от времени придется проводить с ними технико-профилактические работы. Если подойти к данному вопросу профессионально, то, скажем, на время ремонта коммуникаций хозяевам не придется выселять всех людей из отелей и терять прибыль. Коммуникации должны вписываться в проект таким образом, чтобы их ремонт не повлиял на работу всего заведения.
Задание на проектирование гостиницы
Обращаясь к нам, вы сэкономите не только деньги, но и время. В первую очередь мы составляем ТЗ (техническое задание), формулируем концепцию заведения, его уровень, комплекс услуг. Это может быть не только отель или гостиница в традиционном понимании, но и хостел. Затем мы составляем эскизы, проводим более детальную планировку: зонируем пространство, продумываем входы и выходы, разрабатываем дизайн, придаем индивидуальность каждому объекту.
Присоединяйтесь к нам и ваш бизнес будет процветать!
Проектирование гостиниц
Гостиницами принято именовать временные жилища, наличие которых позволяет организовать для лиц, прибывших в населённый пункт на определённое время проживание, питание и возможность получения ряда дополнительных услуг, перечень которых зависит от назначения данного объекта и уровня комфорта (количества звёзд).
Клиент оплачивает проживание посуточно, согласно установленным расценкам. А остальными услугами пользуется по желанию и с учётом имеющихся финансовых возможностей.
Нормативная база
Проектирование гостиниц осуществляется в строгом соответствии с положениями действующих законодательных и нормативных актов, основными из которых являются:
Классификация гостиниц
Перед началом проектирования объекта заказчик уточняет, что именно он желает получить. Гостиницы в России классифицируются по ряду показателей.
В последние годы активно развивается сеть гостиниц сравнительно новых для нашей страны типов, хостелов и капсульных гостиниц.
Первые пользуются повышенным спросом у молодёжи и предоставляют услуги питания и размещения. Номера для проживания, чаще всего, многоместные. Имеется кухня, на которой можно приготовить пищу самостоятельно, столовая, прачечная самообслуживания и помещения для досуга.
Вторые предоставляют клиенту номера-капсулы, в которых человек полноценно может отдохнуть. Как правило, их снимают на время от нескольких часов до нескольких суток. Стандартные размеры капсулы 2000*1000*1250.
На этаже размещается душевая и санитарный блок (общего пользования).
По степени комфорта проживания:
В разных странах эта характеристика обозначается по-разному. В России всё активнее применяются звёзды, от 3 до 5. Аналогично уровень комфортности проживания обозначается, например, в Испании (но у них 3-7 звёзд). В Австрии используют классы, в Греции – буквы, в Болгарии – категории.
Степень комфорта определяется по одному из двух существующих подходов:
От выбранного варианта будет напрямую зависеть стоимость проекта.
Особенности проектирования
Заказ на проектирование гостиницы следует размещать в специализированной компании, имеющей соответствующий опыт и деловую репутацию, штат профессионалов и необходимые разрешительные документы.
Объясняется это тем, что подобные объекты относятся к группе наиболее сложных для проектировщиков. При работе требуется учесть огромное количество нюансов и параметров, прямо влияющих на последующую эффективность функционирования объекта, удобство и комфорт для проживающих и, соответственно, на рентабельность данного проекта.
Вот только несколько простых примеров. Работа над планировочными решениями должна учесть требование о том, что потоки посетителей и персонала не должны пересекаться (для удобства клиентов). Или простейший вопрос, размещение выключателей и розеток в номерах. Место для них требуется выбирать с таким расчётом, чтобы это не повлияло на звукоизоляцию помещения.
Гостиничный комплекс, кроме номеров разных категорий, в обязательном порядке должен включать складские и административные помещения, рекреации и кухни, прачечную и т.п.
В обязательном порядке нужна зона для отдыха и развлечений проживающих (бар, бассейн, танцпол и т.п.).
Наличие конкретных помещений определяется на этапе согласования ТЗ с учётом требований и финансовых возможностей заказчика.
Важнейшим вопросом для проектировщиков является обеспечение требуемого качества и надёжности всех инженерных коммуникаций. Так как их ремонт требует приостанавливать работу объекта, что автоматически означает серьёзные материальные и репутационные убытки для заведения и его владельца.
Группы проектных задач
Предстоящие работы по проектированию можно разделить на две базовые группы.
В первую сводятся работы, предусматривающие создание проектных решений по реконструкции или переустройству помещений в целях их последующего использования в качестве гостиниц. Основная сложность подобного проектирования заключается в необходимости вписывания технологических процессов, требований заказчика и нормативных документов в конфигурацию имеющегося объекта. Особенно, если он был построен для других целей.
Самые сложные заказы, это адаптация под гостиницу типового панельного дома. В таких зданиях существенно ограничена возможность перепланировки (большое количество стен, являющихся несущими).
В монолитных и кирпичных зданиях упомянутые вопросы решаются значительно проще.
Во вторую объединены проекты «с чистого листа». Здесь ограничения налагаются только фантазией клиента, его финансовыми возможностями и требованиями действующих законодательных актов и нормативов.
Основные этапы проектирования
Работы начинаются с подготовительного этапа, предусматривающего анализ места размещения будущего объекта. Проектировщики обрабатывают следующую информацию:
Далее проводятся маркетинговые исследования с целью выявления рентабельности объекта и расчёта ориентировочных сроков его окупаемости.
Обращаем внимание заказчиков на то, что на данном этапе взгляды клиента и разработчика могут весьма существенно отличаться при анализе номерного фонда и имеющейся в районе инфраструктуры. Доверьте мнению профессионалов, чтобы не потерять деньги.
При проектировании гостиницы любого типа обязательно учитываются базовые принципы разработки подобных проектов (проектные решения):
Разработчики предпочитают сотрудничать с заказчиком уже на стадии разработки и согласования ТЗ. В его базовом варианте оно должно включать:
Предусматривает разработку технической документации, передаваемой на утверждение финансовыми аналитиками и топографами.
После получения положительного заключения выполняется поэтажное архитектурное планирование (чертежи и 3D изображения). Подбирается несколько возможных решений по отделке.
Прорабатываются первичные решения по прилегающим территориям. Считается транспортная развязка (наличие в шаговой доступности общественного транспорта и т.п.).
Выполняется масштабный макет.
Отрабатывается дизайн экстерьера.
Важный момент, проектирование кафе или ресторана.
Качественный проект предусматривает выполнение дизайна общественных зон, номеров и фасада гостиницы в едином комплексе. По результатам работы клиенту передаётся эскизный проект, в составе которого обязательно должны быть:
Предусматривает сведение поэтажных планов и разрезов с учётом расчётов. Выполненных технологами, конструкторами и архитекторами.
Согласуются все инженерные и архитектурные решения и создаются решения конструктивные.
После того, как проект утверждён и согласован (получено экспертное заключение), создаётся комплект рабочей документации.
Данный этап проектирования является техническим.
Как правило, проектные организации предоставляют услугу авторского надзора на весь период строительства, вплоть до ввода объекта в эксплуатацию.
НАШИ ВОЗМОЖНОСТИ?
ПОЧЕМУ ВЫБИРАЮТ НАС?
Мы реализуем проекты по всей России и готовы участвовать в международных проектах.
Реализуем как коммерческие проекты, так и участвует в государственных конкурсах и аукционах, а также оказывает содействие своим заказчикам при подготовке технических заданий.
Команда высококвалифицированных инженеров и архитекторов оперативно подготовит проектные решения, и согласует их в оптимальные сроки.
При выборе нашей компании вы получите детально продуманные и подготовленные проекты, которые готовы к внедрению без доработок. Используемая в компании система менеджмента качества позволяет оптимизировать все производственные процессы.
НАШИ ВЫПОЛНЕННЫЕ ПРОЕКТЫ
ОТЗЫВЫ О НАШЕЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
Основные сложности и ошибки при подготовке к проектированию
Основные сложности и ошибки при проектировании самостоятельно (своими руками)
Решения ООО «Регион»
BIM ПРОЕКТИРОВАНИЕ
текстильного предприятия
СТОИМОСТЬ РАЗРАБОТКИ ПРОЕКТА
Для определения базовой (начальной) стоимости проектно-сметной документации и изыскательских работ ООО «Регион» использует проверенный временем способ: составление сметы на ПИР по справочникам базовых цен. Сметная стоимость проектно-изыскательских работ является обоснованной начальной стоимостью работ, которая уточняется в процессе уточнения объемов работ и переговоров. Смета на ПИР составленная по справочникам базовых цен может служить обоснованием цены при проведении конкурсной процедуры в соответствие с ФЗ №44 и №223.
 |  | ||||||||||||
 | Содействие в оформлении заявок для участия в Федеральных Целевых Программах (ФЦП). |  | Все технические и технологические решения мы принимаем на основании вариантного проектирования и сравнения всех технико-экономических параметров, в том числе эксплуатационных. | ||||||||||
 | Содействие в оформление заявок на получение денежных средств из региональных бюджетов (ТЭО, Обоснования). |  | Разработка ТЭО (технико-экономического обоснования) проекта на начальных этапах реализации инвестиционного замысла. | ||||||||||
 | Консультации по вопросам кредитования в европейских банках и привлечении грантов. |  | Содействие в привлечении кредитных средств, для реализации энергосервисных контрактов (энергоэффективность), и экологических проектов. | ||||||||||
 | Содействие при разработке инвестиционных программ. |  | Консультирование в области проектирования, стадии проектирования, этапы проектирования, согласования, необходимая исходно-разрешительная документация и т.п. | ||||||||||
 | Содействие в привлечении кредитных средств, для реализации энергосервисных контрактов (энергоэффективность), и экологических проектов. |
В составе договора на проектирования мы всегда прописываем гарантийные обязательства МЫ ПОДГОТОВИМ ВСЕ ТЕХНИЧЕСКИЕ ЗАДАНИЯСпециалисты ООО «Регион» готовы оказать содействие на всех этапах принятия решения, как на этапе рассмотрения концепции проекта, так и при рассмотрении вариантов реконструкции существующих зданий и сооружений. На этапе подготовки проектирования – подготовить технические задания на проектирование и необходимые изыскания. КАК МЫ ПРОЕКТИРУЕМ
ЛИЦЕНЗИИ И СЕРТИФИКАТЫ ООО «РЕГИОН»ООО «Регион» является членом добровольной сертификации качества в соответствие с ГОСТ Р ИСО 9001-2015. Регистрационный № СМК.РТС.RU.03121.17 |  С 11 января 2018 года является |  С 11 января 2018 года является | |||||||||
 | Калининград |  | Севастополь |  | Ростов-на-Дону |
 | Москва |  | Нижний Новгород |  | Новокузнецк |
 | Самара |  | Нижневартовск |  | Краснодарский край |
 | Хабаровск |  | Красноярск |  | Владивосток |
 | Пермь |  | Республика Карелия |  | Армавир |
 | Псков |  | Архангельск |  | Томск |
 | Волгоград |  | Тюмень |  | Улан-Удэ |
 | Новосибирск |  | Казань |  | Екатеринбург |
 | Липецк |  | Челябинск |  | Уфа |
 | Калуга |  | Славянск-на-Кубани |  | Петрозаводск |
 | Оренбург |  | Братск |  | Иркутск |
 | Мончегорск |  | Усть-Илимск |
Мы занимаемся комплексным проектированием по всей России и ищем представителей в Мурманске, Вологде, Сыктывкаре, Омске, Воронеже и других городах России.
Мы видим во всех участниках строительного рынка своих партнеров и готовы к долгосрочному взаимовыгодному сотрудничеству с поставщиками, производителями оборудования и материалов, строителями, застройщиками, девелоперами и производственными предприятиями и даже с проектными организациями мы выстраиваем честные партнерские отношения.
Нашим клиентам дарим подарки!
При заказе проекта на сумму свыше 1мл. рублей дарим
Apple MacBook Air или скидка до 5%!
При заказе проекта на сумму свыше 500т. рублей дарим
Conquest Knight S8 Pro или смету в подарок!
Проектирование жилых, гражданских и промышленных зданий и сооружений,
в том числе очистных сооружений и инженерных сетей и систем. По всей России.