Техническое задание на разработку генплана поселка
Заказчику, желающему заказать проект генплана поселка, в техническом задании следует указать:
Описание идеологии и назначении поселка.
Ориентировочный социальный портрет жителей поселка (возраст, пол, социальный статус и т.д.).
Инвестиционное зонирование участка.
Площади домов и строений, их состав и назначение.
Описание и месторасположение существующих и сносимых строений (если такие имеются).
Максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка.
Въезды в поселок и их расположение.
Минимальная ширина дорог, с учетом СП РФ.
Пожелания по сетке дорог.
Минимальные нормы парковочных мест в расчете на одного жителя поселка.
Пожелания к местам парковки.
Перечень инженерных коммуникаций и точки их подключения.
Указать существующие инженерные коммуникации с обязательным указанием точек подключения.
Указать на наличие подземных сооружений, родников и т.д. (если такие имеются).
Пожелания по месторасположению главной общественной зоны поселка.
Пожелания по расположению управленческих и общественных зданий и сооружений.
Пожелания к зеленым насаждениям, наличию и благоустройству общественных мест отдыха.
Детские и спортивные площадки;
Требование по ограждению поселка и месторасположения постов охраны.
Пожелания по очередности застройки поселка.
Данные по существующим ограничениям застройки.
Необходимые документы, предоставляемых заказчиком, для разработки эскизного проекта генплана поселка
Техническое задание на проектирование генплана поселка.
Эскизные проекты всех домов и строений в поселке.
Правоустанавливающие документы на землю.
Правоустанавливающие документы на существующие и сносимые строения.
Копия распорядительного документа на проектирование.
Кадастровый план участка и земельных участков в границах территории проектирования.
Градостроительный план земельного участка.
Ситуационный план участка М1:5000 (связь территории поселка с окружающей территорией).
Технические условия на инженерное оборудование территории, присоединение в внешним инженерным сетям с обязательным указанием точек подключения.
Топографо-геодезические изыскания М1:500 с охватом территории не менее 50 м от границ рассматриваемой территории, с поднятыми в цвете сетями и линиями градостроительного регулирования (предпочтительнее в электронном виде).
Аэрофотосъемка (если имеется).
Съемка существующих зеленых насаждений.
Материалы инженерно-геологических изысканий, согласно технического задания.
Заказчик может представить дополнительно любые иные документы, которые, по его мнению, помогут в выборе оптимального проекта генплана поселка.
Основным исходным документом для разработки эскизного варианта генерального плана является топографическая фотосъемка, которую желательно иметь в электронном виде.
В случае ее отсутствия проведение работ возможно, только при имеющихся данных по ограничениям участка, при плоском и без уклона рельефе территории участка. В этом случае основой для проектирования будет служить кадастровый план.
При работе над разработкой генплана поселка в зимний период желательно предоставить летние фотографии (если таковые имеются).
Перед началом работы над эскизным генеральным планом поселка целесообразно сделать его подробные фото- и видеосъемку.
Фотографии участка желательно выполнять с разрешением не ниже 1600х1200 пикселей.
Как сделать фото участка поселка:
Встать в центре участка. Поворачиваясь с интервалом 10-15 градусов сделать 30-40 фотографий.
Встать на каждый край участка. Поворачиваясь в каждую сторону, с интервалом 10-15 градусов сделать 10-20 фотографий.
Если на участке есть какие либо строения, коммуникации, расположение которых важно отметить, их также следует подробно сфотографировать с разных сторон.
Всего для участка желательно сделать не менее 50-60 фотографий.
Стандартное содержание эскизного проекта генплана поселка
Состав эскизного проекта генплана поселка может незначительно отличаться по взаимному согласованию Сторон.
3 D виды поселка (с «птичьего полета», со стороны въездов/выездов, улицы, варианты домов и т.д.).
Пояснительная записка (технико-экономические показатели, экспликация).
Привязка плана поселка на аэрофотосъемке.
Опорный план (сложившаяся на исходный срок проектирования топографическая и хозяйственная ситуация объекта).
Генплан все в линиях на аэрофотосъемке.
Генплан все в цвете с благоустройством.
Схема инженерных сетей.
Схема зонирования очередей застройки.
Разрез по рельефу (при необходимости).
Зонирование территории (выделение территории под застройку, земли общего пользования, рекреационную и технологическую инфраструктуру (инженерию).
Схема работы при разработке генплана поселка
Согласование технического задания.
Заключение договора. Оплата услуг.
Подготовка предварительных вариантов генплана поселка.
Выбор основного варианта.
Подготовка детального генплана поселка.
Внесение и устранение замечаний Заказчика (если таковые будут).
Сдача работы. Подписание акта приемки услуг.
Стоимость проектирования генплана поселка
Рассчитывается индивидуально, в зависимости от:
состава проектной документации;
степени исходной проработки;
требований к коммуникациям и т.д.
Согласование проектной документации выполняет Заказчик самостоятельно в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ и иных обязательных нормативных документов.
Исполнитель может взять на себя обязательства по согласованию разработанной проектной документации только в рамках дополнительного договора и за отдельную плату как Генеральный застройщик.
Передача информации эскизного проекта генплана поселка
В электронном виде по Интернет или иным способом, согласованным сторонами.
Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ
Глава 1. Общие положения
Статья 1. Основные понятия, используемые в настоящем Кодексе
2. Подготовка генерального плана поселения, генерального плана городского округа может осуществляться применительно к отдельным населенным пунктам, входящим в состав поселения, городского округа, с последующим внесением в генеральный план изменений, относящихся к другим частям территорий поселения, городского округа.
3. Генеральные планы включают в себя карты (схемы) планируемого размещения объектов капитального строительства местного значения, в том числе:
1) объектов электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения в границах поселения, городского округа;
2) автомобильных дорог общего пользования, мостов и иных транспортных инженерных сооружений в границах населенных пунктов, входящих в состав поселения, в границах городского округа;
3) иных объектов, размещение которых необходимо для осуществления полномочий органов местного самоуправления поселения, органов местного самоуправления городского округа.
4. Генеральные планы содержат положения о территориальном планировании и соответствующие карты (схемы).
5. Положения о территориальном планировании, содержащиеся в генеральных планах, включают в себя:
1) цели и задачи территориального планирования;
2) перечень мероприятий по территориальному планированию и указание на последовательность их выполнения.
6. На картах (схемах), содержащихся в генеральных планах, отображаются:
1) границы поселения, городского округа;
2) существующие и планируемые границы населенных пунктов, входящих в состав поселения, городского округа;
3) границы земель сельскохозяйственного назначения, границы земель для обеспечения космической деятельности, границы земель обороны и безопасности, границы земель иного специального назначения, границы земель лесного фонда, границы земель водного фонда, границы земель особо охраняемых природных территорий федерального и регионального значения;
4) существующие и планируемые границы земель промышленности, энергетики, транспорта, связи;
5) границы функциональных зон с отображением параметров планируемого развития таких зон;
6) границы территорий объектов культурного наследия;
7) границы зон с особыми условиями использования территорий;
границы земельных участков, которые предоставлены для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения либо на которых размещены объекты капитального строительства, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, а также границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения;
9) границы территорий, подверженных риску возникновения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера и воздействия их последствий;
10) границы зон инженерной и транспортной инфраструктур.
7. В целях утверждения генеральных планов осуществляется подготовка соответствующих материалов по обоснованию их проектов в текстовой форме и в виде карт (схем).
8. Материалы по обоснованию проектов генеральных планов в текстовой форме включают в себя:
1) анализ состояния соответствующей территории, проблем и направлений ее комплексного развития;
2) обоснование вариантов решения задач территориального планирования;
3) перечень мероприятий по территориальному планированию;
4) обоснование предложений по территориальному планированию, этапы их реализации;
5) перечень основных факторов риска возникновения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера.
9. На картах (схемах) в составе материалов по обоснованию проектов генеральных планов отображаются:
1) информация о состоянии соответствующей территории, возможных направлениях ее развития и об ограничениях ее использования;
2) предложения по территориальному планированию.
10. Указанная в пункте 1 части 9 настоящей статьи информация отображается на следующих картах (схемах):
1) карты (схемы) использования территории муниципального образования с отображением границ земель различных категорий, иной информации об использовании соответствующей территории;
2) карты (схемы) ограничений, утверждаемые в составе схем территориального планирования Российской Федерации, схем территориального планирования субъектов Российской Федерации, схем территориального планирования муниципальных районов (в случае подготовки генеральных планов поселений), в том числе карты (схемы) границ территорий объектов культурного наследия, карты (схемы) границ зон с особыми условиями использования территорий, карты (схемы) границ территорий, подверженных риску возникновения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, карты (схемы) границ зон негативного воздействия объектов капитального строительства местного значения в случае размещения таких объектов;
3) карты (схемы) с отображением результатов анализа комплексного развития территории и размещения объектов капитального строительства местного значения, в том числе с учетом результатов инженерных изысканий;
4) иные карты (схемы).
11. Указанные в пункте 2 части 9 настоящей статьи предложения отображаются на картах (схемах), которые используются для внесения в них изменений при согласовании проектов генеральных планов и включают в себя:
1) карты (схемы) планируемых границ функциональных зон с отображением параметров планируемого развития таких зон;
2) карты (схемы) с отображением зон планируемого размещения объектов капитального строительства местного значения;
3) карты (схемы) планируемых границ территорий, документация по планировке которых подлежит разработке в первоочередном порядке;
4) карты (схемы) существующих и планируемых границ земель промышленности, энергетики, транспорта, связи;
5) иные карты (схемы).
Для заказа проектирования коттеджного поселка «под ключ» свяжитесь с нами любым удобным для Вас способом, указанном на сайте.
Типовое техническое задание на разработку концепции строительства коттеджного поселка или малоэтажного жилого комплекса на территории России
Резюме проекта:
Введение
ЧАСТЬ 1. МАРКЕТИНГОВАЯ КОНЦЕПЦИЯ ЗАСТРОЙКИ УЧАСТКА
I. Детальный анализ участка и прилегающего района
1.1. Описание участка. Основные факторы местоположения.
1.2. Подъезды к участку. Анализ транспортных потоков.
1.3. Описание физических, юридических, административных и технико-технологических ограничений участка.
1.4. Описание ближайших населенных пунктов и инфраструктуры района.
1.5. Оценка ограничений и возможностей Участка.
II. Анализ локального рынка
2.1.Определение границ локального рынка.
2.2.Анализ структуры предложения локального рынка (по малоэтажному и многоэтажному сегменту).
2.2.1. Структура предложения по расположению.
2.2.2. Структура предложения по форматам недвижимости.
2.2.3. Структура предложения по степени готовности объекта продаж.
2.2.4. Структура предложения по цене (бюджет клиента).
2.2.5. Структура предложения по площади объекта продаж (участка, дома, квартиры).
2.3. Анализ структуры спроса локального рынка (по малоэтажному и многоэтажному сегменту).
2.3.1. Структура спроса по расположению.
2.3.2. Структура спроса по форматам недвижимости.
2.3.3. Структура спроса по степени готовности.
2.3.4. Структура спроса по цене (бюджет клиента).
2.3.5. Структура спроса по площади объекта продаж (участка, дома, квартиры).
2.4. Потенциал рынка. Расхождение структуры спроса и предложения.
2.5. Основная конкурентная группа.
2.5.1. Описание проектов, сильные и слабые стороны.
2.5.2. Особенности маркетинговой политики и основная потребительская группа.
2.5.3. Анализ динамики продаж.
Для региональных рынков: первая часть работы включает выезд специалистов компании на место, экспертные интервью с игроками рынка.
III. Маркетинговая концепция
3.1. Оценка ограничений и возможностей Участка.
3.2. Основная маркетинговая стратегия проекта.
3.3. Целевые группы потребителей.
3.4. Позиционирование.
3.5. Определение конкурентного преимущества поселка.
3.6. SWOT анализ проекта, сильные и слабые стороны концепции.
IV. Ценообразование
4.1. Анализ рыночной информации и выбор объектов- аналогов.
4.2. Определение начальной стоимости типового домовладения с учетом вносимых корректировок и удельных весов объектов – аналогов.
4.3. Определение качественных характеристик каждого участка с учетом зонирования территории.
4.4. Прайс-лист на момент выхода поселка на рынок.
4.5. Оценка динамики изменения цен с учетом плана продаж поселка.
V. Программа по реализации объекта
5.1. Определение названия коттеджного поселка.
5.2. Стратегия продаж и программа продаж; Методы стимулирования продаж.
5.3. Рекламная политика и программа PR-мероприятий; Бюджет рекламной кампании.
5.4. Медиа-план реализации коттеджного поселка.
Методология и характеристика выполняемых маркетинговых работ
Разработка концепции базируется на анализе рынка – истории развития сегмента, сложившегося имиджа района и уровня цен, текущей конкуренции, потенциала развития района и рынка, а значит – перспектив развития проекта.
Анализ предложения жилой недвижимости проводится специалистами компании методом первичного кабинетного исследования, затем производится выезд на наиболее интересные конкурентные объекты с целью выявления значимых характеристик для сравнения с разрабатываемым объектом.
Рассмотрению подлежат все сегменты жилой недвижимости, а в случае разработки масштабного проекта, предполагающего наличие расширенной внутренней инфраструктуры – к анализу будут представлены коммерческие и социальные объекты.
Количественный анализ спроса проводится на основе динамики продаж жилых объектов – единственного индикатора, позволяющего оценить реальный объем платежеспособного спроса и его распределение по различным по своим характеристикам типам домовладений. Этот метод позволяет говорить о фактической популярности того или иного проекта, а не «потенциально привлекательном» рыночном сегменте.
На втором этапе оценки спроса мы подключаем риэлторов, которые ежедневно общаются с покупателями (экспертный опрос игроков рынка) и видят изменения стартовых количественных запросов при погружении покупателя в проблему. Именно эти специалисты понимают качественные характеристики потребительских предпочтений, выявляют сомнения и опасения покупателей недвижимости, становятся свидетельствами противоречий запросов и дальнейшего компромисса, который и приводит к сделке.
Таким образом, оценка спроса основана на оценке динамики продаж домовладений на первичном и вторичном рынке – их количественных и качественных характеристик. По желанию Заказчика наши специалисты также могут провести тестирование сформированной концепции (в качестве отдельной работы). Существует большой опыт проведения опросов потребителей в регионах, разработанные стратегии выбора референтной группы. По согласованию с Заказчиком выбирается методика тестирования продукта, а также объем и структура выборки.
На основе маркетингового анализа рынка специалисты компании дают заключение об объеме целевой аудитории и ее потребительских характеристиках, рекомендуемых форматах застройки и зонах ее расположения.
Определение целевой аудитории поможет в позиционировании поселка, маркетинговой и рекламной стратегии. В этом пункте будет выявлено количество людей, потенциально способных приобрести продукт. Помимо этого будет определен объем и структура целевой группы.
Отнесение проекта к какому-либо классу («элит», «бизнес» или «эконом») – важный шаг в позиционировании, так как ошибки на этом этапе могут оказать значительное влияние на успех или неудачу проекта. На позиционирование проекта влияет множество факторов, таких как природные характеристики, архитектура, инфраструктура, площади домов и участков и многое другое. Специалисты Vesco Consulting помогут не ошибиться в позиционировании.
Определение преимуществ, которые будут выгодно отличать планируемый поселок от конкурентов, даст возможность сделать упор на уникальность. В настоящее время на рынке представлено огромное количество проектов, и привлечь клиентов становится все сложнее – специалисты Vesco Consulting помогут найти способ выделиться из множества предложений при помощи оригинальных идей.
Подробный анализ проекта необходим для рассмотрения сильных и слабых сторон проекта. Здесь будут определены ситуации представляющие угрозу, а также пути их минимизации. В ходе анализа будут установлены связи между сильными и слабыми сторонами, возможностями и угрозами. Также будет составлена матрица SWOT анализа и возможные парные комбинации.
В ходе работы над ценообразованием проводится анализ по всем схожим объектам. Путем метода сравнения будут рассчитаны средние значения характеристик объектов-аналогов – это необходимо для определения первоначальной стоимости реализации домовладений. После определения первоначальной стоимости необходимо скорректировать цену, так как абсолютно идентичных проектов не бывает. Корректировка проводится в два этапа. Во первых, вводятся основные поправочные коэффициенты по нескольким позициям, таким как: местоположение, качество строительства и материалов, степень готовности, природные особенности и пр. После внесенных основных корректив специалисты рассмотрят локализацию внутри исследуемой территории и внесут дополнительные поправки, так как в пределах даже одной зоны участки отличаются друг от друга. Опираясь на полученные данные, а также на оценку полученной рыночной стоимости соответствию финансовой эффективности проекта будет составлен прайс-лист на момент продаж. Прайс-лист представляет собой таблицу, где детально расписаны цены на каждый индивидуальный участок с учетом их местоположения, зонирования и поправочных коэффициентов, также будут учтены размеры участков и домовладений.
ЧАСТЬ 2. АРХИТЕКТУРНАЯ КОНЦЕПЦИЯ ЗАСТРОЙКИ УЧАСТКА
VI. Архитектурно строительная концепция
6.1. Количество, метражи домов и площадь участков:
6.1.1. Обоснование площади земельных участков с учетом маркетинговой концепции.
6.1.2. Оптимальное соотношение площади пятен застройки к общей площади участка. Обоснование площади домов.
На основании сложившейся рыночной ситуации, будут сделаны выводы об оптимальных, наиболее популярных размерах домов и участков. Для определения этих параметров используется сравнительный анализ – большая и постоянно обновляющаяся база недвижимости позволяет специалистам провести полноценный анализ и сделать выводы из полученных результатов. Кроме того, будет найдено оптимальное соотношение площади домовладения и площади участка. Тщательная проработка этого пункта исследования необходима для расчета финансовой модели проекта, в том числе и дохода от подряда.
6.2. Архитектурно-планировочные решения:
6.2.1. Определение наиболее оптимального архитектурного стиля поселка.
6.2.2. Обоснование материала строительства и технологии строительства.
6.2.3. Определение наиболее эффективных планировочных решений.
6.2.4. Рекомендации по созданию архитектурных проектов на основании схожих проектов.
Стилистический выбор проектов играет большую роль, так как неправильно подобранный стиль может свести «на нет» всю работу по проекту. Для определения оптимального стиля будет проведен анализ по существующим объектам и выделен наиболее популярный среди покупателей.
6.3. Инфраструктура, благоустройство, обеспечение безопасности:
6.3.1. Рекомендации по возведению объектов инфраструктуры.
6.3.2. Планирование благоустройства территории по объемам и срокам.
6.3.3. Варианты обеспечения уровня безопасности общей территории и отдельных домовладений.
6.3.4. Варианты эксплуатации поселка. Расчет ежемесячных затрат на эксплуатацию.
В настоящем пункте исследования будет более подробно рассмотрен набор инфраструктуры, предложенной на предыдущем этапе работ, проведена детализация необходимых объектов.
Благоустройство является важной частью, так как одним из требований, предъявляемых покупателями, является комфортное проживание. Благоустройство поселка включает в себя множество мероприятий, таких как: ограда, дороги, ландшафт и пр. Специалисты нашей компании подготовят перечень необходимых работ и распишут последовательность их проведения поэтапно.
Ничто так не волнует покупателя собственного дома, как безопасность. Собственная служба охраны стала неотъемлемой частью любого коттеджного поселка. Специалисты Vesco Consulting рассмотрят различные варианты поддержания безопасности на должном уровне и предложат наилучшие варианты ее обеспечения.
Будет проведен расчет эксплуатационных затрат, включающих в себя: расходы на оплату труда, коммунальные платежи, затраты на оборудование, спецтехнику, расходные материалы и т.д. Кроме того, будут произведены расчеты затрат на уборку территории (в летнее и зимнее время), на вывоз мусора, на освещение и пр.
Генеральный план будет разработан с учетом особенностей местоположения и позиционирования будущего проекта. В ходе работы над планом застройки будут найдено оптимальное местоположение для объектов инфраструктуры и технологической зоны.
6.4. Предварительный вариант мастер-плана застройки участка.
По итогам разработанной концепции Заказчик получает мастер-план, сформированный на основании предоставленных материалов по участку и отражающий маркетинговую концепцию проекта, учитывающий действующие СНИПы.
Разработка генерального плана (отрисовка предложенного выше эскиза) для прохождения процедуры согласования проекта в стоимость «Концепции» не входит и определяется дополнительно.
Также отдельным этапом является проектирование строений и визуализация поселка. Базовые условия на данные виды работ обсуждаются с каждым Заказчиком отдельно на этапе заключения договора.
ЧАСТЬ 3. ФИНАНСОВО-ПРАВОВАЯ СХЕМА РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТА
Основные допущения и нормативы для финансово-экономических расчетов (в т. ч. ставка дисконтирования, платежи по налогам, инфляция, издержки, способ отнесения выплат).
VII. Расчет финансовых результатов проекта на основе free-cash-flow*-методе.
7.1. Рекомендованная финансовая схема реализации проекта.
7.2. График освоения инвестиций.
7.3. Смета затрат на проект в соответствии с основными составляющими:
7.4. Расчет доходов и налогов (план продаж):
7.5. Анализ экономической эффективности проекта на основе free-cash-flow (показателей эффективности реализации проекта):
7.6. Анализ рисков проекта, планируемые меры по их предупреждению и устранению – фундаментальный анализ.
7.7. Анализ чувствительности финансового результата проекта к основным расчетным параметрам (цена реализации, ставка дисконтирования, арендная ставка и т.д.) – технический анализ.
7.8. Общие выводы.
Один из наиболее важных пунктов который наглядно показывает финансовые результаты проекта, затраты связанные с реализацией, движения финансовых потоков. Именно на основе этого пункта инвестором будет приниматься решение о целесообразности реализации проекта.
Одной из задач анализа проекта является определение чувствительности показателей эффективности к изменениям различных параметров. Чем шире диапазон параметров, в котором показатели эффективности остаются в пределах приемлемых значений, тем выше «запас прочности» проекта, тем лучше он защищен от колебаний различных факторов, оказывающих влияние на результаты реализации проекта.
Итогом, помимо вышеописанного, будут служить прогнозные отчеты о движении денежных средств, данные о необходимом объеме инвестиций для реализации проекта, а также показатели экономической эффективности и риски реализации проекта.
Дополнительная часть
Расчет бухгалтерских показателей на основе первой, второй и четвертой форм бухгалтерской отчетности
1. Прогнозный баланс.
2. Отчет о прибылях и убытках.
3. Отчет о движении денежных средств (движение ДС от основной деятельности, финансовой и инвестиционной деятельности).
4. Источники, объемы и сроки финансирования:
*free-cash-flow метод не учитывает займы, проценты по ним, а также их погашение.