Технико-экономическое обоснование строительства
Наиболее эффективный вариант использования объекта недвижимости представляет использование свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечивается соответствующими финансовыми ресурсами и дает максимальную стоимость /2, с.261/. Наиболее эффективным использованием объекта является тот вариант использования, при котором достигается максимальный эффект с экономической точки зрения. Для определения этого варианта проводят анализ наиболее эффективного использования по четырем основным направлениям:
Рассмотрим различные варианты застройки для участка 17,1 Га ЗАО «Развитие территории»: многоэтажная застройка, торгово-офисный центр, промышленное предприятие, коттеджная застройка, строительство таунхаусов и коттеджей (смешанная застройка).
Многоэтажная застройка подразумевает под собой более развитую инфраструктуру (детские сады, школы, магазины, маршрутный транспорт, медицинские учреждения, котельная), требуется большая подводимая электрическая мощность, подключение к внешней канализационной системе.
Оценка эффективности реализации инвестиционного проекта (многоэтажный дом)
Общая площадь 12-ти этажного дома
Продаваемая площадь одного дома
Продаваемая площадь микрорайона
6 500х17=110 500 кв.м
110 500 х 62 500=6 906 250 руб.
Выручка от продажи в варианте многоэтажной застройки существенно меньше выручки от продажи в варианте смешанной застройки (таблица 1.3).
Таким образом, многоэтажная застройка данного участка нецелесообразна.
Торгово-офисный центр должен находиться в местах, которые насчитывают большое количество населения, либо располагаться там, где проходят оживленные трассы, что тоже обеспечивает приток потенциальных покупателей.
Кроме того в одном районе с участком ЗАО «Развитие территории» находятся торгово-офисные центры с большей площадью и лучшей транспортной доступностью, следовательно строительство торгово-офисного центра нецелесообразно из-за высокой конкуренции.
Коттеджная застройка подразумевает высокие первоначальные капиталовложения и более долгий период реализации типового проекта.
Смешанная малоэтажная застройка, состоящая из таунхаусов разной площади и незначительного количества коттеджей позволяет сделать первоначальные капитальные вложения менее ёмкими, а так же сократить срок реализации проекта и ускорить получение прибыли.
Вывод: наилучшим вариантом застройки участка ЗАО «Развитие территории» является смешанная малоэтажная застройка.
Предлагаемый к застройке участок ЗАО «Развитие территории» согласно договору аренды относится к категории земель поселений.
Вывод: использование земельного участка разрешено для жилищного строительства.
Для обоснования финансовой обеспеченности рассмотрим статьи затрат на реализацию проекта в таблице 1.2.
Статьи затрат на реализацию инвестиционного проекта
Технико экономическое обоснование проекта строительства жилого дома
+7 (915) 187-9116
 | |||||||||||||||
| Технико-экономическое обоснование (ТЭО) жилищного строительства | |||||||||||||||
 | |||||||||||||||
| Бизнес-план (технико-экономическое обоснование ТЭО) инвестиционного проекта строительства жилого многоэтажного многоквартирного дома, PDF 2,98 МБ.
Рынок строительства жилой недвижимости АКТИВИЗАЦИЯ ДЕВЕЛОПЕРОВ Тенденция активизации девелоперов на рынке, начавшаяся еще в конце прошлого года, имела продолжение и в I квартале 2018 г. По данным Москомстройинвеста, за I квартал 2018 г. было выдано в два раза больше заключений о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Федерального закона N214 «О долевом строительстве», чем за аналогичный период 2017 г. Отмечается увеличение количества новых проектов на рынке, а также анонсов на ближайшую перспективу на фоне стремления девелоперов запустить проекты до вступления в силу поправок в Федеральный закон N214 «О долевом строительстве», в частности: — Изменения требований к опыту девелопера (не менее трех лет по строительству многоквартирных домов суммарной площадью не менее 10 тыс. м2 ); — Изменения требований к размеру собственных средств на счете застройщика в течение всего строительства (не менее 10% от стоимости проекта); — Введения дополнительных ограничений на использование средств дольщиков по объектам; — Введения запрета одновременно осуществлять строительство многоквартирных домов по нескольким разрешениям на строительство, возможность привлекать средства дольщиков только для строительства домов, указанных в одном разрешении, и т.д. РОСТ ОБЪЕМОВ РЕАЛИЗОВАННОГО СПРОСА По данным Росреестра, в I квартале 2018 г. на рынке новостроек Москвы (с учетом присоединенных территорий) всех классов было зарегистрировано 15,9 тыс. договоров долевого участия, что превышает прошлогодний показатель на 52%. РОСТ ИПОТЕЧНОГО РЫНКА В I квартале 2018 г. сохранилась тенденция снижения ипотечных ставок на фоне снижения Центробанком ключевой ставки. По данным Центробанка, в марте 2018 г. средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам обновила исторический рекорд и достигла уровня 9,64%, что на 2,04 п.п. меньше, чем в марте прошлого года. На фоне повышения доступности ипотеки, в том числе на фоне старта в I квартале 2018 программы поддержки отдельных групп покупателей (сниженная ставка (от 6%) по ипотеке для семей с двумя и тремя детьми), объем рынка ипотечного кредитования продолжил расти. По данным Росреестра по Москве, за I квартал 2018 было зарегистрировано 16,2 тыс. ипотечных сделок, что на 87% превышает показатели прошлого года. Доля ипотеки в суммарном объеме зарегистрированных договоров купли-продажи выросла с 37% (в I квартале прошлого года) до 54%. |  | ||||||||||||||
.| Бизнес планы строительной индустрии | |
 |  |
| | Бизнес план строительства торгового центра | | | Бизнес-план строительства бизнес-центра | |
 | |
| | ТЭО Строительство, реконструкция котельных | | | Бизнес план детского развлекательного центра | |
О жилищном строительстве в Российской Федерации в 2018-2020 году
В послании Президента Федеральному собранию в числе прочих была сформулирована цель строить по 120 млн кв. м жилых домов ежегодно (то есть, 0,82 кв. м на 1 человека).
В настоящее время из 48 крупнейших городов РФ лишь в 18 показатель ввода жилья сейчас превышает целевое значение из президентского послания (0,82 кв. м на 1 человека). Среди городов с численностью населения более 1 млн человек по вводу жилья на 1 жителя лидирует Ростов-на-Дону – 1,42 кв. м. В столице Ростовской область в 2016 году было введено в эксплуатацию более 1,60 млн кв. м жилья. Реальный прирост обеспеченности новым жильем в крупнейшем городе юга России еще выше, много жилых домов строится в ближайших пригородах Ростова-на-Дону, Аксае и Батайске. На второй месте Воронеж, где строительство жилых домов на 1 человека составляет 1,18 кв. м, на третьем месте Новосибирск – 1,04 кв. м на 1 жителя, на четвертом – Уфа (0,98 кв. м на 1 жителя).
В 2018 г. на территории Российской Федерации за счет всех источников финансирования построено 1075,7 тыс. новых квартир общей площадью 75,7 млн.кв.метров.
Ввод общей площади жилья в расчете на 1000 человек населения вырос с 207 кв.метров в 2000 г. до 515 кв.метров в 2018 г., по сравнению с 2017 г. снизился на 25 кв.метров. В жилищном фонде в 2018 г. в среднем на одного жителя приходилось 25,8 кв.метра общей площади жилых помещений против 19,2 кв.метров в 2000 г.
В январе-мае 2019 г. введено 316,9 тыс. новых квартир общей площадью 24,2 млн.кв.метров, что составило 102,0% к январю-маю 2018г.
Динамика ввода в действие жилых домов в России 2005-2019 г.г., млн. кв.м
Менее 100 кв.метров на 1000 человек населения за год построено в Чукотском автономном округе, Магаданской и Мурманской областях.
Динамика ввода в действие жилых домов, построенных индивидуальными застройщиками, млн. кв.м.
В 2018 г. более 70% от общего ввода (строительства) жилых домов построено индивидуальными застройщиками в следующих субъектах Российской Федерации: в Республике Алтай (90,5%), Белгородской области (85,0%), Чеченской Республике (84,5%), Республике Тыва (81,1%), Камчатском крае (79,3%), Кабардино-Балкарской Республике (78,9%), Еврейской автономной области (76,2%), Липецкой области (72,4%), Ульяновской области (72,0%). В Магаданской области все жилые дома построены индивидуальными застройщиками.
В 2018 г. для членов жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) построено 384,3 тыс.кв.метров общей площади жилья. Жилищно-строительными кооперативами осуществлялся ввод жилья на территории 21 субъекта Российской Федерации. При этом доля такой формы жилищного строительства незначительна (0,5% в среднем по России) и только в четырех субъектах Российской Федерации она превышает 5% (Саратовской (6,0%), Республике Адыгея (7,1%), Сахалинской области (10,6%) и Севастополе (17,1%).
Объемы жилищного строительства и среднем размере построенных квартир в отдельных странах ближнего и дальнего зарубежья
Для оценки ситуации на рынке строительства жилья в России ниже приводятся данные об объемах жилищного строительства и среднем размере построенных квартир в
отдельных странах ближнего и дальнего зарубежья.
Менее 150 кв.метров жилья на 1000 человек населения в 2017 г. построено в Армении, Болгарии, Таджикистане и Венгрии.
В 2018 г. средний размер введенных в России квартир составил 70,3 кв.метра общей площади, что на 1,0% больше, чем в предыдущем году.
Средний размер построенных в России квартир
В новых частных домах средний размер квартир в 2018 г. составил 139,1 кв.метр против 118,8 кв.метра в 2000 г.
В 2018 г. в новой жилой застройке преобладают малоэтажные жилые дома.
Среди введенных застройщиками-юридическими лицами многоэтажных жилых домов более трети составляют дома свыше 17 этажей.
Инвестиции в жилищное строительство в 2018 г. использованы в объеме 2237,2 млрд.рублей, их доля в общем объеме инвестиций в основной капитал составила 12,7% против 13,6% в 2017 г.
В рамках региональных программ ипотечного кредитования жилищного строительства в 2018 г. осуществлялся ввод в действие жилых домов в 10 субъектах Российской Федерации. Объем введенной площади за счет «ипотеки» в целом по России по сравнению с 2017 г. уменьшился на 15,2% и составил 613,6 тыс.кв.метров. Доля этого вида строительства в общем объеме введенного жилья в России составляет 0,8%.
Наибольшие объемы «ипотечного жилья» в 2018 г. вводились в Республике Татарстан (430,5 тыс.кв.метров), Республике Чувашия (46,9 тыс.кв.метров), Удмуртской Республике (40,5 тыс.кв.метров), Нижегородской области (37,4 тыс.кв.метров), Республике Мордовия (33,7 тыс.кв.метров). В Москве и Санкт-Петербурге ввод такого жилья в 2018 г. не осуществлялся.
| Наши заказчики и контакты | |
 |  |
| | Наши клиенты | | | Наши контакты. Заказать бизнес план, ТЭО | |
Бизнес-планы, технико-экономические обоснования строительства:
Заказать бизнес-план, технико-экономическое обоснование (ТЭО) инвестиционного проекта строительства жилого дома, микрорайона, коттеджного поселка в соответствии с Вашими задачами, проектами, пожеланиями.
Мы подготовим ТЭО, бизнес-план в короткие сроки в соответствии со стандартами TASIC, UNIDO, ЕБРР, требованиями банка, Фонда развития промышленности (ФРП), Корпорации МСП, ОЭЗ, Минэкономразвития. Разработаем реалистичную финансовую модель, и презентацию для инвесторов, банка
ТЭО строительства жилого здания
Автор работы: Пользователь скрыл имя, 01 Мая 2012 в 21:22, курсовая работа
Описание
Проектом предусматривается строительство жилого здания общей площадью
17145м2 (срок возведения 2,5 года) с подземной автостоянкой по адресу: Московская область, г. Мытищи, ул. Медвежья, стр. 2.
В результате реализации проекта предполагается построить на земельном участке площадью 0,1145 га 17-ти этажное жилое здание со встроенными нежилыми помещениями с подземной автостоянкой на 84 легковых автомобиля.
Работа состоит из 1 файл
мой курсач.doc
1.Резюме проекта.
1.1. Анализ местоположения
Проектом предусматривается строительство жилого здания общей площадью
17145м2 (срок возведения 2,5 года) с подземной автостоянкой по адресу: Московская область, г. Мытищи, ул. Медвежья, стр. 2.
В результате реализации проекта предполагается построить на земельном участке площадью 0,1145 га 17-ти этажное жилое здание со встроенными нежилыми помещениями с подземной автостоянкой на 84 легковых автомобиля.
Описание непосредственного окружения
Описание непосредственного окружения
1. Преобладающая застройка микрорайона
17-ти этажные монолитно-кирпичные и панельные дома 2000-х годов
1. Характеристика доступности
15 минут транспортом до ж/д станции «Мытищи» Ярославского направления или 15 минут на автобусе до станции метро «Медведково»; планируется прямой выезд на МКАД, 2 минуты от проектируемой станции метро
2. Обеспеченность общественным транспортом
Хорошая. Городские и междугородние маршрутные автобусы и такси, электрички, скоростные электропоезда «Спутник»
3. Близость к скоростным магистралям
Ярославское шоссе, 1000 м.
Состояние окружающей среды
1. Экологическая обстановка
Развитая. Неподалеку расположены аптека, школы, детские сады, салоны красоты, фитнес-центр, крупные торговые центры и небольшие магазины различной специализации, ледовый дворец «Арена-Мытищи»
3. Объекты промышленной инфраструктуры
3. Состояние прилегающей территории
Хорошее. Есть детская площадка, зеленые насаждения.
1. Район местоположения характеризуется развитой социальной инфраструктурой.
2. Инженерное обеспечение соответствует СНиП. Экологическая обстановка района является благоприятной по таким показателям, как: уровень шума, запыленность и загазованность воздуха, интенсивность движения. Это обусловлено тем, что Объект оценки расположен в относительном отдалении от промышленных предприятий.
3. Местоположение жилого дома, в котором расположен объект оценки, благодаря близкому расположению его от метро, хорошей транспортной доступности для индивидуальных владельцев автотранспорта и общественного транспорта, привлекательно для потенциальных покупателей квартиры.
Вывод: Анализ района месторасположения земельного участка под застройку позволяет сделать вывод о высокой инвестиционной привлекательности строительства в данном районе жилого дома с подземной автостоянкой.
1.2. Сведения об Объекте
Техническое обеспечение здания
Центральное отопление, водоснабжение, электроснабжение, канализация, лифты, мусоропровод.
Количество этажей в здании
Внутренняя отделка помещений
В санузле – кафельная плитка.
В кухне, комнате, коридоре – линолеум.
В комнате, кухне, коридоре – окраска водоэмульсионной краской.
В санузле – натяжные потолки.
В комнатах, коридоре, кухне – обои.
В санузле – кафельная плитка.
Местоположение: Московская область, г. Мытищи ул. Медвежья, стр. 2
Конструктивные характеристики – монолитное–кирпичное здание с вентилируемыми фасадами.
2.1.Затраты на оформление исходно-разрешительной документации
Состав ИРД определяется действующим «Положением о едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства в г. Москве», утвержденным распоряжением мэра Москвы от 11.04.2002 г. N 378-РМ.
Расчет рыночной стоимости затрат на разработку ИРД производился методом аккумулирования затрат, которые заплатит инвестор специализированной организации занимающейся разработкой ИРД.
При проведении оценки сравнительным подходом использовалась информация, полученная из прайс-листов организаций на оказываемые услуги, телефонных переговоров с представителями компаний, а также данные программы развития и поддержки малого предпринимательства (с учетом корректировки на удорожание и состава основных работ). Рыночная стоимость определялась как среднее значение по выбранным аналогам.
Расчет рыночной стоимости исходно-разрешительной документации сравнительным подходом представлен в таблице.
Расчет рыночной стоимости исходно-разрешительной документации
— выполнение Градостроительного обоснования (мин.)
— получение согласований и заключений (мин.)
— подготовка полного пакета документов (мин.)
Подготовка (разработка) исходно-разрешительной документации (ИРД), всего:
Подготовка заявки и комплекта документов, заключение договора
Выпуск Эскиза №1 в Глав АПУ
Согласование Эскиза №1 с:
— районным отделом АПУ
— ГУП «НИиПИ Генплана»
Итого выпуск комплекта ИРД
Подготовка заключений по Эскизе №1:
— в Москомприроде (Отдел ПБ)
— в Москомприроде (Отдел Экспертизы)
— по обследованию объекта недвижимости
— по условиям проектирования
— по инженерному обеспечению объекта
Выпуск ИРД в ГЛАВПУ
Заявка на получение АПЗ
Итого по заключениям
Подготовка (разработка) исходно-разрешительной документации (ИРД), всего:
Группа компаний УИС Инвестиции в строительство
Подготовка (разработка) исходно-разрешительной документации (ИРД), всего:
Рыночная стоимость разработки ИРД по сравнительному подходу (среднее значение)
2.2.Определение стоимости нового строительства
Затраты Инвестора по строительству жилого дома с подземной автостоянкой, сгруппированные по их укрупненным видам, приведены ниже.
1. Строительно-монтажные работы
Итого по главам 1-9 сводного сметного расчета
2. Содержание дирекции (технического надзора) (глава 10 сводного сметного расчета)
3. Подготовка эксплуатационных кадров (глава 11 сводного сметного расчета) – не предусмотрена
4. Затраты проектно-изыскательские работы (глава 12 сводного сметного расчета)
5. Средства на покрытие затрат по уплате НДС (18%)
В стоимость объекта включена стоимость полного комплекса строительно-монтажных работ с лимитированными затратами и прочие затраты.
Перечисления на сети Миноблстройкомплексу составляют 325 руб./кв.м., которые рассчитывались на основании Постановления Правительства Москвы от 28.08.01 г. №271/28
Прочие обременения приняты в размере 100руб./кв.м.
Определение стоимости нового строительства
Затраты на оплату исходно-разрешительной документации (ИРД), США
Стоимость СМР здания, с НДС
в т.ч. разработка проектно-сметной документации
Итого стоимость здания, с НДС
Перечисления на сети
Итого себестоимость строительства, с НДС
Таким образом, стоимость строительства нового объекта, включая стоимость полного комплекса строительно-монтажных работ с лимитированными затратами и прочими затратами, с учетом НДС составляет: 483 968 тыс. руб.
2.3. Затраты на страхование объекта строительства
Строительному объекту, как и любому имуществу, угрожают пожары, ливни, аварии систем водоснабжения, стихийные бедствия, противоправные действия третьих лиц.
Подобные случаи, как правило, покрываются стандартными полисами страхования строительных объектов. Но из любого правила есть исключения. Обычно по стандартным полисам страховые компании не оплачивают убытки, причиненные вследствие военных действий, гражданских волнений, воздействия ядерной энергии, ошибок проекта, дефектных стройматериалов, некачественного выполнения работ, телесных повреждений страхователя или его сотрудников со смертельным исходом и без него. (Чтобы обезопасить своих сотрудников, строительная организация должна застраховать их от несчастного случая на производстве.) Тем не менее, некоторые из этих рисков по желанию клиента могут быть включены в страховой полис по специальному соглашению.
Сегодня цена полиса страхования строительно-монтажных рисков может варьироваться от 0,1% до 1,5% полной стоимости строительного контракта, но обычно она не превосходит 1%.
Плата за страховку более всего зависит от назначения сооружаемого объекта. Тарифы при страховании промышленных объектов, на которых нужно провести большой объем монтажных работ, как правило, выше, чем при строительстве жилых домов. Чем сложнее строящийся объект и чем больше времени требуется на его возведение, тем больше придется платить за его страховку.
Стоимость страхования строител ьства в сейсмически активных районах, в горной местности, в зонах наводнений, паводков и других природных катаклизмов будет еще выше.
При страховании гражданской ответственности перед третьими лицами за вред, причиненный при строительстве, тарифы обычно не столь высоки, как при страховании самой стройки. Цена такого полиса в среднем составляет 0,05-0,5% от стоимости контракта. При назначении тарифа самое большое значение для страховщика имеет расположение стройплощадки, то есть наличие в непосредственной близости от нее зданий, подземных, коммуникаций, метро, дорог и т.д. Понятно, что вероятность причинения вреда людям или их имуществу «в чистом поле» гораздо ниже, чем в районах плотной застройки, поэтому и стоимость страхования в последних будет выше.
Комплексное страхование «от всех рисков» типовых строительных и монтажных работ обойдется подрядчику всего лишь в 0,1-0,6%, причем за последние несколько лет стоимость полисов снизилась практически вдвое. В указанных границах тарифы варьируются в зависимости от сложности и сроков проведения работ, а также от месторасположения стройки.