У компании может появиться крупный проект на юго-западе Москвы
Девелопер Tekta Group, который ранее специализировался на строительстве жилья в Подмосковье, может приобрести у компании «Автокомбинат №12» 5,2 га на юго-западе Москвы. На территории можно построить 100 тыс. кв. м жилья бизнес-класса, но такую же площадь придется отдать под инфраструктурные проекты.
О том, что девелоперская Tekta Group застроит 5,2 га на улице Обручева на юго-западе Москвы, “Ъ” рассказали три источника на рынке недвижимости. Участок на улице Обручева, по данным «СПАРК-Интерфакс», принадлежит АО «Автокомбинат №12». В Tekta Group сообщили “Ъ”, что покупка площадки пока обсуждается. Указанные на сайте «Автокомбината №12» телефоны не отвечали. Структуры Tekta Group, по данным ЕГРЮЛ, контролируются совладельцами одного из крупнейших российских IT-дистрибуторов «Мерлион» Владиславом Мангутовым и Алексеем Абрамовым. Еще одним партнером Tekta указан Дмитрий Старостин, топ-менеджер группы AEON Романа Троценко. Изначально Tekta работала в Подмосковье, но в 2019 году ввела в эксплуатацию первый жилой комплекс в пределах МКАД. В 2018 году бывший тогда гендиректором девелопера Роман Сычев сообщал газете «Ведомости», что Tekta больше не разрабатывает проекты в Подмосковье, поскольку в Москве выше спрос. На сайте Tekta указано, что сейчас компания строит еще три жилых комплекса, включая квартал в Нагатинской пойме.
19 миллиардов рублей
может выручить Tekta от нового проекта
Конечным владельцем «Автокомбината» в ЕГРЮЛ значится Игорь Брановицкий, но один из собеседников “Ъ” называет бенефициаром участка Даниила Бронштейна, сына экс-партнера Виктора Вексельберга Александра Бронштейна. Даниил Бронштейн, согласно списку аффилированных лиц, входит в совет директоров «Автокомбината». Связаться с ним не удалось. Александр и Даниил Бронштейны владеют горнодобывающей и металлургической Solway Group с активами на Украине, в Македонии, Гватемале. В январе 2019 года министр сельского хозяйства Филиппин Эмманюэль Пиньоль сообщал, что Solway Group вместе с партнерами инвестирует в создание банановых плантаций в стране. В Solway «Открытым медиа» участие в проекте отрицали. Как говорил Эмманюэль Пиньоль в интервью “Ъ” (см. “Ъ” от 16 апреля 2019 года), в стране планируется создать крупнейшую в мире плантацию бананов площадью около 10 тыс. га «Надо, правда, отметить, что мы еще не посадили ни одного банана»,— замечал министр.
Проект на Обручева может стать одним из крупнейших для Tekta Group в Москве. По оценкам партнера Colliers International Владимира Сергунина, на участке можно построить около 150 тыс. кв. м недвижимости. Стоимость земли он оценил в 2,5–3 млрд руб., а необходимые инвестиции — в 9–10 млрд руб. Выручка от проекта, по его подсчетам, может быть 17–19 млрд руб. Господин Сергунин не исключает, что, учитывая масштаб проекта, на какой-то его части может быть реализована программа реновации.
Возможно, на улице Обручева Tekta придется строить не только жилье: в сентябре департамент градостроительной политики Москвы сообщал, что на месте автокомбината появится школа на 450 мест и детский сад на 220 мест, медицинский центр и два бизнес-центра. Управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая предполагает, что на участке можно построить около 100 тыс. кв. м жилья бизнес-класса, такая же площадь может отойти под инфраструктурные проекты. По ее оценкам, на старте продаж цена жилья будет около 200 тыс. руб. за 1 кв. м, а в среднем за период реализации проекта — 245 тыс. руб. за 1 кв. м, оценивает госпожа Литинецкая. Если же Tekta решит построить здесь офисные центры, они могут быть востребованы у арендаторов, добавляет партнер Colliers International Станислав Бибик. По его словам, хотя деловой район на юго-западе потерял былую популярность после переезда «Газпрома» и компаний-спутников с улицы Наметкина в Санкт-Петербург, спрос на качественные площади может появиться из-за роста ставок и дефицита офисов в центре.
Сычёв Роман Александрович
Роман Сычев родился в 1977 году в Новосибирске. В 1998 году окончил Новосибирский Государственный Университет по специальности «Экономическая кибернетика», а в 2003 году получил профессиональный сертификат Certified Public Accountant в штате Мэйн, США.
Свою карьеру Роман начал в 1995 году в одной из ремонтно-строительных компаний Новосибирска. Затем работал в Сибирском научно-исследовательском институте геологии, геофизики и минерального сырья и в международных компаниях «большой четверки», реализуя различные проекты для нефтяных и промышленных заказчиков на севере Западной Сибири, Дальнем Востоке и Сахалине.
В Москве Роман продолжил карьеру в качестве вице-президента фонда прямых инвестиций The Sputnik Group, являлся членом совета директоров нескольких проектных компаний ОАО «РОСНАНО», руководителем проекта по строительству фармацевтического завода в Кировской области.
Параллельно с основной работой, Роман Сычев сотрудничал с акционерами TEKTA GROUP при реализации ими ряда проектов. В 2015 году присоединился к команде TEKTA GROUP, а затем был назначен генеральным директором компании.
Под руководством Романа Сычева TEKTA GROUP перешла на следующий этап своего развития, трансформировавшись из строительной компании в девелопера полного цикла и приступив к реализации новой стратегии. В настоящее время компания активно наращивает портфель проектов в Москве и продолжает работу в Московской области. На сегодняшний день её общий объём проектов составляет более 1,7 млн кв. м.
Роман женат, воспитывает дочь.
SYCHEV ROMAN ALEKSANDROVICH
CEO at TEKTA GROUP
SYCHEV ROMAN was born in Novosibirsk city in 1977. He graduated from Novosibirsk State University in 1998 majoring in Economic Cybernetics; obtained аn occupational certificate by Certified Public Accountant in 2003 (Maine State, USA).
His career has started since 1995 at one of the Recovery-Engineering Companies in Novosibirsk city. Later he was employed by Siberian Scientific Research Institute of Geology, Geophysics and Mineral Raw-Material and “Big Four” global companies, having implemented various projects for the oil and industrial customers in northern areas of Western Siberia, Far East and Sakhalin.
In Moscow city ROMAN continued his career as a vice-president at “The Sputnik Group” Private Equity Fund; he held office as a member of the Board of Directors in several design companies of RUSNANO ОАО; worked as a Head of Pharmaceutical Plant Construction Project in the Kirov region.
Concurrently with his direct obligations SYCHEV ROMAN was engaged with TEKTA GROUP’s shareholders in the course of implementing a set of projects. In 2015 he joined TEKTA GROUP’s team was named to a CEO of the Company.
TEKTA GROUP has moved to the next development stage under the supervision of SYCHEV ROMAN having been transformed from a construction company to a full-service developer and launched the new strategy of its activity. At present the Company dynamically has been increasing its portfolio in Moscow area and proceeds acting in the Moscow region; total project volume equals to more than 1.7 million sq m.
ROMAN is married and bringing up his daughter.
Дмитрий Зиканов (TEKTA Group): «Мы идеологически поменяли нашу стратегию»
— Начнем с актуального. Недавно СМИ сообщили о покупке TEKTA Group строящегося ЖК Cherry City (два 42-этажных корпуса на Большой Черемушкинской улице. — Прим. ред.). Расскажите о статусе сделки.
— Сделка закрыта, это состоявшийся факт. Данная площадка в настоящий момент наша.
— Будете ли вносить изменения в проект?
— Концептуально — нет. Мы будем вносить только некоторые изменения, которые касаются дизайна внутренних входных групп и благоустройства. Эти незначительные перемены не повлияют на скорость реализации проекта.
— А название Cherry City останется?
— Нет. Жилой комплекс будет называться Eniteo. Это латинское слово, значение которого — «отличиться», «блистать». На наш взгляд, это достаточно амбициозное название, которое вполне будет отражать статус этого проекта и нашу идею, которую мы хотим вложить в него.
Мы строим объект для нового поколения людей — ценителей настоящего качества, технологичности и современных форматов жилья. Это интеллигентные люди, осознающие ценность такого объекта, которым важно получить весь спектр качества девелоперского проекта, в том числе локацию, инфраструктуру, а не только громкое имя архитектора.
— Можете ли вы раскрыть объем инвестиций в проект?
— Ориентировочный бюджет инвестиций — порядка 10 млрд руб. Это все, включая и приобретение, и строительные затраты, и т. д.
— Когда начнете продажи?
— Продажи начнем в середине октября 2020 года, а строительство — с 1 сентября. Мы в проект входили из соображений, что у него очень высокая степень готовности, он соответствует нашему уровню запросов к качеству продукта. Во многом поэтому корректировки по проекту будут несущественными.
— Поговорим о недвижимости в целом. Как вы оцениваете состояние рынка новостроек Москвы на лето 2020 года? Спрос восстановлен?
— В марте, когда начинался кризисный период, прогнозы были более пессимистичными (режим самоизоляции, приостановка строительных работ. — Прим. ред.). Но по итогу все оказалось не так плохо. Если падение продаж и было зафиксировано в апреле, то май и июнь, по сути, компенсировали квартальное выполнение планов. И сегодня с точки зрения продаж у нас ситуация лучше, чем мы могли ожидать. По всем проектам.
Конечно, в такие моменты все зависит от состояния конкретных проектов: в какой фазе они находятся, что это за продукт, в каком сегменте, какого качества и какой стадии готовности. У нас в портфеле оказались проекты, которые практически не были подвержены каким-то существенным колебаниям.
— Есть ли какой-то рыночный прогноз на осень? Чего вы ждете?
— Каких-то экстравагантных рыночных колебаний мы не ожидаем. По крайней мере в том сегменте и регионе, в котором работаем.
— В Москве стройка останавливалась весной на полтора месяца. Удастся нагнать эти темпы строительства или будете переносить сроки? Ведь такая возможность у строителей есть.
— У строителей действительно есть возможность переноса сроков сдачи объектов в эксплуатацию из-за форс-мажорных обстоятельств, наступивших весной 2020 года. И мы могли бы месяц-полтора прибавить к сдаче ввода. Но почти по всем нашим проектам этот срок отставания мы нагоним. Например, как и планировали ранее, сдадим проект Big Time в четвертом квартале 2020 года.
— А что касается продаж — их останавливали, как некоторые на рынке?
— Мы их не останавливали. Были технические сложности, связанные с физической возможностью осуществлять сделки. Но в итоге все интересанты к нам вернулись, как только эта физическая возможность появилась: доехать до нас, доехать до банка.
Все сотрудники перешли на работу в онлайне, работали непрерывно, включая офис продаж. Они были на таком, в общем-то, военном положении в течение двух с половиной месяцев. И проявляли нехарактерные для себя виды активности: сделки были в самые трудные времена.
Надо сказать, что у нас есть собственная структура, которая занимается продажами. И мы умышленно не передали ее функцию на аутсорс, умышленно оставили ее у себя, потому что именно в «неровные» времена наличие собственного отдела продаж наиболее влияет на результат. Когда все стабильно, все «ровно», — продажи можно отдать на аутсорс.
— Онлайн-продажи недвижимости — это будущее рынка или они останутся в 2020 году?
— Найдут ли полностью дистанционные продажи недвижимости какое-то место в будущем? Пока, конечно, нет. Ведь люди не могут испытать эмоции онлайн, им нужно погрузиться в атмосферу конкретного объекта. А для недвижимости это важно. Многие исследования показали, что при покупке, кроме цены, расположения, каких-то других параметров, очень важно, какие у человека возникли эмоции при изучении вопроса. Покупатель должен приехать на место, посмотреть по сторонам, пообщаться с менеджерами по продажам. Эмоции — вот главный мотив, а не онлайн-удобство сделки.
— Пандемия — это, безусловно, главный вызов 2020 года. Но еще один вызов для строителей — реформа долевого строительства, которая началась в 2019 году. Как компания относится к проектному финансированию?
— TEKTA Group хорошо относится к проектному финансированию — мы им активно пользуемся, у нас очень комфортные и эффективные отношения с банками. Более того, как показала практика предыдущих месяцев, снижение зависимости застройщиков от объемов продаж крайне важно в период кризисных явлений на рынке.
— Критики этой реформы говорили о том, что у девелоперов снизится маржинальность бизнеса. По факту это так?
— Я, более того, и сам так думал. Но по факту происходит следующее: маржинальность девелоперского бизнеса зависит от продукта и от темпов продаж. Если они, допустим, среднерыночные, то накопление денег на покупательских эскроу-счетах происходит в нормальном режиме. Это значит, что итоговая долговая процентная нагрузка платежей в банк по проектному финансированию сравнима с ситуацией, когда девелопер брал «обычный» кредит, одновременно получал деньги с дольщиков, закрывал кредит, а потом достраивал свой проект. Если продажи ноль, а проектное финансирование вы выбираете до конца, то, конечно, процентная нагрузка получается большой. Так что все зависит от самого девелопера, а не от реформы.
— Еще одной угрозой для рынка называли укрупнение девелоперских компаний. Вы видите эту тенденцию?
— Укрупнение рынка происходит в принципе, а не только из-за перехода на эскроу-счета. К тому же этот вопрос касается не только девелопмента — он остро стоит во многих отраслях.
Конечно, девелоперским компаниям с одним проектом в портфеле достаточно сложно получить условия проектного финансирования. Банки смотрят на небольших девелоперов с особым пристрастием, экономика для них становится тяжелой. В этом смысле крупным компаниям легче получить хорошие банковские условия.
— Что случится, если на рынке останутся только крупные компании и их будет не так много, как раньше?
— Что значит «не так много»? Это сколько? Двадцать компаний — это много или мало? Никто не ответит. С другой стороны, нужно понимать, что компании, которые ведут только один девелоперский проект, — это всегда риск, им сложно наращивать свои компетенции. Компания, которая ведет большое количество проектов, эти компетенции наращивает всегда. Значит, и качество продукта у большой компании будет выше. Поэтому какой-то угрозы мы пока в этом не видим.
— А у вас весь портфель проектов под эскроу?
— У нас только один проект, который мы вводим в эксплуатацию в этом году, не по эскроу. Остальные проекты реализуем через проектное финансирование.
— В какой-то момент TEKTA Group решила уйти с рынка Подмосковья. Почему?
— Маржинальность была недостаточной. И вообще, это немного разный бизнес — строить в Подмосковье и строить в Москве. Мы идеологически поменяли нашу стратегию. Не только локацию, но и сегмент, в котором сегодня работаем. Требования к продукту, нашу внутреннюю бизнес-структуру, бизнес-подходы — все поменяли радикально за последние полтора года.
— В чем ключевые различия этих двух рынков?
— Компания всегда пыталась поддерживать маржинальность на высоком уровне. Работая в Подмосковье, мы все строили своими силами. В компании был свой генподрядчик, свой проектировщик, свой бэк-офис… в общем, мы создавали собственную вертикально интегрированную структуру и больше походили на строительную компанию. Эффективность у такого подхода, как показало время, была спорной, и в какой-то момент мы поменяли стратегию. Мы не просто сказали, что теперь работаем только в Москве. Теперь работаем в сегменте, который сильно «заморочен» на качестве продукта. Это классы бизнес, бизнес+ и выше.
Сейчас мы уходим от внутренней, так сказать, масштабности. Привлекаем на аутсорсе лучшие в своих компетенциях компании, а сами становимся больше девелоперской компанией. По сути, уже в нее превратились.
— Но в Подмосковье рынок был уже понятен для вас, у компании были реализованы знаковые проекты. А тут вы пришли на новый рынок.
— Пришли. И успешно пришли. Зайдите на наш сайт и посмотрите на проекты, которые мы реализуем. Это уже совсем другая компания. С другими проектами, с другими подходами.
— Что касается московского рынка недвижимости, формируете ли вы здесь земельный банк? Покупаете площадки?
— Мы постоянно этим занимаемся, у нас есть план по приобретению площадок. Просто так скупать поля — это не наша стратегия, у нас нет задачи собрать сколько-то миллионов метров за столько-то лет. Мы очень аккуратно подбираем площадки, которые подходят нам по духу, по нашим компетенциям, по запросам рынка. Подбор площадок — это перманентный процесс.
— Какие площадки вас интересуют? По размеру, локации?
— Если говорить про очень большие проекты и площадки, освоение которых рассчитано на десятилетие, — наверное, в меньшей степени. Одновременно с этим мы не рассматриваем совсем маленькие площадки, потому что это неэффективно с точки зрения распределения ресурсов. Мы смотрим на площадки, которые подходят под тот сегмент, в котором мы строим.
— Чувствуется ли нехватка земельных участков под качественный девелопмент в Москве?
— Скажу так: подходящий участок под себя найти в Москве нелегко, но нам пока это удавалось. Нехватка будет чувствоваться всегда, но с течением времени меняются и рынок, и условия. Сейчас активно развиваются промзоны, территории отдельных предприятий, которые уже не работают, и т. д.
Вообще, девелоперский бизнес сам по себе — очень сложный и интересный. В нем нельзя унифицировать многие процессы. Каждый раз у тебя набор из 20 факторов, которые так или иначе могут влиять на твой бизнес: и позитивно, и негативно.
— Планируете выходить на новые регионы? Или Москва навсегда?
— Никогда не говори «никогда». Но на сегодня планов на регионы нет.
— Это все связано с маржинальностью, которой не было даже в Подмосковье?
— Действительно, в регионах маржинальность вряд ли выше, чем в Подмосковье. Но это, скорее, другой вид бизнеса, который требует своего подхода. Наши московские компетенции нельзя напрямую скопировать и мультиплицировать в регионах. Не получится. Там другие потребители, другой спрос, другие цены, другие ограничения. Это другой продукт, который живет по другим законам.
— Если говорить про регионы, в 2019 году на московский рынок пришло очень много региональных девелоперов, которые активно скупали текущие девелоперские проекты и площадки под строительство. Не пугает такая конкуренция?
— Пришли «молодые и голодные».
— Вы погорячились: пришли, на мой взгляд, не очень молодые и выглядящие не сильно голодными. Нет, мы конкуренции вообще не боимся. Мы рассчитываем на собственные силы и собственные компетенции.
— Почему ваша компания не участвует в программе реновации?
— Мы бы с удовольствием, только как? Мы же не строители. У нас нет собственных домостроительных комбинатов, строительных мощностей. Поэтому непонятно, в качестве кого мы могли бы поучаствовать в этой городской программе.
— Как смена направления развития компании влияет на ее финансовые показатели?
— Они улучшаются. Это можно сказать однозначно. Каких-то конкретных финансовых показателей я раскрывать не буду, но то, что они сильно отличаются от тех, которые были несколько лет назад, — это факт.
— Блок вопросов про другие проекты. Когда ожидается старт продаж проекта TEKTA Group на улице Обручева?
— Мы предполагаем начать активную фазу этого проекта, включая старт продаж, в феврале 2021 года. Сейчас проект на Обручева находится в активной фазе проектирования. Рассчитываем получить разрешение на строительство в конце этого года — начале следующего. Концепция очень интересная и красивая.
— Можете подробнее рассказать о статусе сделки по покупке земли рядом с проектом Big Time?
— К сожалению, пока не могу дать конкретного ответа. Мы в процессе общения с собственником, посмотрим.