Жилищный вопрос ребром. Как изменился самарский рынок недвижимости после пандемии
Пообщались с экспертами и узнали, что уже произошло и что ждать в будущем.
Крыша над головой — предмет первой необходимости, как вода, еда и воздух. Отказаться от них невозможно. Несмотря на коронавирус и пандемию, квартирный вопрос не теряет актуальности. Но надо ли вкладываться в жилье сейчас, брать ипотеку или стоит дождаться более подходящего времени? Об этом, а также о том, как переживает непростые времена строительный бизнес, sgpress.ru рассказали эксперты.
Квадратных метров достаточно
Форс-мажор в виде коронавируса заставил поволноваться представителей всех сфер бизнеса. В зоне риска оказались и строители. Однако, по мнению экспертов, благодаря работе региональных властей для большинства застройщиков тяжелых последствий пандемии не наступило. Буквально через неделю после введения жестких ограничений были выработаны механизмы, при которых могли вестись те или иные строительные работы. Поэтому большинство предприятий остались в стабильном состоянии и сейчас наращивают темпы работ.
По стандарту
Жилье строится по потребностям и возможностям. Из жилья, фактически введенного в эксплуатацию в Самарской области в 2020 году, больше половины — 60% — стандартное. Таковым считаются квартиры площадью до 100 квадратных метров, индивидуальные дома площадью до 150 квадратных метров на участке до 15 соток или же помещения до 130 квадратных метров в домах блокированной застройки. Ранее такое жилье относилось к эконом-классу.
Что касается районов, где новостройки появляются сейчас и могут возводиться в будущем, там возможны перемены.
Ажиотаж на рынке
Вопреки опасениям спрос на жилье вырос. Особенно это касается новостроек. По словам Юлии Овечкиной, в этом году был зафиксирован рекорд продаж новых квартир. Этому способствовали отложенный спрос, а также субсидирование ставок по ипотеке и программа господдержки. Центробанк снизил ключевую ставку до исторического минимума — 4,25%. Вслед за этим банки тоже стали снижать процент на ипотечные кредиты.
По мнению Овечкиной, сейчас благодатное время для продажи жилья, потому что сложившийся дефицит предложений объектов недвижимости дает возможность продать их по хорошей цене. Возможно, к концу года активность рынка будет постепенно снижаться.
— Нет смысла откладывать решение своих жилищных вопросов, если речь идет об обмене. В этом случае не имеет значения, снижается стоимость жилья или наоборот: как продаваемая, так и покупаемая недвижимость изменяется в цене прямо пропорционально, — советует эксперт. — А вот если говорить о покупке дачи или дома, то пока не стоит торопиться. Из-за самоизоляции цены на них значительно выросли. Лучше отложить этот вопрос на зимний период. Если же рассматривать новостройки, то тут, наоборот, имеет смысл поспешить, так как количество предложений, где цена соответствует качеству, в нашем городе стремительно уменьшается. Для тех, кто хочет инвестировать, советую рассмотреть возможность покупки залогового жилья или жилья с торгов по банкротству. Такую недвижимость можно приобрести на 20-30% ниже рыночной стоимости.
Льготная ипотека
Интерес к новостройкам вырос и благодаря льготной ипотеке под 6,5%. Воспользоваться ею можно только при покупке первичной недвижимости от юридического лица. Дом может находиться в процессе строительства или быть сдан в эксплуатацию. Программа не распространяется на нежилые помещения или квартиры на вторичном рынке. Сейчас появилась возможность дополнительно купить процент у банка, снизив ставку практически до 4,5%.
— Ипотека под 6,5% — это ключевая мера поддержки строительной отрасли, — говорит руководитель проектного управления министерства строительства Самарской области Дмитрий Крыпаев. — В конце марта и в апреле спрос на первичном рынке рухнул. 17 апреля Владимир Путин заявил о льготной ипотеке. Банки сразу же начали работу. Что мы имеем теперь? Рынок ипотеки в деньгах не просел, даже немного прирос. В плане количества сделок просадка крайне незначительная. При этом из 2 500 кредитов на «первичку», выданных в первом полугодии, более половины по программе 6,5%. А она началась только в середине апреля, как мы помним. То есть фактически за один квартал столько ипотек выдали. Эта программа фактически вытягивает отрасль строительства и держит ее на плаву.
Взять кредит под 6,5% можно до 1 ноября 2020 года. Первоначально следует вложить не меньше 20% от общей цены покупки. В качестве первоначального взноса разрешено использовать материнский капитал или другие субсидии. Максимальная сумма кредита для жителей Самарской области не должна превышать 3 млн рублей.
По информации, поступившей от самарских банков, на 31 июля 2020 года одобрена 2 961 заявка и заключено 1 249 договоров на приобретение жилья по ставке 6,5%.
50,9 тысячи рублей — средняя цена квадратного метра жилья в Самарской области.
Под защитой закона
Примерно у трети сделок с недвижимостью есть риски признания их недействительными. По словам юристов, нередки случаи, когда люди, покупая вторичное жилье, оставались ни с чем. Выяснялось, что продавец использовал поддельные документы, а на квартиру претендуют наследники. Суд признавал сделку недействительной, имущество возвращалось прежним хозяевам. Теперь добросовестные покупатели под защитой закона, который вступил в силу в этом году.
Добросовестный приобретатель — это лицо, которое при осуществлении сделки с недвижимостью полагалось на сведения, которые содержатся в едином государственном реестре недвижимости. Оспорить этот момент, доказать, что покупатель знал, что продавец не имеет права распоряжаться недвижимостью, может только суд. Взыскать деньги с мошенников, продавших квартиру, не представляется возможным. Но теперь покупатели недвижимости, не знавшие о «подводных камнях» и лишившиеся ее по решению суда, получат от государства компенсацию в размере реального ущерба или кадастровой стоимости.
Губернатор Власть и политика
В четверг, 22 октября, губернатор Самарской области Дмитрий Азаров в режиме видеоконференции провел заседание регионального штаба по управлению строительством социальных объектов.
Как было отмечено на совещании, за последние три года объем строительства в Самарской области увеличился на 65%. Несмотря на серьезные экономические сложности, вызванные пандемией, строительство объектов социальной сферы остается безусловным приоритетом в работе областного правительства.
Дмитрий Азаров подчеркнул: это именно те объекты, которых больше всего ждут люди — детские сады, школы, поликлиники и больницы, спортивные комплексы. А значит, несмотря ни на какие сложности, их нужно достроить в обещанные сроки и с высоким качеством.
Всего в Самарской области сегодня на разном этапе строительства находятся более 50 социальных объектов, 30 из которых будут введены в эксплуатацию в этом году. 11 уже введено в эксплуатацию: это шесть детских садов — по два дошкольных учреждения в Самаре, Тольятти и Волжском районе, спорткомплексы в Похвистнево и Безенчуке, реконструкция здания бывшего ресторана «Аквариум», центр правопорядка в Октябрьском районе Самары, завершен первый этап строительства автодороги в Лопатино.
Еще 19 объектов социальной инфраструктуры будут сданы до конца текущего года. Среди них 5 детских садов, в том числе 4 в Волжском районе и один в Красноярском. Будут завершены работы по реконструкции и строительству трех школ — в Самаре и в Волжском районе. Планируется завершить возведение детской поликлиники в Сызрани, крытого катка в Похвистнево, спорткомплекса «Акробат» в Тольятти, сельского ДК в Сергиевском районе и ряда автодорог.
Особое внимание участники совещания уделили объектам, которые планируются к сдаче в декабре этого года. Это два детских сада в Волжском районе, а также школы в Приволжье и в Самаре. Ситуацию по каждому учреждению, где сроки работ отстают от заявленных, разобрали детально.
Что касается школы на 1200 мест в поселке Мехзавод региональной столицы, Евгений Чудаев отметил, что на данный момент общая готовность объекта составляет 77%. Отделка фасада выполнена, до конца октября планируется завершить устройство наружных сетей, запустить тепло, благоустроить территорию. А в декабре будет выполнена чистовая отделка и установка оборудования.
«Необходимо привлечь дополнительно 50 человек», — добавил руководитель министерства строительства области. На данный момент на стройке трудится порядка 200 специалистов со стороны двух подрядчиков. «У них не хватает электриков, и мы договорились о том, что привлечем дополнительные ресурсы», — прокомментировала глава Самары Елена Лапушкина.
Отдельное внимание губернатор уделил строительству школы на 5-ой просеке, которая рассчитана на 600 человек. Здание состоит из двух блоков — А и Б. В настоящий момент каркас полостью готов, идут фасадные работы, чистовая отделка и благоустройство территории. По словам представителя компании подрядчика, строительство ведется в соответствии с графиком, и уже к концу года 3-этажное здание будет полностью готово.
Еще два объекта, которые находятся в зоне риска, расположены в Волжском районе. Там идет строительство двух детских садов — на 350 мест каждый. Оба на данный момент готовы наполовину. Их возведение началось весной текущего года. До 25 октября планируется завершить отделку фасада, к середине ноября запустить тепло, благоустроить территорию и до 15 декабря закончить внутреннюю чистовую отделку.
«На сегодняшний день риски есть только в части роста количества людей на объектах со стороны подрядчика «ВТС-Метро». Требуется, чтобы численность работников увеличилась до 100-120 человек на каждом из них», — подчеркнул Евгений Чудаев.
Глава района Евгений Макридин пояснил, что с подрядчиком удалось договориться, и уже в пятницу количество рабочих на стройках увеличится еще на 70 человек, а к началу следующей недели число будет доведено до 150. Таким образом, планируется, что уже к концу года объекты будут сданы в эксплуатацию и начнут работать с нового года.
На строительстве школы в Приволжье сегодня трудится порядка 120 человек. «Все работы будут завершены до 20 ноября. Оборудование уже закуплено, мы его готовы завезти в школу в течение нескольких суток после окончания строительства. Мы справились со всеми сложностями. Надеемся, что в середине декабря наша школа будет введена в эксплуатацию», — сообщил глава Приволжского района Евгений Богомолов.
Дмитрий Азаров поручил провести выездное совещание по вопросам строительства школы в Приволжье и о его результатах доложить отдельно. «Контроль должен быть ежедневный», — подчеркнул губернатор.
Особое внимание участники заседания уделили тем объектам, строительство которых начнется в 2021 году. По словам Евгения Чудаева, в следующем году планируется ввести, а также начать возведение десятков социальных учреждений. Это детские сады, школы, дома культуры, а также дороги, набережная в Тольятти.
На 2021 запланирован ввод в эксплуатацию инфекционного корпуса Сызранской больницы № 2. Будут возобновлены работы по объекту незавершенного строительства — детскому отделению № 5 Самарской психиатрической больницы на улице Воронежской. Начнут и реконструкцию областной детской инфекционной больницы, которая, по словам Евгения Чудаева, завершится в 2023 году.
Дмитрий Азаров отметил, что такие сроки недопустимы и поручил сократить время проведения реконструкции. «По этому объекту ставлю задачу в 2022 году завершить исполнение всех работ, — подчеркнул глава региона. — Коллеги, все объекты здравоохранения — безусловный приоритет. Если мы можем ускорить сроки по введению любого объекта здравоохранения, то надо в обязательном порядке это делать».
Нарастить темпы проведения работ Дмитрий Азаров также поручил и по детскому саду на 130 мест в селе Ягодное Ставропольского района. Контракт с подрядчиком был заключен в начале сентября, но, несмотря на благоприятные погодные условия, к настоящему моменту выполнено лишь 3% от общего объема работ. Подрядчик до сих пор занимается укладкой фундамента.
Темпы строительства в самарской области
Виталий Стадников поделился своим мнением о перспективах отрасли
Виталий Стадников является советником губернатора Самарской области по вопросам градостроительства
Фото: Виталий Стадников / facebook.com
Из чего строят дома самарские застройщики? Какие проекты домов сейчас преобладают? И почему сегодня человек с квартирой не считается обеспеченным? Своим мнением по всем этим и другим вопросам, связанным со строительством, поделился с 63.RU советник губернатора области Виталий Стадников.
Виталий Стадников был главным архитектором Самары с 2012 по 2013 год, когда пост мэра занимал Дмитрий Азаров. Позже он стал советником главы города. Когда Дмитрий Азаров занял должность врио губернатора Самарской области, он стал набирать команду общественных помощников. Среди первых оказался Виталий Стадников. Он по сей день является советником главы региона. Также архитектор работает руководителем проектного бюро Root development.
— Виталий Эдуардович, как вы можете охарактеризовать особенности строительной отрасли в Самарской области?
— Самарский сектор строительства отстает от развитых рынков.
«У нас преобладает технология кустарного производства: любой проект — индивидуальный»
Это не типизация решений, как, например, у крупных московских застройщиков. У них большой объем строительства панельных домов, но они насколько качественные, что не сравнимы с тем, что строится в Самаре. Тут первичный уровень типизации, условно повторное применение проектов. Относительно высокая себестоимость и низкое качество.
— Чем отличаются кирпичные дома от высоток из железобетона?
— Все зависит от высоты застройки. Кирпич не будут применять при строительстве дома выше 18 этажей. Он не дает возможности вариативности внутренних планировок. Его используют преимущественно для жилья экономкласса. Для комфорт-застройки кирпич не используется. Себестоимость коробки силикатного кирпича меньше, чем коробки железобетона. До определенной высоты его имеет смысл применять, а выше — уже нет.
Монолитные дома представляют собой конструкцию, которая бетонируется непосредственно на месте проведения стройки. При строительстве из сборных железобетонных элементов здание собирается как конструктор из готовых плит из железобетона. Комбинированное железобетонное строительство представляет собой использование и монолитного и сборного вида при возведении строящегося здания. В таком доме обычно монолитное основание, а верхняя часть строится из сборных бетонных плит.
— Определенная высота — это сколько?
— Раньше было 18 этажей. Это касается красного кирпича. Домов из силикатного кирпича выше 12 этажей я не видел. Но сейчас 12 этажей уже не стоят. Либо 10, либо сразу 17–18.
— Почему такой разбег в высотности?
— Существуют пожарные нормы, которых строителям необходимо придерживаться. Например, лестничная площадка с одним лифтом и площадью до 28 квадратных метров — это здания высотой в 9 этажей. А дальше предел площади — 52 метра, это 16–17 этажей. Такие дома уже не построишь из силиката, это только железобетон или панели. Дальше 52 метров, до 75, — это дома еще выше, и себестоимость квадратного метра жилья здесь гораздо больше.
Сейчас в Самаре в основном из железобетона строят дома выше 10 этажей. И у нас он популярен, так как не освоено конвейерных методов. Может быть, это и хорошо для Самары. В принципе экономить получается на проектировании, на повторном применении проектов, а не на стандартизации производства и применения решений. А экономия в рамках производства у крупных застройщиков заключается в том, что они абсолютно стандартизируют решения и превращают их в бот-схемы. Это и экономия по времени, и ориентация на определенные производства. Но для самарского рынка это как космос. А вообще это реальность для российского рынка, не говоря уже о рынках, например, Голландии. Там, по большому счету, объем домов, выполненных архитектором заново, 10–15%. У нас же практически каждый дом отдельный архитектор проектирует заново. А выглядят высотки как одинаковые. Непонятно только, зачем столько усилий.
— В советское время обычные горожане, далекие от сферы строительства, считали, что кирпичные дома лучше, прочнее и качественнее панельных. В современных реалиях актуален ли вопрос, что долговечнее — кирпич или железобетон?
— Лично у меня предпочтений нет. Понятно, что кирпич лучше, чем железобетон, а железобетон (смотря еще, чем он заполнен) по идее лучше, чем панель. Это в целом.
Но я бы посмотрел с другого ракурса. И кирпичные дома, и железобетонные могут простоять и сто лет, а могут в одночасье развалиться, потому что их плохо эксплуатировали. Вопрос не в том, сколько они простоят, а в их актуальности. Рынок меняется быстрее и спрос на недвижимость эволюционирует. И сейчас недвижимость — как кроссовки, которые обесцениваются не от амортизации, а потому что становятся немодными. Дома, которые строят сейчас, через 50 лет начнут расселять и сносить. Не потому что они придут в негодность, а потому что морально устареют. Сейчас квартира не является ценностью сама по себе. Человек с квартирой не считается обеспеченным.
«Обеспеченным считается человек с хорошей квартирой: с красивыми видами из окна и так далее»