В Сибири замедляются темпы возведения жилья
Объем жилищного строительства в Новосибирской области к ноябрю сократился с начала года на 9,4%. Снижение этого показателя участники рынка связывают с переходом отрасли на эксроу-счета, что, по их оценкам, ведет к удорожанию строительства (в среднем на 10%) на фоне снижения реальных доходов населения. Еще одним фактором они называют взрывной рост ипотечных сделок – строители оказались не готовы к такому спросу на жилье и заявили о «вымывании строительных заделов».
По данным Дом.РФ, объем жилищного строительства в Новосибирской области с начала года по ноябрь сократился на 9,4%. Снижение также зафиксировано в Иркутской области (–16,2%), Красноярском крае (–7,5%) и Алтайском крае (–1%). В шести сибирских регионах отмечен рост: Республика Алтай увеличила объемы жилищного строительства на 47%, Омская область — на 28%, Томская — на 23%, Хакасия и Кемеровская область — на 4% каждая. «В Республике Тыва на 1 января 2020 года не осуществлялось долевого строительства, а сегодня строится один многоквартирный дом площадью 6 тыс. кв. м»,— отметил замруководителя аналитического центра Дом.РФ Никита Белоусов. Всего в Сибири с начала года объемы строительства снизились на 5,6%, в России— на 8%.
Несмотря на уменьшение объемов строительства, Новосибирская область сохранила за собой первенство по количеству площадей возводимого жилья — 2,66 млн кв. м. Это 34% от всего объема строящегося жилья в Сибири. В тройку лидеров также вошли Красноярский и Алтайский края, на которые приходятся 2,21 и 1,14 млн кв. м соответственно. Всего в Сибири, по данным Дом.РФ, сейчас возводится 7,86 млн кв. м жилья, из которых 1,1 млн кв. м — за счет средств строительных компаний, без привлечения денег дольщиков. 80% строительства в Сибири сосредоточено в региональных центрах.
В то же время, по данным минстроя Новосибирской области, за девять месяцев 2020 года объем ввода жилья в Новосибирской области оказался на 11% больше показателя за аналогичный период 2019 года: в этом году регион ввел в эксплуатацию 1,15 млн кв. м. Разницу между снижающимся объемом строительства и ростом ввода жилья участники рынка связывают с переходом строительной отрасли на проектное финансирование. С использованием эскроу-счетов в Сибири сейчас возводится больше половины домов — 3,5 млн кв. м, отметили в Дом.РФ, в Новосибирской области — 1,1 млн кв. м (41%).
«С вводом эскроу-счетов в начале 2018 года застройщики увели максимально возможное количество стартапов под старое законодательство. Количество стартапов уменьшилось и продолжает сокращаться»,— говорит генеральный директор ГК «Стрижи» Игорь Белокобыльский. Если за девять месяцев прошлого года в Новосибирске было начато строительство 94 многоквартирных домов, то в этом году — 86, отмечает независимый аналитик рынка новостроек Сергей Николаев. По оценке генерального директора «Краснообскмонтажспецстрой» Виктора Плахотникова, строительство с использованием эскроу-счетов приводит к удорожанию стоимости квадратного метра в среднем на 10%. «Чтобы получить банковское финансирование, застройщики вынуждены уменьшать объемы строительства, ведь банк должен быть уверен в том, что все квадратные метры будут проданы в срок.
Не стимулирует объемы и темпы строительства и снижение реальных доходов населения»,— говорит директор по управлению проектами и инвестициями ГК «Елка девелопмент» Максим Марков. По его словам, застройщики сегодня зарабатывают не на объемах строительства, как раньше, а на разнице между себестоимостью и коммерческой ценой квадратного метра. «Из-за перехода на эскроу-счета застройщики стараются строить быстровозводимое жилье: панельные или среднеэтажные дома. В результате средняя площадь дома в Новосибирске в сравнении с прошлым годом уменьшилась процентов на 20»,— отмечает Сергей Николаев.
Еще одним фактором, повлиявшим на снижение темпов строительства, стал рост продаж жилья в рамках программы льготной ипотеки, говорят участники рынка. По их оценкам, строители оказались не готовы к такому резкому спросу на жилье. «У нас всегда была задача производить жилья ровно столько, сколько требуется рынку. Для застройщика невостребованные квадратные метры — потери в доходах»,— говорит председатель совета директоров группы «Мета» Владимир Мартыненков. Сегодня, по его словам, наблюдается «вымывание» квадратных метров в строящемся жилье. «На этот процесс, безусловно, повлияла льготная ипотечная программа. Строительные заделы неуклонно сокращаются»,— говорит он.
Государственная ипотечная программа со ставкой 6,5% стартовала в апреле — в первую волну пандемии. По данным Дом.РФ, с января по сентябрь 2020 года в Сибири выдано 143 тыс. ипотечных кредитов, что на 24% больше, чем годом ранее. Из них 27 тыс. кредитов были предоставлены сибирякам по льготной ипотечной программе. Средняя рыночная ставка по ипотеке в округе сейчас составляет 7,4%, что на 2,3 п.п. меньше, чем год назад.
Впрочем, несмотря на снижение объемов строительства, эксперты прогнозируют, что ввод жилья в Новосибирской области по итогам года превысит показатели 2019 года. «В прошлом году застройщики Новосибирской области сдали 1,76 млн кв. м, в этом планируют около 1,9–2 млн кв. м. Не думаю, что мы увидим снижение объемов и в 2021 году. А вот дальше все будет зависеть от возможностей застройщиков. Объемы строительства можно удержать на прежнем уровне»,— считает Сергей Николаев. Плановый объем ввода жилья в 2020 году, установленный федеральным проектом «Жилье», составляет 2,14 млн кв. м., в 2021 году — 2,05 млн кв. м.
«Впервые новостройки стали дороже вторичного жилья»: что происходит на рынке недвижимости в Красноярске
Почему меняется цена квадратного метра и что будет дальше?
Почему меняется цена квадратного метра и что будет дальше?
Льготная ипотека и её последствия
Весной этого года в России стартовала программа льготной ипотеки на новостройки. Взять кредит на жилье по этой программе можно со ставкой до 6,5%. Казалось бы, отличное решение для тех же молодых семей, но на деле не всё так просто. По словам исполнительного директора компании АРЕВЕРА-Недвижимость Ирины Томаровской, данная мера направлена, прежде всего, на помощь застройщикам:
«Низкая ставка вызвала ажиотаж среди покупателей и, как следствие, произошло вливание денег в строительную отрасль».
В нынешних нестабильных условиях это серьезный риск, но желание приобрести жилье на выгодных условиях не позволяет оценить его реально.
Основной эффект такого искусственного спроса — рост цен на новостройки, которому также способствует общая неблагоприятная экономическая ситуация.
В среднем за 2020 год цены на жилье на вторичном рынке Красноярска выросли на 4,5 процента, на первичном — на 14,3.
Проектное финансирование меняет рынок
Всё это влияет в целом на цену недвижимости даже больше, чем низкая ипотечная ставка, кризис и ситуация с пандемией. Но эти изменения можно расценивать скорее как положительные. И даже тот факт, что «первичка» в Красноярске теперь стоит дороже «вторички».
Так, как раньше, может уже не быть
В то же время, е сли раньше первичный рынок рассматривался как дешевая альтернатива вторичному, то теперь всё наоборот. И т акой ситуации, когда можно продать свою старую «однушку» и купить квартиру в долевое за 1,5 миллиона рублей, вероятно, уже не будет.
Сейчас, чтобы купить хорошую однокомнатную квартиру в качественном новом доме, придется продать как минимум двухкомнатное жилье на вторичном рынке. Но при этом без рисков. Было бы хуже, если бы семья продала свою однокомнатную, а потом попала в число обманутых дольщиков и осталась вовсе без жилья.
Кроме того, в Красноярске уже построено слишком много типовой недвижимости, а спрос на комфорт-класс хоть и растет, но позволить его по-прежнему смогут далеко не все.
В новой ситуации может случиться даже так, что жилье высокого класса комфортности будет доступно только очень состоятельным людям. А менее денежные сделки будут всё чаще заключаться на вторичном рынке. Причем понятие вторичного рынка не равно понятию плохое и многолетнее жилье. Дома, которые сдаются сейчас, уже в следующем году выйдут на вторичный рынок.
Что будет с ценами дальше?
Если ориентироваться на приведенные выше аналитические данные, то потенциал для дальнейшего роста цен на квартиры в Красноярске сохраняется. Хотя эксперты допускают различные колебания рынка в зависимости от внешних обстоятельств.
В сложившейся ситуации директор по маркетингу СМ.СИТИ Александр Васильев говорит так: «Что будет с ценами, четко сегодня никто не готов ответить, а если кто-то и готов, то, значит, он не понимает всей сложности рынка». И, наверное, так оно и есть. Главное — не поддаваться панике и хорошо просчитывать свои финансовые возможности перед покупкой жилья.
Интернет-газета Newslab, фотографии предоставлены СМ.СИТИ
Объемы строительства жилья в Красноярском крае упали более чем на 30%
Несмотря на заверения властей в том, что объемы строительства в этом году останутся на прошлогоднем уровне, темпы ввода жилья продолжают сокращаться. По данным Красноярскстата, за 9 месяцев этого года застройщики региона ввели в эксплуатацию на 34% меньше жилья, чем за то же время в 2019 году.
Дом №5 ЖК «Снегири» (застройщик — «КРСКА») сдан в августе 2020 года
Причем почти половину этого объема жилья – 334 тыс. кв. м из 719 тыс. кв. м — построили не строительные компании, а жители края. Это частные индивидуальные дома, которые теперь также учитываются в общей статистике. С прошлого года в нее входят не только дома, возведенные на земельных участках для индивидуального жилищного строительства, но и садовые дома. Все эти дома могли быть построены раньше, а в 2020 году только зарегистрированы в упрощенном порядке по «дачной амнистии». Росреестр учел эти объекты как новые.
В этом году ввод жилья может снизиться по сравнению с запланированным. В качестве одной из антикризисных мер весной 2020 года был принят закон, позволяющий застройщикам в условиях пандемии переносить сроки ввода объектов в эксплуатацию.
Постановлением правительства №440 от 3 апреля 2020 года на один год продлеваются разрешения на строительство, действие которых истекает после 6 апреля 2020 года. Сроки ввода в эксплуатацию объектов тоже автоматически продлеваются. Как сообщили в администрации, в этом году в Красноярске планируется ввести 55 многоквартирных жилых домов.
Кроме того, если застройщик во время пандемии в 2020 году нарушил срок сдачи дома, теперь это не приведет для него к штрафным санкциям. Это установлено в постановлении правительства №423 от 03 апреля 2020 года. В том случае когда застройщик нарушил сроки сдачи объекта или срок передачи квартир дольщикам больше чем на 6 месяцев, пени и штрафы по договорам долевого участия не начисляются со дня начала действия постановления №423 по 1 января 2021 года.
Сделано это, в том числе чтобы защитить дольщиков строящихся объектов. Пени и штрафы по решению суда списываются со счета застройщиков в банке. Деньги на компенсацию дольщику, уже получившему квартиру, за выявленные в ней недостатки поступят со счета, куда передали деньги на строительство другие дольщики. В результате собранной суммы может оказаться недостаточно для завершения другого дома. Это касается только домов, возводимых по старым правилам, без использования счетов эскроу.