В Новосибирске растет стоимость жилья в новостройках
Цены на новостройки в Новосибирске за год выросли на 12–18%. При этом с начала года спрос вырос на 10%. Как уверяют эксперты рынка, в условиях нестабильности вложения в недвижимость стали оптимальными инвестициями, а расширение программ льготного ипотечного кредитования подогревает спрос. Впрочем, эксперты отмечают, что застройщикам придется учесть, что пандемия сильно ударила по доходам россиян, и только за счет доступной ипотеки удержать спрос надолго вряд ли получится.
Темп роста стоимости недвижимости в новостройках в Новосибирске во втором квартале 2020 года стал одним из самых высоких в стране. Средняя стоимость квадратного метра составила 68,3 тыс. руб. Относительно предыдущего квартала цены выросли на 7,9%, а в сравнении со вторым кварталом 2019 года — на 18%, говорит руководитель раздела новостроек «Авито недвижимость» Дмитрий Алексеев. По оценкам компании, выше темпы роста оказались только в Сочи (+24,8%) и Иркутске (+22,8%).
«Мы видим бурный рост цен даже по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Этот год мы начали со средневзвешенной ценой на новостройки 70,3 тыс. руб., на май она составила уже 72,8 тыс. руб. за 1 кв. м, рост с начала года — 3,5%»,— говорит директор проектов ГК «Ёлка девелопмент» Максим Марков (компания реализует девелоперский проект ЖК «Новые Снегири»). Темпы роста цен на новостройки более чем в два раза опережают темпы изменения цен на вторичном рынке недвижимости (1,4% с января по май), а цены за 12 месяцев увеличились на 11,8%, отмечает он.
Рост стоимости связан с переходом девелоперов по всей стране на проектное финансирование и использование эскроу-счетов, рассказал „Ъ“ руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. По данным Росреестра, в первом квартале 2020 года 14% всех договоров долевого участия были заключены по новым правилам, предусматривающим проектное финансирование строительства. Как ранее комментировали эксперты „Ъ“, игроки вынуждены закладывать расходы на переход на проектное финансирование в стоимость жилья. Влияет на рост цен и доступная субсидированная ипотека под 6–6,5% годовых, говорит Алексей Попов. Увеличение цен происходит на фоне растущего спроса, отмечают эксперты.
В Новосибирской области, по данным ЦИАН, на первичный рынок приходится около четверти ипотечных сделок. Льготное ипотечное кредитование вообще актуально для Сибирского федерального округа, говорит эксперт, жилищное кредитование на новостройки достигает здесь 19% ипотечных сделок.
Еще одним фактором, который подстегивает рост цен, стал эффект отложенного спроса, отмечают эксперты. Если в марте из-за пандемии коронавируса спрос на новостройки упал на 34,8% по сравнению с аналогичным периодом 2019 года, то уже в апреле он вернулся на прежний уровень, а к июлю превысил прошлогодние показатели на 32,6%, сообщили в «Авито недвижимость». Покупатели, которые не могли позволить себе ипотеку под 8–9% годовых, сейчас вышли на рынок, говорит Алексей Попов. Многие охотнее берут кредит именно на жилье в новом доме, так как это предполагает более выгодные условия, чем кредит на объекты вторичного рынка, отмечает Дмитрий Алексеев.
«У нас в жилом комплексе с начала года цена на квадратный метр повысилась на 7%. Ничто в ближайшее время не предвещает снижения темпов этого роста на рынке первичной недвижимости в регионе»,— говорит Максим Марков. Государство продолжает поддерживать отрасль и стимулировать потребителей к покупке новостроек, отмечает он. Кроме того, ставки по банковским вкладам упали ниже 5%, при этом стоимость квадратного метра в новостройках только растет, говорит эксперт. «В таких условиях инвестирование в стройку позволяет заработать»,— считает Максим Марков. По его словам, еще одним фактором, который влияет на рынок, стало сокращение предложения со стороны застройщиков. «Если пару лет назад покупатель выбирал квартиру из 37 тыс. предложений, то сегодня речь идет о 20 тыс. Судя по темпам, с которыми стартуют новые проекты в жилищном секторе, увеличения предложения в ближайшей перспективе не произойдет»,— говорит господин Марков. Сворачиванию новых проектов способствовали и изменения в строительном законодательстве — ряд застройщиков завершает стройки и уходит с рынка, а остающиеся на нем застройщики теперь не заявляют крупных комплексных проектов, отмечает он.
В мае глава минстроя Новосибирской области Иван Шмидт говорил журналистам, что 50 строительных компаний в регионе из 220 застройщиков находятся в зоне риска, в том числе те, кто не обратился ни в мэрию, ни в минстрой, чтобы определиться с дальнейшим финансированием строительных проектов — переход на систему эскроу-счетов или достройка домов по «старой схеме» с привлечением средств дольщиков. Есть вероятность, что эти компании или будут укрупняться, или уйдут с рынка, отметил он. Также глава минстроя не исключил до конца года корректировки планов по сдаче жилья и снижения ввода объемов. Плановые цифры по вводу жилья в 2020 году — 2,1 млн кв. м.
Впрочем, аналитики полагают, что рост цен на новое жилье все-таки не будет существенным. Летом 2020 года можно ожидать скидок от застройщиков — только за счет доступной ипотеки вряд ли удастся полностью восстановить спрос и компенсировать не заключенные во время самоизоляции сделки, считает Алексей Попов. Пандемия сильно ударила по доходам россиян, и такая ситуация будет сдерживать рост цен на новостройки, говорит Дмитрий Алексеев.
Итоги 2019 года в жилищном строительстве Сибири
Жилой комплекс «Ясный берег» (Новосибирск)
В прошлом году главным трендом для рынка новостроек стало проектное финансирование. С июля 2019 года застройщикам пришлось подстраиваться под новые требования закона о долевом строительстве.
Одномоментного перехода на новый принцип финансирования не случилось: все объекты, построенные на 30% и более, где продано от 10% квартир, а таких оказалось больше половины всех новостроек, власти разрешили достроить по прежним правилам. Для продолжения работ на домах в начальной стадии строительства и запуска новых проектов компаниям пришлось брать кредиты в банках или привлекать собственные средства. По статистике Банка России, за 2019 год по всей Сибири кредиты на строительство получили только 78 новостроек, на покупателей квартир в них открыты 2352 счета эскроу.
Рост цен на жилье вызван не только проектным финансированием
Накануне вступления в силу изменений в закон о долевом строительстве эксперты прогнозировали рост цен, и он действительно произошел, но оказался в пределах 10%. Причем, поскольку большинство домов после 1 июля по-прежнему строилось на средства дольщиков, переход на эскроу был не основной причиной повышения. В 2019 году выросла себестоимость строительства, кроме того, цены на квартиры индексировались по мере роста строительной готовности домов.
На средневзвешенную цену повлиял и рост предложения квартир комфорткласса. В последние годы в ответ на возросшие требования покупателей на рынке стало появляться все больше жилья с интересной архитектурой, продуманными планировками, качественной отделкой подъездов, подземной парковкой и закрытым двором. Причем далеко не в каждом таком проекте квартиры крупногабаритные, просто в них переосмыслено зонирование пространства. Например, в типичную площадь однокомнатной квартиры (40 «квадратов») теперь вписывается компактная, зато обособленная спальня, а кухня-гостиная считается второй комнатой так называемой «евродвушки».
Выполнить годовой план помогло индивидуальное жилье
Вопреки опасениям, начало реформы в отрасли не ухудшило итоговые показатели ввода жилья. В 2019-м сдавались те объекты, к которым компании приступали в 2015–2017 годах — в период, когда спад в экономике после кризиса конца 2014 года ощущался особенно остро. Последствия закономерного снижения объемов индустриального строительства в последние годы мы видим сейчас, изучая структуру сданного за год жилья. Это снижение надо было скомпенсировать, чтобы первый год нацпроекта «Жилье» с его амбициозными планами не оказался провальным.
И с августа 2019-го в стране еще на два года продлевают отмененную в марте «дачную амнистию». Зарегистрированные в упрощенном порядке дома статистика учитывает в объеме сданного за год жилья, даже если их возводили давно. Более того, в августе к введенным квадратным метрам начинают плюсовать жилые дома, построенные на садовых участках.
Эти искусственные меры помогли регионам Сибири отчитаться о приросте объемов жилищного строительства на 3% к 2018 году, хотя даже в регионах, где активно строятся многоквартирные дома, таких как Иркутская и Кемеровская область, доля ИЖС составила порядка 60%.
Итоги жилищного строительства в регионах — лидерах СФО
Новосибирская область ввела в 2019 году 1,76 миллиона «квадратов» общей площади жилья. Это примерно столько же, сколько построили в 2017-м и 2018-м (планировалось ввести 1,65 миллиона «квадратов»). Примерно треть от общего объема жилья возвели сами жители региона.
По объемам сданного жилья Новосибирская область находится на 10-м месте в стране (2,2% от построенного в 2019 году жилья по всей России) и продолжает лидировать в Сибири. В 2019 году на ее долю приходилось более четверти всего введенного на территории округа жилья. В 2020 году в регионе должны сдать в эксплуатацию 1,7 миллиона квадратных метров жилья.
В Новосибирске в 2019 году построили 1,06 миллиона квадратных метров — почти столько же сдали в городе и в 2018 году. Строительные компании ввели в строй 88 многоэтажных домов, или 17437 квартир площадью 944,8 тысячи квадратных метров. Оставшиеся 102,6 тысячи «квадратов» пришлись на индивидуальные и малоэтажные дома.
По статистике Росреестра, новосибирские застройщики заключили за последний год на 3% меньше договоров долевого участия, чем в 2018-м. Спрос на новостройки в Новосибирске сохраняется на прежнем уровне. По данным мэрии на начало февраля, 408 домов в городе (81%) строятся по прежней схеме финансирования, 54 дома (10%) компании возводят на кредитные средства, еще 44 дома (8%) — за свой счет. В октябре 2019 года в городе сдали первый объект, который строился с использованием эскроу-счетов, — вторую очередь ЖК «Солнечные часы».
В 2020 году в Новосибирске также планируется ввести в эксплуатацию более миллиона квадратных метров жилья. И покупатели, и мэрия повышают требования к новым проектам: новостройки должны иметь привлекательный внешний облик и комфортно обустроенную территорию. Районы активного строительства жилья обеспечивают социальными объектами: так, в течение 2020 года в Новосибирске сдадут три новые школы на 2725 мест и десять детских садов с ясельными группами общей вместимостью 2135 мест.
ЖК «Солнечные часы» (Новосибирск)
Красноярский край оказался на втором месте в СФО, сдав в эксплуатацию новостройки площадью 1,19 миллиона квадратных метров — на 3% больше прошлогоднего результата. 848 тысяч «квадратов» составили многоэтажные дома, еще 344 тысячи (29%) — индивидуальное жилье.
В Красноярске в 2019 году построено 807 тысяч «квадратов» жилья вместо плановых 688 тысяч. 780 тысяч из этого количества (65 многоквартирных домов) ввели строительные компании. Это те объекты, которые начинали строиться в 2015–2017 годах. Изменения в правилах долевого строительства и снижение спроса вынудили застройщиков скорректировать планы, и компании стали выводить на рынок меньше новых проектов, осваивая уже начатые площадки. За 2019 год красноярские строители получили 26 разрешений на новые объекты, тогда как несколько лет назад разрешения выдавались на порядка 70 домов в год.
По информации на конец января 2020-го, в Красноярске 50% строящихся домов (72 объекта) возводится по старым правилам, 38% (55 новостроек) возводится с использованием счетов эскроу. Застройщики оставшихся 12% (18 домов) пока не определились со схемой финансирования. Строительство еще 29 домов в регионе приостановлено из-за серьезных проблем у застройщиков. Кроме того, в 43 новостройках завершение работ задержалось более чем на шесть месяцев, и «Дом.РФ» включил их в список проблемных.
В 2020 году, по плановым показателям нацпроекта «Жилье», регион должен увеличить объемы строительства на 13% и ввести в строй 1,35 миллиона «квадратов» жилья. Но застройщики не планируют строить больше, пока не начнет расти спрос на новостройки. Увеличить объемы строительства власти региона намерены за счет возведения арендного жилья.
На третье место по строительству жилья в Сибири, как и в 2018 году, вышла Иркутская область. За 2019 год в регионе сдали в эксплуатацию 977 тысяч квадратных метров — такие предварительные данные опубликовал Росстат. Как и в 2018 году, значительную долю — 60% от общей площади ввода — составили объекты ИЖС. В 2019-м регион почти повторил результат 2018 года, когда было построено 982 тысячи «квадратов».
10 из более чем 60 новостроек региона возводили в 2019 году по новой схеме финансирования с использованием счетов эскроу. Один из этих объектов — башня «Небо» в иркутском жилом квартале «Стрижи» — сдан в эксплуатацию в январе 2020-го.
Башня «Небо» в жилом квартале «Стрижи» (Иркутск)
На 19% вырос ввод жилья в Кузбассе
В Кемеровской области за 2019 год ввели в строй 765 тысяч квадратных метров нового жилья. Объем жилищного строительства вырос на 19% по сравнению с провальным 2018 годом. Но прежних показателей более миллиона «квадратов» ежегодно, которые строительная отрасль демонстрировала с 2007 по 2017 год, Кузбассу пока достичь не удалось.
На территории региона введено в эксплуатацию 103 многоквартирных дома общей жилой площадью 329 тысяч «квадратов». Однако 58% объема построенного жилья в 2019 году (441 тысячу квадратных метров) составили частные дома на землях для ИЖС и садовых участках. В 2020 году в Кузбассе запланировано построить 805 тысяч «квадратов» нового жилья.
В Кемерове появилась 261 тысяча «квадратов» нового жилья, почти как в 2018 году, хотя планировали ввести 281 тысячу квадратных метров. Строители Новокузнецка, наоборот, перевыполнили план и сдали в 2019 году 150 тысяч квадратных метров жилья, на 41% больше, чем в 2018-м.
За 2019 год в регионе не заключили ни одного договора проектного финансирования, но было открыто девять эскроу-счетов. По данным «Дом.РФ» на середину февраля 2020-го, через счета эскроу продаются квартиры в семи новостройках Кузбасса. Еще 40 новостроек строятся по прежней схеме, на средства дольщиков.
По информации на февраль 2020 года, около 30% новостроек в России возводится по новой схеме проектного финансирования. Доля объектов с эскроу растет. Застройщики получают кредиты на продолжение строек, начатых до июля прошлого года, и выводят на рынок новые проекты, которые могут строиться только по новой схеме финансирования. В то же время строительство домов, которые возводились по старым правилам — на средства дольщиков, — завершается. Результаты перехода на новую систему финансирования можно будет оценить в 2020 и 2021 годах.