В 2019 в Перми построено меньше многоквартирных домов и больше индивидуальных
Аналитики центра «КД-Консалтинг» подсчитали, что в 2019 году в Перми было сдано 406 тыс. кв. м в многоквартирных домах (МКД), то есть на 14,5% меньше, чем в 2018 году. Официальная статистика властей пока не опубликована, но, по данным „Ъ-Прикамье“, она будет несколько отличаться: построено МКД 421 тыс. кв. м (снижение только на 10%), однако за счет выросших темпов сдачи индивидуального жилья в Перми итоговые объемы строительства выросли. Опрошенные эксперты называют снижение строительства МКД ожидаемым, отмечая, что серьезный дефицит на рынке жилья не ощущается.
Аналитики компании «КД-Консалтинг» сообщили „Ъ-Прикамье“, что в 2019 году в краевом центре строительные компании ввели в эксплуатацию 406,9 тыс. кв. м многоквартирного жилья. Это на 14,5% меньше, чем в 2018 году (476,2 тыс. кв. м). Вместо прошлогодних 9366 квартир введено только 8274.
В 2017 году в Перми было сдано 475,3 тыс. кв. м жилья в МКД, в 2018-м — 476,2 тыс. кв. м.
В начале 2019 года аналитики «КД-Консалтинг» предполагали, что по итогам 12 месяцев в Перми будет сдано 40 домов. В этот список входили «проблемные» объекты, у которых неоднократно переносился срок сдачи (ул. Пушкарская, 142 (I очередь, ООО «Сириус»), ул. Сокольская, 10б («Трест №14»), ул. Кавказская, 26 (ООО «Домострой»), ул. КИМ, 60б (СГ «УралСервис») и другие). В итоге в 2019 году вместо 40 планируемых домов ввели 37.
В очередной раз лидером по объемам строительства среди застройщиков стал «Сатурн-Р». В конце декабря компания получила разрешения на ввод в эксплуатацию двух домов из ЖК «Арсенал», это позволило «Сатурн-Р» снова занять первую строчку рейтинга. В шаге от первой позиции оказалась ГК «ПМД». Компания сдала два объекта — ЖК «Дуэт» и дом «Циолковский». Уступил ей ПЗСП с четырьмя объектами. На четвертой позиции оказалась СГ «Развитие», потеснив «Кортрос-Пермь» с ЖК «Гулливер».
« По нашему мнению, объемы ввода в ближайшие годы увеличиваться не будут. Нет предпосылок для их роста,— считает директор аналитического центра «КД-Консалтинг» Алексей Скоробогач.— Например, плановый задел на 2020 год составляет 460 тыс. кв. м многоквартирного жилья. Несмотря на то, что у лидеров по вводу жилья в Перми имеются земельные участки, их освоение происходит медленно».
Официальные цифры по жилищному строительству в Пермском крае пока неизвестны, так как органы власти еще подсчитывают окончательные объемы. В предыдущие годы Прикамье стабильно преодолевало отметку в 1 млн кв. м введенного жилья. В 2018-м в регионе построили 1,08 млн кв. м жилья, в 2017-м — 1,1 млн кв. м, в 2016-м — 1,06 млн кв. м. В соответствии с приоритетным нацпроектом «Жилье и городская среда» в 2019 году в Прикамье должны были сдать 1,2 млн кв. м жилья.
В городском департаменте градостроительства и архитектуры (ДГА) сообщают, что в 2019 году в Перми построено не 36, а 40 многоквартирных домов (8622 квартиры). Также за минувший год в краевом центре введено в эксплуатацию 147,7 тыс. кв. м частного жилья. «Объем ввода домов в эксплуатацию напрямую зависит от количества возводимых объектов и общих тенденций на строительном рынке»,— отмечают в ДГА и добавляют, что снижение объемов вызвано снижением обращений за разрешительной документацией.
В краевом минстрое сведения «КД-Консалтинг» вчера не прокомментировали. Но, по данным „Ъ-Прикамье“, у региональных властей несколько другие цифры. Согласно этим сведениям, в Перми в 2019 году сдано порядка 421 тыс. кв. м МКД, то есть на 50 тыс. кв. м меньше 2018 года (снижение около 10%). В то же время, за счет роста темпов индивидуального жилья (с 80 тыс. кв. м в 2018-м до более 140 тыс. кв. м в 2019-м) общий объем жилья в Перми даже вырос и составил порядка 568 тыс. кв. м.
« Пермь уже сейчас, без окончательных данных по ИЖС (индивидуальное жилищное строительство.— „Ъ-Прикамье“), перекрыла данные 2018 года»,— утверждает собеседник, знакомый с официальной статистикой.
Гендиректор АО «Пермглавснаб» Владимир Занин считает данные «КД-Консалтинг» серьезными. Причин этому целый комплекс: это и введение проектного финансирования при возведении домов, и изменение городских правил землепользования и застройки. Кроме того, параллельно снижаются доходы населения, что тоже отражается на покупательском спросе. «Строительство — инерционный процесс, а 2019 год — только начало падения объемов ввода жилья. Думаю, что в 2020-м они будут еще меньше, а в 2021-м меньше, чем в 2020-м. Дальше показатели, наверно, станут выравниваться»,— резюмирует господин Занин.
Руководитель отдела маркетинга и инвестиционного анализа ГК «ПМД» Артем Савельев говорит, что снижение объемов строительства было вполне ожидаемо и, «безусловно, оно ощутимо, но мы не чувствуем серьезного дефицита на рынке. Объем жилья соответствует объему платежеспособного спроса при текущем уровне цен». Кроме того, по словам эксперта, сейчас в городе не проводятся аукционы по развитию застроенных территорий. Аукционы по вовлечению новых площадок в жилищное строительство носят единичный характер, при этом спрос на качественные участки среди застройщиков есть. Артем Савельев добавляет, что когда проведение аукционов возобновится в полном объеме, у девелоперов появится возможность застроить районы с развитой инфраструктурой новыми объектами.
Эксперты прогнозируют серьезное снижение темпов строительства в ближайшие два года
Объем строительства жилья в Пермском крае серьезно не меняется последние три года. В этом году ожидается небольшое уменьшение объемов ввода жилья, это связано с ситуацией на строительном рынке. Стабильным остается и спрос на новостройки. Эксперты прогнозируют серьезное снижение темпов строительства в ближайшие два года.
Снижают объем По данным Пермьстата, за первое полугодие этого года в Пермском крае было сдано в эксплуатацию 4,7 тыс. квартир общей площадью 395 тыс. кв. м, что составило 104,7% к вводу жилья в соответствующем периоде предыдущего года. Индивидуальными застройщиками за счет собственных и привлеченных средств было введено 284,4 тыс. кв. м жилья. Это на 31,9% больше, чем в январе — июне прошлого года.
Треть введенного в эксплуатацию жилья приходится на Пермь — 126,7 тыс. кв. м. Из них застройщики сдали 72,4 тыс. кв. м, на индивидуальное строительство пришлось 54,3 тыс. кв. м. Объем сданного жилья от застройщиков остался практически на прежнем уровне по сравнению с аналогичным периодом прошлого года — он составляет 54,6%. Как отмечает директор ООО «АЦ „КД-консалтинг“» Эльвира Епишина, в первой половине года цифры от застройщиков бывают не очень показательными для сравнения с данными прошлых лет, так как они стараются сдать больший объем в конце года. Предполагается, что во второй половине года застройщики будут завершать строительство объектов, которое начали в 2017–2018 годах.
По прогнозу краевого министерства строительства, в этом году в Перми будет введено 505,7 тыс. кв. м жилья, в том числе в многоквартирных домах — 433,3 тыс. кв. м, в сфере индивидуального жилищного строительства — более 70 тыс. кв. м. Объем ввода нового жилья в Перми останется на уровне прошлого года. Однако эксперты приводят несколько иные цифры, отмечая, что он будет ниже, чем в прошлом году, но незначительно, на 5–10%. «Более серьезные изменения мы заметим в 2020 и 2021 годах»,— считает руководитель отдела маркетинга и инвестиционного анализа ГК «ПМД» Артем Савельев.
Небольшое снижение темпов строительства жилья в регионе наблюдается последние три года. Это связано в том числе с падением покупательской способности населения. Так, в 2017 году было сдано 1,1 млн кв. м, в 2018-м — 1,081 млн кв. м жилья. В этом году, по данным краевого минстроя, план ввода жилья в регионе составляет 1,05 млн кв. м. Стоит отметить, что план по вводу жилья в регионе был скорректирован весной этого года. Ранее Министерство строительства РФ ставило задачу Пермскому краю по итогам 2019 года ввести в строй 1,2 млн кв. м жилья в рамках национального проекта «Жилье и городская среда».
Среди целей этого федерального проекта — обеспечение семей со средним достатком доступным жильем, повышение комфортности городской среды, обеспечение устойчивого сокращения непригодного жилищного фонда, развитие рынка ипотечных ценных бумаг, снижение административной нагрузки на застройщиков. Проект должен действовать с 2019 по 2024 год. Пермский край на реализацию проекта «Жилье и городская среда» получит 8 млрд руб. Согласно первоначальной версии нацпроекта, в 2019 году в Пермском крае была установлена планка в 1,2 млн кв. м жилья, а в 2021-м — уже 1,6 млн кв. м. Однако эти показатели были скорректированы с учетом текущей ситуации на строительном рынке. В откорректированном варианте нацпроекта, в 2019 году в регионе должно быть введено 1,05 млн кв. м, в 2020-м — 1,13 млн кв. м, в 2021-м — 1,09 млн кв. м. «По нашему мнению, планы ввода жилья соответствуют имеющемуся спросу населения в Пермском крае и полностью отражают тенденции его изменения»,— уточнили в краевом минстрое.
Без ажиотажа Несмотря на постепенное сокращение темпов строительства, спрос на квартиры в новостройках остается стабильным. Эксперты отмечают, что начиная с весны покупательский спрос немного замедлился, а его «пиковая точка» пришлась на осень прошлого года. «Снижение ключевой ставки и, как следствие, повышение доступности ипотеки дало хороший результат. Люди боялись, что ставка начнет подниматься, а также опасались повышения цены в связи с ужесточением законодательства в области долевого строительства и покупали квартиры именно в тот период»,— говорит Артем Савельев. Сегодня же ставки по ипотеке вновь выросли, квартиры в новостройках подорожали, и это сдерживает спрос. По данным ООО «АЦ „КД-консалтинг“», в июне средняя цена за 1 кв. м в новостройке составила 61 тыс. руб. За первое полугодие она выросла на 8,5%, за год — на 13%. По словам Эльвиры Епишиной, на динамику цены повлияли два основных фактора. Во-первых, переход на новые схемы финансирования строительства. Во-вторых, в городе появилось достаточное предложение жилья комфорт- и бизнес-класса хорошего качества. Такие дома строятся в районах, прилегающих к центру. Например, в центре — «Дом Бьорн», ЖК «Вознесенский», в прилегающих районах — спортивный микрорайон Ива, квартал «Маасдам», квартал «Счастье».
Особым спросом на рынке пользуются студии и однокомнатные квартиры. «В „Пионере“ и „Клевере“ первым делом ушли небольшие по площади квартиры. Сейчас ситуация повторяется: до сдачи ЖК „Дуэт“ и „Циолковский“ еще полгода, а предложений по однокомнатным квартирам и студиям уже нет»,— продолжает Артем Савельев. По его словам, при строительстве многоквартирных домов стоит учитывать портрет покупателя. Если квартиру выбирают семьи с детьми, то история про однокомнатные и студии не про них. «Такие покупатели предпочитают большие по площади квартиры, чаще — евроформата, с двумя или даже тремя спальнями и просторной кухней-гостиной»,— отмечает он.
Одна из тенденций на сегодняшнем рынке новостроек — рост спроса горожан на квартиры евроформата, включающие в себя кухню-столовую и отдельные спальни. «Гостиные как таковые уходят в прошлое. Стоит отметить, что квартиры евроформата, как правило, небольшой площади»,— пояснила начальник отдела недвижимости АО «ПЗСП» Валентина Верина. При этом она отмечает, что у «ПЗСП» одинаково высоким спросом пользуются одно-, двух- и трехкомнатные квартиры. «Мы стараемся строить разноплановые квартиры, это позволяет нам удовлетворить практически все интересы людей. К примеру, в последнем доме, построенном АО „ПЗСП“, на Целинной, 57/3, были квартиры разной площади, все они продались в короткие сроки»,— говорит госпожа Верина.
Соотношение числа одно-, двух- и трехкомнатных квартир в многоквартином доме зависит не только от общих тенденций спроса, а в том числе и от местоположения комплекса. «Например, в удаленных частях города покупают жилье семейные люди с двумя и более детьми. Для них важно подобрать квартиру большей площади. Естественно, мы учитываем это при проектировании,— уточняет Артем Савельев.— Чем ближе к центру, тем выше спрос на маленькие квартиры. В основном их покупают молодые люди, в том числе семейные. К примеру, в „Дуэте“ у нас около 50% всех квартир — формата до 50 кв. м».
Рост объема введенного жилья в Пермском крае составил более 70%
По данным Пермьстата, в Пермском крае за I квартал 2020 года было введено в эксплуатацию 269,7 тыс. кв. метров жилья. Это превысило прошлогодний показатель более чем на 70%.
Растут объемы как многоквартирного строительства, так и индивидуального. За I квартал построены многоквартирные дома общей площадью 118,8 тыс. кв. метров. За аналогичный период 2019 года застройщики сдали только 32,6 тыс. кв. метров многоквартирного жилья – в 3,6 раза меньше.
Индивидуальное строительство за счет собственных и привлеченных средств также за год выросло. Сейчас введено в эксплуатацию уже 151,0 тыс. кв. метров индивидуального жилья. Этот показатель на 18,3% больше, чем в январе-марте 2019 года.
Источник: Аналитический центр «КД-консалтинг».
При этом доля объектов индивидуального жилищного строительства в I квартале 2020 года составила 56%, соответственно, на многоквартирное пришлось 44% всех объектов.
Лидером среди территорий Пермского края по строительству многоквартирных домов является, разумеется, Пермь. Здесь за I квартал построено объектов общей площадью 107,5 тыс. кв. метров. Пермский район занимается второе место в рейтинге застройки – здесь сдали 8,7 тыс. кв. метров многоквартирного жилья. Помимо этого, многоквартирные дома сдали только в Очерском, Чайковском и Кудымкарском муниципальных районах.
Среди застройщиков лидером в I квартале стала группа компаний ПМД – на ее счету почти 24 тыс. сданных кв. метров. За ней следует строительная компания «Сатурн-Р», которая ввела в эксплуатацию 21,3 тыс. кв. метров. Топ-5 застройщиков завершают строительные компании «ОРСО Групп», «Ива-Девелопмент» и «СтройПанельКомплект».
| Адреса сданных объектов | Площадь (кв. тыс. метров) | Застройщик | Место |
| Тургенева, 33Д | 23 913,40 | ПМД | 1 |
| Александра Турчевича, 8 | 21 353,40 | Сатурн-р | 2 |
| Шмидта, 56 | 11 780,70 | Орсо Групп | 3 |
| Сакко и Ванцетти, 93а | 11 366,20 | Ива-Девелопмент | 4 |
| Пушкина, 6 (3 секция) | 10 130,40 | СтройПанельКомплект | 5 |
| Краснополянская, 21 | 9 862,20 | Сити Проект | 6 |
| Челюскинцев, 23 (2-я оч.) | 6 305,30 | ЖСК Челюскинцев, 23 | 7 |
| Генерала Черняховского, 47 | 6 297,90 | ПермьСтройКвартал | 8 |
Среди сданных объектов преобладает жилье класса «стандарт» (ранее «эконом»). Это значит, что дома, как правило, панельные или монолитные. Высота потолков – до 2,7 м со средней этажностью здания 9-17 этажей.В целом за I квартал 2020 года на территории Перми ввели в эксплуатацию восемь жилых многоквартирных домов общей площадью 101 тыс. кв. м и вместимостью 2029 квартир. В 2019 году за аналогичный период сдали пять домов общей площадью 44 тыс. кв. метров.
Многоквартирное домостроение ведется во всех районах Перми. Но эксперты отмечают, что застройщики все больше стремятся к центру. «Застройщики предпочитают строить там, где более привлекательно жилье для жизни, т.е. в микрорайонах с развитой инфраструктурой, а она в нашем городе развита в центральных и в прилегающих к центру районах», – отмечает Алексей Скоробогач, директор ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг», кандидат экономических наук, доцент кафедры предпринимательства и экономической безопасности.
По прогнозам, к концу 2020 года показатель ввода в эксплуатацию многоквартирных жилых домов, несмотря на кризис, превзойдет показатели 2019 года. По подсчетам экспертов девелоперы могут сдать 511 тыс. кв. метров жилой недвижимости. Такие объемы строительства за недавнее время удавалось достичь только в 2015-2016 годах.
Такой подъем связывают с намерением застройщиков сдать 46 домов, в которых разместятся 9817 квартир. В Свердловском районе построят 16 объектов, в Дзержинском появятся еще девять многоквартирных домов. Восемь объектов должны до конца года ввести в эксплуатацию в Мотовилихе. Семь – в Индустриальном районе и по два здания – в Ленинском, Кировском и Орджоникидзевском районах Перми.
Традиционно на конец года придется самая масштабная сдача квадратных метров. В IV квартале девелоперы обещают ввести в эксплуатацию 230 тыс. кв. метров жилья.
Эксперты объясняют, что нынешние застройщики финансово устойчивы – они будут продолжать строительство даже несмотря на сложившуюся экономическую ситуацию. В Перми, по мнению специалистов, достаточно сильные игроки на рынке недвижимости.