Зоны с особыми условиями землепользования, или Где нельзя строить жилье
Краткое содержание:
С 4 августа 2018 г. в земельном и градостроительном законодательстве произошли революционные изменения в сфере регулирования особых территорий, в границах которых существуют специальные градостроительные правила. Речь идет о зонах с особыми условиями использования территорий – ЗОУИТ. До внесения изменений, о которых речь пойдет дальше, регулирование таких зон осуществлялось разрозненно, единых требований не существовало.
Что говорит закон
Если земельный участок находится в такой зоне, то к его использованию применяются определенные ограничения, самое неприятное из которых – запрет на строительство.
Очевидно, что о таком существенном ограничении права собственности владелец участка либо его потенциальный покупатель должен иметь информацию.
Наиболее распространенными из ЗОУИТ являются охранные зоны ЛЭП, газо-и нефтепроводов, линий и сооружений связи, зоны санитарной охраны источников водоснабжения, защитные зоны и зоны охраны объектов культурного наследия, санитарно-защитные зоны промышленных предприятий, приаэродромные территории, охранные зоны железных дорог, придорожные полосы автомобильных дорог, водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы (полный перечень содержится в ст. 105 Земельного кодекса РФ).
Необходимо отметить, что в указанный выше перечень не вошли такие зоны с особыми условиями землепользования, как территории объектов культурного наследия, в числе которых стоит особо выделить территорию достопримечательного места, и особо охраняемые природные территории.
Указанные зоны могут достигать площади в десятки гектар, в пределах которых действуют особо жесткие ограничения. Об указанных зонах я планирую сделать отдельную статью.
Земельный кодекс и ранее содержал нормы о необходимости регистрации ЗОУИТ в Едином государственном реестре недвижимости, но до сих пор существуют зоны, в пределах которых использование земельных участков для жилищного строительства становится невозможным, а сведений о соответствующих ограничениях в ЕГРН как не было, так и нет, застройщики же сталкиваются с вдруг появившимися препятствиями при получении необходимых разрешений на строительство, регистрации права собственности на построенный объект или, что того хуже, с исковым требованием о сносе самовольной постройки.
Как же происходит регулирование ЗОУИТ по новым правилам?
Теперь новая зона или изменение старой считаются установленными исключительно со дня внесения сведений о них в ЕГРН. Правообладатели земельных участков и объектов капитального строительства, находящихся в границах такой зоны, должны быть уведомлены Росреестром о факте ее установления.
Со дня установления ЗОУИТ любое строительство или реконструкция, не соответствующие ограничениям землепользования, осуществляться не могут. В течение 3 лет со дня установления ЗОУИТ собственник объекта, возведенного до этой даты, параметры которого не соответствуют ограничениям, должен будет привести их в соответствие с разрешенным использованием путем сноса или реконструкции здания с возмещением соответствующих убытков.
Что касается ЗОУИТ, установленных до 4 августа 2018 г., то они считаются установленными, а сведения о них должны быть внесены в единый реестр недвижимости до 1 января 2022 г.
Если же такая «старая» зона налагает некие ограничения, а постройка, находящаяся в ее границах, не соответствует таким ограничениям, то обязанность у правообладателя по приведению ее в соответствие возникнет только в случае получения соответствующего уведомления (порядок направления такого уведомления еще не определен).
Происходить это будет в случаях, если ограничения ЗОУИТ были установлены в целях охраны жизни граждан, обеспечения безопасности полетов воздушных судов или в целях обеспечения безопасной эксплуатации объектов капитального строительства, для охраны которых установлена указанная зона.
Рекомендации
Приобретая земельный участок, помимо правил землепользования и застройки и выписки из ЕГРН, обязательно ознакомьтесь с окружающей участок местностью на предмет выявления различного рода объектов, в связи с наличием которых может быть установлена та или иная особая зона.
Как согласовывать строительство жилого или садового дома в 2019 году, было описано в моей предыдущей статье, с которой можно ознакомиться по следующей ссылке.
Территорию находящуюся в зоне строительства егэ
Какие из следующих высказываний верны? Запишите в ответ цифры, под которыми они указаны.
1) Распашка склонов способствует замедлению эрозии почв.
2) Основным источником выброса парниковых газов в атмосферу является работа атомных электростанций.
3) Посадки кустарников на склонах способствуют замедлению эрозии почв.
4) Молевой сплав леса по рекам нарушает речную фауну и флору.
5) Осушение болот в верховьях рек приводит к их обмелению и пересыханию.
Верны высказывания 3, 4, 5.
1 — неверно, так как распашка склонов вызывает эрозию.
2 — неверно, парниковые газы выделяются при сгорании топлива. АЭС тут не при чем.
Какие из следующих высказываний верны? Запишите в ответ цифры в порядке возрастания порядкового номера ответа, под которыми они указаны.
1) Образование кислотных дождей связано с развитием атомной энергетики.
2) Посадки кустарников на склонах способствуют замедлению эрозии почв.
3) Одним из наблюдаемых последствий глобальных изменений климата является интенсивное таяние ледников.
4) Осушение болот в верховьях рек приводит к их обмелению и пересыханию.
5) Молевой сплав леса по рекам нарушает речную фауну и флору.
1 — неверно, так как кислотные дожди вызываются попавшими в атмосферу кислотными остатками, которые при соединении с водой атмосферы образуют слабые кислоты. АЭС не дают таких выбросов.
Какие из следующих высказываний верны? Запишите в ответ цифры в порядке возрастания, под которыми они указаны.
1) Распашка крутых склонов земледельческой зоны Сибири стала причиной развития эрозии почв в этих районах.
2) В США кислотные дожди — одна из распространенных причин плохих урожаев, гибели сельскохозяйственных культур на огромных площадях.
3) В Канаде создание крупных водохранилищ стало причиной изменения климата прилегающих к ним территорий.
4) Одной из важных экологических проблем Австрии является проблема опустынивания.
5) Образование кислотных дождей связано с развитием атомной энергетики.
1) Распашка крутых склонов земледельческой зоны Сибири стала причиной развития эрозии почв в этих районах — верно.
2) В США кислотные дожди — одна из распространенных причин плохих урожаев, гибели сельскохозяйственных культур на огромных площадях — верно.
3) В Канаде создание крупных водохранилищ стало причиной изменения климата прилегающих к ним территорий — верно.
4) Одной из важных экологических проблем Австрии является проблема опустынивания — неверно.
5) Образование кислотных дождей связано с развитием атомной энергетики — неверно.
Сегодня я расскажу о наиболее часто встречающихся причинах для отказа в выдаче разрешения на строительство (уведомления о соответствии). Те собственники участков которые купили землю без должной проверки (подробнее о проверке участка перед покупкой можно почитать по этой ссылке ), бывают очень сильно удивлены когда получают от администрации «Уведомление о несоответствии планируемого строительства», то есть отказ в выдаче разрешения на строительство.
Если Ваш участок находится в такой зоне, то в ответ на Ваше уведомление о планируемом строительстве, администрация выдаст Вам или отказ с требованием предварительно согласовать строительство с аэродромом или уведомление о соответствии, но с припиской, что необходимо дополнительно согласовать строительство с аэродромом. Так или иначе, но делать согласование с аэродромом придется. Это согласование потребуют при оформлении дома, без него дом не зарегистрируют.
Особняком в этой истории стоит только аэродром Домодедово. Это совсем другая процедура согласования и она заслуживает отдельной статьи. Если коротко, то что бы согласовать строительство с аэродромом Домодедово надо пройти очень сложную, многоступенчатую процедуру с экологической экспертизой, которая займет 3-4 месяца и отнимет от Вашего бюджета от 30.000 до 50.000 рублей.
Остальные причины для отказа в разрешении на строительство не так часто встречаются, но тоже имеют место быть. Например, если Ваш участок находится в водоохранной зоне реки или озера, то с Вас могут потребовать дополнительно согласовать строительство с Росрыболовством, это согласование получить относительно несложно. Если же, участок попадает в зону охраны источников питьевого водоснабжения, то с Вас потребуют согласовать строительство с Роспотребнадзором, а вот это согласование получить уже гораздо сложнее.
Если земельный участок находится за границами населенного пункта, то есть, относится к землям сельхозназначения (дачные и садоводческие товарищества, многие коттеджные поселки), то с Вас могут потребовать получить в Роснедрах заключение об отсутствии полезных ископаемых на Вашем участке. А также, получить в Управлении культурного наследия МО заключение об отсутствии на участке объектов культурного наследия. И если с Роснедрами проблем обычно не возникает, то с культурным наследием все не так просто. Например, рядом с Вашим участком может быть церковь XVIII века, вокруг которой установлена 200-метровая охранная зона, в которой строить ничего нельзя. В таком случае согласование не получить.
Помимо вышеперечисленных зон, в которых еще можно получить согласование строительства, существуют охранные зоны в которых строительство просто запрещено. Соответственно получить согласование и разрешение на строительство практически не возможно. Даже если Ваш участок предназначен для индивидуального жилищного строительства, это никак не отменяет ограничений и запретов в связи с охранной зоной.
Я уже более 10 лет профессионально занимаюсь оформлением недвижимости, от получения разрешения на строительство до регистрации права собственности в Росреестре. Подписывайтесь на мой канал и ставьте лайк, если было интересно.