Апартаменты жилые. Нормы проектирования.
Апартаменты жилые. Нормы проектирования.
Весь интернет усыпан, что в Москве и Московской области не первый год проектируют-строят-продают Апартаменты.
По каким нормативным документам сегодня Московские проектные институты проектируют апартаменты?
Федеральная Нормативная и Законодательная база по проектированию АПАРТАМЕНТОВ
Для начала следует выделить нормативно-технические документы, которые закрепили понятие апартаментов. К таким документам отнесем:
1. Постановление Госстандарта РФ от 26.09.2001 N 82 «О создании и государственной регистрации Системы добровольной сертификации услуг гостиниц и других средств размещения на категорию. (Cтатус: Действующий)
2. Приказ Минэкономразвития России от 21 июня 2003 года №197 Об утверждении Положения о государственной системе классификации гостиниц и других средств размещения (утратил силу с 23.11.2005 на основании приказа Минэкономразвития России от 29.09.2005 N 243) (Cтатус: Недействующий)
3. Приказ Ростуризма от 21 июля 2005 года №86 Об утверждении Системы классификации гостиниц и других средств размещения (утратил силу с 15.02.2011 на основании приказа Минспорттуризма России от 09.12.2010 N 1337) (Cтатус: Недействующий)
4. Приказ Министерства спорта, туризма и молодёжной политики РФ от 25 января 2011 г. № 35 «Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы, пляжи» (Cтатус: Действующий)
6. МГСН 4.16-98 «Гостиницы» (п. 4.5… Состав помещений апартаментов квартирного типа устанавливается заданием на проектирование)
7. СП 118.13330.2012 «Общественные здания и сооружения» (вступит после изм.1047-р) (Б.3 апартамент-отели: Здания с жилыми помещениями, предназначенные для временного проживания (без права на постоянную регистрацию) )
8. ПРОЕКТ СП «Здания многофункциональные жилищно-гражданского назначения» (Разработчик ОАО «ЦНИИПжилища»)
По тексту всего документа встречаются особенности проектирования Апартаментов.
(Апартаменты (сп 118 апартамент-отели) – жилые помещения, предназначенные для временного проживания, могут проектироваться в виде гостиничных номеров, или квартирного типа в виде квартир.
Апартаменты в виде гостиничных номеров проектируются в составе гостиниц и в данном СП не рассматриваются.
Апартаменты квартирного типа проектируются в виде квартир, эксплуатируемых посредством сдачи внаем.
Региональная Нормативная и Законодательная база по проектированию АПАРТАМЕНТОВ
1. Распоряжение главы администрации Краснодарского края от 30 июня 2006 года №580-р О системе классификации гостиниц и других средств размещения (Cтатус: Действующий)
Письма по теме АПАРТАМЕНТОВ
1. Письмо ФНС России от 08 ноября 2010 года №ШС-17-3/1580 О возможности предоставления физическим лицам имущественного налогового вычета по расходам на приобретение апартаментов в многоквартирном жилом доме
Что нужно знать про апартаменты в 2020 году
На рынке апартаментов наступает время перемен. Изменения в законодательстве, которые готовят в правительстве, должны раз и навсегда приравнять апартаменты к жилью. Что после этого будет с ценами, спросом и предложением — хороший вопрос.
Между тем апартаменты как особый формат жилья становятся все популярнее. Покупатели ценят их за выгодную стоимость по сравнению с квартирами, но редко задумываются о различиях между ними. Рассказываем, что из себя сегодня представляют апартаменты, и какие главные события происходят на рынке в 2020 году.
Особенности апартаментов
Нужно понимать, что апартаменты и квартиры — это два совершенно разных понятия. С юридической точки зрения квартира является жилой недвижимостью, а апартаменты относятся к нежилой недвижимости.
То есть апартаменты, по сути — это не жилье, а просто некое помещение, обустроенное для жизни как гостиничный номер. С этим нюансом связано несколько важных моментов об апартаментах, о которых пойдет речь ниже.
В том, что апартаменты не относятся к жилым помещениям, есть и свои плюсы. Например, в них нет разделения на жилые и нежилые зоны, что упрощает согласование перепланировки во время ремонта. Но главное преимущество апартаментов состоит в другом, к этому моменту мы еще вернемся.
Что не так с правовым статусом апартаментов
Помимо чисто практических, к апартаментам есть и более фундаментальные вопросы. Они касаются юридического статуса этой недвижимости и остаются нерешенными с момента ее появления на российском рынке около 20 лет назад.
Понятие «апартаменты» до сих пор не определено ни в одном законе. Вместо него используется формулировка «нежилое помещение». По своему правовому статусу апартаменты находятся на одном уровне с коммерческой недвижимостью, кладовыми и машиноместами.
Из-за того, что апартаменты не признаны ни жильем и одновременно с этим не являются каким-то особым форматом недвижимости, у их жителей может возникнуть масса бытовых проблем. Например, на апартаменты не распространяются нормы жилищного законодательства, поэтому их владельцы не смогут пожаловаться на шум от соседей. Но есть и более серьезные поводы для беспокойства.
Апартаменты по ДДУ и банкротство застройщика
Для решения проблемы в январе 2020 года президентом Регионального общественного объединения защиты прав участников долевого строительства «Право на защиту» Андреем Тютюниным в Государственную думу внесен законопроект, позволяющий в равной степени защитить права приобретателей всех типов нежилых помещений, не разделяя их.
«Необходимость законодательно урегулировать правовой статус апартаментов назрела давно. Действительно, такого широко используемого в гражданском обороте понятия как «апартаменты» в законодательстве нет вообще, что создает разного рода трудности: от мелких, вроде невозможности зарегистрироваться в помещении, до сверхкрупных в виде реального шанса потерять даже право на получение приобретенного по 214-ФЗ и оплаченного объекта недвижимости в случае банкротства застройщика. Последнее мы считаем главной проблемой. При этом все описанные выше риски в равной степени относятся к приобретателям не только апартаментов, но и всех типов нежилых помещений, кроме машиномест и кладовок до 7 кв. м», — Андрей Тютюнин, юрист.
Определить статус апартаментов пытаются с 2015 года
Пять лет назад по заказу Правительства Москвы была законодателями была разработана первая версия федерального закона о статусе апартаментов в России. Согласно ее положениям, апартаменты должны были приравнять к особой категории жилья. В дальнейшем концепция неоднократно дорабатывалась при участии Минстроя, но так и не была реализована.
В апреле 2020 года в пресс-службе Совета Федерации появилось сообщение о том, что власти возвращаются к вопросу о статусе апартаментов. Разработанный проект закона определяет новый вид жилых помещений — «апартаменты в многофункциональном доме». Такой подход позволяет разграничить требования к жилым домам и находящимся в них квартирам и апартаментам.
Сейчас обновленный проект закона направлен в правительство. После получения замечаний и предложений работа над законопроектом будет продолжена во взаимодействии с Минстроем России. По словам вице-премьера РФ Марата Хуснуллина, вопрос статуса апартаментов должен быть решен до конца 2020 года.
Главное преимущество апартаментов — их стоимость
Апартаменты, как правило, стоят дешевле квартир. По сравнению с обычными квартирами разница в цене может достигать 15-20%, а в отдельных случаях до 30%. Во многом именно благодаря этому апартаменты пользуются популярностью среди тех, кто хочет сэкономить на приобретении жилья в Москве.
Например, минимальная стоимость апартаментов на первичном рынке Москвы на сегодня составляет 2,4 млн рублей — за такие деньги можно приобрести студию площадью 14-19 кв. м в апарт-комплексе «Саяны-Парк» в Ярославском районе. При этом минимальная цена обычной квартиры со схожими параметрами в столице составляет от 3,1 млн рублей — это студия 14 кв. м в жилом комплексе «My Space на Фрезерной» в Нижегородском районе. Разница в цене составляет 23%.
Однако ценовое преимущество апартаментов в скором времени может сойти на нет. До конца 2020 года должен решиться вопрос о статусе апартаментов — если это произойдет, не исключен рост цен на данный тип недвижимости, считает управляющий партнер риэлтерской компании «Метриум» Мария Литинецкая.
По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», текущая стоимость квадратного метра в апартаментах массового сегмента и бизнес-класса в Московском регионе составляет от 108 тыс. до 174 тыс. рублей. Основная часть таких новостроек сосредоточена на рынке Старой Москвы.
Как сейчас обстоят дела на столичном рынке апартаментов
По состоянию на конец апреля 2020 года на первичном рынке апартаментов Московского региона представлено 96 строящихся объектов со сроками сдачи до 2023 года и позже. Основная доля таких новостроек относится к бизнес-классу — это 26 проектов. Также в столице можно найти 37 апарт-комплексов бизнес-класса и 17 элитных проектов.
Структура предложения апартаментов по классам
Основная масса апартаментов приходится на проекты бизнес-класса. На втором месте находятся новостройки эконом- и комфорт-класса — в Москве насчитывается 26 таких комплексов, что составляет 33% в общей структуре предложения. Меньше всего представлено элитных проектов — всего 17, что составляет 21% от общего объема апартаментов.
С начала 2020 года стартовали продажи в следующих апарт-комплексах:
Согласно данным аналитического обзора «Метриум», в I квартале 2020 года рынок апартаментов массового и бизнес-сегмента сохранял стабильность. Снижения девелоперской активности в сегменте апартаментов не произошло, однако во II квартале, следует ожидать резкого сокращения спроса.
Почему застройщики возводят апартаменты?
В нашей базе новостроек Москвы апартаменты составляют 23% от общего количества объектов в столице. Девелоперы предпочитают возводить апарт-комплексы не только по причине растущего спроса среди покупателей.
Среди прочих причин также может быть дефицит площадок, где нельзя строить жилье, но можно апартаменты. Смена разрешенного вида использования участка требует времени и ресурсов, а иногда и вовсе невозможна, поэтому застройщики выкупают промышленные и другие подобные участки и возводят там апарт-комплексы. Кроме того, при строительстве нежилых зданий менее строгие нормы СНиП по звукоизоляции, пожарной безопасности, инсоляции и пр.
Резюме
История развития рынка апартаментов в России насчитывает уже около 20 лет. За это время из элитной недвижимости только для самых богатых они превратились в популярный формат жилья, который позволяет сэкономить при покупке, если сравнивать с квартирами. Но апартаменты также имеют ряд отличий от обычных квартир.
Учитывая особенности правового статуса апартаментов, их можно рассматривать как хороший вариант для инвестиций с целью аренды. Вместе с тем для семейных покупателей, которые планируют или уже имеют детей, а также хотят оформить столичную прописку, такой формат жилья может оказаться не самым удачным.
Изменения в законодательстве, запланированные на 2020 год, должны решить главную проблему апартаментов и приравнять их к обычным квартирам. Однако эти же нововведения могут привести к глобальной трансформации рынка, не исключают эксперты — в том числе в плане цен. Между тем на сегодняшний день апартаменты по-прежнему остаются более дешевой альтернативой обычным квартирам.
Понравилась статья? Подпишись, чтобы не пропустить следующую!
Подписаться в Дзен
Нужна помощь в выборе новостройки? Бесплатно консультируем по Москве и Подмосковью: ☎️ +7 495 431-64-64
Есть вопросы? Задавайте их в разделе Вопросы и Ответы
Что такое апартаменты
которые набирают популярность на рынке строящейся недвижимости России?
Апартаменты — это по сути псевдо-жилье, квази-квартиры.
Апартаменты строятся в той ситуации, когда земельный участок, на котором застройщик хочет построить многоквартирный дом, в соответствии с градостроительными регламентами (Правилами землепользования и застройки Санкт-Петербурга, например) не предназначен для строительства жилья.
То есть на данном земельном участке можно строить только нежилые здания. Но в то же время, очевидно, что жилье в данной локации будет пользоваться гарантированным спросом у населения.
В подобных ситуаций застройщик идет на хитрость: строит на этом земельном участке формально нежилое здание — гостиницу для длительного пребывания.
А по сути — все тот же многоквартирный дом.
Минусом апартаментов
Кроме того, в апартаментах нельзя получить постоянную регистрацию по месту жительства.
Также, не все банки выдают доступную жилищную ипотеку на приобретение апартаментов (поскольку формально приобретается не жилье, а нежилое помещение).
Но есть и некоторый плюс: апартаменты как правило немного дешевле, чем полноценные квартиры (за счет меньшей стоимости земельного участка и меньших требований к инфраструктуре апарт-отеля).
Если учесть, что опытные застройщики при строительстве апартаментов, чтобы повысит их потребительскую ценность и как следствие — рыночную стоимость, на добровольных началах соблюдают требования, предъявляемые к жилым помещениям, то на выходе зачастую получается очень и очень интересный продукт.
К тому же, в части обеспечения апартаментов объектами социально-культурного назначения, региональные власти все чаще и чаще выдвигают к застройщикам те же требования, что и в отношении многоквартирных домов.
Учитывая тенденцию к сближению правового регулирования апартаментов и жилых помещений, вероятно, вскоре любые потребительские различия между апартаментами и традиционными квартирами сойдут на нет.
Технические требования к апартаментам
Жилые помещения в виде апартаментов квартирного типа и квартир-общежитий по составу и планировочным параметрам также должны соответствовать СП 54.13330 (СП 54.13330 «СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные»):
6.2.4. В составе квартир и апартаментов квартирного типа допускается предусматривать кабинеты приема на одного или двух врачей (по согласованию с органами санитарно-эпидемиологической службы), кабинет массажа на одного специалиста.
6.2.5. Гостиничные номера допускается проектировать в виде одной жилой комнаты. При необходимости в их состав могут быть включены дополнительные комнаты, передняя, санитарный узел, гардеробная. Допускается предусматривать возможность объединения двух и более смежных номеров, а также устройство при номерах кабинетов (офисов).
6.2.6. Гостиничные номера повышенной комфортности (апартаменты, президентские, люкс) следует проектировать в составе двух и более жилых комнат, предусматривая не менее двух санитарных узлов. Состав других дополнительных помещений и оборудования, включая кухонное, определяют заданием на проектирование. В составе апартаментов допускается предусматривать помещения для личного обслуживающего персонала (жилую комнату, служебную комнату со шкафами, санузел).