ЖК «Царицыно»: стройка 10 лет спустя
Проблемный актив: дело девелопера
Застройщик ЖК «Царицыно» – ОАО «МКХ» («Московский хлебокомбинат»), который входит в группу компаний «Настюша». До кризиса 2008 года группа была мощнейшим агрохолдингом с земельным банком в 380 тыс. га. МКХ она приобрела не для развития производства, а с целью разнообразить свой бизнес-портфель. В 2006 году, как сообщает IRN, на территории комбината в Бирюлево Восточном группа начала строительство ЖК «Царицыно». Предполагалось, что проект займет 26 га и будет сдан в 2012-м. Но кризис 2008 года для «Настюши» не прошел бесследно. Уже в 2009-м МКХ не смог погасить облигации на 1 млрд рублей. На январь 2016 года по оценке «Ведомостей» сумма долга (в основном перед банками) равнялась 20 млрд. Других строительных проектов у МКХ нет.
Чтобы решить проблему проекта, в переговоры МКХ с банками вмешалось правительство Москвы. В результате застройщику открыли дополнительную кредитную линию. Сменился подрядчик проекта – теперь это «СК Стратегия», входящая в ГК «Интеко». По словам вице-мэра Москвы Марата Хуснуллина ей предложили дополнительные объемы строительства, чтобы проект «Царицыно» вообще был для компании финансово интересным. Кроме того, город собирается помогать МКХ с инженерной инфраструктурой и социальными объектами.
Что касается самого ЖК, то со временем он был разделен на «Царицыно-1» и «Царицыно-2». Разрешение на строительство последнего МКХ получил в 2013-м. Сегодня в «Царицыно-1» сданы только шесть многоэтажек из 15-ти: сроки сдачи девяти других домов назначены на июль 2016 года. Квартиры в этих проблемных корпусах приобрели 1847 дольщиков. Покупатели регулярно митингуют: последний митинг состоялся 23 апреля на Красной Пресне.
На различных сайтах публикуются новости о том, что строительство ЖК «Царицыно» не прекращается ни днем, ни ночью, и на этот раз дома будут сданы вовремя. Проверим, какова активность на самом деле.
Посторонним вход воспрещен: застройщик онлайн
Многие разделы интернет-форума, где обсуждаются проблемы жильцов «Царицыно», закрыты от посторонних глаз. Например, нельзя посмотреть раздел «Ход строительства Царицыно-2». Чтобы получить доступ к обсуждениям, нужно зарегистрироваться, а для этого ввести номера дома и секции, где вы купили квартиру. Потом сведения проверит Департамент оформления НДВ, и, может быть, вас допустят к онлайн-общению. Мне такая привилегия не досталась – видимо, правдивость информации поставили под сомнение. Очевидно, что любопытных здесь не ждут. Это резко контрастирует с форумами других застройщиков, которые открыты потенциальным покупателям. На официальном сайте МКХ большинство новостей тоже доступно только участникам долевого строительства.
Звоню в ЦНН (ООО «Центр новой недвижимости»). Эта компания входит в состав ГК «Настюша» и продает квартиры по ценам от застройщика. Договариваемся о времени визита на другой день. На телефон приходит sms с адресом и именем менеджера.
Народное мнение
Дорога до ЖК от метро «Царицыно» оказалась короткой: маршрутка № 620 довозит меня за 7 минут до остановки 6-ая Радиальная. Отсюда до комплекса 2 минуты пешком. Перехожу дорогу, взгляд сразу падает на несданные многоэтажки. Первые из них – корпуса 1, 2 и 3. Возле них нет никакой активности: строительные площадки пустуют. Сразу видно, даже если не знать историю вопроса, что дома стоят давно: фасады уже успели потускнеть. Дальше – более жизнерадостная картина: шесть домов сдано; построены детские площадки, школы; на нижних этажах работают магазины, аптеки, салоны красоты.
Обращаюсь к жильцам во дворе: спрашиваю, активно ли идет стройка соседнего «Царицыно-2». Ответ такой: «Еле-еле. Иногда нагоняют рабочих, которые даже ночью строят. Но это ненадолго, потом все снова останавливается. Мы быстро въехали в квартиры, но новые дома нескоро построят». Получив такой прогноз, отправляюсь в офис ЦНН.
В офисе продаж пустынно: я единственный покупатель. За те 30 минут, что мы с менеджером обсуждаем планировки и цены, только один человек зашел поинтересоваться стоимостью квартир.
Предварительный формат: продажи
«Царицыно» – комплекс комфорт-класса, который занимает 43 га. Однако жилье реализуется сегодня только в корпусах 27, 28/29, 30 и 31. Все они будут сданы в четвертом квартале 2017 года. Что касается «Царицыно-1», то в нем продажи уже завершились.
Основной объем квартир продается по ДДУ (214-ФЗ), меньшая часть – по предварительному договору. Прошу подробнее рассказать об этой схеме продаж. По словам менеджера, она так и называется – «предварительный договор». Сделка проводится в ситуации, когда изначально планировалось построить 20-этажный дом, а относительно недавно застройщик решил достроить еще 2 этажа. Пока эта информация не внесена в проектную декларацию, ЦНН не имеет юридического права продавать квартиры по ДДУ. Покупатель заключает предварительный договор именно с застройщиком – «Московским комбинатом хлебопродуктов».
Как только новые этажи будут обозначены в бумагах, договор перезаключат на ДДУ. Большинство клиентов, разумеется, схема смущает. Но менеджер не видит в этом проблемы и сообщает, что все квартиры в «Царицыно-1» изначально продавались только по предварительному договору: ведь ДДУ появился только в 2014 году.
На вопрос – есть ли у покупателя, оформляющего предварительный договор, какие-либо гарантии? – менеджер отвечает: «Честно? Между нами, никаких». Стимулировать на такие приобретения может только разница в цене: для однокомнатных квартир, которые мы рассматривали (с площадью от 37 до 40 кв. м) она составляет около 500 тыс. рублей.
Дешево внутри МКАД: о ценах
По словам консультанта, пока выбор квартир в «Царицыно-2» большой. Цена студии начинается от 2,9 млн рублей, стоимость 2-комнатной – от 6,55 млн рублей, 3-комнатной – от 10,8 млн рублей. Минимальную цену стандартной 1-комнатной квартиры мне назвать отказались, сообщив, что стоимость рассчитывается «в каждом конкретном случае».
Важно учесть, что все студии проекта «Царицыно-2» расположены в отдельных корпусах. Статус студий – апартаменты, они не подойдут покупателям, которым нужна постоянная регистрация (в просторечии «прописка») в Москве.
Ближайшие конкуренты «Царицыно-2» по стоимости, согласно отчету «Метриум Групп», – это ЖК «ВЛюблино», где за студию площадью 23,3 нужно заплатить от 3,1 млн рублей. Еще дешевле мкрн «Северный» со студией за 2,6 млн рублей, а в ЖК «Мещерский Лес» студия обойдется от 2,9 млн рублей. Однако оба этих комплекса находятся за пределами МКАД. Таким образом, «Царицыно-2» бюджетнее остальных.
До 10 мая покупателей в ЖК «Царицыно» ждут скидки. При 100% оплате — дисконт 8%. Если вы намерены воспользоваться рассрочкой, то скидки уже не будет. Кроме того, ЦНН не дает рассрочку надолго – по словам менеджера, «где-то месяца на два».
Дополнительные расходы на покупку жилья в ЦНН составят 52 тыс. рублей: это цена за бронирование квартиры и оформление регистрации договора.
На жилье в «Царицыно-2» можно взять ипотеку с процентной ставкой от 7,5%. У Локо-Банка действует акция: покупатель может выбрать ипотечную ставку – 4,9% на первый год кредитования или 6,9% на первые два года. Покупку также кредитуют Россельхозбанк, ВТБ24, Банк Москвы, Промсвязьбанк и другие. В этом списке нет Сбербанка: несколько лет назад он судился с ГК «Настюша», обвинив ее в финансовой несостоятельности.
В подземном паркинге «Царицыно» 10 612 мест. В строящихся домах его цена составляет около 600 тысяч рублей (стоимость варьируется в зависимости от площади), в уже сданных – 1 миллион. Машиноместо можно купить в рассрочку на один год, причем без процентов. Стоимость достаточно высока: по данным от «Метриум Групп» в массовом сегменте цены сегодня начинаются от 310 тыс. рублей – например, такова цена места для стоянки в ЖК «Маршала Захарова, 7».
Вопрос вида: проект и отделка
Над архитектурным проектом работал ОАО «ЦНИИЭП» (Центральный научно-исследовательский и проектный институт жилых и общественных зданий). Цветные монолитные фасады «Царицыно-1» резко контрастируют с остальной застройкой района. Планировки можно назвать удобными: прямые углы позволяют рационально использовать пространство. Естественного освещения достаточно: даже у студий площадью от 22,7 кв. м есть два окна, а у студий от 26,6 кв. м – три окна.
Покупателю нужно учесть, что из некоторых окон – это касается корпусов 28, 29, 30 и 31 – открывается вид на железную дорогу. Проводится расширение улицы Элеваторной: если оно затянется, жильцы долго будут наблюдать стройку. Однако пока выбор квартир есть: можно взять квадратные метры с видом во внутренний двор.
Квартиры сдаются без отделки. Подводятся коммуникации, устанавливаются счетчики и радиаторы отопления, однако не делается стяжка. Те, кто хочет переложить вопрос отделки на застройщика, заплатят от 12 до 15 тыс. рублей за квадратный метр. В эту сумму входит работа и материалы. Отделки на лоджии не будет: только стяжка на полу.
По словам менеджера, застройщик предложит несколько вариантов отделки. Один из них можно посмотреть в шоуруме ЦНН, расположенном в «Царицыно-1». Остальные пока нельзя увидеть даже на картинках. «До сдачи еще далеко», – говорит консультант.
Стройка идет?
Стройка же, в отличие от шоурума, закрыта для посетителей. «У нас касок нет», – сообщает менеджер. Предлагает зайти на следующей неделе. На мое замечание о том, что другие застройщики водят на стройки потенциальных клиентов, консультант предлагает подняться на 15 этаж и обозреть процесс свысока. Оттуда хорошо просматриваются 24-й и 25-й корпуса, которые возводятся на уровне 7-17 этажей: в них начата кирпичная кладка. Видно, что на месте корпусов 30 и 31 есть арматура, на нее наращивают бетонные блоки.
Однако на стройке ничего не происходит: строителей нет, краны неподвижны. А между тем время моего посещения – самый разгар буднего дня. Впрочем, чуть позже на 23 корпусе были замечены четверо строителей.
Для жизни: экология и инфраструктура
На экологию «Царицыно» влияют «достопримечательности» Западного Бирюлево – ТЭЦ-26 и Мусоросжигательный завод №3 «Экотехпром» на улице Подольских курсантов. Последний, кстати, штрафовали за то, что предприятие не утилизировало отходы как следовало. Промзоны и мясоперерабатывающий комбинат, расположенный к югу от ЖК – тоже не самое приятное соседство.
Менеджер говорит, что работает на объекте несколько месяцев, но ни разу не чувствовала неприятного запаха. Однако жильцы «Царицыно-1» сказали, что периодически ощущают его по ночам. Что это за запах, они сказать затруднились.
При этом Бирюлево Восточное входит в список самых зеленых районов Москвы. Рядом находятся Бирюлевский дендропарк и масштабное лесопарковое хозяйство. Чуть дальше, в 25 минутах ходьбы, музей-заповедник «Царицыно». Пространство до железной дороги застройщик решил засадить деревьями.
В том, что касается инфраструктуры, у ЖК «Царицыно» проблем нет. Множество магазинов, поблизости детские музыкальные и художественные школы, колледжи, кинотеатр «Пять звезд», спортивные залы. В самом комплексе уже работают два детских сада. Будет поликлиника, две школы (одна сдается в 2016 году), еще два садика и два торговых центра.
Достаточно удобно добираться в центр Москвы: обратный путь от комплекса к метро на автобусе занял 12 минут. Недалеко от ЖК платформа «Бирюлево-Товарная»: до Павелецкого вокзала электричка едет в среднем 25 минут.
Уравновешивают ли все эти факторы соседство с заводами и промзонами – решать исключительно вам.
Справка о строительной готовности ЖК «Царицыно» по состоянию на начало июля 2020 г.
1-ая очередь корпуса 1,2,3,4, 5.2, 11, 12
Корпус 1: 5 секционный15-17этажный жилой дом с подземной автостоянкой 21.05.2020 Подано извещение об окончании СМР Работы ведутся – завершающая стадия, благоустройство, идет подготовка к вводу в эксплуатацию.
Корпус 2: 8-секционный 13-этажный жилой дом с подземной автостоянкой
Ведутся внутренние отделочные работы, прокладка внутренних инженерных коммуникаций и благоустройство территории.
Корпус 3: 9 секционный 11 этажей. 23.12.2019 подано Извещение об окончании СМР. Заключение о соответствии от Мосгосстройнадзора получено 31.12.2019 713-9-Р/ЗОС Общее состояние строительства:
Строительство 1-го этапа – надземной части завершено, выявленные нарушения по ИП (тепловой пункт) устранены. По 2-му этапу – подземной части ведутся работы по устранению нарушений, выявленных в ходе итоговой проверки, завершаются монтаж и пуско-наладочные работы по инженерному оборудованию, отделочные работы;
Корпус 5.2.:4 секционный 11 этажей;
Объект введен в эксплуатацию, выдано разрешение на ввод.
2-й этап (подземная автостоянка) – выполняется монтаж внутренних инженерных коммуникаций, технологического оборудования, отделочные работы
Корпус 12: 2-х секционный 15 этажей со стилобатной частью и с подземной автостоянкой. Объект введен в эксплуатацию, выдано разрешение на ввод.
– состояние внутренних отделочных работ – в корпусе 2 и 11 работы продолжатся, в корпусе 1,3,4, завершены, но идет устраненение замечаний по результатам итоговой;
– состояние фасадных работ:-выполнено 100% фасады из облицовочного цветного кирпича с декоративными вставками, цветное покрытие кровель из профилированного настила, с люлек ведется устранение дефектов.
– состояние работ по наружным коммуникациям: – ведется крупномасштабная работа по устранению замечаний по внутриквартальной сети канализации и магистральной сети теплоснабжения;
– состояние работ по благоустройству территории: выполнено устройство дорог, устроены современные детские и спортивные площадки с оборудованием и покрытиями, выполнен монтаж МАФ (малые архитектурные формы), также идет устранение замечаний на прилегающих территориях к корпусам 3,4,11, ведется вывоз грунта и мусора,
архитектурный облик жилого комплеска 1-очереди завершен,
2 очередь корпуса 23,24,25,27,28/29 30,31
– состояние строительно-монтажных работ, включая количество построенных на текущую дату этажей: –
Корпуса 23,24,25,27,28/29 30,31 возведены в монолите, из них :
Корпус 23: 4 секции 16-18 этажей с подземной автостоянкой , завершаются работы по устройству внутренних стен и перегородок, внутренние штукатурные и малярные работы, установка дверей. Ведутся работы по монтажу внутренних инженерных систем, монтажу оконных конструкций. завершены на 90%. Приступили к монтажу внутренних инженерных систем. Ведутся фасадные работы.
Корпус 24: 4 секционный 16-18 этажей с подземной автостоянкой. Ведутся работы по возведению внутренних стен и перегородок
Корпус 25: 11 секционный 16-18 этажей с подземной автостоянкой.
Монолитные работы завершены, за исключением входных групп. К/кладка наружных стен выполнена. Устройство внутренних стен и перегородок выполнено на 95%. Выполняются отделочные работы в МОП, установка окон, монтаж внутренних инженерных систем (водопровод, канализация, вентиляция).
Монтаж лифтов, благоустройство и озеленение территории не начато.
Корпус27: завершены работы по устройству фундаментной монолитной плиты .Ведутся монолитные работы 1-6 эт. Работы по кладке наружных и внутренних стен.
Корпус 28/29: выполнены работы по устройству фундаментной монолитной плите и части перекрытия до – 5-го этажа ; ведется кладка стен
Корпус 30,31: предусмотрено проектом 6 секционный 17-20 этажный жилой дом с подземной автостоянкой. Завершены работы по устройству монолитной фундаментной плиты. Работы по кладке наружных и внутренних стен, начаты работы по пробивке гнезд и штроб под сети, прокладк внутренних эл.сетей на построенных этажах.
–состояние внутренних отделочных работ – ведутся в корпусе 23, 24,2530,.
– состояние фасадных работ: ведутся в корпусе 23,25
-состояние работ по внутренним коммуникациям: ведутся в корпусе 23,25,30,31
– состояние работ по наружным коммуникациям: – работы ведутся в разрешенном и согласованном объеме работ;
По разрешительной документации :
Получены заключения по проектной документации Мосгосэкспертизы по корпусам 1,2,3,4,5.2,11,12.
С апреля 2020 г в Мосгосэкспертизе находится на рассмотрении проектно-сметная документация по корпусам корп.23;24,25,27,28/29;
По корпусу 30/31 также комплектуется пакет документов для подачи в Мосгосэкспертизу
Продлены разрешения на строительство: по корпусам 23,24,25 до 30.03.2021,
по корпусам 30,31 до 30.12.2020,
по корпусам 27, 28/29 до 31.01.2021.