Цель строительства многоквартирного дома

Цели и задачи проектирования жилой застройки

Свободная застройка, разорвав замкнутость перимет­ральной, в свое время позволила подключить внутри-квартальные пространства к общей водно-зеленой сис­теме города, значительно повысив санитарно-гигиениче­скую и эстетическую эффективность природных элемен­тов в жилой среде.

Уже подчеркивалось, что санитарно-гигиеническая, со­циально-функциональная и композиционная значимость открытых пространств в населенных местах продолжа- ет возрастать. Совершенствуя их пространственную орга­низацию, среде жилой застройки необходимо обеспечи­вать физический и психологический комфорт.)

Для человека чрезвычайно важна легкость ориента­ции в пространстве, которой способствует оригиналь­ность, запоминаемость не только общего решения пла­нировки и застройки, но и отдельных деталей среды ближнего плана. Достигается это во многом архитектур­но-ландшафтными средствами. Например, сохраненное при строительстве старое развесистое дерево во внут­реннем пространстве жилой группы или на входе в нее воспринимается и как скульптурная форма, и как про­странственный ориентир, своеобразный знак места.

Известно, что жилищное строительство осуществля­ется не всегда в равноценных условиях Со­ответственно неоднозначны и цели архитектурно-ланд­шафтной организации территорий жилой застройки в городе. В этом плане можно выделить следующие на­правления и соответствующие группы задач:

4) благоустройство дворовых территорий при рес­таврации исторически ценной жилой застройки, созда­ние средствами ландшафтной архитектуры и дизайна национальных и композиционных узлов и осей городско­го плана;

5) ландшафтный анализ прилегающих терри­торий и собственно территории проектируемого объек­та. Градостроительная и архитектурно-ландшафтная оценки отличаются методикой для нового строитель­ства и для сложившихся жилых образований при их реконструкции.

Для разработки проекта жилой застройки анализи­руются: прилегающие территории по функционально­му использованию (жилые, производственные террито­рии, общественные центры, парки, лесопарки и т.д.) и санитарно-гигиеническим и эстетическим параметрам их ландшафта; природно-ландшафтные данные проектиру­емого жилого образования. На основании оценки при­родных данных выделяются зоны, наиболее пригодные для жилой застройки и для создания парков, садов, буль­варов; осуществляется инженерная подготовка. С целью архитектурно-ландшафтной организации системы пеше­ходных озелененных «каналов» необходимо проанали­зировать направления предполагаемого интенсивного движения населения к центрам обслуживания, местам отдыха, остановкам транспорта, а также возможные тран­зитные связи через его территорию.

Для ландшафтного проектирования существенны дан­ные композиционного анализа. Выявляются наиболее ин­тересные точки и панорамы восприятия, эстетически ценные массивы и группы зеленых насаждений, отдель­ные экземпляры. Более детально оценивается естествен­ная пластика рельефа. Результаты композиционного ана­лиза оформляются также в виде схем, которые сопро­вождаются фотографиями, рисунками.

Архитектурно-ландшафтные вопросы могут быть од­ним из аспектов комплексной реконструкции жилого образования или только реконструкции благоустрой­ства и озеленения. В последнем случае предпроектный анализ включает среди прочих следующие вопросы:

— изучение практики эксплуатации дворового про­странства с учетом сложившегося быта старых кварта­лов и новых требований всех групп населения;

— выявление возможностей использования рельефа и подземных пространств с целью освобождения терри­тории квартала от несвойственных ей функций и улуч­шения санитарно-гигиенических и эстетических пара­метров жилой среды;

— анализ существующих зеленых насаждений (эко­логическая и композиционная оценка), оценка эле ментов внешнего благоустройства (оборудование, мо­щение и пр.);

— обобщенную композиционно-художественную оцен­ку внутренних открытых пространств реконструируе­мых кварталов с фиксацией и классификацией основ­ных видовых точек.

Задачи предпроектной оценки еще более усложня­ются, если объектом проектирования являются кварта­лы исторически ценной застройки, включающие памят­ники архитектуры.

Дата добавления: 2014-01-06 ; Просмотров: 1131 ; Нарушение авторских прав?

Нам важно ваше мнение! Был ли полезен опубликованный материал? Да | Нет

Источник

Бизнес-план строительства многоквартирного жилого дома

Цель и обоснованность проекта

Основная цель проекта состоит в строительстве многоквартирного жилого дома с последующей продажей готовой недвижимости. Дополнительными целями могут служить удовлетворение спроса жителей города на комфортное жилье и благоустройство территории, прилегающей к вашей постройке. Бизнес-план строительства жилой недвижимости подразумевает, что в вашем проекте грамотно изложена целесообразность возведения «многоэтажки» именно в этом районе с обоснованиями в виде оценки рынка недвижимости и степени рентабельности.

Но начать следует с юридического обоснования проекта. Для начала строительства жилого дома вам понадобится ряд документов, получение которых займет немало времени и нервов, а значит для работы в этом направлении вам потребуется отдельные сотрудники. Итак, вам будет нужен арендный договор или документ, в котором подтверждается ваше право собственности на данный земельный участок, а также разрешение на строительство, полученное в администрации города, лицензия на строительные работы, согласование проекта с управлением архитектуры, выкопировка из Генплана необходимой градостроительной документации и т. д.

Любой бизнес-план подразумевает подробное описание проекта. Мы предлагаем для строительства девятиэтажный жилой дом с расположением офисных помещений на первом этаже и парковкой для стоянки автомобилей.

Помимо этого, конкуренция здесь не такая высокая как на рынках Москвы или Подмосковья.

Исследование рынка жилья

Исследование рынка привнесет в наш бизнес-план экономическую обоснованность проекта. Дело в том, что из-за высокого уровня необходимых инвестиций строительный бизнес обладает и известными рисками. В связи с этим выбор места для строительства и характеристики будущего жилья должны тщательным образом просчитываться, чтобы вы могли извлечь максимальную выгоду из данного проекта. Мы должны выяснить, сколько квадратных метров жилья было введено за последний год в указанном районе (городе), какая наблюдается при этом динамика показателей, увеличивается или уменьшаются темпы застройки в данном муниципальном образовании.

Немаловажным является владение информацией о том, жилье какой ценовой категории пользуется самым большим спросом. Потенциал роста рынка жилой недвижимости зависит и от деятельности банков, точнее от их активности в области ипотечного кредитования, поскольку далеко не каждый человек в наше время способен приобрести жилье без использования заемных средств.

Чем выше покупательная способность населения в данной местности, тем больше жилья повышенной комфортности можно продать (вплоть до элитного жилья) и тем дороже может стоить квадратный метр недвижимости.

Итогом исследования рынка должны стать экономически обоснованные расчеты по стоимости квадратного метра жилья. Это поможет не только правильно сформировать ценовую политику, но и обеспечит быстрый сбыт конечной продукции (готового жилья). В итоге вы сможете быстрее приступить к реализации нового проекта, увеличить оборот своих денежных средств и повысить уровень собственных доходов.

Сотрудничество с местными властями

Следует знать, какую жилищную политику ведет местная администрация, участвует ли она в федеральных (региональных) программах по расселению жителей города из ветхого и аварийного жилья, закупает ли готовую жилую недвижимость или участвует ли в строительстве в качестве соинвестора. Зачастую сотрудничество с местными властями в рамках муниципально-частного партнерства может оказаться весьма выгодным. Имеется в виду не только информационная и консультационная поддержка по строительству многоквартирного жилого дома, но и прямое участие местных властей в форме капитальных вложений.

Следует учитывать, что оформление необходимой документации, которое в некоторых случаях тянется годами, в данной ситуации может происходить в рекордно сжатые сроки.

Еще одна особенность работы с муниципальными образованиями состоит в возможности сотрудничества на стадии формирования проекта. Зачастую местным администрациям необходимы жилые помещения небольшого метража, которые не пользуются популярностью у застройщиков, но жизненно необходимы муниципальным властям для реализации программ по расселению жителей города из аварийного жилья. Другими словами, ваш бизнес-план может предусматривать строительство жилья различной планировки и метража для нужд местных властей, что гарантирует вам рынок сбыта и полностью исключит некоторые риски.

План производства

Бизнес-план обязательно включает в себя основные показатели будущего многоквартирного жилого дома. Мы должны указать тип и площадь застройки, общую площадь жилой и коммерческой недвижимости, количество корпусов (если их 2 или больше), общее количество квартир и коммерческих объектов. Если имеется возможность указать, под какую конкретную коммерческую недвижимость выделяются площади (например, для расположения торговых центров, фитнес-клубов, салонов красоты и т. д.), то это только украсит ваш бизнес-план и поможет привлечь инвесторов.

Расходы на строительство

Стоимость проекта в среднем составит 250-350 млн. рублей, хотя размер инвестиций зависит от множества факторов: стоимости строительных материалов, размеров и особенностей земельного участка, масштабов самого проекта, техоснащения здания, благоустройства прилегающей территории и т. д. Основными строками расходов при строительстве многоквартирного жилого дома станут возведение здания и прокладка необходимых инженерных коммуникаций. Ежемесячная заработная плата занятого на строительство персонала составит сумму от 250 тыс. рублей.

Бизнес-план может предусматривать как инвестирование собственных средств, так и привлечение соинвесторов, включая дольщиков. Дело в том, что закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» №214-ФЗ разрешает привлекать граждан, заинтересованных в приобретении жилья, в качестве соинвесторов, то есть фактически продавать жилье на стадии строительства. Это весьма выгодно, если вы не обладаете всеми необходимыми средствами для начала строительно-монтажных работ, но снижает при этом стоимость конечной продукции, то есть квадратного метра недвижимости.

Окупаемость проекта

Ключевой момент, который обязан содержать ваш бизнес-план, состоит в определении срока окупаемости и процента рентабельности строительства многоквартирного жилого дома. Если сроки окупаемости, то есть время, за которое доходы от реализации недвижимости покроют сумму ваших инвестиций, зависят от многих показателей, связанных с особенностями строительства, то процент рентабельности, то есть прибыльности, не должен быть ниже 10-15 %. Но не стоит зацикливаться на этих показателях. Например, срок окупаемости просто показывает вам предполагаемое время прохождения точки окупаемости инвестиций, но при этом игнорирует денежные поступления после возмещения вложенных средств. Между тем, необходимо хотя бы примерно представлять срок полной реализации готовой недвижимости, поскольку от этого зависит финансирование других ваших проектов.

Весьма наглядными в этой связи выглядят такие показатели, как суммарная выручка по вашему проекту и чистая прибыль, которые должен отражать ваш бизнес-план. Они необходимы для подтверждения рентабельности строительства многоквартирного жилого дома, а также для прогнозирования использования вырученных средств в будущих проектах. Ваши расходы и риски существенно сократятся, если вы уже имеете опыт осуществления подобных проектов, хорошо знаете местные рынки, разбираетесь в хитросплетениях законодательства и имеете укомплектованный штат квалифицированных специалистов. В данном случае ваш бизнес-план может предусматривать строительство жилых комплексов со всей сопровождающей инфраструктурой, что повысит привлекательность вашего проекта и увеличит вашу прибыль.

Источник

Бизнес план строительства жилого дома

Финансовая модель строительства жилого дома

1. Краткий инвестиционный меморандум

Строительный бизнес во все времена был достаточно прибыльным видом бизнеса. Это объясняется некоторыми факторами. Во-первых, это постоянный спрос. Люди перемещаются в города и спрос на многоквартирные дома постоянно растет. Во-вторых, это крупные объёмы и соответственно большая потенциальная прибыльность данного бизнеса. Примерный срок окупаемости строительства многоквартирного дома составляет 20 месяцев, начиная со старта продаж квартир, точка безубыточности приходится уже на второй месяц продаж.

Для организации данного бизнеса потребуются не только крупные финансовые вложения, но и достаточно большие человеческие ресурсы. Для быстрой и эффективной работы по возведению здания потребуется нанять в штат 111 человек. Большая часть из них — строители и разнорабочие. Также для возведения здания потребуется арендовать земельный участок у города. Минимальная площадь составляет 10 гектар.

Общая площадь жилого дома будет составлять 16 000 м2. Из них 12 000 м2 будут жилого помещения и 4 000 м2 коммерческие площади (с учетом коэффициента потерь площадей 30%). Средняя себестоимость строительства 1 м2 составляет 13 500 руб./м2. Маржинальность данного бизнеса составляет от 30 до 40%. В результате финансовые показатели проекта будут следующие:

Первоначальные инвестиции — 251 905 000 рублей

Ежемесячная прибыль — 12 500 000 рублей

Срок окупаемости — 45 месяцев

Точка безубыточности — 26 месяцев

Рентабельность продаж — 240%

2. Описание бизнеса, продукта или услуги

Первой необходимостью для человека является потребность в жилье. Спрос на жилую недвижимость постоянно расте. Об этом свидетельствует постоянный рост продаж, так и увеличивающийся ввод в эксплуатацию новых зданий. Поэтому вложение средств в строительство многоэтажных домов является прибыльным и перспективным видом бизнеса.

Основным видом деятельности предприятия будет строительство и продажа жилой и коммерческой недвижимости, а также управление этими домами после строительства.

Для данного бизнес-плана общая высотность здания составляет 10 этажей. Дом включает 5 подъездов. На каждом этаже расположено 3 квартиры: 1 однокомнатная квартира, площадью 35 м2, 1 двухкомнатная квартира — 60 м2 и 1 трехкомнатная квартира — 90 м2. Строить необходимо монолитный дом. Это позволит существенно снизить затраты и ускорить процесс строительства.

Для открытия и начала строительства необходимо собрать разрешения и подготовить техническую документацию. Важным фактором является наличие профильного образования. Для директора и прочих сотрудников фирмы наличие профильного образования является обязательно. Без этого компания не сможет получить лицензию на допуск к работам по инженерным изысканиям, составлению проектной документации, строительно-монтажным и другим работам. Допуск к этим работам необходимо получать у саморегулируемой организации (СРО).

Первоначально организации необходимо выбрать земельный участок. Поиск земельного участка проще всего начинать с изучения Градостроительного плана города. Это позволит наиболее точно определить территории, где можно предусмотрено строительство многоквартирных домов. Следующим этапом необходимо проверить, кому принадлежит земельный участок. Это могут быть как земли, принадлежащие государству, так и частные земли. В случае с государственной землей вам необходимо заключить договор аренды или приобрести землю на торгах (в случае проведения аукциона).

Далее компания может приступать к работе над проектной документацией. Проектная документация играет решающую роль для получения разрешения на строительство от государственной экспертизы по строительству. Средний срок составления проектной документации составляет 6 месяцев. Разрабатывать план и дизайн-проект необходимо в соответствии с выдержкой из Архитектурного бюро и проекта планировки территории.

Как только проектная документация будет составлена проект можно отправлять на согласование и прохождение экспертизы в Главгосэкспертиза России. В результате фирма должна получить разрешение на строительство и приложенное положительное заключение Экспертизы. Средний срок получения разрешения и заключения составляет 30-40 дней.

Как только заключение будет получено, компания может приступать к земляным работам и подготовке к заливке фундамента. Одновременно с этим вам потребуется получить технические условия на электричество, технические условия на водоснабжение и канализацию, на теплоснабжение и газоснабжение. С профильными организациями вам необходимо подписать договор о присоединении.

Как только все разрешения и договоры подписаны, компания может приступать к полноценному строительству. Средний срок подготовки и согласования всех условий составляет 1 год.

Для организации строительной компании потребуется приобрести следующее оборудование:

Перечень данного оборудования не является исчерпывающим и дополняется в соответствии с потребностями. Большая часть работ находится на аутсорсинге. Это заказ бетона, песка с заводов, закупка инженерных систем и коммуникаций. Все эти затраты включены в себестоимость за 1 м2, который в среднем составляет 13 500 руб./м2.

Общий срок строительства дома составит от 1,5 до 2 лет.

Соблюдая все нормативные требования и соблюдая все технические регламенты, компания сможет строить высококлассные дома и занять лидирующие позиции на рынке.

3. Описание рынка сбыта

Для строительной компании главными факторами успеха являются скорость и качество строительства, а также скорость реализации построенных площадей.

Так как первые два фактора в большей степени зависят от проектной и строительной команды, то за скорость реализации построенных площадей отвечают менеджеры по продажам и рекламная кампания.

Для того, чтобы составить эффективную рекламную кампанию, бизнесу необходимо определиться с целевой аудиторией.

Основной аудиторией жилой недвижимости являются физические лица. Они будут выбирать жилье для проживания. Другой категорией является бизнес. Это могут быть как физические лица, которые приобретают квартиры для сдачи в аренду, так и предприниматели, покупающие коммерческие площади для ведения бизнеса.

Главным факторами, определяющий скорость реализации, являются условия продажи. Для увеличения продаж необходимо использовать различные акции, привлекательные кредитные условия от банков-партнеров, бонусы в виде стандартизированного ремонта.

При начале продаж обязательно продумайте политику и этапы проведения данных акций.

4. Продажи и маркетинг

Для стабильных продаж потребуется создать эффективную и грамотную маркетинговую стратегию, и рекламную кампанию. Подготовкой рекламной кампании будет заниматься рекламное агентство на аутсорсинге.

Для эффективного продвижения необходимо использовать все рекламные каналы, как оффлайн, так и онлайн. Это позволит охватить наибольшую аудиторию и повысить динамику продаж.

К основным оффлайн каналам можно отнести:

Данные каналы продвижения относятся к традиционным каналам продвижения. Стоит отметить, что для данного вида бизнеса они не теряют своей актуальности и показывают высокую отдачу.

К основным онлайн каналам можно отнести:

Данные каналы также являются эффективными и позволят охватить еще более широкую аудиторию из соседних городов.

В результате рекламная кампания должна содержать четкий маркетинговый план и определять этапы каждого канала.

5. План производства

Для открытия строительного бизнеса необходимо:

Источник