Вывод о целесообразности выбора места и объекта строительства
Земельный участок, на котором расположен жилой дом, расположен в южной части города. В данном районе преобладает застройка жилого типа. Благоустройство территории отвечает современным требованиям устройства городской среды. Экологическая обстановка территории хорошая т.к. отсутствуют дороги с оживленным транспортным потоком и промышленные предприятия. Близость к скоростным магистралям около 900 м.-ул. Губкина.
Отводные дороги, отходящие от основной магистрали, обеспечивают доступ автотранспорта к участку и стоянке возле него. Согласно статье 34 Градостроительного кодекса «порядок установления территориальных зон» данный участок относится к жилой зоне. Согласно статьи 35 градостроительного кодекса РФ «Виды и состав территориальных зон» в жилых зонах не допускается размещение крупных развлекательных центров, промышленных, коммунальных и складских объектов, объектов инженерной и транспортной инфраструктур, в том числе сооружений и коммуникаций железнодорожного транспорта.
Таким образом, на основе местоположение и правового статуса земельного участка, уровня транспортной и инфраструктурной обеспеченности территории и других факторов исследуемую территорию можно охарактеризовать как наиболее благоприятную для строительства многоэтажного жилого дома.
1.2.1. Генеральный план территории
Правильно разработанный генплан не просто определяет размещение объектов на территории и решает вопрос эффективного использования территории, но и формирует комфортную среду для жизнедеятельности или производства.
План благоустройства и озеленения
В проекте приняты: покрытие тротуаров вокруг объекта из фигурных элементов мощения (ФЭМ) с применением бордюрного камня и поребрика. Дороги для проезда по территории комплекса имеют ширину не менее 3,5 м. По контуру дорог запроектирован тротуар шириной 1,5 м. Предусмотрено устройство разворотных площадок, стоянок для автомобилей. Проезды, площадки, дорожки и тротуары запроектированы из тротуарной плитки. В местах движения или стоянки машин используется тротуарная дорожная плитка. Для защиты фундаментов от разрушающего действия атмосферных осадков по периметру здания устроена отмостка шириной 1 м из тротуарной плитки.
На отведенной территории жилого дома запроектированы следующие площадки:
– для игр детей дошкольного и младшего школьного возраста;
– для отдыха взрослого населения;
На прилегающих территориях устраиваются площадки для отдыха с установкой парковых светильников, скамеек и урн для мусора. На площадках отдыха предусмотрена разбивка газонов и цветочных клумб.
Система водоотвода поверхностных вод от здания запроектирована по водоотводным желобам, расположенным на проезжей части. Проектные отметки максимально приближены к существующему рельефу. Водоотвод решен поверхностным стоком по спланированной под проектные отметки поверхности, с дальнейшим сбросом в пониженные места по рельефу на проезжую часть.
Вся территория свободная от застройки, озеленяется. Озеленение территории жилого дома производится в соответствии с данными почвенно-климатических условий. Принятый ассортимент кустарников и деревьев устойчив в данном климатическом районе. На территории свободной от насаждений устраивается газон.
1.2.3. Технико-экономические показатели генерального плана
Инженерно-монтажный центр ICS Pro
В последние годы элементы экономической модели строительства экологичных и энергоэффективных зданий освещались во многих исследованиях и отчетах; однако в данном отчете впервые предпринята попытка собрать достоверные сведения, поступающие со всех уголков планеты в рамках единой модели, дополненной примерами из разных частей мира и мнениями ведущих специалистов.
Исследование демонстрирует множество убедительных преимуществ «зеленого» строительства, от которых выигрывают все участники процесса на различных его этапах. Есть вопросы и не находящие однозначного ответа, один из них — возможность сочетания преимуществ с точки зрения окружающей среды с финансовой выгодой; данный круг проблем крайне актуален для инвесторов и участников рынка недвижимости. Дает ли «зеленое» строительство преимущество в виде увеличения ценности объекта в рамках аренды и продаж недвижимости? Являются ли такие дома более привлекательным для арендаторов и жильцов? Продуктивнее ли работа сотрудников в здании, построенном с учетом экологических требований?
Данный отчет рассматривает затраты и финансовые выгоды экологического и энергоэффективного строительства в рамках пяти основных категорий, завершаясь исследованием влияния «зеленого» строительства в самом широком масштабе и способов его достижения.
Основные результаты исследований
Настоящий отчет представляет подборку новейших и наиболее актуальных данных исследований, сформированную с опорой на стандарты экспертной оценки, под руководством комитета из ведущих специалистов со всего мира. Основная часть описывает процесс получения данных, в том числе и контекст изучаемых ситуаций, без которого сложно связать результаты исследований с ситуацией на местных рынках.
Затраты на проектирование и строительство
Исследование показывает, что «зеленые» проекты не обязательно подразумевают удорожание, особенно если соответствующие стратегии финансового планирования, управления проектом и экологические стандарты были учтены с самого начала. Даже в тех случаях, когда стоимость «зеленого» проекта оказывается выше стоимости обычного здания, разница часто оказывается меньше предположений большинства застройщиков.
Стоимость активов
По мере того как инвесторы и потребители становятся все более информированными о влиянии строительства на окружающую и социальную сферу, здания с высокими показателями экологичности и энергоэффективности получают все больше рыночных преимуществ. Исследования, проводимые по всему миру, указывают на то, что «зеленые» здания позволяют легче привлечь жильцов и арендаторов, а также получить прибыль от более высоких цен на недвижимость и ее аренду. На рынках, где «зеленое» строительство заняло прочные позиции, появляется тенденция «коричневых» скидок — здания с низкой энергоэффективностью сдаются внаем или продаются по более низким ценам.
Эксплуатационные расходы
«Зеленые» здания экономят средства за счет сниженного потребления энергии и воды, а также расходов на эксплуатацию и обслуживание. Экономия в ходе эксплуатации «зеленых» зданий благодаря их энергоэффективности, обычно окупает все дополнительные затраты, необходимые на стадии проектирования и строительства, в течение адекватного периода времени. Для достижения запланированных высоких показателей эффективности, «зеленые» здания должны проходить строгую процедуру ввода в эксплуатацию; также необходимо обеспечить эффективное управление и взаимодействие между владельцами и арендаторами/ жильцами здания.
Здоровые условия труда и продуктивность работы
Исследования говорят о том, что экологические качества здания и среды внутри помещения могут повысить производительность труда и улучшить самочувствие находящихся в них людей, что в конечном итоге окажет положительное влияние на бизнес компаний. Несмотря на свидетельства о положительном влиянии улучшенного качества среды внутри помещения, оно не является приоритетом в проектировании и строительстве, и неохотно учитывается в ходе финансового планирования проекта. Однако и без результатов исследований ясно, что инвестиции в качество среды внутри помещения могут способствовать повышению качества ключевого актива компании — ее персонала.
Снижение риска
Риски, связанные с экологией и энергоэффективностью могут существенно повлиять на доход от сдачи внаем, а также на будущую стоимость объектов недвижимости, что в свою очередь отразится на окупаемости инвестиций. Законодательные и нормативные риски становятся все более очевидными во многих странах и городах мира; они включают в себя обязательное предоставление и раскрытие информации, строительные нормы и правила, а также законодательство, запрещающее строительство и эксплуатацию зданий не соответствующих требованиям. Экстремальные погодные явления и систематические изменения климата способствуют нарастанию неуверенности на рынке недвижимости и делают актуальным вопрос о способности активов эффективно и устойчиво реагировать на появление подобных факторов. Изучение рисков инвесторов и меняющиеся предпочтения жильцов/арендаторов, могут вылиться в моральное устаревание неэффективных зданий.
Развитие благодаря «зеленому» строительству
Развивая «зеленые» тенденции в строительной среде в масштабе микрорайонов и городов, мы можем способствовать достижению глобальных экономических приоритетов, таких как снижение воздействия на климат, сбережение энергии, сохранение природных ресурсов и создание рабочих мест, восстановление в долгосрочной перспективе, и также повышение качества жизни.
Что эти данные означают для бизнеса
Настоящий отчет указывает на все более прочные позиции «зеленого» строительства, как экономической модели. Приводимые в качестве доказательств данные демонстрируют, что экологические проекты ведут к непосредственным экономическим преимуществам, так что речь не только о спасении планеты. Преимущества могут быть различными: от снижения риска для всего бизнес-портфолио и общегородской выгоды, до улучшения здоровья и благосостояния пользователей зданий. Более того, сегодня стоимость «зеленых» проектов сравнима со стоимостью обычных зданий, и дополнительные затраты могут окупиться за счет сокращения расходов на эксплуатацию, а также, при условии соответствующего проектирования, за счет увеличенной продуктивности рабочих мест. Проектные решения, принятые с начала, окажут влияние в долгосрочной перспективе, отражаясь на рентабельности, а это означает необходимость подхода оценки всего проекта целиком — от этапа проектирования, с учетом строительства и до эксплуатации здания. База примеров и свидетельств, подтверждающих эти выводы, постоянно растет, однако, собранные данные концентрируются в отдельных регионах и климатических зонах. Для эффективной трансформации глобального рынка необходимо больше данных и экономических моделей проектов со всего мира.
Это предоставляет компаниям превосходные возможности для сотрудничества как между собой, так и с учебными заведениями и правительствами для достижения лучшего понимания финансовых изменений, которые повлекут более экологичные строительные процессы. Нам необходимы верные данные для стимулирования более грамотного процесса принятия финансовых решений. Главным примером, иллюстрирующим это утверждение, являются ситуации, когда из-за недостатка финансовых данных многие компании проигнорировали возможность улучшить качество среды внутри помещения, в теперь не имеют возможности использовать здания для совершенствования показателей работы своей организации.Исследования демонстрируют тенденции рынков в течение определенного периода. Для практических выводов простого обзора данных недостаточно, необходимо принимать во внимание условия и ситуации на местных рынках, то что определяет и становится движущей силой «зеленого» строительства в отдельно взятой местности, тогда можно получить полноценное представление и найти эффективное решение в отношении инвестиций, которые в конечном итоге обернутся более высокой прибылью.
Очевидно, что на многих рынках по всему миру множатся примеры когда под более высоким качеством строительства понимают «зеленое» строительство. Особенно в премиальных сегментах рынка пользователи и владельцы зданий все чаще ожидают «зеленых» стандартов — это становится неотъемлемой частью понятия хорошего качества. Учитывая наличие такого количества движущих факторов, и то, что во многих частях мира практика «зеленого» строительства еще только зарождается, не остается сомнений в том, что экологическое строительство будет развиваться по мере того как рынок будет становиться более зрелым. Со временем «зеленое» строительство станет ожидаемым стандартом со стороны пользователей зданий, инвесторов и законодателей — и мы на самом деле наблюдаем, как эта тенденция набирает силу во многих регионах, где экологическое строительство приобретает статус-кво.
Данный отчет описывает лучшие экономические модели, имеющиеся на сегодняшний день, а также анализирует, что означают эти данные для строительства, и предлагает варианты дальнейших шагов. Кроме того, документ показывает, как правительства могут использовать «зеленые» строительные стратегии для поддержания местной экономики и выполнения своих целей в долгосрочной перспективе. На этом основании мы призываем и частный, и государственный сектор использовать совместный опыт и силы для продвижения актуальных вопросов экологического строительства, понимая, что от этого выигрывают и люди, и окружающая среда, и финансовые балансы компаний.
Каким должен быть современный ЖК?
Все течет, все меняется. Рынок жилья также не стоит на месте. Современные новостройки кардинально отличаются от своих собратьев двадцатилетней давности. Сегодня жилой комплекс – это единый организм, где органично сочетаются дома, дворовая и парковая территория, различные магазинчики, кафе и рестораны. В новых проектах создается настоящий внутренний мир, куда хочется возвращаться снова и снова. Сергей Ковров, руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости» расскажет об основных особенностях современных жилых комплексов.
Какие объекты инфраструктуры чаще всего встречаются в современных жилых комплексах? Назовите пять наиболее востребованных и распространенных.
Одной из тенденций в мировой архитектуре и проектировании является мультиформатность и целостность проектов, при которых в жилом комплексе гармонично сочетаются абсолютно разные функции — жилая, деловая и социальная.
Однако согласно российским правилам землепользования и застройки города, девелопер обязан обеспечить новый дом парковочными местами и выполнить озеленение территории. Строительство детских садов и школ предусмотрено в проектах комплексного освоения территорий, все остальное — на усмотрение девелопера.
Но жесткая конкуренция не дает расслабиться застройщикам. Чтобы жилой комплекс обратил на себя внимание, он должен быть проработан до мелочей, удовлетворить запросы большинства категорий граждан и предложить им наивысший уровень комфорта и безопасности. Поэтому добросовестные компании к минимальной и обязательной инфраструктуре объекта относят, во-первых, заполненные коммерческие помещения на первых этажах: магазины, супермаркеты, аптеки, салоны красоты, кафе и рестораны, пекарни, сервисные службы.
По свидетельству девелоперов, список этих объектов со временем претерпевает изменения. В последнее время наиболее востребованными становятся студии развития для детей — музыкальные, художественные и прочие специализированные детские школы дополнительного образования. Есть компании, которые организовывают на первых этажах общественные центры. Их посещают жильцы домов, а организаторами досуга становятся их же соседи.
К примеру, в ЖК «Город» на Дмитровском шоссе в двух корпусах активно работает филиал сети детских садов и школ «Leaders International School», который обучает детей с 1,5 до 7 лет по британской программе дошкольного образования. У ребят есть возможность ежедневно получать знания непосредственно от носителей английского языка. Кроме того, малыши занимаются спортом, музыкой, танцами, рисованием, развитием речи, мелкой моторики, логики и мышления на двух языках. Детям от 3 до 5 лет преподают математику, окружающий мир, основы фонетики, снимают зажимы на актерском мастерстве. В качестве дополнительных кружков дошкольникам предлагаются: футбол, шахматы, хореография, изопластика, логоритмика, пескотерапия, сказкотерапия, инженеринг, экспериментариум и тхэквандо.
Вторым необходимым элементом инфраструктуры считается закрытый двор. Если пять лет назад это было прерогативой проектов бизнес-класса и выше, то теперь это атрибут подавляющего большинства комплексов.
Например, в «Пироговской Ривьере» в Мытищах территория комплекса огорожена и постоянно охраняется, ведется непрерывное видеонаблюдение. А в клубном доме TREND в Щукино для безопасности жителей доступ в дом осуществляется по системе Face ID.
В-третьих, на территории объекта, во дворе должны быть продуманные зоны отдыха и активности для взрослых и детей разного возраста. К ним относятся детские площадки с яркими, необычными и креативными комплексами, прогулочные и велодорожки, спортивные площадки с тренажерами, скалодромы, скейт-парки и роллердромы, тактильные поверхности для развития мелкой моторики детей и многое другое. Реже – крытые катки и бассейны.
Например, изюминкой клубного дома TREND является благоустройство двора, в рамках которого архитекторы не просто позаботились об интересах различных категорий жильцов, но и поспособствовали созданию определенного настроения. Здесь каждый найдет занятие по душе: разноплановые спортивные площадки, в том числе для занятий йогой, лавочки с цветниками для тех, кто желает в тишине отдохнуть на природе или почитать книгу. Для малышей предусмотрено сразу несколько зон: тактильные дорожки из гальки, коры и камней, где можно походить босиком и прочувствовать текстуру натуральных материалов. Впечатляет шахматное поле с полноразмерными фигурами – их разрешается двигать, создавать композиции и просто играть. От непогоды жильцов дома защитят специальные навесы, где можно продолжить свое увлекательное занятие, не покидая улицу.
Значительным преимуществом для жилого комплекса в мегаполисе остается наличие рекреационных зон, расположение проекта на благоустроенной набережной или создание в его составе собственного парка.
Например, «Пироговская Ривьера» расположен всего в 300 метрах от Пироговского водохранилища с его благоустроенными пляжами, оборудованными причалами, яхт-клубами, пунктами проката лодок, катеров и катамаранов. Здесь есть все для спокойного и активного отдыха на воде, а также зимних игр в хоккей и фигурного катания.
А в микрорайоне Красногорский застройщик создал собственный благоустроенный парк «Дружба», на территории которого детские площадки, пешеходные дорожки, удобные лавочки для отдыха, красивые беседки у воды, места для барбекю и яркие цветочные композиции. По всему периметру парка и вдоль дорожек установлены стильные уличные фонари, поэтому гулять на освещенной территории можно в любое время суток.
Для семей с детьми главной оставляющей инфраструктуры по-прежнему являются детские сады, школы, поликлиники.
Для детей самого разного возраста построен чудесный игровой комплекс «Тропа знаний». Это детская площадка с нестандартными запоминающимися арт-объектами: сложными канатными конструкциями, обзорными башнями-маяками, сетками, гамаками и мостиками.
В современных проектах застройщики также могут совмещать жилую и деловую функции, то есть на территории объектов строят офисные центры, организуют пространство для коворкингов и деловых встреч.
Какие, на ваш взгляд, объекты инфраструктуры редко появляются в составе жилых комплексов?
Самые редкие примеры инфраструктуры характерны для дорогих сегментов, где традиционные торгово-развлекательные центры могут соседствовать с настоящими культурными объектами — музеями, галереями искусства, концертными залами. Для благоустройства мест отдыха приглашаются ландшафтные дизайнеры с мировым именем, особое внимание уделяется обустройству набережных. Близость воды, как явное преимущество проекта обязательно обыгрывается с помощью пешеходных набережных, арт-объектов и даже наличия собственного пляжа, причала или яхт-клуба. Для автолюбителей застройщики могут предложить места для каршеринга, зоны с зарядками для электромобилей, а также системы по автоматическому сканированию номера машины при въезде на территорию.
Среди новых интересных проектов с необычной инфраструктурой можно отметить N1 Poklonka на Кутузовском проспекте. Впервые в истории рынка московских новостроек в комплексе апартаментов предусмотрен океанариум. Помимо этого, в составе комплекса будут spa, бассейн и другая инфраструктура.
Также к редким и необычным примерам инфраструктуры можно отнести редкие форматы жилья, которые тем не менее получают все большее распространение. Речь идёт о квартирах и апартаментах с пентхаусами, террасами, дровяными каминами, патио и отдельным входом, которые раньше были характерны исключительно для элит сегмента.
Квартиры и апартаменты с отдельным выходом с улицы на сегодняшний день являются одним из наиболее редких форматов на рынке первичного жилья. Большинство из них относится к бизнес- и элитному сегменту, однако на рынке также представлены объекты комфорт- и премиум-класса.
Например, в ЖК «Сказка» на первых этажах домов расположены квартиры с просторными террасами, которые идеально подойдут для организации пикников и семейных праздников.
Стоит отметить, что в плане инфраструктуры границы между бизнес и комфорт сегментам новостроек сегодня практически стерты. В новые проекты обоих классов все чаще заходят традиционно дорогие бренды, такие как «Азбука вкуса». Причина – повышение качества планирования районов, а также ориентация на тех клиентов, кто не готов покупать базовый набор продуктов, но готов переплатить за качество, например, кулинарии, авторских кондитерских изделий, алкоголя и деликатесов.
Однако присутствие той или иной функции в проекте зависит от формата жилого комплекса. Либо он ориентирован на семейное проживание с сопутствующим набором инфраструктуры, или же это молодежный проект вблизи деловых или развлекательных мест притяжения.