Ответственность застройщика за нецелевое использование средств участников долевого строительства
Порядок и цели использования денежных средств застройщиком закреплен в статье 18 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – «Федеральный закон № 214-ФЗ»).
Из особенностей порядка действия отдельных положений Федерального закона № 214-ФЗ, закрепленных как в его прямых нормах, так и в переходных положениях федеральных законов, следует, что требования статьи 18 указанного закона в скором времени вообще не будут применяться к застройщикам, а именно:
— при применении счетов эскроу для целей расчетов по договору участия в долевом строительстве положения о целевом использовании средств и особом порядке осуществления операций по расчетному счету застройщика не применяются (ч. 4 ст. 15.4 Федерального закона № 214-ФЗ).
С 1 июля 2019 года требование об обязательном использовании счета эскроу при расчетах по договору участия в долевом строительстве станет обязательной для большинства застройщиков (за исключением тех застройщиков, кто начал строительство и продажи до указанной даты по старым правилам и на 1 июля 2019 года будет соответствовать критериям строительной готовности объекта и востребованности у потребителя, утвержденным Правительством РФ).
Таким образом, после 1 июля 2019 года (если к этой дате анализируемый законопроект успеют принять) норма об административной ответственности за нецелевое расходование застройщиком денежных средств участников долевого строительства потенциально может быть применима к очень ограниченному числу лиц. А по мере того, как застройщики, которым будет позволено работать без применения счетов эскроу, будут вводить свои объекты в эксплуатацию, лица, к которым применима такая норма об ответственности, вообще исчезнут.
В ключе постоянных изменений законодательства о долевом строительстве подобная норма вряд ли будет способствовать его стабильному и эффективному действию.
Когда застройщик начинает использовать средства дольщика?
В цепочке лиц, задействованных в процедуре совершения операций по расчетному счету застройщика, ключевым звеном, помимо самого застройщика, является уполномоченный банк. В соответствии со статьей 18.2 Федерального закона № 214-ФЗ на уполномоченный банк возложена обязанность осуществлять контроль каждой операции, производимой по расчетному счету застройщика, в том числе на предмет ее соответствия целям, установленным законом.
“Белые пятна” законопроекта о нецелевом использовании денежных средств участников долевого строительства
В первом случае уже существующий риск возможного нарушения прав застройщика, состоящий в том, что уполномоченный банк по формальному основанию вправе отказать в совершении операции (потенциально речь может идти о неправильном толковании содержания документов-оснований сотрудником банка) и сообщить об этом в контролирующий орган, дополняется опцией привлечения застройщика к административной ответственности только за попытку списания денежных средств (без совершения деяния и наступления неблагоприятных последствий – усеченный состав). В данном случае подобная мера представляется очень жесткой, а ключевая роль в выявлении факта правонарушения отводится банку.
Во втором случае применение меры ответственности к застройщику видится более обоснованной, но санкция в форме штрафа, уплачиваемого в бюджет, не позволит в полной мере восстановить нарушенные права участников долевого строительства, поскольку средства уже списаны и механизма их возврата законом не предусмотрено. Кроме того, в данном случае усматривается вина не только застройщика, но и уполномоченного банка, который пропустил такую операцию, однако ответственность для банка не предусмотрена действующим законодательством РФ и не рассматривается в текущем законопроекте.
Разъяснения по вопросу целевого использования денежных средств участников долевого строительства
Актуально
Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом строительстве) установлены требования относительно целевого использования застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору участия в долевом строительстве.
Денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, подлежат использованию застройщиком только для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в целях, установленных частью 1 статьи 18 Закона о долевом строительстве.
Законодатель установил правило о целевом использовании застройщиком денежных средств, полученных по договору участия в долевом строительстве от участника долевого строительства. Это сделано в целях защиты долевых инвестиций граждан от их нецелевого использования застройщиком.
Если у застройщика окажется недостаточно средств для завершения строительства, может возникнуть проблема отсутствия финансирования строительства и, как следствие, проблема «долгостроя».
Чтобы этого не происходило, законодатель четко обозначил цели, на которые застройщик может расходовать полученные от участников долевого строительства денежные средства:
1. Застройщик вправе тратить деньги долевых инвесторов на строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимого имущества в соответствии с проектной документацией.
2. Застройщик вправе тратить деньги долевых инвесторов на возмещение затрат на приобретение права собственности или права аренды на застраиваемый земельный участок. Если застройке подлежит участок, предоставленный из государственной или муниципальной собственности, то долевые инвестиции граждан допустимо направить на возмещение затрат застройщика на победу в соответствующем земельном аукционе.
3. Застройщик вправе тратить деньги долевых инвесторов на подготовку проектной документации, а также проведение инженерных изысканий.
Под инженерными изысканиями законодатель понимает процесс «изучения природных условий и факторов техногенного воздействия в целях рационального и безопасного использования территорий и земельных участков в их пределах, подготовки данных по обоснованию материалов, необходимых для территориального планирования, планировки территории и архитектурно-строительного проектирования»
К основным видам инженерных изысканий относятся следующие виды:
К специальным видам инженерных изысканий относятся:
— обследования состояния грунтов оснований зданий и сооружений,
их строительных конструкций;
— поиск и разведка подземных вод для целей водоснабжения;
— локальный мониторинг компонентов окружающей среды;
— разведка грунтовых строительных материалов;
— локальные обследования загрязнения грунтов и грунтовых вод.
Денежные средства долевых инвесторов также могут расходоваться на оплату услуг по государственной экспертизе проектной документации.
4. Застройщик вправе расходовать денежные средства, полученные от долевых инвесторов, на строительство систем инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения (присоединения) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к инженерным сетям. Такие расходы правомерны в отношении строительных работ, осуществление которых предусмотрено проектной документацией. Допустимы расходы на строительство инженерных сетей в пределах земельного участка, отведенного под строительство.
5. Застройщик вправе, за счет средств долевых инвесторов, возмещать затраты в связи с внесением платы за подключение (присоединение) к инженерным сетям.
Плата рассчитывается на основании заранее утвержденных тарифов.
6. Если застройщик осуществляет строительство многоквартирного дома в рамках процедуры развития застроенных территорий, то застройщик вправе расходовать денежные средства, полученные от долевых инвесторов, в целях исполнения своих обязательств по договору развития застроенных территорий.
За счет средств долевых инвесторов, можно финансировать расходы на переселение жителей с застроенной территории, подлежащей развитию.
7. Если строительство многоквартирного дома осуществляется в рамках процедуры комплексного освоения территории в целях жилищного строительства, застройщик вправе расходовать средства, полученные от долевых инвесторов, на финансирование затрат по подготовке планировочной документации, а также затрат на обустройство территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.
Использование застройщиком денежных средств на цели, не предусмотренные частью 1 статьи 18 Закона о долевом строительстве, а также не соответствующие заключенному в соответствии с указанным законом договору участия в долевом строительстве, считается нецелевым использованием денежных средств участников долевого строительства.
В случае, если цена договора определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика, предусмотренные частью 1 статьи 18 Закона о долевом строительстве ограничения в части расходования денежных средств, уплачиваемых участником долевого строительства по договору, относятся только к денежным средствам на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства. Денежные средства участника долевого строительства, уплаченные по договору в счет оплаты услуг застройщика, расходуются застройщиком по своему усмотрению в соответствии с частью 2 статьи 18 Закона о долевом строительстве.
Сумма оплаты услуг застройщика должна быть указана в договоре участия в долевом строительстве, в противном случае такие расходы застройщик должен производить до окончания строительства объекта из иных источников финансирования.
Цели на которые подлежат использованию денежные средства участников долевого строительства должны соответствовать определенным главам сводного сметного расчета.
В случае нарушения застройщиком требований, установленных частями 1 и 2 статьи 18 о целевом использовании денежных средств участника долевого строительства, такой участник вправе требовать расторжения договора участия в долевом строительстве в судебном порядке.
В случае досрочного расторжения договора участия в долевом строительстве по этому основанию застройщик должен возвратить полученные от участника долевого строительства денежные средства, а также начисленные проценты за период пользования этими средствами.
В настоящее время каких-либо иных санкций в отношении застройщика за нарушение правил о целевом использовании денежных средств участников долевого строительства действующим законодательством РФ не предусмотрено.
О фактах нецелевого использования денежных средств участников долевого строительства можно узнать на сайте Управления, из информации о результатах плановых проверок застройщиков.
В 2013 году Управлением проведены 29 плановых проверок соблюдения застройщиками, осуществляющими строительство объектов с привлечением денежных средств по договорам участия в долевом строительстве, требований Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и иных нормативно-правовых актов в области долевого строительства, в том числе соблюдения застройщиками порядка целевого использования средств, установленного статьей 18 Закона о долевом строительстве.
Плановые проверки проведены в соответствии с ежегодным планом проведения плановых проверок при осуществлении контроля и надзора в области долевого строительства на 2013 год, утвержденным приказом Управления государственного строительного надзора Свердловской области от 26.10.2012 № 4205-А «Об утверждении ежегодного плана проведения плановых проверок при осуществлении контроля и надзора в области долевого строительства на 2013 год»
В рамках плановых проверок, выявлены факты нецелевого использования денежных средств граждан при строительстве объектов недвижимости допущенные застройщиками.
Застройщикам направлены предписания об устранении нарушений положений статьи 18 Закона о долевом строительстве.
Кроме того, информация о фактах нецелевого использования денежных средств участников строительства направлена в правоохранительные органы для решения вопроса о наличии основания для проведения доследственной проверки по признакам составов преступлений, предусмотренных статьями 159 (Мошенничество) и 160 (Присвоение или растрата) Уголовного кодекса Российской Федерации.
По заявлению Управления о фактах нецелевого использования СП ОАО «Североуральское управление строительства» ОМВД России по ГО «город Лесной» принято процессуальное решение о возбуждении уголовного дела по признакам состава преступления предусмотренного ч.4 ст.159 УК РФ.
В 1 квартале 2014 году предписания с требованием устранить нарушения статьи 18 Закона о долевом строительстве выданы 4 застройщикам.
Использование денежных средств дольщиков застройщиком
Порядок использования денежных средств застройщиком определен в ст. 18 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Согласно данной статье погашение основной суммы долга и процентов кредита, если он является целевым на строительство, оплата договора лизинга, если он напрямую связан со строительством многоквартирного дома, допустимы. Расходы на оплату услуг банка по совершению операций с денежными средствами застройщика на его расчетных счетах, на оплату труда, гарантий и компенсаций работникам, оплату услуг управляющей компании, а также иные расходы, в том числе расходы на рекламу, коммунальные услуги, услуги связи, организацию рабочих мести органов управления и работников застройщика, не могут составлять более чем 10% от проектной стоимости строительства. Сделка, совершенная с нарушением требований законодательства, может быть признана судом недействительной в установленном действующим законодательством порядке.
Однако положения ст. 18 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», подлежащие применению в конкретном случае, зависят от даты получения разрешения на строительство. В случае получения разрешения до 1 июля 2018 г. эта статья применяется в предыдущей редакции (ч. 3 ст. 25 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»):
«1. Денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат использованию застройщиком только в следующих целях:
1) строительство (создание) одного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, в соответствии с проектной документацией или возмещение затрат на их строительство (создание);
2) строительство (создание) нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, в соответствии с проектной документацией или возмещение затрат на их строительство (создание) при условии, что строительство (создание) указанных многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в границах элемента планировочной структуры квартала, микрорайона, предусмотренного утвержденной документацией по планировке территории;
3) возмещение затрат на приобретение, в том числе оформление, права собственности или права аренды, права субаренды на земельные участки, на которых осуществляется строительство (создание) указанных в пункте 1 или 2 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, на уплату арендной платы за такие земельные участки;
4) возмещение затрат на подготовку проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства (создания) указанных в пункте 1 или 2 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а также на проведение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, государственной экологической экспертизы в случае, если требование об обязательном проведении таких экспертиз установлено федеральными законами;
5) строительство, реконструкция в границах земельного участка, правообладателем которого является застройщик, сетей инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения (технологического присоединения) указанных в пункте 1 или 2 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к таким сетям инженерно-технического обеспечения, если это предусмотрено соответствующей проектной документацией, или возмещение затрат на строительство, реконструкцию таких сетей инженерно-технического обеспечения;
6) внесение платы за подключение (технологическое присоединение) указанных в пункте 1 или 2 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения или возмещение затрат в связи с внесением указанной платы;
7) возмещение затрат в связи с заключением в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности договора об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса и исполнением обязательств застройщика по этому договору, если строительство жилья экономического класса по указанному договору осуществляется с привлечением денежных средств участников долевого строительства;
возмещение затрат в связи с заключением в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности договора о развитии застроенной территории и исполнением обязательств застройщика по этому договору, если строительство (создание) указанных в пункте 2 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется на земельных участках, предоставленных застройщику на основании этого договора и находящихся в границах такой застроенной территории, с учетом требований статьи 18.1 настоящего Федерального закона. При этом такое возмещение осуществляется пропорционально доле общей площади указанных в пункте 2 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в общей площади всех объектов недвижимости, строящихся в соответствии с договором о развитии застроенной территории;
9) возмещение затрат в связи с заключением в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности договора о комплексном освоении территории, в том числе в целях строительства жилья экономического класса, договора о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей, договора о комплексном развитии территории по инициативе органов местного самоуправления и исполнением обязательств застройщика по таким договорам, если строительство (создание) указанных в пункте 2 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в соответствии с этими договорами, с учетом требований статьи 18.1 настоящего Федерального закона. При этом такое возмещение осуществляется пропорционально доле общей площади указанных в пункте 2 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в общей площади всех объектов недвижимости, строящихся в соответствии с договором о комплексном освоении территории, в том числе в целях строительства жилья экономического класса, договором о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей, договором о комплексном развитии территории по инициативе органов местного самоуправления;
10) возмещение затрат на подготовку документации по планировке территории, на строительство и (или) реконструкцию в границах такой территории объектов инженерно-технической инфраструктуры, объектов социальной инфраструктуры, предназначенных для размещения детских дошкольных учреждений, общеобразовательных школ, поликлиник, и объектов транспортной инфраструктуры (дорог, тротуаров, велосипедных дорожек) в случае безвозмездной передачи объектов транспортной инфраструктуры в государственную или муниципальную собственность, если строительство (создание) указанных в пункте 2 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в иных случаях, не указанных в пунктах 7–9 настоящей части, с учетом требований статьи 18.1 настоящего Федерального закона. При этом указанное возмещение осуществляется пропорционально доле общей площади указанных в пункте 2 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в общей площади всех объектов недвижимости, строящихся в границах такой территории;
11) возмещение затрат на уплату процентов по целевым кредитам на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, указанных в пункте 1 настоящей части;
12) возмещение затрат на уплату процентов по целевым кредитам на строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в пункте 2 настоящей части, а также строительство (создание) иных объектов недвижимости в случаях, указанных в пунктах 8–10 настоящей части, с учетом требований статьи 18.1 настоящего Федерального закона. При этом такое возмещение осуществляется пропорционально доле общей площади указанных в пункте 2 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в общей площади всех объектов недвижимости, на строительство (создание) которых предоставлены такие целевые кредиты;
13) возмещение затрат, связанных с государственной регистрацией договоров участия в долевом строительстве.
1.1. Использование застройщиком денежных средств, уплачиваемых участником долевого строительства, на цели, не предусмотренные частью 1 настоящей статьи, не допускается.
1.2. Застройщик обязан обеспечить ведение учета денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства, отдельно в отношении каждого многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, указанных в пункте 1 части 1 настоящей статьи, или нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в пункте 2 части 1 настоящей статьи.
1.3. Лицо, осуществляющее функции единоличного исполнительного органа юридического лица, являющегося застройщиком, и главный бухгалтер застройщика или иное должностное лицо, на которое возложена обязанность ведения бухгалтерского учета, либо лицо, с которым заключен договор об оказании услуг по ведению бухгалтерского учета застройщика, несут ответственность за использование застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору, на цели, не предусмотренные частью 1 настоящей статьи, в соответствии с законодательством Российской Федерации.
2. В случае, если цена договора определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика, предусмотренные частью 1 настоящей статьи ограничения в части расходования денежных средств, уплачиваемых участником долевого строительства по договору, относятся только к денежным средствам на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства. Денежные средства участника долевого строительства, уплаченные по договору в счет оплаты услуг застройщика, расходуются застройщиком по своему усмотрению.
3. В случае нарушения застройщиком предусмотренного настоящей статьей целевого использования денежных средств, уплачиваемых участником долевого строительства по договору, договор по требованию участника долевого строительства может быть расторгнут в судебном порядке.
4. Годовая бухгалтерская (финансовая) отчетность застройщика подлежит обязательному аудиту».