Зеленое строительство — новый центр притяжения для импакт-инвесторов
Один из самых заметных мировых трендов в секторе недвижимости — строительство зеленых зданий с высоким уровнем энергоэффективности и с пониженным воздействием на окружающую среду. Во многих странах мира эта сфера давно регулируется законодательно. Так, в Калифорнии с 1970 г. действует закон о качестве окружающей среды. Согласно ему все калифорнийские предприниматели обязаны строить здания с минимальным воздействием на окружающую среду, а показатели энергоэффективности должны прописываться в договорах купли-продажи.
Впрочем, для устойчивого развития ограничиваться одной лишь энергоэффективностью было бы неправильно. Сама концепция подразумевает повышение качества жизни людей с минимальным ущербом для окружающей среды.
Например, для 828-метровой башни «Бурдж-Халифа» в Дубае разработана система сбора конденсата от кондиционеров, позволяющая получать пресную воду, причем объемы получаемой воды впечатляют — до 40 млн л в год и более 100 000 л в сутки — особенно для региона, где запасы пресной воды крайне ограничены.
Зеленое строительство
Зелёное строительство (также Экологическое строительство, Экостроительство, Экодевелопмент) — это вид строительства и эксплуатации зданий, воздействие которых на окружающую среду минимально. Его целью является снижение уровня потребления энергетических и материальных ресурсов на протяжении всего жизненного цикла здания: от выбора участка, проектирования и строительства до эксплуатации, ремонта и сноса.
Другой целью зелёного строительства является сохранение или повышение качества зданий и комфорта их внутренней среды. Эта практика расширяет и дополняет классическое строительное проектирование понятиями экономии, полезности, долговечности и комфорта.
Хотя новые технологии по строительству зелёных зданий постоянно совершенствуются, основной целью данной идеи является сокращение общего влияния застройки на окружающую среду и человеческое здоровье, что достигается за счёт:
Зелёное строительство — это комплексное знание, структурируемое стандартами проектирования и строительства. Уровень его развития напрямую зависит от достижений науки и технологий, от активности промышленных инженеров и от сознания обществом экологических принципов.
Зеленые стандарты призваны ускорить переход от традиционного проектирования и строительства зданий и сооружений к устойчивому, которое проповедует следующие принципы:
Зелёные стандарты призваны регламентировать жизнеустойчивый подход в строительстве и оценить степень соответствия зданий исходным принципам.
Разработка и внедрение стандартов зелёного строительства стимулирует развитие бизнеса, инновационных технологий и экономики, улучшает качество жизни общества и состояние окружающей среды. Они являются инструментом разумной экономики — сохраняют деньги на всех этапах и способствуют интеграции в мировое движение, являются ключом к зарубежным инвестициям и признанию на мировом уровне. В частности, 8 сентября 2014 года под руководством Комитета по энергоэффективности Российской гильдии управляющих и девелоперов при поддержке Совета по экологическому строительству была разработана и утверждена российская система соответствия экологическим требованиям и энергосбережению в коммерческой и жилой недвижимости Green Zoom[3].
Зелёные стандарты проектирования, строительства, эксплуатации зданий, ведения бизнеса и жизнедеятельности в строительной сфере суть феномены, которые направляют, корректируют и управляют развитием общества, экономики и инфраструктуры.
Зеленые здания: эпицентр ответственного инвестирования, требований к раскрытию информации о ESG и финансового стимулирования
Тема энергосберегающих зданий приобрела невиданную ранее популярность на фоне всплеска ESG-инвестиций в ожидании директивы ЕС, вступающей в силу с 31 декабря 2020 года, в проекте которой содержатся новые требования “почти нулевого потребления энергии” для строящихся зданий. Успешный проект в области экологичного строительства может предусматривать нечто гораздо большее, чем просто строительство — например, предусматривать первоначальную дезактивацию почвы, оптимизацию финансовых и фискальных стимулов и “творческие” договоры найма.
Получение полной и детальной информации от экспертов в области законодательства касательно недвижимости и окружающей среды будет иметь ключевое значение для инвесторов и предпринимателей в обеспечении наличия надлежащей документации и исполнения договорных обязательств, а также соблюдения финансовых обязательств для защиты своих инвестиций в долгосрочной перспективе.
Текущая ситуация на рынке
Инвесторы и банки, а также определенные пользователи коммерческих зданий, в частности, котирующиеся на бирже компании теперь обязаны предоставлять отчетность по экологическим, социальным и управленческим вопросам (ESG).
Между тем, экологичные здания стали обычным делом для многих инвесторов и предпринимателей в сфере недвижимости. Большинство крупных фирм теперь располагают отдельным департаментом устойчивого развития и стремятся создавать более экологичные здания, чтобы удовлетворить растущее внимание заинтересованных сторон к вопросам изменения климата и устойчивости. Их усилия, наряду с развитием методик и подходов, применяемых строительными компаниями, демонстрируют, что потребности концепции зеленого строительства выше, чем получение сертификатов энергоэффективности.
Однако зеленые здания представляют интерес не только для компаний, обязанных предоставлять регулярные отчеты, но и для всех фирм, связанных с развитием недвижимости. План действий ЕС по устойчивому финансированию признает связь между устойчивым финансированием и развитием сектора недвижимости, подтверждая важность адекватного финансирования для утверждаемых проектов.
В настоящее время ЕС планирует провести перекалибровку требований к капиталу для банков в отношении инвестиций в зеленое строительство, но еще неясно, когда эта перекалибровка будет проведена, ибо на данный момент не существует достаточного количества достоверных и подтвержденных данных.
Европейским Союзом реализуется несколько инициатив, направленных на поиск решений, позволяющих банкам лучше обслуживать сектор зеленого строительства. В своем итоговом отчете за 2018 год Группа экспертов высокого уровня ЕС по устойчивому финансированию определила работу финансируемой ЕС Европейской ипотечной ассоциации по разработке стандартизированной «энергоэффективной ипотеки», которая позволит установить взаимосвязь между повышением энергоэффективности зданий и более низкой вероятностью дефолта заемщиков. Чтобы лучше понять предполагаемую корреляцию, банкам рекомендуется использовать компьютерную маркировку своих финансовых вложений в недвижимость, чтобы улучшить мониторинг такого финансирования и, в конечном итоге, сравнить списания и убытки, связанные с зелеными зданиями, с убытками от традиционных “незеленых” зданий.
Имеющиеся данные по Нидерландам позволяют предположить, что существует четкая связь между энергоэффективными зданиями и эффективностью кредитов, финансирующих строительство таких зданий. Владельцы земли и зданий, а также застройщики могут извлечь выгоду из установленной положительной корреляции за счет более высоких процентных ставок и / или более высоких показателей LTV (Loan To Value, соотношение стоимости активов к сумме кредита). Однако до тех пор, пока нормативно-правовая база требований к капиталу не будет адаптирована под изменяющиеся условия среды, возможности финансовых учреждений получить выгоду от финансирования «зеленых» зданий будут ограничены. Действительно, только крупные организации, придерживающиеся подхода, основанного на внутренних рейтингах (Internal-Rating-Based-Approach, IRBA), смогут учитывать финансирование зеленого строительства при определении своих требований к капиталу, хотя даже этим организациям, вероятно, будет сложно адаптировать свои существующие модели к новым условиям до тех пор, пока не будут доступны детальные и качественные данные.
Наконец, в свете дальнейших законодательных изменений, основанных на Плане действий ЕС по устойчивому финансированию, и, в частности, последних предложений по интеграции аспектов устойчивости в сектор управления активами, зеленые здания также, вероятно, будут представлять все больший интерес для менеджеров и, главное, управляющих фондами недвижимости.
Ключевые характеристики зеленых зданий
В целом, экологичное или зеленое здание — это здание, которое, благодаря своей конструкции, внедренным новейшим технологиям или методикам эксплуатации снижает или устраняет негативное воздействие на окружающую среду и может оказывать положительное влияние на климат и экологию в целом. Зеленые здания сохраняют ценные природные ресурсы и улучшают качество жизни людей. Есть ряд особенностей, по которым здание можно отнести в разряд “зеленых”:
В рамках некоторых инициатив, таких как Инициатива по энергоэффективной ипотеке, возглавляемая Европейской ипотечной ассоциацией, о которой говорилось выше, были разработаны свои собственные, более конкретные определения зеленых зданий. В связи с этим, Инициатива по энергоэффективной ипотеке определяет это понятие следующим образом: «Энергоэффективная ипотека предназначена для финансирования покупки / строительства и / или ремонта как жилых (на одну семью и несколько семей), так и коммерческих зданий, где есть свидетельство: энергоэффективности, которая соответствует или превосходит соответствующие рыночные стандарты передовой практики в соответствии с действующими законодательными требованиями ЕС, и / или повышения энергетической эффективности не менее чем на 30% ».
Соглашения о сертификации
Объем сертификации обычно определяется соглашением о сертификации, заключаемым между строителем/владельцем и органом по сертификации. Соглашение о сертификации определяет основу договорных требований, на основании которых орган по сертификации выдает свой сертификат. Сертификация не заменяет официальных разрешений и не подтверждает соответствие действующему законодательству. Орган по сертификации не является официальным органом и поэтому действует только на договорной основе. Следовательно, в случае, если сертификат не выдается или не отзывается, застройщик / владелец должен обратиться в гражданский суд.
Преимущества и выгоды
Сокращение потребления энергии на 30% — такое преимущество дает внедрение экологических стандартов в офисных зданиях. Об этом свидетельствуют данные исследования «Потребление энергии в офисных зданиях», подготовленного компаниями Skanska, Go4Energy и Cushman & Wakefield.
В ходе исследования были проанализированы показатели 20 офисных зданий, построенных в течение последних десяти лет. Среди них — объекты, прошедшие экологическую сертификацию, и те, которые ее не проводили. Половина зданий построена компанией Skanska, остальные — объекты из портфеля Cushman & Wakefield. Расчеты проводились на базе измерения фактически потребленной энергии, а результаты были сравнены с эталонным зданием, в котором не было применено повышенных энергетических стандартов на стадии проектирования и строительства.
Авторы исследования подчеркивают, что даже старые здания, построенные в соответствии с принципами «зеленого» строительства, благодаря правильной эксплуатации могут достичь высокого уровня энергоэффективности, сохраняя при этом комфортную рабочую среду. Элементами, дополняющими процесс управления недвижимостью, является реализация таких непрерывных процессов, как «зеленое» управление объектом, обеспечивающее постоянный анализ работы систем управления, проверка правильности и соответствия функционирования сооружений, а также оценка возможностей снижения эксплуатационных расходов.
Наибольший потенциал экономии энергии показали здания, которые были построены в течение последних шести лет. Экономия энергии в них иногда достигает 32%, что доказывает рентабельность использования «зеленых» решений на стадии проектирования и эксплуатации. «При правильном управлении объектами недвижимости мы можем определить области, где потребление энергии является нерациональным, и внести соответствующие коррективы в системы управления зданием или провести их модернизацию», — говорит Зузанна Пацьоркевич, член MRICS и партнер Cushman & Wakefield.
Авторы доклада также отмечают, что уровень полученного сертификата не оказывает существенного влияния на фактическую экономию. Конечно, здания, получившие сертификат BREEAM Excellent показали лучшие результаты энергоэффективности, чем те, которые получили Very Good. Однако различия настолько незначительны, что они не позволяют провести однозначную оценку обоих результатов. Также, для зданий, сертифицируемых по системе LEED, не обнаружено весомого преимущества высокого уровня сертификации Platinum по сравнению с Gold.
Содержание
Зелёное строительство — это комплексное знание, структурируемое стандартами проектирования и строительства. Уровень его развития напрямую зависит от достижений науки и технологии, от активности промышленных инженеров и от сознания обществом экологических принципов.
Зеленые стандарты призваны ускорить переход от традиционного проектирования и строительства зданий и сооружений к устойчивому, которое проповедует следующие принципы:
Зеленые стандарты призваны регламентировать жизнеустойчивый подход в строительстве и оценить степень соответствия зданий исходным принципам.
Разработка и внедрение стандартов зелёного строительства стимулирует развитие бизнеса, инновационных технологий и экономики, улучшает качество жизни общества и состояние окружающей среды. Они являются инструментом разумной экономики — сохраняют деньги на всех этапах и способствуют интеграции в мировое движение, являются ключом к зарубежным инвестициям и признанию на мировом уровне.
Зелёные стандарты проектирования, строительства, эксплуатации зданий, ведения бизнеса и жизнедеятельности в строительной сфере суть феномены, которые направляют, корректируют и управляют развитием общества, экономики и инфраструктуры.
Выгоды от внедрения подхода
Преимущества сертификации зданий, сооружений и продукции в соответствии с Зелёными стандартами для инвесторов, владельцев недвижимости, девелоперов, проектировщиков и управляющих компаний:
Иными словами, сертификация по Зелёным стандартам и достижение высоких показателей по энергоэффективности становится значимым конкурентным преимуществом, которое увеличивает доходность проекта через повышение арендной платы и снижение издержек, что высоко ценится потенциальными инвесторами.
Преимущества для окружающей среды:
Преимущества для здоровья и общества:
Эксплуатация Зелёных зданий по сравнению с традиционными сооружениями является экономически более выгодной. Так:
О стандарте LEED USGBC
LEED (The Leadership in Energy & Environmental Design) — «Руководство в энергетическом и экологическом проектировании» — является рейтинговой системой сертификации для так называемых Зеленых зданий (green building). Эта система была разработана в 1993 году как Зелёный строительный стандарт измерения энергоэффективности и экологичности проектов и зданий. Система LEED разработана Американским Советом По Зелёным Зданиям — United States Green Building Council (USGBC) как стандарт измерения проектов энергоэффективных, экологически чистых и устойчивых (sustainable) зданий для осуществления перехода строительной индустрии к проектированию, строительству и эксплуатации таких зданий.
Стандарт LEED v.3, вышедший в 2009 году, состоит из шести разделов:
Эти разделы содержат разное количество требований — по соответствию этим требованиям оцениваемый проект получает зачетные баллы.
Система устроена так, что, не продумав или пропустив хотя бы одно требование, соискатель сертификата не сможет его получить из-за несоответствия стандарту. Итоговый сертификат определяется общей суммой этих баллов по гибкой сертификационной шкале и имеет несколько градаций.
Важно отметить, что LEED не заменяет собой требования нормативных документов, установленных в той или иной стране государственными ведомствами (в России — ГОСТы, СНиПы; призваны обеспечить необходимый минимум безопасности для людей). Она только дополняет более совершенными, отвечающими запросам современности, критериями оценки качества.
Российским инвесторам стоит обратить внимание на LEED главным образом потому, что эта система формирует у проектировщиков сквозную ответственность за эффективность решений и будущие функции систем.
Требования стандарта LEED
Стандарт USGBC LEED 2009 (v3) выдаётся при соответствии объекта приведённым ниже требованиям, в частности, должны быть проведены мероприятия по созданию системы защиты от различных загрязняющих окружающую среду веществ.
Здесь приведены некоторые примеры требований стандарта LEED.
Эффективное использование воды (снижение использования):
Энергосбережение и атмосфера, влияние на окружающую среду:
Материалы, возможности повторного использования:
Обеспечение благоприятных климатических условий внутри здания, качество воздуха:
Системой LEED учитываются также использование инноваций в проектировании, эксплуатации, маркетинге и продвижении зелёного тренда в обществе и среди профессионалов, а также дополнительные опции оценки, характерные для того или иного региона.
О стандарте BREEAM
Первой системой международной Зелёной сертификации стал разработанный в 1990 г. британской организацией BRE Global метод оценки экологической эффективности зданий BREEAM (BRE Environmental Assessment Method). Система BREEАM служит примером удачной концепции, эффективно реализующей защиту окружающей среды от человеческой деятельности за счёт удовлетворения интересов всех участников рынка без привлечения международного или местного права в качестве карательного инструмента.
Система оценки BREEAM популярна не только в Великобритании. За её пределами на сегодняшний день сертифицировано более 114 000 зданий и около 740 000 зданий сейчас находятся в процессе сертификации.
Застройщики и проектировщики заинтересованы в повышении эксплуатационных характеристик зданий, обеспечиваемой применением системы BREEAM.
Инвесторы и градостроительные органы заинтересованы в сокращении временных и финансовых издержек. Агентства недвижимости обеспечивают себе дополнительную рекламу. Заказчик, арендатор или потенциальный покупатель уверен в высоком качестве конечной продукции.
Другой особенностью системы оценки является методика присуждения баллов по нескольким разделам, касающихся различных аспектов безопасности жизнедеятельности, влияния на окружающую среду и комфорта.
Баллы умножаются на весовые коэффициенты, отражающие актуальность аспекта в месте застройки, затем суммируются и переводятся в результирующую оценку. Такая методика позволяет адаптировать систему BREEAM к различным регионам без потери эффективности.
Оценка по стандарту BREEAM вносится с соответствии с приведёнными ниже критериями.
Здоровье и социальное благосостояние:
Борьба с загрязнением окружающей среды:
Эффективное управление застраиваемых территорий и экология:
Национальные стандарты Зелёного строительства
В странах, где развивается Экологическое строительство, создаются национальные стандарты, учитывающие социально-экономические и природные условия страны: законодательство, государственную политику в отношении энергоресурсов и экологии, климатические условия, степень осознания проблем энергоэффективности и экологичности профессиональными сообществами и населением.
Сутью развития национального стандарта является переформулирование только тех концептуальных рекомендаций общепризнанных систем экологической экспертизы объектов недвижимости, которые сможет ввести в практику национальный проектно-строительный сектор. Например, нецелесообразно введение в северных областях России таких рекомендаций как автономная выработка электроэнергии ветрогенераторами и солнечными батареями. Адаптация международных зеленых стандартов призвана дать строительному сектору методическую базу для деятельности, для постройки энергоэффективного, экологичного и комфортного жилья.
Развитием и внедрением Зеленых стандартов занимаются советы по Зелёному строительству, специально создаваемые некоммерческие организации.
Координация деятельности советов и других экологически ориентированных строительных и управляющих компаний осуществляется Международным Советом по зелёным зданиям, World Green Building Council (WorldGBC).
WorldGBC является некоммерческой организацией, деятельность которой заключается в донесении опыта лидеров строительной отрасли до других участников рынка и предоставлении международной дискуссионной площадки для обсуждения наиболее совершенных методов проектирования, строительства и архитектуры в рамках общепринятой концепции устойчивого развития территорий (общепринятым в концепции является признание приоритета «зеленых» решений в отрасли).
Организация имеет множество направлений деятельности, среди которых поддержка развивающихся национальных Советов по зелёному строительству и сертификационных систем по оценке качества зданий. Эксперты WorldGBC занимаются разработкой организационного инструментария, маркетинговым продвижением зеленых решений в профильных бизнес-отраслях, информационной поддержкой программ WorldGBC и национальных советов по Зелёным зданиям, а также организацией независимых брифингов и консультированием частных лиц, интересующихся проблемой изменения климата и зелеными решениями в строительстве и проектировании.
Cоветы по экологическому строительству
Список стран, в которых созданы или создаются советы по экологическому строительству: [1]
Национальные Советы по Экологическому строительству разработали следующие системы оценки:
Ситуация с Зелёным строительством в России на апрель 2010 года
Ощущается латентное давление Западных тенденций в сторону Зелёной Экономики. В США — это уже 20 % рынка, в Европе примерно столько же, в России — пока 0 %.
В России создано несколько центров стратегических разработок в области стандартов Зелёного строительства:
В этих центрах ведутся следующие разработки, направленные на адаптацию зарубежных строительных стандартов к реалиям Российского Проектно-Строительного комплекса:
Существующие предложения по разработке НАЦИОНАЛЬНОГО РОССИЙСКОГО СТАНДАРТА оценки устойчивого развития территорий:
2. НП «Зеленые стандарты» — Системы добровольной сертификации объектов недвижимости — «Зеленые стандарты» (http://www.greenstand.ru).
3. Национальное объединение строителей — СТО НОСТРОЙ «Зеленое строительство». Здания жилые и общественные. Рейтинговая система оценки устойчивости качества среды обитания (http://forum.abok.ru/index.php?act=attach&type=post&id=48807).
4. Союз энергетиков Северо-Запада России — Рейтинговая система комплексной оценки энергоэффективности, экологической и санитарно-эпидемиологической безопасности зданий (http://www.twirpx.com/file/534312/).
Примечание: все организации приглашают к сотрудничеству специалистов отрасли!
Выводы о Российской ситуации с Зелёным Строительством и Зелёной Экономикой
По оценкам ведущих зарубежных бизнес-консультантов суть выгоды от внедрения практики Зелёного Строительства в России в основном та же, что и в других странах. Но, учитывая острую необходимость в конкретных инновационных трансформациях российской экономики для её подъёма и развития, можно рассудить, что продвижение Зелёного Строительства на рынок отечественной недвижимости значительно актуальнее, нежели для экономики развитых стран.
Согласно докладу McKinsey&Company реализация предлагаемых ими мер по повышению энерго-эффективности в секторе «Недвижимость и строительство обеспечит годовую экономию в размере приблизительно 180 млн тонн удельного топлива, что составляет 13 % совокупного объёма энергопотребления по всем секторам в 2030 г., и сокращение объёма выбросов парниковых газов на 205 млн тонн CO2e (эквивалента выброса CO2), что составляет 7 % совокупного объёма выбросов в России в 2030 г. Внедрение этих мер потребует инвестиций в размере более 70 млрд евро, но в сумме обеспечит 190 млрд евро экономии за период до 2030 г.
Четыре группы мер, составляющих более 80 % потенциала экономии энергии: 1. установка термостатов и счетчиков тепла, 2. улучшение теплоизоляции существующего жилого и нежилого фонда, 3. модернизация жилых зданий и 4. строительство более энергоэффективных новых зданий.
Как известно, Российское правительство поставило стратегической целью снижение энергопотребления на 40 % к 2020 году. И очевидно, что главной причиной, почему Россия использует более чем в 2 раза большее по объёму количество энергии для производства долларового эквивалента стоимости (GDP — Валлового Национального Продукта), нежели США, и в 3 раза большее, чем Европа, является растрата энергии, её не эффективное использование. Последними исследованиям энергоэффективности в России ясно выявлено, что здания ответственны за более чем 25 % потенциального энергосбережения, необходимого для достижения поставленных целей правительством РФ. Существенная выгода, в первую очередь финансовая, будет достигнута уже на первых шагах модернизации строительной отрасли.
Хотя, конечно же, Зелёное Строительство решает задачи значительнее, нежели энергоэффективность зданий. Если говорить коротко, то Зеленые Здания являют собой самое высокое качество строительства при минимизации затрат и максимизации комфорта. Этот подход представляет Российскому (строительному) бизнесу означенный выше набор выгод, являет собой четкую стратегию действия на рынке недвижимости.
Зеленые Здания конкуренты по своим исполнительским, эксплуатационным свойствам. Кроме того они имеют серьёзные преимущества перед традиционным подходом как двигатели инновационной экономики, как средство построения здорового общества и улучшения качества окружающей среды.
Перспектива развития Зеленых стандартов
Зеленые стандарты в перспективе нацелены на крайне сложную задачу — на рассмотрение проблематики экологической экономии с конца в начало, то есть с конца жизненного цикла здания или его полной утилизации. Они будут рассматривать полную и безвредную утилизацию с расчетом всей энергии, затраченной в процессе проектирования, строительства, эксплуатации и утилизации, переработки. Под энергией подразумевается комплексная экономика в рамках, как минимум, шести разделов проектирования: Территория, Вода, Энергия и Атмосфера, Материалы и Ресурсы, Внутреннее качество среды, Инновации. Будут учтены социальные факторы, финансовые, психологические, человеческий, духовный, умственный, потребительский и так далее.
Главной задачей Зеленых Стандартов завтрашнего дня будет комплексная эффективность или же в пределе Жизнеустойчивость всего жизненного цикла искусственной среды обитания человека, интегрированной в естественную.