Тема 2. Ценообразование и определение сметной стоимости строительства
Особенности ценообразования в строительстве
Классификация строительной продукции
Структура сметной стоимости
Виды сметной документации
Методы определения стоимости строительства
1. МДС 81-35.2004 Методика определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации.
2. МДС 81-33.2004 Методические указания по определению величины накладных расходов в строительстве
3. МДС 81-25.2001 Методические указания по определению величины сметной прибыли в строительстве
4. Особенности ценообразования в строительстве
Строительство– самостоятельная отрасль, основной задачей которой является создание новых или реконструкция существующих основных фондов для всех отраслей народного хозяйства.
Строительная продукция– построенные и введенные в действие здания и сооружения производственного и непроизводственного назначения.
Политика ценообразования в строительстве является составной частьюобщей ценовой политики РФ. В то же время особенность формирования цены на строительную продукцию связана:
1) с индивидуальным характером строящихся зданий;
2) с местными условиями строительства;
3) с многообразием строительной продукции;
4) с длительным производственным циклом;
5) в этом процессе одновременно участвуют инвестор, заказчик (инвестором и заказчиком может быть одно и то же лицо), проектировщик и подрядчик.
Основные задачи рыночной системы ценообразования и сметного нормирования в строительстве следующие:
формирование свободных (договорных) цен на строительную продукцию;
обеспечение полного набора сметных нормативов (элементных и укрупненных) и различных условий их применения при самостоятельности субъектов инвестиционной деятельности;
определение стоимости строительства на разных этапах инвестиционного цикла.
На разных этапах реализации инвестиционного проекта строительства объекта формируются различные виды его стоимости:
1) сметная; 2) рыночная;
3) договорная; 4) фактическая (балансовая).
Сметная стоимость – сумма денежных средств, необходимых для осуществления строительства в соответствии с проектными материалами.
Рыночная цена строительной продукцииопределяется как объективно-обусловленная стоимость возведения конкретного объекта на данном региональном рынке в реальный календарный период времени и устанавливается по законам конъюнктуры рынка подрядной деятельности и под влиянием текущего спроса и предложения на строительную продукцию. Она является переходным элементом от сметной стоимости к договорной цене строительства и учитывает дополнительно рыночные факторы изменения сметной стоимости за период строительства. Рыночная цена может быть больше или меньше сметной стоимости и определяется экспертными методами в процессе конкурсов и подрядных торгов.
Договорная (контрактная) цена строительной продукцииформируется на основе данных о сметной стоимости и рыночной цене строительной продукции. Договорная цена устанавливается с учетом сметных расчетов и прогноза изменения уровня предстоящих затрат за расчетное время проведения строительства. Договорная цена также зависит от формы подрядного договора, продолжительности строительства, порядка авансирования и расчетов за выполненные работы.
Фактическую цену строительной продукцииопределяют акты выполненных работ, которые дополнительно учитывают компенсацию фактических затрат подрядчика, корректировку цен по фактическим срокам выполнения работ. Фактическая цена строительства используется в качестве основы для формирования балансовой стоимости законченных строительством объектов.
Основой определения стоимости строительной продукции является сметная стоимость, определенная сметой, которая входит в состав проектно-сметной документации, разрабатываемой проектной организацией по заказу заказчика.
Правильное исчисление сметной стоимости должно обеспечивать каждому строительному предприятию покрытие производственных затрат и получение определенной прибыли.
Сметная стоимостьявляется основой для определения
размера капитальных вложений;
формирования договорных цен на строительную продукцию;
расчетов за выполненные подрядные (строительно-монтажные, ремонтно-строительные) работы;
оплаты расходов по приобретению оборудования и доставке его на стройки.
Основанием для определения сметной стоимостислужат:
1. Исходные данные заказчика для разработки сметной документации, предпроектная и проектная документация, включая чертежи, ведомости объемов строительно-монтажных работ, спецификации и ведомости потребности в оборудовании, решения по организации и очередности строительства, принятые в проекте организации строительства (ПОС), пояснительная записка к проекту.
2. Действующие сметные нормативы, а также отпускные цены и транспортные расходы на материалы, оборудование, мебель и инвентарь.
3. Отдельные, относящиеся к соответствующей стройке Решения Федеральных и других органов управления.
Сметная документациясоставляется в определенной последовательности, переходя от мелких к более крупным элементам строительства, представляющим собой вид работ (затрат) –объект → пусковой комплекс → очередь строительства → строительство (стройка) в целом.
Применительно к составлению сметной документации под объектом строительстварассматриваетсяотдельно стоящее здание(производственный корпус или цех, склад, вокзал, овощехранилище, жилой дом, клуб и т.п.) илисооружение(мост, тоннель, платформа, плотина и т.п.) со всеми относящимися к нему обустройствами (галереями, эстакадами и т.п.), оборудованием, мебелью, инвентарем, подсобными и вспомогательными устройствами, а также при необходимости с прилегающими к нему инженерными сетями и общеплощадочными работами (вертикальная планировка, благоустройство, озеленение и т.п.).
Если на строительной площадке по проекту возводится только один объект основного назначения, без строительства подсобных и вспомогательных объектов (например: в промышленности – здание цеха основного назначения; на транспорте здание железнодорожного вокзала; в жилищно-гражданском строительстве – жилой дом, театр, здание школы и т.п.), то понятие «объект»может совпадать с понятием«стройка».
Пусковой комплексвключает в себя несколько объектов (или их частей) основного производственного и вспомогательного назначения, энергетического, транспортного и складского хозяйства, связи, внутриплощадочных инженерных коммуникаций, благоустройств и других объектов, являющихся частью стройки или ее очереди.
Под очередью строительстварассматривается часть строительства, состоящая из группы зданий, сооружений и устройств, ввод которых в эксплуатацию обеспечивает выпуск продукции или оказание услуг, предусмотренных проектом. Очередь строительства может состоять из одного или нескольких пусковых комплексов.
Современная система ценообразования в строительстве
Ценообразование в строительстве – это механизм образования стоимости строительной продукции. Он является одной из главных составляющих общей ценовой политики отрасли. Механизм ценообразования основан на принципах, единых для всех сфер хозяйственно-административной деятельности.
Рыночные принципы ценообразования
Составляющие цены
Прямые затраты. В эту группу относят все расходы, непосредственно связанные с монтажом и строительством. Прямыми затратами являются:
Накладные расходы. К этой группе относят затраты, не связанные непосредственно со строительными работами. Это инвестиции, предназначенные для организации, управления, обслуживания процессов:
Сметная прибыль. В это понятие входит планируемая прибыль подрядчика, которая включается в общую стоимость строительства на этапе разработки проекта. Сметная прибыль – это источник пополнения фондов, модернизации собственных оборотных средств, финансирования собственных капитальных вложений организации. Она может быть договорной или нормативной. Нормативную сметную прибыль определяет заказчик. Фактически ее объем обычно составляет до 7–8 % от прямых затрат и накладных расходов. Накладные расходы – это около 15–25 % от прямых затрат.
Цели ценообразования
Этапы ценообразования
Методы ценообразования
Ресурсный. Система расчета основана на суммировании составляющих затрат. Стоимость определяют по текущим ценам на услуги и ресурсы, необходимые для реализации строительного проекта. Итоговая оценка стоимости складывается из возможных затрат по следующим статьям расходов:
Перечень затрат составляют на основании проектной документации или действующих нормативов.
Недостатки ресурсного метода ценообразования: трудности в обосновании текущих цен, используемых в расчетах, и сложность вычислений.
Ресурсно-индексный. Этот метод основан на ресурсном вычислении, но в нем дополнительно используют систему индексов (поправочные коэффициенты). Ресурсно-индексное ценообразование является наиболее востребованным, так как системы индексирования цен распространены во всех странах мира. Метод упрощает решение вопроса ценообразования в условиях инфляции.
В ресурсно-индексном и ресурсном механизмах образования цен необходимо определять сумму прямых затрат. С этой целью в сметах рассчитывают следующие величины:
Базисно-индексный. В данном методе ценообразования в строительстве используют системы текущих и прогнозируемых индексов по стоимости, определенной в базисном уровне цен (установленных на конкретную дату). Итоговая стоимость реализации проекта вычисляется умножением базисных цен на поправочные коэффициенты.
Пересчет применяют в следующих случаях:
Базисно-компенсационный. Этот алгоритм расчета основан на оценке фактических расходов. Итоговую стоимость строительной продукции определяют после завершения всех работ на объекте (при сдаче).
Ценообразование осуществляется в два этапа:
Базисно-компенсационный метод ценообразования определяет итоговую стоимость как сумму базисных и дополнительных значений, установленных в процессе работы.
Метод использования банка данных. Для расчета цен используют информацию о полной стоимости по спроектированным или уже построенным объектам. Соответствующие статьи расходов корректируют по коэффициенту удорожания.
Метод ценообразования определяют на предпроектной стадии по взаимному согласию между заказчиком и подрядчиком либо по указанию заказчика. Важно обеспечить точность оценки. Ошибка в расчетах влияет не только на итоговую стоимость строительной продукции, но и на решение о целесообразности ее производства.
Государственная система регулирования цен на строительную продукцию
Государственное регулирование в современной системе ценообразования в строительстве регламентирует ограничения и условия по уровню сметных затрат, которые учитываются при формировании итоговой цены строительной продукции. Государство не вмешивается в процесс образования цен напрямую, оказывая только косвенное влияние.
Существует три уровня регулирования:
Ценообразование и определение сметной стоимости строительства
Российский бухгалтер, N 7, 2013 год
Ольга Берг,
эксперт журнала
У строительных компаний целый комплекс нюансов учета и налогообложения. Начнем с порядка установления ценообразования.
Установление цены при заключении договора
При заключении договора строительного подряда стороны в первую очередь определяют цену работ. Для определения цены работы рассчитывают сметную стоимость строительства. В нее входят стоимость материалов, оборудования, оплата труда рабочих и вознаграждение подрядчика.
В соответствии с пунктом 1 статьи 743 Гражданского кодекса РФ подрядчик обязан вести строительство и выполнять связанные с ним работы в соответствии с технической документацией и сметой.
Смету, как правило, разрабатывает подрядчик. В ней на основе проектных данных он рассчитывает стоимость строительства. Здесь же в соответствии с пунктом 1 статьи 746 Гражданского кодекса РФ учитывается и размер вознаграждения подрядчика. Согласованную сторонами цену строительства фиксируют в отдельном пункте договора строительного подряда.
Цена работы может быть приблизительной (открытой) или твердой (п.4 ст.709 Гражданского кодекса РФ). Однако если в договоре не указано, какая определена цена, то считается, что это твердая цена.
Твердая цена не изменяется в течение всего периода строительства. Поэтому она увязывается с конкретным сроком выполнения работ. Разница между этой ценой и фактической стоимостью строительства является доходом застройщика. Потому он заинтересован в снижении расходов по строительству. Однако мероприятия по снижению расходов не должны ухудшать качества работ и материалов. В случае же превышения фактической стоимости строительства над твердой ценой подрядчик погашает разницу за счет собственных средств.
Твердая договорная цена может устанавливаться в результате проведения открытых подрядных торгов или в пределах утвержденных смет на строительство. Также эта цена может определяться на основе сметы ранее построенного аналогичного объекта с учетом текущего уровня цен, для чего используют коэффициенты пересчета сметной стоимости строительства.
Основанием для определения твердой цены обычно является сметная стоимость строительства объекта (работ), рассчитанная в базисном уровне цен. А затем она пересчитывается с помощью специальных коэффициентов, которые устанавливают региональные центры по ценообразованию в строительстве.
Обратите внимание
При заключении договоров подряда на объекты, которые строятся за счет бюджета или целевых внебюджетных фондов, стоимость работ определяется, как правило, в твердой цене.
Открытая договорная цена уточняется в ходе строительства, поскольку появляются затраты, которые первоначально в цене договора не учитывались. Это может быть связано с изменением цен и тарифов на строительные материалы, с дополнительными работами. Все изменения стоимости затрат подрядчик должен подтверждать документально.
Обратите внимание
Если первоначальная цена существенно увеличивается, то подрядчик обязан своевременно предупредить об этом заказчика. Заказчик в свою очередь имеет право отказаться от договора, оплатив уже выполненную часть работы.
Сметная стоимость строительства
1. Нормы сметных расходов
1) природно-климатические факторы;
2) экономико-географические факторы;
1) проектные решения, регулирующие объем строительно-монтажных работ с учетом условий месторасположения строительства (топографических, геологических, гидрогеологических, сейсмических, климатических);
2) элементные сметные нормы на строительные конструкции и работы;
3) единые районные единичные расценки (ЕРЕР) на строительные конструкции и работы, а также примыкающие к ЕРЕР расценки на монтаж оборудования (подлежат пересчету в целях корректировки под нынешний уровень цен или в целях нахождения процентных значений);
4) нормы накладных расходов, предварительно дифференцированные по видам строительства;
5) иные показатели (по необходимости).