Новый способ инвестирования в недвижимость
Реформа стройки
С 1 июля 2019 года отрасль строительства в России начала жить по новым правилам. Вступил в силу закон № 214-ФЗ. Нововведения направлены на защиту дольщиков. Теперь застройщики не смогут привлекать деньги граждан напрямую и использовать их при строительстве объектов.
Средства дольщиков по ДДУ будут аккумулироваться на эскроу-счетах в банках, которые будут кредитовать застройщиков и контролировать все их расходы. Такая система сводит к минимуму появление недостроенных объектов и обманутых дольщиков.
Что такое эскроу
Эскроу-счет – одна из разновидностей номинальных счетов, на которых хранятся средства дольщиков. Застройщик не может ими распоряжаться и получит их при выполнении определенных условий:
В такой сделке банк является 3-й стороной и выступает гарантом выполнения этих условий.
Участие банка
Теперь все новые проекты девелоперы реализуют вместе с банком эскроу-агентом, который согласовывает и выдаёт проектное финансирование. Доля инвестирования банка составляет 85-90% стоимости объекта. Остальное – собственные средства застройщика.
Перед тем, как банк одобрит финансирование проекта, он тщательно проверяет:
Если застройщик получил проектное финансирование от банка, значит он успешно прошел все проверки и согласования. Банк становится основным инвестором проекта и полностью контролирует застройщика – его финансовые показатели, ход строительства.
Защита дольщиков
С введением эскроу-счетов понятие «обманутый дольщик» совсем исчезает. Гарантия этому – участие банка эскроу-агента. Он полностью контролирует девелопера, который должен:
Застройщик теперь не выведет вложенные средства из проекта «на сторону», не понесет лишние издержки, поскольку каждый его шаг под контролем. Сомнительных строительных компаний теперь просто не останется на рынке, поскольку банк, как главный инвестор, тщательно выбирает партнеров и не станет финансировать проекты с высокими рисками.
Инвестирование недвижимости по новым правилам
Раньше инвестор мог купить квартиру на этапе котлована по низкой стоимости и продать ее по завершению строительства, заработав за 2 года 20-35% на разнице цен. Так застройщик привлекал средства для финансирования стройки. По новой схеме такие инвестиции вряд ли окажутся прибыльными. Девелоперу банк уже выдал деньги для реализации проекта и ему нет смысла занижать стоимость квартир на начальном этапе стройки.
Но это совсем не значит, что застройщику больше не нужны инвестиции. Дополнительное финансирование он направляет на пополнение оборотных средств, например, для старта новых проектов. Эта потребность создала условия для привлечения частных инвестиций в проекты застройщика.
Платформа Инвестел
Инвестел – онлайн-площадка для инвестиций в новостройки. В эскроу-проекты проверенных застройщиков можно вложить от 100 000 рублей на срок от 6 месяцев и получить фиксированную прибыль 13% годовых. Инвестиции защищены банком эскроу-агентом, который полностью контролирует застройщика и управляет рисками.
Инвестировать с Инвестел также просто, как разместить деньги на банковском депозите. Для этого не требуется специальных знаний. Договор заключается напрямую с девелопером и доставляется на подпись с курьером.
Инвестел делает инвестиции в недвижимость надежными, доступными и выгодными. Это отличная возможность создать пассивный доход или накопить нужную сумму на большую покупку.
Преимущества инвестирования через Инвестел:
Гарантированный доход с фиксированный ставкой 13% годовых
Это примерно в 2 раза выше банковского депозита (По сравнению с предложениями ряда банков о размещении вкладов по состоянию на начало зимы 2019).
Особо отметим, что если вы инвестируете как физ.лицо, то перед возвратом инвестиций и процентов банк удержит НДФЛ, то есть реальная доходность составит 12% годовых.
Защита инвестиций.
Банк контролирует платежи застройщика и осуществляет мероприятия по управлению рисками.
Обеспечение инвестиций
Обеспечение инвестиций на сумму, эквивалентную цене квартиры – сама квартира по ДДУ. Обеспечение инвестиций на сумму меньше стоимости квартиры – соглашение с застройщиком, что возврат инвестиций и процентов произведет банк при раскрытии счетов эскроу после сдачи объекта.
Простота работы
Нет необходимости ездить в офис застройщика для подписания документов. Их доставит курьер. Остается только ожидать возврата процентов в обозначенные сроки.
Досрочный выход
Свои инвестиции можно перепродать другим инвесторам на вторичном рынке через Инвестел или подать заявление о досрочном выходе.
Идея проекта инвестиций в новостройки очень привлекательна:
На сайте investel.ru есть калькулятор для расчета дохода с инвестиций. Остались вопросы? Задайте их специалисту Инвестел или читайте подробнее в их блоге.
А что вы думаете о платформе Инвестел? Какие риски и недостатки нашли у этой инвестиционной онлайн-площадки?
СОВМЕСТНЫЙ ПРОЕКТ ИНВЕСТЕЛ И KINVESTOR.RU
Дата-центр: гайд для инвестора
Сергей Махлин
Что происходит на рынке?
Спрос на услуги коммерческих центров обработки данных (ЦОД) в России волнообразный. Прямо сейчас мы находимся на пике волны: на рынке есть отчетливый дефицит стоек (так называют специальные конструкции для размещения серверов, сетевого оборудования и кабелей в дата-центре. — Авт.). Во многом высокий спрос спровоцировала пандемия: в марте-апреле компании столкнулись с необходимостью оперативно нарастить ИТ-мощности. Так что строительство новых коммерческих ЦОД как никогда актуально. Когда через пару-тройку лет их введут в эксплуатацию, дефицит мощностей станет не таким острым, и волна пойдет на спад. Как долго продлится насыщение рынка, сказать сложно, — ИТ-аппетиты компаний постоянно растут.
Кто может стать инвестором?
Владельцы коммерческих центров обработки данных нацелены на получение прибыли от продажи услуг дата-центра крупному и среднему бизнесу. По нашему опыту, инвестирование в дата-центры интересно прежде всего тем, кто уже работает на ИТ-рынке. Если нет понимания, как этот бизнес устроен, приготовьтесь плотно вникать в его специфику. Что касается минимального порога вхождения в бизнес оператора коммерческого ЦОД, здесь многое зависит от масштабов будущего проекта и площадки, но в любом случае речь идет о нескольких миллионах долларов. При грамотном планировании возврат инвестиций возможен в 12–15-летней перспективе.
С чего начать?
В идеале — с технологического консалтинга. Как правило, его стоимость составляет 0,2–0,3% от объема капитальных вложений в проект. Обратиться за консультацией лучше в компанию, которая имеет успешный опыт создания дата-центров. Вместе с партнером нужно проанализировать спрос на услуги коммерческого ЦОД, в том числе в среднесрочной перспективе. На строительство дата-центра, как правило, уходит от 1,5 до 2,5 лет (включая проектные работы). Поэтому принимая решение об инвестировании сегодня, важно понимать, что будет с рынком через 3–5 лет.
На основании полученных данных можно разрабатывать финансовую модель и создавать бизнес-план. По нашему опыту, часто потенциальные инвесторы больше интересуются тем, сколько будет стоить строительство ЦОД и насколько затратной окажется эксплуатация, но при этом у них нет четкого понимания структуры доходов. Ответ на этот вопрос тоже нужно найти на этапе первичной проработки проекта. Задайте специалистам по технологическому консалтингу вопрос: какая стоимость услуг оптимальна для заказчиков и как быстро удастся их найти?
Как выбрать площадку?
Выбор площадки для строительства — пожалуй, один из самых важных вопросов при инвестировании в ЦОД. Бизнес-процессы сконцентрированы в мегаполисах, именно вокруг них и сконцентрировано большинство действующих дата-центров. Однозначный лидер — столичный регион, где спрос, по всей видимости, еще долго будет опережать предложение. Востребованность услуг дата-центров в Москве и Московской области намного выше, чем в Петербурге и тем более в других городах. Например, сейчас обсуждается строительство крупных ЦОД в весьма удаленных от столицы регионах, но ясности, будут ли они востребованы, пока нет.
Помимо географического расположения важный момент — доступность сетей электроснабжения и каналов связи. От этого будет зависеть стоимость подключения к ним. Простой пример: площадка в монгольской степи может быть очень дешевой, но стоимость подведения электроэнергии будет катастрофической.
Как сделать дата-центр энергоэффективным?
Для оценки энергоэффективности ЦОД используется показатель PUE (Power Usage Effectiveness). Он демонстрирует эффективность использования энергии в центре обработки данных как отношение всей потребленной объектом энергии к количеству, расходуемому на работу вычислительных устройств. А значит, чем PUE меньше, тем лучше. В данный момент хорошим тоном считается среднегодовой PUE менее 1,3. Добиться таких значений помогают современные технологии по охлаждению ЦОД, например фрикулинг (охлаждение машинных залов уличным воздухом). Так что перед потенциальным инвестором стоит еще одна задача: вместе с инженерами изучить все возможные решения и проанализировать их сильные и слабые стороны.
Для энергоэффективности дата-центров важно не только правильно выбрать технологии, но и обеспечить 100% использование мощностей. Так как вся инженерная инфраструктура рассчитана на максимальную загрузку, ЦОД будет эффективным при использовании всех стоек.
Зачем нужна сертификация?
Важный момент, без которого невозможно запустить успешный коммерческий дата-центр, — сертификация, которую проводит, например, UptimeInstitute. Это наиболее известная и пользующаяся доверием международная сертификационная организация, разработавшая собственный стандарт надежности центров обработки данных. Стандарт учитывает интересы корпоративных клиентов и во многом ориентирован на защиту инвестиций в строительство ЦОД. Конкурентным преимуществом будет полная сертификация — не только построенного объекта, но и процессов его эксплуатации.
Как это происходит на практике? Сначала в обязательном порядке сертифицируется проектная документация ЦОД. Прохождение этого этапа означает, что на этапе проектирования заложены необходимые требования к надежности и безопасности будущего дата-центра. После этого в течение двух лет нужно построить объект и провести его сертификацию — она подтвердит, что примененные решения соответствуют представленному ранее проекту.
Примерно через полтора года после ввода дата-центра в эксплуатацию мы рекомендуем дополнительно получить в UptimeInstitute еще и сертификат Operational Sustainability. В этом случае специалисты института будут оценивать эксплуатационную устойчивость ЦОД.
Что важно при эксплуатации?
Команда, которая будет заниматься эксплуатаций центра обработки данных, должна как можно раньше присоединиться к работе над созданием ЦОД. В идеале — уже на этапе проектирования и начала строительства. Это позволит избежать многих ошибок при эксплуатации дата-центра. Ну а переговоры с потенциальными клиентами ЦОД мы рекомендуем начинать примерно за полгода до запуска дата-центра.
Центр инвестирования и строительства
 КОНТАКТЫ |
| ООО «Инвестстрой» (8443) 39-85-20 (8443) 39-85-03 email: info@investstroj.ru www: www.investstroj.ru |
2006-2020 © Инвестстрой
инвестиции в недвижимость, инвестирование
Финансово-строительная компания «Инвестстрой» была создана в сентябре 2005 года.
Предопределить сферу ее деятельности позволили тенденции интенсивного строительства, ставшие характерной чертой Волжского последних лет, а также рост экономического потенциала и положительная статистика притока инвестиций в недвижимость города.
В перечень проектов, которые мы беремся реализовывать, входит расширение жилых массивов, реконструкция уже работающих торговых и развлекательных объектов, возведение новых, отвечающих требованиям современности.
Основными видами деятельности компании «Инвестстрой» являются:
- Мониторинг спроса и предложения на рынке коммерческой недвижимости
- Привлечение инвестиций в строительство универсальных комплексов г. Волжского
- Деятельность, связанная с подготовкой проектной и сметной документации
- Квалифицированное сопровождение строительства инвестируемых проектов
- Дальнейшее продвижение и эксплуатация возведенных объектов
- Привлечение инвестиций в недвижимость города Волжского
Деятельность организации ведется на основании Устава ООО «Инвестстрой», свидетельства о регистрации юридического лица 34 – 000255696, лицензии на осуществление строительства зданий и сооружений Nº Д 716907 и соответствует федеральному, областному и муниципальному законодательству, а также всем нормативным актам, регламентирующим деятельность в области строительства, эксплуатации объектов недвижимости и инвестирования в строительство.
Наша миссия
Одной из основных целей нашей компании является содействие развитию инфраструктуры Волгоградского региона посредством привлечения инвестиций в строительство объектов гражданского назначения. Мы хотим видеть в нашем городе достойную его сферу услуг, не уступающую лучшим европейским образцам, и высоко развитую инфраструктуру Волжского в целом.