КРСУ выходит из неудачного проекта загородного жилья в Екатеринбурге и готово начать новый
Директор Корпорации развития Среднего Урала Дмитрий Попов готов завершить выполнение задачи, поставленной ему областными властями, – вывести, наконец, компанию из проблемного актива – дочернего ОАО «Центр малоэтажного строительства». Коттеджный поселок «Южный» – проект, начатый при губернаторе Александре Мишарине и сопровождавшийся скандалами, отставками и огромными бюджетными вливаниями, будет объявлен банкротом и продан с молотка в рамках конкурсного производства. Эксперты считают, что реализовать недвижимость в «Южном» по рыночной цене будет сложно, но в КРСУ оптимистичны и думают над развитием второй очереди поселка.
Внешний управляющий ОАО «Центр малоэтажного строительства» (ЦМС) Евгений Запорощенко направил в Арбитражный суд Свердловской области ходатайство о досрочном прекращении процедуры внешнего управления и признании его банкротом. Как только суд примет такое решение, в компании начнется конкурсное производство, что означает реализацию имущества должника. В данном случае – коттеджей и таунхаусов в поселке «Южный» под Екатеринбургом.
За решение о банкротстве высказались почти все кредиторы ЦМС, принимавшие участие в собрании 24 июня. В том числе Корпорация развития среднего Урала (КРСУ), которой ЦМС должен самую значительную сумму – около 637 млн рублей.
Долги застройщика «Южного» перед другими кредиторами на этом фоне незначительны – примерно 10,8 млн рублей.
Возглавив КРСУ полтора года назад, Дмитрий Попов говорил Znak.com, что поставленная перед ним задача (основной акционер КРСУ – свердловские власти) – это урегулирование правового статуса проекта и выход из него. При этом речь шла об «экономически эффективном завершении проекта ЦМС».
Изначально «стройка века», задуманная при губернаторе Александр Мишарине еще в 2011 году, должна была вылиться в целый жилой микрорайон «Южный», а опыт, полученный ЦМС, растиражирован в других свердловских территориях. Но первый этап строительства, который хотели завершить уже в 2012 году, на деле растянулся на несколько лет.
Несмотря на то, что ЦМС погряз в многомиллионных кредитах, денег на строительство не хватало, начались проблемы с арендуемым участком. Со скандалом в 2014 году сменилось руководство и ЦМС, и КРСУ. В этом же году по инициативе самого Центра малоэтажного строительства в нем было введено внешнее наблюдение. Сначала представители корпорации призывали не спешить с плохими прогнозами. Став во главе корпорации в 2015 году, Дмитрий Попов говорил, что процедура финансового оздоровления позволит разобраться со структурой кредиторской задолженности и понять перспективы ее погашения.
При этом он считал возможным выход ЦМС из банкротства, если удастся опротестовать претензии компании «Главсредуралстрой – девелопмент» по выплате аренды за земельный участок на сумму около 400 млн рублей. Представители корпорации считали этот долг фиктивным – он, по их мнению, возник в результате неправомерных действий бывшего руководства ЦМС. В случае исключения этого долга имущества ЦМС могло бы хватить для расчета с другими кредиторами, и тогда дома в «Южном» можно было бы продать в результате обычной хозяйственной деятельности, а не банкротства, то есть без спешки и по рыночной цене, рассуждали в корпорации. Банкротство считалось не лучшим выходом, поскольку были опасения, что дома придется продавать с молотка перекупщику, причем по цене гораздо ниже рыночной стоимости.
КРСУ удалось опротестовать во всех судебных инстанциях претензии «Главсредуралстроя» по арендной плате. В прошлом году строительные работы в «Южном» были закончены, и в декабре начались продажи домов. К тому времени в компании уже было введено внешнее управление, и здания продавались на торгах, причем не все сразу. Как пояснял Дмитрий Попов, когда на объект находился покупатель, его выставляли на продажу. На тот момент объявленная средняя цена квадратного метра в «Южном» составляла от 35 тыс. до 40 тыс. рублей. Сейчас на сайте «Южного» сообщается, что стоимость квадратного метра в коттеджах начинается от 20 тыс. рублей, а в таунхаусах – от 33 тыс. рублей. Не всегда выставленные на торги объекты сразу же находят покупателей. Кроме того, цена покупки ряда домов свидетельствует о том, что продаются одни из самых дешевых объектов.
На последних торгах, состоявшихся весной, жилые дома в «Южном» проданы путем публичного предложения за суммы порядка 1,5 млн и 3 млн рублей. Вероятно, это самая низкая цена на малоэтажное жилье в коттеджных поселках города.
Кроме того, в некоторых случаях покупателем выступили не физические лица, а ООО «Коттеджный поселок “Южный”», которое, по данным КРСУ, является не аффилированным с корпорацией агентством недвижимости.
Причины перехода к банкротству ЦМС и процедуре конкурсного производства Дмитрий Попов объясняет желанием избежать расходов на содержание поселка и передачей сетей в обслуживающие организации. При этом он считает возможным продажу жилья по рыночным ценам, что позволит завершить расчёты с кредиторами.
По данным недельной давности, в «Южном» оставались непроданными 20 индивидуальных домов (коттеджей) и 83 квартиры в таунхаусах. С прошлого года удалось продать 18 домов, два земельных участка и одну квартиру в таунхаусе. Отметим, что таунхаусы за счет своей площади (120-132 квадратных метра) стоят порой дороже, чем коттеджи (площадью от 94 квадратных метров). Даже исходя из цен, представленных на сайте, продажа не покроет кредиторской задолженности КРСУ. В рамках же конкурсного производства цена продажи домов может оказаться куда ниже.
«Мы рассчитываем полностью погасить задолженность перед КРСУ с учетом полной продажи жилья в первой очереди поселка, а также с учетом доходов от продажи или инвестиционного дохода от свободного земельного участка», – уточняет Znak.com Дмитрий Попов. –
Мы продолжаем проработку возможностей развития второй очереди поселка на свободном земельном участке, и этот проект будет реализован уже за рамками ЦМС с привлечением инвестора на условиях открытого конкурса. Поселок имеет отличное месторасположение, хорошее инфраструктурное обеспечение, и мы открыты для инвесторов, способных реализовать его дальнейший потенциал».
Начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков не взялся оценивать перспективы привлечения инвесторов на новый земельный участок, но считает, что уже построенные объекты удастся продать только с дисконтом. «Место для строительства изначально было выбрано неудачно. Участок находится впритык к оживленной трассе, спроектирован и построен поселок не лучшим образом», – считает Михаил Хорьков. Он отмечает, что цены на жилье в «Южном» действительно ниже средних по рынку, но находит проект неликвидным. И инвестиции в «Южный», даже с надеждой на новый рост, Михаилу Хорькову кажутся рискованными.
«Коробочный продукт» КРСУ всплыл на рынке
Екатеринбуржцы наконец-то получили доступ к «социальному жилью», которое им обещал еще губернатор Александр Мишарин. «Корпорация развития Среднего Урала» начала распродажу одной из своих скандальных строек — первой очереди коттеджного поселка «Южный». «URA.Ru» посмотрело, что подсунули уральцам в качестве доступной жилплощади, и выяснило, зачем КРСУ толпа потенциальных «обманутых дольщиков», а заодно и сколько получат «обманщики».
Первый день эксперимента по продаже самого скандального екатеринбургского коттеджного поселка «Южный» завершился многообещающе в первую очередь для его владельцев — КРСУ. Такими темпами ожидаемые полмиллиарда рублей за поросшую травой мечту корпорация выручит уже через неделю. Запущенный со вчерашнего дня офис продаж, а также реклама на билбордах и в отдельных СМИ, уже собрали целую группу для первой экскурсии — заявки с желанием посетить застроенный участок в районе УралНИИсхоза (17 километр дублера Сибирского тракта) оставили 15 человек.
Проморолик, хоть снятый ныне модным таймлапсом, но наглядно демонстрирующий все несовершенство поселка — клиентов ничуть не смутил. Возможно потому, что «крутится» видео на официальном сайте поселка на заднем плане, из-за чего не слишком хорошо видны наполовину пожелтевшее поле сорняка вокруг «Южного», заросшая травой и практически неблагоустроенная территория поселка, узкие дорожки, на которых едва ли можно припарковаться, и отсутствие асфальтированных путей ко всем домам. Интерьер коттеджей демонстрируется лишь в одном доме, а потому можно смело предположить, что с внутренним убранством «под ключ» тоже есть проблемы.
Впрочем, не это на сегодня самая главная проблема поселка, и это известно всем, кто хоть раз интересовался этой отдаленной стройкой. Острее всего стоит вопрос о финансировании и сроках подведения в каждый построенный дом всех необходимых коммуникаций.
«Само направление неплохое и уровень цены тоже — в городе Екатеринбурге в коттеджных поселках цена от 35 до 55 тысяч рублей за квадрат. Но сколько нужно будет добавить покупателю в „Южном“, чтобы у него появились сети? Стоимость подвода сетей к дому: газ стоит пять тысяч рублей метр погонный, электричество — две с половиной тысячи за метр и водопровод-канализация порядка 10 тысяч за метр. А если это обеспечит КРСУ, то за чей счет? Ты сейчас купишь, а когда въехать и жить сможешь? Не понятен и статус земельного участка — как человек будет приобретать эту недвижимость, какой документ будет ему предлагаться? Все-таки тут вопрос совсем не цены — близкие к этому цены предлагают другие поселки, а тут даже не застройщик предлагает, который хочет построить поселок», — рассуждает директор по развитию ЗАО «ПКФ «Палникс» Вадим Шамшурин.
Поселок «Южный» действительно изменился с 2012 года (фото вверху) — сегодня (фото внизу) в нем больше бордюров, сорняков и темных линий, украшающих дома.
«Коробочный продукт» без воды-газа-света-канализации стоит немалых денег. Цена коттеджа (37 домов в наличии, один продан), как указано на сайте сегодня, начинается от 27 тысяч рублей за квадратный метр, квадрат в дуплексах (4 квартиры) — от 18 тысяч рублей, а в таунхаусах (80 квартир) — от 33 тысяч рублей. Руководство КРСУ намерено реализовывать жилье в ипотеку — прорабатывается договор с САИЖК, а также планирует участие «Центра малоэтажного строительства» (ЦМС) в программе «Жилье для российских семей».
Между тем у приготовившихся потратить на загородное жилье сумму от двух миллионов рублей вопросы вызовет в первую очередь даже не наличие канализации, а схема, по которой они смогут получить свою недвижимость.
«ОАО „Корпорация развития Среднего Урала“ начинает подготовку к старту продаж в коттеджном поселке „Южный“, оформление сделок по которым начнется в августе 2015 года. Сейчас покупатели уже могут забронировать дом. Микрорайон „Южный“, расположенный в Октябрьском районе г. Екатеринбурга (пос. Исток) включает в себя индивидуальные дома, а также квартиры в таунхаусах и дуплексах с прилегающими участками земли. К продаже предлагаются коттеджи и квартиры площадью от 94 до 132 кв.м. Все дома построены, а к поселку подведены необходимые коммуникации — электричество, канализация, водоснабжение, автодороги, подключение и документальное оформление которых полностью завершится к осени 2015 г. Цена за объект начинается от 2-х млн. рублей», — говорится в официальном релизе.
Специалисты офиса продаж «Южного», в отличие от официального релиза компании, не столь искренни и утверждают, что все коммуникации в самих домах уже налажены. Круглосуточный телефон периодически оказывается в режиме «перегрузки», но быстро освобождается. Практически на любой вопрос о том, что представляют собой дома или в какую сумму обойдутся, здесь предлагают «записаться на просмотр интересующего коттеджа, после чего специалисты смогут проконсультировать о покупке данной недвижимости».
Умалчивая правду о реальном состоянии дел в поселке, специалисты по продажам едва ли посвятят клиентов и в прошлогодний отчет Счетной палаты о проверке КРСУ. В документе, в частности, было сказано, что «Южный» строился на заемные средства и ЦМС остался должен порядка 400 млн рублей. Кроме того, на тот момент до 15 процентов строений не имели чистовой внутренней отделки, а те, что имели — постепенно ее утрачивали, а в 48 из 50 построенных на тот момент объектах не было лестниц, соединяющих 1 и 2 этаж.
Помимо этого, до сих пор не прояснились моменты с банкротством «Центра малоэтажного строительства» (структура КРСУ, отвечавшая за строительство коттеджного поселка) и землей, на которой построен поселок. По первому вопросу в КРСУ надеются успешно завершить процедуру банкротства, а вот второй — решится в пересудах, которые стартуют с сентября.
В КРСУ готовы ответы на все вопросы — внешне они столь же опрятны и понятны, как и построенные в «Южном» дома. «Земельный участок сегодня находится в федеральной собственности и передан в долгосрочную аренду ЦМС, — разъясняет гендиректор КРСУ Дмитрий Попов. При продаже домов предполагается переуступка покупателям права долгосрочной аренды, которую можно в дальнейшем продлевать, либо переоформить землю в собственность.
Сделки купли-продажи недвижимости мы предполагаем осуществлять в рамках процедуры внешнего управления, а участие внешнего управляющего будет дополнительно обеспечивать полную юридическую чистоту сделок. По закону, какие-либо претензии к проданным объектам недвижимости будут исключены, такие сделки обладают абсолютной, наивысшей юридической чистотой среди всех операций с недвижимостью. Эти сделки будут стандартным образом регистрироваться в регпалате, банки будут рассматривать их для ипотеки, мы будем готовы обсуждать рассрочку платежей без участия банков».
Ранее Попов разъяснял, что «по дорожной карте корпорации» 15 тысяч кв.м поселка будут подключены к сетям водоснабжения и водоотведения, электрифицированы и газифицированы до конца ноября этого года — к этому времени будут согласованы необходимые документы. «Корпорация берет на себя гарантии, так что наши покупатели могут быть полностью уверены: они приобретают готовое для проживания жилье. Таким образом, наша активность сейчас позволит нашим покупателям встретить Новый год уже в новом доме», — освежает свой комментарий управленец сегодня.
«Южный» создавали как первый якорный проект «дочки» КРСУ — «Центр малоэтажного строительства». Команда тогда еще губернатора Александра Мишарина выполняла взятые на себя обязательства построить «дешевое загородное жилье для бюджетников» (со стоимостью кв.м от 20 тыс. рублей) и одновременно предложить конкурента аналогичному проекту администрации Екатеринбурга — поселку «Медный-2». В 2012 году стало понятно, что желаемых 20 тысяч рублей за кв.м не достичь, и бюджетное финансирование стройки прекратилось. В 2013 году проект был заморожен и два года простоял без участия какой-либо из сторон.
Несмотря на трудности с реализацией первого этапа проекта «Южный», корпорация уже задумалась о второй и третьей очередях «Южного». В этот раз, правда, менеджеры корпорации не хотят, чтобы ОАО выступало самостоятельным игроком, а намерены привлекать профессионалов рынка. Сейчас ведутся переговоры с несколькими строительными компаниями, в том числе с «Атомстройкомплексом». Известный екатеринбургский застройщик, однако, сегодня не смог ответить на вопрос, чем для него привлекательно данное направление под застройку.