Этапы строительства многоквартирных жилых домов
Квалифицированные специалисты СК Синмар качественно выполнят каждый этап строительства многоквартирного дома с учетом всех технологических и конструкторских нюансов. Для нас важно подходить к выполнению работ комплексно, начиная с исследовательской деятельности, разработкой проекта и заканчивая монтажом сооружения. Это позволяет инвестору ограничиться сотрудничеством с одной компанией, что обеспечивает снижение временных и финансовых затрат.
Подготовка к главным этапам строительства многоквартирного жилого дома
Перед тем как перейти непосредственно к этапам строительства многоквартирного дома, наши сотрудники займутся поиском наиболее подходящего месторасположения для будущего сооружения. При выборе оптимального размещения мы обязательно учитываем близость проложенных городских инженерных коммуникаций для оперативного подключения строения к ним. Это связано с тем, что необходимость прокладки водопровода или монтажа опор для подвода электричества значительно увеличат цену возведения сооружения.
Мы обращаем внимание на наличие в районе застройки школ, детских садов, супермаркетов, поликлиник, станций метро, остановок городского транспорта и других объектов инфраструктуры, которые определяют комфортное проживание будущих владельцев квартир. Для определения пригодности подобранной стройплощадки проведем необходимые инженерно-геологические обследования и топосъемку.
Выполненная работа позволит нашим сотрудникам выяснить:
точные координаты размещения будущего здания;
глубину расположения подземных вод;
особенности рельефа застраиваемой местности;
климатические и метеорологические характеристики территории;
основные параметры почвы.
Проведенные исследования понадобятся нам для определения оптимальной технологии монтажа здания и выбора стройматериалов.
Одним из важнейших этапов при подготовке к возведению многоквартирного объекта является его проектирование. При составлении проекта займемся подготовкой бумаг для обеспечения качественного подключения сооружения к инженерным сетям и системам. Разработки проводятся в соответствии со строительными, экологическими, санитарными нормативными требованиями. Мы предусмотрим грамотное расположение на объекте детских площадок, комфортной автомобильной стоянки, парковых зон, магазинов, аптек. Наши сотрудники займутся созданием дизайнерского плана жилого здания и прилегающей к нему территории.
Мы обязательно предусмотрим, чтобы дизайн будущего многоквартирного сооружения четко вписался в уже существующий городской ландшафт, не нарушая при этом исторических и архитектурных особенностей местности. Разработаем планировку всех квартир, коммерческих и вспомогательных помещений, лестничных клеток, коридоров, лифтов. При проектировании жилого дома наши сотрудники произведут расчет сметы затрат и объемов строительных работ. По окончанию требуемых работ мы согласовываем составленный проект в государственных надзорных инстанциях и получаем разрешение на монтаж многоквартирного объекта. Благодаря применению инновационного программного обеспечения составим высокорентабельные разработки и значительно сократим расходы инвестора на строительство жилого сооружения.
Основные этапы строительства многоквартирного дома
Команда СК Синмар проведет все этапы строительства многоквартирного дома с гарантией высокого качества монтажных работ, точно придерживаясь при этом утвержденных инвестором сроков сдачи сооружения. Мы выполним возведение объекта под ключ, и клиенту не потребуется контролировать каждую стадию монтажа. При строительстве сооружения мы создаем комфортные и безопасные условия для проживания в каждой квартире. Наши монтажники отличаются высоким уровнем профессионализма и применяют исключительно сертифицированные строительные материалы.
Основные этапы строительства многоквартирного дома включают в себя:
Проведение предварительных работ. Мы займемся организацией ограждения стройплощадки, а также тщательно расчистим ее от различного мусора. Организуем удобные подъездные пути к сооружению и в случае необходимости выполним перетрассировку инженерных коммуникаций. Смонтируем временные бытовые и складские строения.
Выполнение разметки осей сооружения. Данная стадия осуществляется с использованием качественного измерительного оборудования с высоким уровнем точности. На этом этапе следует тщательно проверять расчеты, не допуская малейших отклонений.
Осуществление земляных работ. Мы займемся рытьем котлована для будущего основания и выполним прокладку траншей для подвода инженерных сетей. Данная стадия предусматривает применение специализированной техники, так как нужно выполнить большой объем работ.
Монтаж основания. Фундамент воспринимает самые большие нагрузки и обеспечивает долговечность, прочность и надежность всего жилого сооружения. Его подбирают в зависимости от особенностей почвы. Закладка бетонной смеси производится с таким расчетом, чтобы основание смогло выдерживать вес сооружения высотой 10,14, 16 или 24 этажа.
Устройство наружных стен. Срок и сложность данных работ определяются в зависимости от типа выбранной технологии монтажа здания. Чаще всего для возведения стен применяют кирпичи, железобетонные панели, монолит. Сегодня особую популярность приобретает монолитное строительство, для которого требуются бетонная смесь, арматура и опалубка.
Прокладка инженерных сетей. Мы займемся подводом в здание электричества, водопровода, газа, тепла, водоотвода, а также подключим объект к данным коммуникациям.
Установка кровли. Объем работ и порядок их выполнения зависит от выбранного вида кровельной конструкции. Большинство многоэтажных сооружений используют эксплуатируемую кровлю, на которой можно обустроить зимний сад.
Устройство внутренних перегородок. На данном этапе объект делится на квартиры согласно составленному проекту. Также осуществляется монтаж лифтового оборудования.
Установка окон. Для продолжения работ внутри сооружения потребуется обеспечить защиту квартир от климатических воздействий, установить окна и металлические двери.
Монтаж внутренних коммуникаций. Наши сотрудники выполнят разводку электрических кабелей, прокладку водоотвода, смонтируют систему отопления, подведут газ и воду, установят счетчики на них.
Устройство стяжки пола. Для данной стадии мы применяем раствор из песка и бетона, а после закладки выравниваем половую поверхность.
Внутренние отделочные работы. Зачастую другие компании делаю только черновые работы. При финишной отделке квартиры ее цена существенно растет.
Наружные отделочные работы и ремонт общественных помещений. Мы выполним фасадную отделку и подготовим к эксплуатации коридоры, лестницы, подъезды.
Работы по обустройству придомовой территории. Займемся высадкой клумб и деревьев, укладкой асфальта, смонтируем детские площадки, организуем парковочные места, уличное освещение, обеспечим удобный подъезд автомобилей.
Решили заняться бизнесом и строить современные дома? В таком случае вам необходимо обратиться к высококвалифицированным специалистам СК Синмар, которые выполнят рентабельное проектирование многоэтажных жилых зданий, придерживаясь утвержденного технического задания и актуальных государственных стандартов. При составлении проекта наши сотрудники внедряют новейшие методики возведения долговечных и безопасных сооружений. Поработаем над документацией для подвода требуемых инженерных коммуникаций, обеспечивающие хорошие условия для качественного проживания в квартирах будущих жильцов. Наличие полного комплекта чертежной документации, технических бумаг и необходимых разрешений в разработках позволяет заказчику уже в скором времени начинать работы по строительству многоэтажного здания.
В процессе проектирования мы подберем оптимальные стройматериалы, которые обеспечат длительный срок службы возведенного сооружения. Предусмотрим наличие комфортных мест для общего пользования, вспомогательных помещений и путей эвакуации при возникновении непредвиденных ситуаций. Наши специалисты позаботятся и о рабочих бумагах для выполнения качественных отделочных работ, что дает возможность сдать готовое многоэтажное жилое здание инвестору под ключ.
От чего зависит стоимость всех этапов строительства многоквартирного жилого дома?
В распоряжении СК Синмар есть все необходимые виды тяжелой техники и транспорта, качественное оборудование, современные приспособления и специальные инструменты. На цену возведения жилого объекта значительное влияние оказывают выбранные технологии монтажа, площадь здания, сроки выполнения работ, климатические особенности местности. Окончательная стоимость строения формируется исключительно индивидуально для каждого инвестора.
Цена строительства многоквартирного сооружения зависит от:
Стадии строительства дома: когда лучше покупать квартиру?
Реализация любого проекта жилищного строительства начинается с покупки застройщиком в собственность земли у частного владельца. Либо приобретается право аренды городской земли на торгах. Обычно победитель торгов Фонда имущества должен завершить проектирование объекта в течение 11 месяцев со дня подписания протокола о результатах аукциона. На строительство отводят от трех до пяти лет – в зависимости от инвестиционных условий. Если земля находится в собственности застройщика, он может начать возводить объект после того, как получит все необходимые согласования и разрешение на строительство.
От проекта к разрешению
Процедура подготовки документации, необходимой для начала строительства, одинакова как для застройщиков, которые приобрели участок на торгах Фонда имущества, так и для тех, кто купил землю у частного собственника. Разница лишь в количестве согласований, которые нужно пройти. Как утверждает генеральный директор ИСК «Сфера» Тарас Кручинин, покупка участка на торгах Фонда имущества позволяет значительно сократить время на получение документов, необходимых для строительства дома. «Город продает участки с полным пакетом согласований, а также – технических условий на подключение будущего здания к инженерным сетям», – утверждает Кручинин.
Чтобы получить разрешение на строительство, необходимо на участке провести изыскания и добиться согласования проекта в государственных органах. Как пояснил руководитель проекта O2 Development Виталий Колот, на данном этапе застройщик также получает технические условия на подключение будущего дома к инженерным сетям и градостроительный план. Кроме того, необходимо разработать проект здания, который надлежит согласовать в профильных комитетах и контролирующих органах. Список всех ведомств, в которых нужно получить «добро», зависит от сложности проекта, местоположения и т. д.
После согласований в городских комитетах проект отправляется на экспертизу: в Петербурге ее осуществляют подведомственный Службе государственного строительного надзора и экспертизы (Госстройнадзор) Центр государственной экспертизы либо лицензированные частные структуры. Средний срок проведения экспертизы составляет 40 календарных дней.
По статистике, положительные заключения получают лишь 70% изначально представленных проектов – остальные возвращаются застройщикам на доработку.
Имея на руках положительное заключение экспертизы, застройщик обращается в Госстройнадзор – для получения разрешения на возведение многоквартирного дома.
По закону Госстройнадзор должен выдать разрешение на строительство в течение десяти дней с момента подачи заявления. В случае, если застройщик подал неполный комплект документов либо неправильно их оформил, служба выдает заключение об отказе.
Строительный процесс
Отметим, что до получения разрешения на строительство вести любые работы по возведению дома запрещено. На практике получается иначе: почти четверть всех выявляемых Госстройнадзором нарушений – это строительство объектов без разрешения.
После получения разрешительной документации стартует процесс возведения дома. Сначала идет так называемая нулевая стадия, на которой происходит подготовка основания фундамента. После этого подрядчики приступают к строительно-монтажным работам – возводят стены и перекрытия, устанавливают окна и двери, подключают дом к инженерным коммуникациям. «Предпоследним этапом является внутренняя и наружная отделка объекта, после чего застройщик проводит работы по благоустройству прилегающей территории», – рассказывает Виталий Колот.
По словам генерального директора компании «Ойкумена» Льва Гниденко, строительство дома – это наиболее понятный этап реализации любого проекта. «Гораздо тяжелее получить необходимые согласования от государственных органов, пройти экспертизу проекта и договориться о выделении необходимых мощностей с монополистами», – утверждает он.
Заключительный этап реализации проекта – получение разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию (в Петербурге их выдает Госстройнадзор, в Ленобласти – муниципальные власти). На этой стадии надзорные органы определяют соответствие возведенного дома требованиям технических регламентов, СНИПов, изначально утвержденному проекту. Застройщик также обязан предоставить подтверждение того, что выполнил технические условия на подключение здания к инженерным сетям. Если построенный объект соответствует всем этим условиям, орган строительного надзора обязан выдать разрешение на ввод объекта в эксплуатацию – по закону сделать это необходимо в течение десяти дней с момента подачи соответствующего заявления.
Разрешение на ввод является основанием для постановки построенного объекта на государственный учет. После этого застройщик оформляет право собственности на квартиры – сначала на себя, а затем на покупателей, которые заключали с ним договоры долевого участия.
Когда лучше покупать
В соответствии с 214-ФЗ застройщик имеет право продавать квартиры с момента получения разрешения на строительство. Но в ряде случаев компании пытаются продавать жилье сразу после того, как приобрели участок под возведение дома – гражданам предлагают купить квартиру на 5-15% дешевле, чем после начала «официальных продаж». Потенциальные покупатели могут подписать предварительный договор купли-продажи либо соглашение о предварительном бронировании квартиры.
Как предупреждает начальник Управления контроля и надзора в области долевого строительства Комитета по строительству Санкт-Петербурга Олег Островский, продажа застройщиком жилья до получения разрешения на строительство объекта – это прямое нарушение 214-ФЗ. Дело в том, что подписанные в этот период договоры не могут быть зарегистрированы в управлении Росреестра. Значит, риски граждан значительно возрастают: теоретически ваша квартира может быть продана дважды.
Договор долевого участия имеет смысл заключать сразу после того, как застройщик получил разрешение на строительство и открыл продажи: на данном этапе можно приобрести самые ликвидные объекты. Недорогие квартиры с хорошими характеристиками часто «разбирают» спустя несколько месяцев после начала продаж – а вот к концу строительства в доме чаще всего остаются лишь «двушки» и «трешки» больших площадей. Но, приобретая квартиру на этапе котлована, вы рискуете прождать новоселья несколько лет – строительство порой затягивается на неопределенный срок.
К моменту завершения работ и сдачи дома в эксплуатацию квартиры в нем примерно на 30% дороже, чем на начальном этапе строительства. На стадии ввода объекта появляется довольно много предложений от частных инвесторов, которые приобрели квартиры в этом доме на этапе котлована и перепродают их к моменту завершения работ – по договорам цессии.
Граждане, которые покупают жилье на завершающих стадиях строительства (у застройщика либо – частного инвестора) несут гораздо меньшие риски, нежели те, кто приобретает квартиры на этапе котлована. Впрочем, и процесс ввода дома в эксплуатацию может затянуться на несколько месяцев, в течение которых придется дожидаться новоселья.
Конечно, безопасней всего купить квартиру в уже сданном и готовом к заселению доме: но это – самый дорогой вариант. По статистике, стоимость такого жилья в среднем на 7-10% дороже, чем в соседних домах, введенных в эксплуатацию несколько лет назад.
В вопросе приобретения строящегося жилья лучше руководствоваться правилом золотой середины: разумней купить квартиру в момент, когда дом возведен примерно на 30-50% (год-полтора после начала строительства). В данном случае вы самостоятельно сможете оценить ход строительных работ, перспективы достройки объекта, выбрать понравившуюся квартиру и купить ее дешевле, нежели в практически готовом объекте.
Имеет смысл обратить внимание на квартиры в домах, которые планируется сдать не позднее, чем в ближайшие год-полтора. В деньгах вы сильно не потеряете: сейчас однокомнатные квартиры в домах со сроком сдачи в 2016 году лишь на 200-300 тысяч рублей дешевле, чем в тех, которые планируют ввести до конца 2014-го. Выбор – за вами.
Текст: Сергей Бардин Фото: Алексей Александронок