Договор долевого участия: тонкости оформления и оплаты
Покупка квартиры в строящемся доме обладает рядом преимуществ: более низкой ценой по сравнению с жильем в готовом доме, большей, чем у «вторичных» квартир площадью, возможностью сделать любую планировку.
Но не все желающие приобрести новое жилье решаются на такой шаг, поскольку относительно недавно, в конце 90-х – начале 2000-х годов, существовало множество мошеннических схем, суть которых сводилась к тому, что застройщик выводил полученные от покупателей средства и объявлял себя банкротом, чаще всего безнаказанно. Ответственность застройщика была минимальной, а покупатели не были защищены.
Договор участия в долевом строительстве появился в России как один из механизмов защиты покупателей жилья в строящемся или готовящемся к постройке доме. Сам термин подразумевает, что объект жилой недвижимости будет построен за счет определенного числа заинтересованных лиц – дольщиков. Но договор содержит массу пунктов об ответственности самого застройщика. И если что-либо в договоре смущает человека, планирующего покупку квартиры, то ему стоит либо обратиться к юристу, либо подыскать другой объект.
Что содержит ДДУ в обязательном порядке
ДДУ – это объемный документ, который содержит ряд важных сведений о застройщике жилого дома, об объекте недвижимости, о покупателе, о стоимости приобретаемой квартиры, о правах и обязанностях сторон.
К сведениям о застройщике относятся:
Данные об объекте недвижимости – это:
С появлением ФЗ-214 (того самого закона, в котором прописаны все требования к застройщикам) большинство указанных сведений можно увидеть на сайтах застройщиков – они обязаны размещать всю информацию на своих ресурсах. Если эта информация расходится с той, что указана в договоре – это повод усомниться в честности компании, продающей жилье.
Что касается информации об объекте недвижимости, то в договоре должно быть полное его описание:
К другим важным пунктам, которые содержатся в ДДУ, относятся:
К договору также должен быть приложен план квартиры с обозначением несущих стен и конструкций и перечень работ, выполняемых по проекту.
Права и обязанности компании-застройщика
Застройщик фиксирует в ДДУ свои обязанности, права и гарантии. Согласно документу, организация обязуется:
Права застройщика, согласно ДДУ:
В договоре компания-застройщик гарантирует, что объект долевого строительства не обременен правом на него третьих лиц, а также не находится под арестом, запретом, залогом, судом.
Права и обязанности участника долевого строительства (покупателя)
Перечень обязанностей дольщика существенно шире, чем застройщика, поэтому покупателю необходимо тщательно ознакомиться с ним перед подписанием.
Участник обязан:
Права покупателя жилья по ДДУ:
Как и когда производится оплата по ДДУ
Важно! Договор долевого участия, согласно ФЗ-214, начинает действовать не с момента подписания застройщиком и дольщиком, а со дня регистрации его в Росреестре. Этот пункт обязательно должен быть зафиксирован в договоре, а сам способ оплаты должен гарантировать покупателю, что денежные средства будут списаны с его счета только после регистрации договора.
Существует безопасный способ оплаты квартиры при долевом строительстве – аккредитив. Схематично этот способ выглядит следующим образом:
Дополнительно застройщик может прописать в ДДУ следующие платежи:
Договор долевого участия (ДДУ), хоть и призван защитить интересы покупателя квартиры еще не построенном доме, но содержит множество «подводных камней».
Поставленные в необходимость действовать в рамках определенного закона с 2004 года (ФЗ-214), застройщики стараются минимизировать риски и свои финансовые затраты, чтобы извлечь максимум прибыли.
Они прописывают в ДДУ пункты, не запрещенные законом, но способные поставить в затруднительное положение покупателя объекта недвижимости. Поэтому, в случае сомнений в честности застройщика или прозрачности договора, лучше обращаться за юридической помощью, к компетентным специалистам.
06. Цена договора, сроки и порядок ее уплаты
В соответствии с абз.1 п.1 ст.424 ГК РФ цена определяется соглашением сторон, т.е. по своему усмотрению в соответствии с принципом свободы договора. Согласно ч.1 ст.5 Федерального закона № 214-ФЗ в договоре участия в долевом строительстве указывается размер денежных средств, подлежащих уплате участником, то есть цена определяется как существенное условие договора, в отсутствие которого договор признается незаключенным.
При этом, цена в договоре участия в долевом строительстве должна быть определена именно как сумма денежных средств в силу прямого указания в ч.1 ст.5 Федерального закона № 214-ФЗ.
Как указывалось ранее, цена определяется по соглашению сторон. В договоре участия в долевом строительстве стороны могут предусмотреть твердую сумму денежных средств, а также с учетом ч.1 ст.5 Федерального закона № 214-ФЗ цена может быть определена как произведение стоимости единицы общей площади жилого помещения (площади нежилого помещения) и соответствующей общей площади (площади) объекта долевого строительства.
При этом, если в состав жилого помещения входят лоджия, балкон, веранда, терраса, цена договора может быть установлена с учетом общей приведенной площади: суммы общей площади жилого помещения и площади соответствующих лоджии, балкона, веранды, террасы с применением понижающего коэффициента, установленного уполномоченным федеральным органом исполнительной власти.
Таким образом, внесенные Федеральным законом № 304-ФЗ поправки в части применения дополнительных коэффициентов направлены на уменьшение случаев изменения площади объекта после завершения его строительства и проведения обмера Бюро технической инвентаризации.
В соответствии с ч.2 ст.5 Федерального закона № 214-ФЗ цена договора может быть изменена после заключения договора участия в долевом строительстве, но только в случае, если в самом договоре стороны согласовали случаи и условия ее изменения, что направлено на недопущение одностороннего изменения цены договора. Однако в практике встречаются условия договора, предусматривающие возможность изменения цены застройщиком, которые признаются судом ущемляющими права потребителя. Так, например, как указал Третий арбитражный апелляционный суд в постановлении от 18 февраля 2016 г. по делу № 33-21473/2015 [3] условие договора, согласно которому застройщик имеет право на увеличение цены в одностороннем порядке в случае неисполнения участником обязанности по ее оплате ущемляют права потребителя, поскольку, во-первых, последствия невнесения платежа по рассматриваемому договору установлены Федеральным законом № 214-ФЗ, и, во-вторых, изменение цены не должно быть связано с исполнением обязательства.
Другим немаловажным аспектом определения размера цены договора участия в долевом строительстве является валюта денежного обязательства. Федеральный закон № 214-ФЗ не устанавливает особых правил регулирования данного вопроса, следовательно, действуют правила, предусмотренные ст.317 ГК РФ. Как следует из п.1 ст.140, п.1 ст.317 ГК РФ денежные обязательства должны быть выражены в рублях. В свою очередь п.2 ст.317 ГК РФ позволяет участнику долевого строительства оплатить цену договора участия в долевом строительстве в рублях в размере, эквивалентном соответствующей сумме в иностранной валюте или условных денежных единицах.
Стоит обратить внимание, что существенным условием договора является не только определение размера цены, но и сроки, а также порядок ее уплаты. С учетом положений, предусмотренных ч.3 ст.5 Федерального закона № 214-ФЗ цена может быть уплачена в полном объеме единовременно либо по частям в течение определенного периода времени (рассрочка). При этом уплата денежных средств в силу прямого указания Федерального закона № 214-ФЗ должна производиться только после государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, что означает, что стороны не вправе изменить данное императивное условие по своему усмотрению.
В практике встречаются случаи, когда условие договора о выплате цены связано с моментом государственной регистрации договора. В таком случае суды указывают на необходимость установления фактической возможности участника осуществить выплату денежных средств. Так, Определением Верховного Суда РФ от 19 апреля 2016 г. № 5-КГ16-51 [6] дело о признании незаконным одностороннего расторжения договора участия в долевом строительстве направлено на новое рассмотрение, поскольку суд не выяснил, была ли доведена до участника информация о регистрации договора и имелась ли у него возможность оплатить цену в установленный срок.
Согласно материалам дела, участник был обязан оплатить цену договора в течение трех рабочих дней с момента его регистрации. Договор был зарегистрирован 9 сентября 2013 г., а денежная сумма уплачена участником сразу после того, как ему стало известно о регистрации договора – 16 сентября 2013 г. Как указал Верховный Суд РФ, просрочка внесения суммы договора была вызвана действиями регистрационных органов, а не участника долевого строительства.
Таким образом, в силу ч.1 ст.4, ст.5 Федерального закона № 214-ФЗ цена по договору участия в долевом строительстве может быть выражена только в денежном эквиваленте. Цена определяется по соглашению сторон, при этом может быть изменена сторонами только если в договоре участия в долевом строительстве предусмотрена во возможность ее изменения. Цена может быть определена как твердая денежная сумма или как произведение единицы площади помещения на общую ее площадь.
[1] Приказ Минстроя России от 25 ноября 2016 г. № 854-пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранд, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения» // Официальный интернет портал правовой информации. URL : http://publication.pravo.gov.ru/Document/View/0001201612190057 (дата обращения: 05.07.2017).
[2] Приказ Минземстроя РФ от 4 августа 1998 г. № 37 «Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации». СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 23.09.2017).
[3] Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 18 февраля 2016 г. по делу № 33-21473/2015 // СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 23.09.2017).
[4] Договорное и обязательственное право (общая часть): постатейный комментарий к статьям 307 – 453 Гражданского кодекса Российской Федерации. С. 133.
[5] Проект федерального закона № 745535-6 « О внесении изменения в статью 5 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». URL : http://sozd.parlament.gov.ru/bill/745535-6 (дата обращения: 17.09.2017).
[6] Определение Верховного Суда РФ от 19 апреля 2016 г. № 5-КГ16-51 // СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 23.09.2017).
Как производится оплата при долевом строительстве в 2020 году
Участие в долевом строительстве предлагает различные способы оплаты за предоставленное жилье в новостройках. Это делает его самым актуальным на сегодня вариантом решения жилищных проблем для граждан России. Избежать мошеннических схем поможет следование правилам по регистрации договора ДДУ в Росреестре и оплате, исходя из норм законодателя.
Пошаговая инструкция
Оплате жилого помещения в новостройке сопровождаются такие действия дольщика, который сам выбрал объект недвижимого имущества и фирму-застройщика:
Регистрация
Принятие участия в процессе долевого строительства требует госрегистрации договора (ст. 17 ФЗ № 214). Обязанности у сторон возникают с момента внесения сведений в Регпалате, которая действует на основании Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ. От дольщика требуется заявление и договор. Застройщику нужно подготовить первый раз комплект документации:
В последующем от него уже не потребуют каждый раз предоставлять эти данные, так как достаточно сделать это один раз. После отправки заявки о регистрации ДДУ в Росреестр произведут его тщательную проверку. Если в Регпалате и ЕГРН о зарегистрированных ранее сделках купли-продажи с этой квартирой информация отсутствует, договор будет зарегистрирован, а сведения переданы в ЕГРН.
Оплата по договору долевого участия
В ситуации, когда произошла регистрация ДДУ, можно приступить к оплате квартиры. Осуществлять расчет наличными деньгами не рекомендуют, ведь где немалые денежные суммы, там большой риск. Для оплаты создают специальные аккредитивные счета, куда вносят средства дольщики еще перед подачей заявки в регистрирующий госорган. После регистрации ДДУ, компания-застройщик получает денежные средства со счета.
«Вносить взнос за возводимое жильё по законодательству нужно лишь после того, как договор на участие в долевом строительстве подпишут стороны (застройщик и дольщик), и пройдёт регистрация. Без этого соглашение не имеет юридической силы. Только после внесения соответствующих данных в госреестр дольщик имеет гарантии того, что уплату произведут в счёт объекта недвижимости в новостройке, которое достанется ему», — разъясняет эксперт Международной Коллегии Адвокатов «Санкт-Петербург», Сергей Романович Ануфриев.
Стоимость, сроки и порядок уплаты
Самое важное условие для дольщика — цена. Стоимость складывается из двух составляющих:
Цена изначально прописывается в договоре, но в дальнейшем ее можно изменить. Но это условие включают в соглашение (п. 2 ст. 5 ФЗ № 214).
Изменение в одностороннем порядке (обычно увеличение) стоимости со стороны застройщика не допускается, только по обоюдному согласию сторон.
Кроме самой суммы в договоре указывают размер и порядок расчета. Единого правила внесения платы нет. Стороны сами определяют удобные для себя требования, затем вписывают их в соглашение. На практике условия оплаты долевого строительства зачастую устанавливают застройщики, а дольщики принимают их. Впрочем, предусмотрен и индивидуальный подход.
Важно! Платеж вносится сразу, в полном объеме, или делится на несколько периодических сумм (неделя, полгода и т. д.).
Нет требований и к размеру вносимых денежных средств, определяется соглашением сторон. Хотя за просрочку взносов предусмотрена ответственность. Дольщику, который просрочил платеж, назначается пеня (ч. 6 ст. 5 ФЗ № 214). Грубые нарушения по срокам ведут к расторжению соглашения.
Вопросы и ответы. Типичные ошибки дольщиков при оплате ДДУ
Договор считается заключенным со времени государственной регистрации. Если застройщик требует внесение оплаты на его счет до регистрации соглашения, использует обходные пути, это должно насторожить дольщика. Скорее всего, вы связались с ненадёжным партнёром, имеющим финансовые проблемы.
Расчет по договору осуществляется по карте, на расчётный счёт застройщика или наличными (в крайних случаях). Причем застройщик должен использовать контрольно-кассовый аппарат и по всем правилам оформлять платёж. Иначе, в ситуации судебного разбирательства могут появиться проблемы у всех сторон.
Типичные ошибки дольщиков при оплате ДДУ:
Пример
Договор ДУ зарегистрирован, я передумал брать объект недвижимости, не внес плату, обратился в офис фирмы с просьбой о расторжении сделки. Застройщик говорит, что расторгать договорные отношения, поскольку оформлена страховка и уплачена пошлина. Он требует возместить расходы, потраченные на оформление документации. Имеет ли право?
При расторжении договора обе стороны могут требовать возмещения убытков. Однако указанные расходы застройщика не являются убытками.
По данным статистики, квартиры, которые приобретены путём долевого участия в строительстве, как правило, на 30 процентов дешевле, чем приобретаемые другим способом. Государство контролирует надлежащим образом за проведением строительного процесса в условиях ДДУ, но и сами граждане обязаны ответственно подходить к защите собственных имущественных прав.