03. Правовой статус участника долевого строительства
Однако полагаем, что подобное употребление термина не предполагает в обязательном порядке «личное» участие гражданина или юридического лица в строительстве многоквартирных домов, в данном случае термин «участник» долевого строительства подразумевает участие в строительстве посредством уплаты цены договора, то есть внесения только денежных средств.
Как следует из ч.1 ст.1 Федерального закона № 214-ФЗ в качестве участника по договору участия в долевом строительстве может выступать гражданин или юридическое лицо. Согласно пояснительной записке к проекту Федерального закона № 214-ФЗ принятие данного законопроекта направлено прежде всего на усиление защиты прав граждан, вкладывающих денежные средства в строительство жилья, в связи с чем статус гражданина-участника долевого строительства отличается от гражданина-индивидуального предпринимателя или юридического лица-участника по тому же договору.
Ряд положений Федерального закона № 214-ФЗ применяется исключительно в том случае, если участником долевого строительства является гражданин (ч.3 ст.3, ч.ч.2, 6 ст.9, ч.ч.4, 7 ст.23, ст.23.2 Федерального закона № 214-ФЗ). При этом, статус гражданина в рамках договора участия в долевом строительстве требует конкретизации: положения данного Федерального закона позволяют выделить следующие группы граждан-участников долевого строительства:
В зависимости от того, кто является участником долевого строительства Д.А. Соболев выделят два вида правоотношений по договору участия в долевом строительстве:
Похожую классификацию приводит Н.А. Маштакова, которая на основании целевого назначения денежных средств, передаваемых участником долевого строительства застройщику, выделяет следующие группы граждан-участников долевого строительства:
Согласно ч.9 ст.4 Федерального закона № 214-ФЗ, в случае если участником долевого строительства выступает гражданин, приобретающий объект долевого строительства в целях, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, то в части, не урегулированной Федеральным законом № 214-ФЗ, применяется законодательство о защите прав потребителей, например, при взыскании компенсации морального вреда (п.п.4, 8, 10 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 г. [4] ).
Федеральный закон № 214-ФЗ не устанавливает конкретных требований к статусу гражданина-физического лица в рамках договора участия в долевом строительстве, следовательно применимы общие положения, предусмотренные ГК РФ.
Для заключения договора, в том числе договора участия в долевом строительстве, гражданин-физическое лицо должен обладать как правоспособностью, так и дееспособностью. Согласно п.1 ст.21 ГК РФ в полном объеме гражданская дееспособность возникает с достижением совершеннолетия, что означает, что лица, полностью дееспособные заключают договор участия в долевом строительстве без каких-либо ограничений.
Лица в возрасте от 14 до 18 лет в силу п.1 ст.26 ГК РФ заключают договор участия в долевом строительстве самостоятельно, то есть вправе собственноручно подписать договор участия в долевом строительстве, но с письменного согласия своих законных представителей. На практике такое письменное согласие может выражаться посредством проставления подписи в договоре участия в долевом строительстве, а наличие согласия хотя бы одного из законных представителей является достаточным для соблюдения данного условия. Согласие органов опеки и попечительства в данном случае не требуется.
Как следует из п.1 ст.28 ГК РФ от имени лиц, не достигших возраста 14 лет (малолетние), сделки, в том числе договор участия в долевом строительстве, заключают их законные представители – родители, опекуны, усыновители. На совершение такой сделки требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства (п.1 ст.37 ГК РФ).
Кроме того, при соблюдении требований, предусмотренных ГК РФ, в качестве участника долевого строительства может также выступать лицо, ограниченное в дееспособности или признанное недееспособным.
В силу п.1 ст.2 ГК РФ нормы, регулирующие гражданско-правовые отношения сторон также применимы и к отношениям, в которых участвуют иностранные граждане, иностранные юридические лица, а также лица без гражданства, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Федеральный закон № 214-ФЗ в данном случае не устанавливает каких-либо ограничений в отношении указанной категории лиц, поэтому иностранные физические или юридические лица также вправе выступать участником долевого строительства по договору участия в долевом строительстве.
Следующая категория граждан-участников долевого строительства – лица, которые зарегистрированы в качестве индивидуальных предпринимателей, а также не зарегистрированы в качестве таковых, приобретающие объекты долевого строительства не для личных (бытовых) нужд, а в целях осуществления предпринимательской деятельности.
Согласно п.4 ст.23 ГК РФ в случаях, когда гражданин, незарегистрированный в качестве индивидуального предпринимателя, участвует в обязательстве, суд может применить к таким правоотношениям правила об обязательствах, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Как следует из п.12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» [5] при осуществлении гражданином предпринимательской деятельности без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя суд применяет к таким правоотношениям законодательство о защите прав потребителей.
Таким образом, ключевым моментом, позволяющим определить необходимость применения правил об обязательствах, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, является характер деятельности гражданина, а не наличие регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Следовательно, при разрешении споров суду необходимо исходить из совокупности обстоятельств, характеризующих деятельность гражданина в качестве предпринимательской.
В судебной практике можно встретить следующие признаки, свидетельствующие о предпринимательской составляющей деятельности гражданина-участника долевого строительства: объекты недвижимости принадлежат гражданину на праве собственности непродолжительное время; реализация квартир осуществляется систематически; квартиры приобретаются «без отделки», в момент реализации в них никто не проживает, мебель отсутствует (см. постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 8 мая 2015 г. по делу № А78-10058/2014 [6] ).
Аналогичные последствия применения правил об обязательствах, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, будут и в том случае, если гражданин, зарегистрированный в качестве индивидуального предпринимателя, приобретая объект долевого строительства в предпринимательских целях, не указал в договоре участия в долевом строительстве, что действует как индивидуальный предприниматель, поскольку согласно Определению Верховного Суда РФ от 24 января 2017 г. по д елу № 308-ЭС16-15109 [7] в гражданском законодательстве отсутствуют требования об обязанности индивидуального предпринимателя при осуществлении предпринимательской или экономической деятельности указывать свой статус при заключении договоров.
Таким образом, в том случае, если гражданин, не имеющий статуса индивидуального предпринимателя, заключил договор участия в долевом строительстве в целях осуществления предпринимательской деятельности, к нему неприменимы правила о защите прав потребителей.
Еще одна группа участников долевого строительства – юридические лица. С учетом общей правоспособности юридических лиц-коммерческих организаций последние вправе выступать в качестве участника долевого строительства, приобретая объект долевого строительства в целях осуществления предпринимательской деятельности, в то время как некоммерческие организации в силу своей специальной правоспособности могут выступать в качестве участника долевого строительства только, если основная цель некоммерческой организации связана с улучшением жилищных условий посредством, в частности, заключения договора участия в долевом строительстве. Указанное право в силу прямого указания в законе предоставлено, например, жилищному накопительному кооперативу (п.2 ч.1 ст.16 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» [8] ).
Таким образом, среди участников долевого строительства можно выделить следующие группы:
Иностранные граждане и лица без гражданства, иностранные юридические лица также могут являться участниками долевого строительства
[1] Хамов А.Ю. Особенности правового статуса и классификация участников долевого строительства // Предпринимательское право. 2016. № 4. С. 36.
[2] Соболев Д.А. Гражданско-правовая ответственность застройщика по договору участия в долевом строительстве: Дисс. … канд.юрид.наук. М., 2011. С. 25.
[4] Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 г. // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2014. № 3.
[5] Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2012. № 9.
[6] Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 8 мая 2015 г. по делу № А78-10058/2014 // СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 16.08.2017).
[7] Определение Верховного Суда РФ от 24 января 2017 г. по делу № 308-ЭС16-15109 // СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 16.08.2017).
[8] Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» // Собрание законодательства РФ. 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 41.
[9] Закон РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» // Собрание законодательства РФ. 1996. № 3. Ст. 140.
Договор участия в долевом строительстве
Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в правовой оборот была введена особая разновидность договора: договор участия в долевом строительстве, осуществляющий регулирование возникающих между субъектами долевого строительства взаимоотношений и определяющий их условия.
Понятие договора участия в долевом строительстве
Договор участия в долевом строительстве подразумевает, что одна сторона, именуемая застройщиком, принимает на себя обязательство в оговорённый этим соглашением срок, соблюдая все требуемые условия, собственными силами или же привлекая иных субъектов возвести многоквартирный дом либо иной объект, а после получения официального разрешения на введение в эксплуатацию объектов строительства передать его участнику долевого строительства. Вторая же сторона, именуемая участником (дольщиком), принимает на себя обязательство по оплате установленной цены и принятию постройки, если в наличии имеется разрешение на введение в эксплуатацию вышеупомянутых объектов.
Правовая природа договора долевого участия в строительстве определяет, что он является:
Субъекты и форма договора участия в долевом строительстве
В качестве субъектов договора долевого строительства выступают:
Существенные условия договора участия в долевом строительстве
Вышеуказанный закон определяют особенности и существенные условия договора участия в долевом строительстве, в отсутствии которых договор признаётся незаключённым. Таковыми условиями являются:
Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве
Договор должен оформляться исключительно в письменном виде. Подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным только после регистрации.
Полномочиями по регистрации такого рода договоров наделена Федеральная служба госрегистрации кадастра и картографии (Росреестр).
Для того чтобы осуществить регистрацию соглашения долевого строительства как застройщик, так и дольщики должны предоставить заявления сторон, сам договор со всеми дополнениями и приложениями, а также пакет документации, предусмотренный законодательством.
Комплект документации должен быть направлен в находящийся по месту расположения строящегося объекта территориальный отдел Росреестра. Документы могут направляться лично, через систему МФЦ, заказным почтовым отправлением, а также в электронном виде. При подаче документов непосредственно в отдел Росреестра заявителю выдаётся специальная расписка об их получении, содержащая следующие обязательные реквизиты:
Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве долевого строительства с первым участником осуществляется в течение десяти рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, обязанность по представлению которых возложена на заявителя. Регистрация всех последующих договоров должна производиться в срок не превышающий пяти рабочих дней.
Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве удостоверяется посредством совершения непосредственно специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.
Если осуществляется регистрация соглашения, заключаемого застройщиком с первым из дольщиков, то помимо вышеперечисленных документов застройщик предоставляет:
При регистрации всех последующих договоров по тому же объекту застройщик представляет договор страхования ответственности застройщика и документ, удостоверяющий выплату страховой премии по этому договору, если он заключался с каждым из дольщиков.
Дольщики, являющиеся физическими лицами должны предоставить такие документы, как:
Особенности договора участия в долевом строительстве
Если говорить про предмет, условия и особенности соглашения участия в долевом строительстве, то кроме тех его характеристик, которые были рассмотрены выше, стоит упомянуть также и то, что данный договор представляет собой довольно специфическую правовую конструкцию, включающую в себя элементы таких договоров, как инвестирования, строительного подряда, оказания услуг.
Еще одной характерной особенностью является то обстоятельство, что предмет договора, заключаемого застройщиком с участниками и предмет строительства (взятый в полном объёме) не совпадают между собой. Возводимый объект представляет собой совокупность определённого количества самостоятельных объектов, переходящих в распоряжения различных субъектов. Если же застройщик возводит объект по одному договору с единственным же лицом, то данное соглашение будет квалифицироваться не как договор долевого строительства, а как строительный подряд.
Долевое участие в строительстве в 2020 году: закон, нюансы.
Договор долевого участия заключается между застройщиком и будущим собственником жилья. Данный документ регламентируется Федеральным законом РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».
Изменения с 2019 года.
С 2019 года в Закон № 214 – ФЗ были внесены изменения, которые стали своего рода, реформой в долевом строительстве. Ее цель – избежать обмана дольщиков, исключить риски потери собственных средств граждан.
2 апреля 2019 года вступило в силу Постановление Правительства № 480, где обозначены условия готовности дома, по которым застройщик может использовать средства участника долевого строительства. С прошлого года действует проектное финансирование строительства МКД с привлечением денежных средств банка.
Новая схема должна постепенно отменить ДДУ и изменит рынок новостроек в пользу покупателя.
Без сомнения, продажа готовых квартир в сданных домах полностью исключит риск недостроя оплаченной покупателем будущей квартиры. Но стоит ли ради этой благой цели полностью отказываться от работающего механизма долевого строительства, позволяющего гражданам решать свою жилищную проблему? Отказ от долевого строительства может сделать жилье недоступным для многих категорий граждан.
Застройщик обязан учитывать средства дольщиков отдельно от затрат на строительство
Увеличился список основания для внеплановых проверок каждого этапа строительства
Если застройщиком были использованы целевые кредитные средства, то эскроу — счета должны быть открыты в том же банке, где был взят кредит.
Денежные средства граждан в период строительства должны храниться на эскроу – счете. Это банковский счет, деньги с которого передадутся застройщику только после выполненных им обязательств перед депонентом. Такой счет является обязательным условием в кредитовании застройщиков.
Как выбрать застройщика в 2020 году.
Если Вы хотите приобрести жилье на первичном рынке, обязательно проверьте застройщика, прежде чем составлять и подписывать ДДУ.
На что необходимо обратить пристальное внимание:
1.Проектная декларация застройщика. Если застройщик добросовестный, то декларацию без труда можно найти на сайте компании в открытом доступе. Если документа там нет, попросите ее в офисе компании
2.Необходимо проверить, оформлена ли в отношении компании процедура банкротства. Для этого, на сайте «Единого федерального реестра сведений о банкротстве» введите название компании застройщика. Если информация о банкротстве отсутствует, значит, в этом вопросе волноваться не стоит
3.Проверить на наличие судебных процессов в отношении компании. В электронной картотеке на сайте Федеральных арбитражных судов введите название компании
4.На сайте Федеральной налоговой службы проверьте регистрацию фирмы как юридического лица.
Заключение договора долевого участия.
Согласно Федеральному Закону № 214-ФЗ, договор заключается в письменной форме, в трех экземплярах. Один – дольщику, второй – застройщику, третий хранится в Росреестре.
Все экземпляры должны быть подписаны. Договор считается заключенным с момента его регистрации в Росреестре.
В ДДУ обязательно должно быть описание объекта, план с графическим расположением частей жилого помещения, общая и поэтажная площадь, количество комнат и другие сведения.
Что должен содержать договор: (цена договора, сроки и порядок расчетов, срок ввода дома в эксплуатацию, срок передачи объекта долевого строительства от застройщика к участнику (то есть дата, когда компания введет дом в эксплуатацию и вручит ключи), гарантийный срок дома (обычно 5 лет).
Как снизить риски при заключении ДДУ.
Корректировка Федерального закона № 214 – ФЗ от 30.12.2004 г. сделала дольщиков более защищенными, чем раньше. Но риск при покупке жилья, все же есть.
Для того, чтоб избежать неприятных последствий при заключении ДДУ необходимо максимально предусмотреть все возможные риски:
Постараться получить самую полную информацию о застройщике и о построенных им объектах
Перед заключением договора обязательно должны быть предоставлены Вам для ознакомления разрешение на строительство именно этого объекта. Также пакет учредительных документов, бухгалтерский баланс и аудиторское заключение за предыдущий год.
Количество банков, предоставляющих ипотеку по данному объекту не должно быть меньше трех. А если банк всего один – лучше отказаться от подписания договора с этой компанией.
Чтобы избежать того, что дом может оказаться долгостроем, необходимо обратить внимание на такой момент. В договоре указывается срок сдачи объекта в эксплуатацию и срок передачи жилья дольщику. Так вот, временной промежуток между этими событиями не должен превышать 6 месяцев.
Если застройщик указывает больший срок, значит, он предполагает просрочку ввода дома в эксплуатацию.
Ответственность обеих сторон договора долевого участия согласно ФЗ № 214.
В Федеральном законе от 30.12.2004 г. № 214 – ФЗ предусмотрены нормы ответственности сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору.
В случае неисполнения обязательств по договору долевого участия, сторона, нарушившая обязательства, обязана уплатить другой стороне неустойку и возместить убытки в полном объеме.
Взыскание неустойки и возврат денег.
В случае, если застройщик нарушил договорные обязательства перед дольщиком (например, не передал квартиру в срок, указанный в ДДУ), значит последний имеет полное право на взыскание неустойки.
Сначала необходимо грамотно составить претензию и направить ее в адрес компании, указанный в договоре. Отправлять строго по почте, заказным письмом с уведомлением.
Вторым этапом происходит взыскание в судебном порядке, если застройщик не выполнил требования в претензии.
В обоих случаях понадобится помощь юриста для грамотного составления претензии и искового заявления в суд.