Как происходит продажа участков под многоэтажное строительство? Основные условия и нюансы заключения сделок
Многоэтажная (высотная) застройка в городских поселениях развивается высокими темпами. Такие проекты очень выгодны для инвесторов и застройщиков.
Чтобы строительство было осуществлено и принесло высокую прибыль, необходимо тщательно подойти к выбору участка и грамотно оформить все необходимые документы. Всю процедуру оформления соглашения рассмотрим в данной статье.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Что говорит закон?
Земельный кодекс РФ разделяет все земли по категориям и назначениям. Использование земель должно осуществляться в строгом соответствии с этой классификацией.
Под многоэтажную застройку подходят только участки категории «земли городских поселений», вид разрешённого использования — строительство многоквартирных домов.
Земля под высотную застройку может быть приобретена в собственность или взята в аренду у государства.
На что обратить внимание при выборе земли?
Землю под высотное строительство нужно подбирать исходя из плана городской застройки – рассмотреть те районы, где уже есть многоэтажные дома и планируется их дальнейшее строительство.
При выборе участка необходимо учесть следующие моменты:
Инфраструктура:
Наличие развитой городской инфраструктуры обеспечит высокий спрос на будущие квартиры, но земля в районах с хорошей инфраструктурой (центральные районы) имеет очень высокую стоимость, поэтому нужно искать баланс между ценой и качеством. Оптимальным вариантом являются периферийные территории городов, но не слишком удалённые от центра и уже имеющие свою инфраструктуру.
Коммуникации, инженерные сети:
Самым важным является наличие водоснабжения, так как специально проводить коммуникации к дому будет очень дорого. Проблема теплоснабжения в современных домах может быть решена через применение системы автономного отопления.
При подборе участка нужно учесть, что не все земли могут находиться в частной собственности. Существует ряд ограничений, прописанных ст. 27 Земельного кодекса РФ.
В число подобных ограничений входят земли, занятые:
Также данная статья оговаривает список ограниченных в обороте земель, например, земли лесного фонда, земли, в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и другие.
Далее нужно убедиться в юридической чистоте участка, то есть проверить правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы на участок. К первым относятся свидетельство о государственной регистрации права или выписка из ЕГРН. Ко вторым – договор купли-продажи, судебное решение или акт органа государственной (муниципальной) власти о предоставлении земельного участка, например, при приватизации.
Необходимо проверить участок на отсутствие судебных споров и обременений. Важно изучить кадастровый план земельного участка, а также произвести независимую оценку земли (чтобы избежать риска покупки по завышенной стоимости и уплаты в будущем завышенной суммы налога на землю).
О том, на что нужно обратить внимание при покупке любого участка и что проверить перед сделкой, мы писали тут.
Какие условия должны соблюдаться при возведении многоквартирных домов?
Земли под высотное строительство должны относиться исключительно к категории «земли населённых пунктов». Вид разрешённого использования участков — многоэтажное строительство.
Если недобросовестный застройщик всё-таки обойдёт эти ограничения, то у владельцев квартир в многоэтажном доме в дальнейшем могут возникнут проблемы — муниципалитеты принимают активные меры по борьбе с незаконной застройкой. Незаконно построенный высотный дом (например, на землях для индивидуального жилого строительства) может быть попросту снесён, а хозяева квартир останутся без жилья.
Кто может купить надел?
Приобрести землю под высотную застройку могут юридические, так и физические лица, хотя случаи покупки таких участков физическими лицами в России крайне малочисленны и считаются юридическим казусом.
Кто имеет право на продажу?
Продавать земельные участки под строительство высотных домов имеют право частные собственники участков (которые в свою очередь приобрели их у государства, у других собственников или получили в результате приватизации).
Определение стоимости
Стоимость земли под высотную застройку зависит от следующих факторов:
Параметры застройки считаются одним из главных факторов. Два равнозначных земельных участка земли, но с различными параметрами застройки, будут иметь отличие в стоимости приблизительно пропорционально процентной разнице в параметрах застройки.
Стадия подготовки градостроительных документов позволяет определить риски проекта и учитывает фактор времени. Если есть разрешение на строительство, то это значит, что уже имеется согласованная строительная документация с определёнными параметрами застройки, получены технические условия, определена потребность в ДДУ.
Отсутствие градостроительной документации ведёт к появлению рисков проекта в части параметров застройки и может значительно увеличить сроки реализации проекта. В каждом продаваемом метре будущих площадей включена доля земельного участка, стоимость «коробки», инженерных сетей в пределах строительной площадки, затраты на ДДУ и внешние сети, прибыль предпринимателя.
Доля земельного участка в каждом продаваемом метре или нагрузка земли на реализуемую площадь служит параметром сравнения, который позволяет укрупнённо, но в тоже время достаточно точно сформировать мнение о стоимости земельного участка. В зависимости от степени подготовленности градостроительных документов варьируется нагрузка земли на реализуемую площадь и, соответственно, изменяется стоимость участка земли.
Эксперты выявили, что в случае готовности градостроительных документов на участок земли до уровня разрешения на строительство стоимость такого участка практически в два раза превышает цену тех участков под многоэтажную застройку, на которые ещё не подготовлены градостроительные документы.
Особенности заключения сделки
Свидетельство о собственности на земельный участок под высотное строительство может содержать ряд ограничений и условий (например, запрет на застройку природоохранной зоны водоёма, закрепление права проезда по территории третьих лиц и так далее).
Процедура оформления соглашения
Процедура заключения сделки включает себя следующие этапы:
В данном документе содержится информация:
Таким образом, при покупке участка под высотное строительство необходимо учитывать ряд важных моментов. Земли под такое строительство должны относиться исключительно к категории «земли населённых пунктов». Вид разрешённого использования участков — многоэтажное строительство.
При выборе участка следует обратить внимание на инфраструктуру района застройки, наличие инженерных сетей и коммуникаций, а также на уровень подготовки градостроительных документов. Покупка участков под высотную застройку в населённых пунктах возможна только у других частных собственников. У государственных/муниципальных органов исполнительной власти такие участки можно только взять в аренду (путём конкурсов, аукционов и тендеров).
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
8 (800) 350-29-87 (Москва)
8 (800) 350-29-87 (Санкт-Петербург)
Продажа земельных участков — Волгоград
Сохранить мой поиск
Продаётся участок в коттеджном посёлке.
Асфальтированная дорога. Газ свет вода, есть и подведены к участком. Рядом есть школа магазин. При заказе строительства дома скидка.
Продаётся дача, СНТ «Мичуринец» городищенский район Волгоградской области (винновка) по 109 автобусу.
Участок ровный, 5 соток. Угловой.
На участке постройка деревянная 2,30•3,10,
Установлена большая ёмкость из нержавейки под воду.
Развод труб по всему участку.
Забор, плодоносящие сортовые садовые деревья.
Все документы оформлены.
Без долгов!
Собственник.
Продаётся земельный участок свободного назначения. Подходит идеально по ТРЦ, офисное здание, супермаркет, автозаправка. торг уместен на месте. Есть все коммуникации. В собственности.
продаётся земельный участок для строительства жилого дома
ст. Чапурники, участок расположен в экологически чистом тихом месте, где можно заниматься разведением скотины, коммуникаций рядом с участком нет, но возможно подвести с жилого посёлка расположенного рядом в котором есть действующий газопровод, водопровод, электроэнергия и др.
В шаговой доступности постоянно проживают соседи. Участок большой площадью 24 сотки при желании можно разделить на несколько участков и построить несколько жилых домов. Участок расположен недалеко от дороги подъезд к участку по песчаной дороге.
Продается дачный участок 9,6 соток, расположенный в черте города в Советском районе рядом с Родниковой Долиной. На участке расположены несколько дачных построек, летняя кухня, душ, туалет. Можно спокойно разместить 6-7 взрослых человек.
На участке разбит прекрасный плодоносящий сад, состоящий из:
-7 деревьев яблонь, 2 из которых колоновидные
-3 дерева абрикосов
-4 дерева персиков
-3 дерева груш
-7 деревьев грецкого ореха,
-2 дерева черешни
А так же вишня, сливы, алыча, множество кустарников смородины, малины, еже малины, клубники. Множество кустов винограда разных сортов.
Земля в собственности. Есть межевание. Свет круглый год. Подведен городской центральный водопровод. Дополнительно имеется поливной водопровод 1 раз в 5 дней. По желанию есть возможность провести газ (у соседей по улице уже есть). По соседству несколько домов с круглогодичным проживанием. Отличное тихое место для строительства дома и отдыха.
На фото видно близкое расположение улиц Солнечникова и Грибанова в Родниковой долине. При желании участок легко переводится из СНТ на ИЖС. Хороший торг.
Продается участок в отличном месте, асфальтированный пдъезд. Ровный, есть все коммуникации( газ по участку, центральная вода подведена, канализация проплачена.)Вагончик для временного прживания. Торг реальному покупателю.
ОТ СОБСТВЕННИКА БЕЗ КОМИССИИ
Современная архитектура и фасады
Обзоры и переводы зарубежных авторов в области архитектуры, фасадов, экстерьера
Выбор земли под строительство многоквартирного дома
Первым наивысшим достижением любой начинающей строительной компании является строительство первого многоквартирного дома. Успешная новостройка – это первая ступенька к бизнесу, связанному с возведением целых жилых комплексов, коттеджей. Правда, воплотить такую идею в реальность дано не всем. Мало того, что такого рода новостройки требуют большого финансирования, необходимо сделать правильный выбор земли под строительство многоквартирных домов. Сейчас множество компаний занимается продажей земельных участков, но увы не все заслуживают доверия, поэтому перед покупкой земли под строительство многоквартирного дома стоит внимательно осмотреть участок и ознакомиться со всеми сопутствующими покупку документами. Также стоит отметить возможные проблемы в получении всех необходимых разрешений в администрации района, выбранного для строительства.
Что собой представляет многоквартирный дом?
Не вдаваясь в терминологию, можно сказать, что многоквартирный дом – это здание с множеством комнат (квартир, коммерческих площадей), которые принадлежат разным собственникам, а также юридическим лицам. Это здание должно вмещать в себе минимум две квартиры, каждая из которых должна быть «независимой», то есть иметь собственный выход в помещение общего использования или на улицу.
Кроме квартир, такой дом может включать в себя нежилые коммерческие заведения (как правило, они расположены на первом этаже).
Выбор компании, занимающейся продажей земельных участков.
Первый этап возведения такого здания – покупка земли под строительство малоквартирного дома. При выборе земельного участка, необходимо учитывать ряд факторов:
1. Инфраструктура. Наличие городской инфраструктуры и ее развитость – важнейший фактор при выборе земли. Конечно, близость к центральным районам желательна, но стоимость такого участка очень высока. Правда, и месторасположение далеко за чертой города также не гарантирует высокой заинтересованности покупателей. Исходя из этого, стоит обратить внимание на участки земли под строительство многоквартирного дома в активно развивающейся части пригорода. Продажа земельных участков, подходящая под эти критерии занимаются немногие. Так, что выбор компании с этой точки зрения должен упираться в стоимость участка и наличие пакета документов.
2. Коммуникации. Сюда входит близость сетей теплоснабжения, электроснабжения, а также телефонных кабелей. Сейчас множество жилых комплексов обустраивают автономным отоплением, поэтому близкое расположение теплотрассы не столь принципиально. А вот водоснабжение – отдельный разговор. «Протяжка» труб мало того, что отберет время, еще и значительно повысит себестоимость новостройки. Поэтому прежде, чем купить землю для строительства многоквартирного дома, необходимо обратить особое внимание на коммуникации. Учитывая этот аспект, проще всего выбрать компанию, которая занимается продажей земельных участков, граничащих друг с другом. Ведь к целому комплексу продаваемых территорий вряд ли нет подвода всевозможных коммуникаций.
Разрешение на строительство
Возведение многоквартирного дома, впрочем, как и любое строительство, осуществляется только по градостроительному плану, утвержденному администрацией. Намного проще получить разрешение на строительство такого дома в районе с небольшим количеством новостроек. Причем, в этом районе по генплану предусмотрено строительство большего количества зданий.
Также процесс получения всех необходимых разрешений проходит достаточно легко, если заказчиком данного многоквартирного дома являются сами городские власти. Но, в этом случае, скорее всего здание будет строиться для малообеспеченного населения, следовательно новостройка должна быть эконом-класса.