igori › Блог › все тот же гондурас и все то же сто
в прошлой части остановился на том, на покупке земли у города.
что для этого надо:
1. выбираем участок который нравится.
вон он там на склоне, кусок помойки 10х23 метра куда весь кооператив скидывает мусор.
с другой стороны чуть получше
если не знать что там яма глудиной восемь метров
почему такой участок, об этом позже
2. идем в администрацию города, в одно окно или еще куда то, пока я ходил все три раза менялось. пишем заявление, типа я такой то такой то оч прошу выделить мне участок под сто. там вас очень внимательно выслушивают, принимают заявление, передают в архитектуру города. все это занимает от двух недель до месяца. не долго, учитывая что заявление надо переслать в архитектуру, а до нее аж два квартала.
3. идем в архитектуру. зачем? что бы узнать что сейчас так получается, что землю нельзя купить, а можно взять в аренду и выкупить после окончания строительства. почему? ну так видать звезды сошлись, недавно можно было, потом опять может можно будет, но сейчас вот никак.
что делаем? по логике, говорим, не надо нам покупки, давайте аренду. но это по логике. в реальности все не так, в реальности мы пишем новое заявление. и что с ним делаем? нет не отдаем его вместо того, а несем в администрацию
4. приносим в администрацию новое заявление, дальше все как и в первый раз, потом снова в архитектуру. полтора два месяца потеряно, но ничего, все при деле. и вот мы снова в архитектуре.все те же знакомые лица. оказывается теперь вместе с заявлением надо сдать предпроектную документацию на предпологаемое сто.
да я этого не знал, все меняется каждый месяц. этой информации нигде нет и узнать ее можно только таким вот способом. на офицальных сайтах всех этих организаций ничего этого нет.
5. делаем проект, вернее предпроект. он почти такой же как проект, только без проводки, труб, геологических изысканий. сдаем его в «одно окно». почему в «одно окно»? потому что за месяц пока шло заявление и я пытался попасть на прием к главному архитектору все снова поменялось. теперь в администрацию не надо.
6. проходит месяц, документы из «одного окна» доходят до архитектуры. хоть «одно окно» удалено от архитектуры всего на квартал а не на два, быстрее от этого не получается. и вот мы в архитектуре, с кучей эскизов сто, с заявлением. красотища.
снова общаемся с архитектором. снова все не так. сто, по сути являющийся гаражом, должно быть оборудовано парковкой. доносим новый эскиз с парковкой? ага, только не в архитектуру, а в «одно окно» причем с новым заявление, на больший участок земли, куда к земле под сто приплюсована еще земля под парковкой.
7. еще несколько недель, в архитектуре новое заявление, новый проект. вроде уже и парковка есть и сто. только архитектора нет, в отпуске он. зато есть заместитель. заместитель это такой человек, которому надо продержаться до прихода начальника не подписав ни одной бумажки. под разными предлогами время тянется. наконец то главный архитектор приезжает. смотрит проект. все в порядке? какой тут порядок, в нашем красивом городе сто не обшитое композитом. не порядок. не важно что это свалка, не важно что этот композит через неделю утянут цыгане на цветмет, должно быть красиво и все. кто не знает что такое композит, поясняю эт такая фигня которой обшивают обычно заправки. как бывший владелец рекламного агенства, я могу быстро и в уме просчитать стоимость обшивки сто композитом. по себестоимости примерно 50 доларов ца квадратный метр, умножаем на примерно двести квадратов стен, получается всего ничего десять килобаксов. вспоминаем что своего рекламного агенства нет, умножаем в двое, прикидываем в каких я отношениях с некоторыми из бывших конкурентов, останавливаемся на 15 килобаксах. зашибись. озвучиваю цену архитектору. ему естественно пофиг, главное что бы было красиво. прибавляем к бюджету стройки еще пол ляма и идем рисовать новые эскизы. да эскиз должен быть ко а3, в цвете и с рамкой, но что нам 50 рублей за лист, по сравнению с композитом за пол ляма.
плюсы всего этого, я теперь знаю где в архитектуре пописять\покакать\попить кофе, в каком из соседних дворов припарковать машину. еще ощутимый плюс, меня там уже узнают, и как вытекающее из этого- эскиз можно принести напрямую, не ждать месяц пока он дойдет из «одного окна»
8.рисуем эскиз, теперь с композитом. приносим. все в порядке? нет, неплохо было бы что бы вот тут елка росла, а тут куст роз. х. с вами посажу. нет, садить это само собой, но они должны быть на эскизе. идем дорисовываем, перепечатав заново восемь листов.
приносим снова, а неплохо было бы декоративную подсветку козырьков неоном. смело добавляем еще два три килобакса в бюджет и идем рисовать ночной вид
теперь с эскизом уже на девяти листах идем опять туда же. пве впорядке? нет, оказуется надо еще рекламу изобразить. иду рисую, приношу. все в порядке? неа, на стоянке нет разметки. понимаю что процесс бесконечный. ищем альтернативные варианты. подходим к заместителю, интересуемся как сделать так, что бы меня там больше не видели. заместитель это такой дедушка, который пьет чай целыми днями, ничего не делает и ломается как одинадцатикласница. но денег видно, что хочет. не выдержал я, и дедушка был послан. вопрос то я решил в обход всех и вот у меня есть подписаный проект.
вот он первый ощутимый результат. десять листов с подписью. но это только начало.
Участок земли под СТО
Так как земельный участок принадлежит муниципалитету то для организации бизнеса Вам нужно брать его в аренду именно через аукцион.
1)на какой срок аренда (под автосервис).
Владимир
В документах по аукциону сразу указывается на какой срок заключается договор аренды.
2)Смогу ли потом стать собственником без торгов.
Владимир
Если на данном земельном участке будет строение, для строительство которого Вы изначально заключали договор аренды через аукцион, Вы как собственник строения сможете выкупить данный участок.
3)Нужно ли менять назначение земли.
Владимир
У Вас земельный участок «Земли поселений» при этом так же должно быть указано его целевое назначение, например для магазинов или станций тех обслуживания, это должно быть так же отражено в аукционной документации. Обратите на это внимание. Но так как Вы изначально оформляли землю под СТО скорее всего целевое назначение земельного участка позволяет строить СТО.
По поводу назначения земли и помещения: Думаю вам подойдет категория: Земли промышленного назначения и целевое назначение помещения также «помещение промішленного назначения». Основания: Ввиду специфики вашей идеи.К примеру воду с СТО нельзя будет сливать в общую канализацию.
Для изменения назначения земли подаете в местное самоуправление ходатайство.В ходатайстве указываете :
— кадастровый номер земельного участка;
— категорию земель, в состав которых входит земельный участок, и
категорию земель, перевод в состав которых предполагается осуществить;
— обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую;
— права на земельный участок.
При этом к ходатайству в соответствии с Законом о переводе земель должны быть приложены:
— выписка из государственного кадастра недвижимости относительно
сведений о земельном участке, перевод которого из состава земель одной
категории в другую предполагается осуществить;
— копии документов, удостоверяющих личность заявителя –
физического лица, либо выписка из единого государственного реестра
индивидуальных предпринимателей или выписка из единого государственного
реестра юридических лиц;
— выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое
имущество и сделок с ним о правах на земельный участок, перевод которого
из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить;
-заключение государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;
— согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую;
Здравствуйте, Владимир. В Вашем случае приобретение земельного участка для строительства автосервиса возможно только путем участия в аукционе. При этом все работы, в том числе, межевание земельного участка и его постановку на кадастровый учет должна выполнить и оплатить Администрация.
Если выиграю аукцион то 1)на какой срок аренда (под автосервис).
Владимир
Согласно ч.8 ст.39.8. Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается:
1)
на срок от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 2 и 3 настоящего пункта и пунктом 9 настоящей статьи (исключения Вас не касаются).
При этом согласно ч.9 ст.39.8.
вслучае предоставления земельного участка, в соответствии с основным видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев проведения аукционов в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса), договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, превышающий в два раза срок, установленный уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в качестве срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений. При этом, если в соответствии с основными видами разрешенного использования земельного участка предусмотрено строительство нескольких зданий, сооружений, договор аренды такого земельного участка заключается исходя из наибольшего срока, установленного для таких зданий, сооружений в соответствии с положениями настоящего пункта.
Смогу ли потом стать собственником без торгов.
Владимир
Выкупить участок без проведения торгов Вы сможете в том случае, если построите здание (сооружение), введете его в эксплуатацию и зарегистрируете на него право собственности в установленном законом порядке. Собственник здания, строения, сооружения, расположенного на земельном участке, имеет исключительное право на приватизацию земельного участка или приобретение права аренды. Отмечу, что собственник недостроенного объекта недвижимости, согласно судебной практике такого права не имеет. В случае возведения недостроя и соблюдения условий, предусмотренных ЗК РФ, Вы сможете заключить новый договор аренды для завершения строительства здания без проведения торгов.
Нужно ли менять назначение земли.
Владимир
Аукцион должен предусматривать сразу тот вид разрешенного использования земельного участка, который Вам необходим. Так как согласно ч.17 ст.39.8. Земельного кодекса РФ внесение изменений в заключенный по результатам аукциона или в случае признания аукциона несостоявшимся с лицами, указанными в пункте 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка не допускается.
Это означает, что после проведения аукциона и заключения договора аренды изменить ВРИ земельного участка Вам не дадут.
Открываем автосервис: с чего начать, как преуспеть.
Глава 18. Поиск помещения или участка земли под строительство.
В разных регионах дела с землей и арендой обстоят по-разному, поэтому опишу ситуацию на примере Санкт-Петербурга.
Если земля принадлежит городу, то возможна только аренда; если области, то возможен выкуп. В любом случае нужно обращаться по поводу приглянувшегося участка земли в администрацию района, и тогда будет понятно, дадут или не дадут, какие планы на эту землю, заодно скажут, какую документацию собрать, могут запросить инвестиционный план постройки, могут попросить проект. Писать бумаги лучше после простого разговора. Если в принципе согласны, то все равно, от кого писать: от юридического лица или от физического. Когда будет готовиться распоряжение, постановление или указ, тогда уже в документах должен фигурировать будущий арендатор. Я бы рекомендовал зарегистрировать ИП, это дешево, и если деятельности не будет, с документами нет особой мороки. В маленьких городах ИП, наверное, даже более предпочтительно. В крупных городах чиновники больше любят ООО, на них проще навесить дополнительные задачи, типа социалки или благоустройства. Ну, а в случае чего, зарегистрировать ООО вы всегда успеете, это недолго.
После того как на запрос ответят, будет понятно, какой вам нужен статус, и какие документы надо собирать. Опять-таки, если это город, это один комплект документов, если область – другой. Причем в разных районах по-разному – что попросят из документов в одном, того могут не попросить в другом.
Получать землю в аренду от государства нужно через комитет по управлению городским имуществом (КУГИ), либо через администрацию, если у вас городе КУГИ нет. По закону вы можете отправить туда заявку и через месяц получите ответ. На практике, чтобы получить участок земли под строительство нужны знакомства и деньги на взятки. Хотя в небольших городах с этим намного проще, чем в мегаполисах.
Иногда КУГИ проводит конкурсы на аренду земли, хотя особо на этот счет обольщаться не стоит. После того как вы в КУГИ подадите заявку, они должны будут провести тендер на эту землю. Вам нужно будет за свои деньги в районной газете дать объявление о том, что такая-то фирма претендует на такой-то участок, а КУГИ будет проводить торги между теми, кто еще захочет. Вроде бы земли свободной много, но на самом деле все давно поделено, и скорее всего, уже есть давно готовые проекты застройки этих пятен. Если есть связи в администрации – это может ускорить дело.
Есть еще такая штука, как целевое назначение земли. Для автосервиса нужна земля под промышленную застройку. Большая часть земли все-таки имеет целевое назначение под жилищную застройку, а перевести землю из одной категории в другую очень и очень нелегко.
Следующий вариант – обратиться в агентство, которое специализируется на земле. Приходите, говорите, что нужно вот такое пятно. Если повезет, то вам подыщут вариант.
Землю обычно берут в аренду на 3 года либо на 49 лет. Если вы смогли получить землю в долгосрочную аренду, то можете праздновать. Поскольку если все документы в порядке, то согнать вас с такой земли очень сложно, а это, в свою очередь, означает стабильность. Но на практике КУГИ не дает землю в аренду больше чем на 3 года.
Взятки чиновники лично не берут, только через каких-то своих людей. Причем цепочка людей может быть достаточно длинной. Ну и цена, соответственно, увеличивается. Будьте готовы к тому, что даже после того, как выиграете тендер на аренду участка, вам придется пройти по инстанциям и все согласовать.
Помещение в аренду под автосервис можно искать самостоятельно или через риэлтора. Берем, допустим, журнал «Коммерческая недвижимость» или «Бюллетень недвижимости» и смотрим объявления. В Петербурге частные объявления еще попадаются, в Москве практически нет, даже если написано, что от собственника. Системы оформления тоже отличаются. Чем крупнее город, тем сложнее найти помещение самому. В Москве, например, очень сложно самостоятельно найти необходимое помещение или участок, поэтому лучше прибегнуть к услугам риэлтора. Здесь самое главное – не вестись на распространенные разводки.
Есть лохотронщики, которые стараются продать вам базу данных. Вы ведетесь на какое-то красивое объявление, например аренда от собственника или земля от собственника, и звоните по указанному телефону. Вам говорят: «Да, у нас это есть, а еще есть вот это и это еще дешевле, приезжайте, мы вам дадим все контакты собственников, адреса, телефоны». Приезжаете, при вас кому-то звонят: «Привет, Вась, это Петя из фирмы, у тебя еще не сдано то помещение? Цена такая же? А, ну хорошо». Вы платите им деньги, они дают вам бумажку с телефонами, и вы радостный бежите домой и… ни до кого не дозваниваетесь. Или попадает в какую-то булочною по левому телефону. Возвращаетесь обратно, спрашиваете, в чем дело, а вам в ответ: «Мы вам базу данных продали, при вас звонили, вот разбирайтесь». Этой схеме больше 10 лет, но все равно многие еще на это ведутся.
Нормальный риэлтор подыскивает вам помещение и берет за это комиссию, как правило, это 100 % стоимости 1 месяца аренды. Предлагайте 50 %, если не согласны – звоните дальше. Максимум второй или третий согласится, поскольку понимает, что лучше получить половину, чем ничего. База данных у них у всех одна, поэтому если он вам откажет, то просто подарит эти деньги конкуренту. Крупные риэлторские конторы могут отказывать, а те, что поменьше, на половину цены всегда согласятся. Причем разницы в качестве у больших контор и маленьких в принципе нет, потому как риэлторы берут деньги за информацию. После скидывания цены риэлтор погрустнеет, так как поймет, что нарвался на человека «в теме». Вы должны подтвердить эту догадку отказом в предоплате. Как только вам начинают говорить: «Хорошо, вот мы заключаем договор, вы вносите предоплату…», вы сразу отказываете, предлагаете оплату по результату, если не устраивает – до свидания, потому что как только вы вносите предоплату, заинтересованность в результате у риэлтора падает до нуля.
Если он начнет излагать что-то вроде: «Просмотр у нас стоит 200 руб.» – пошлите его подальше. На любое требование денег произносится подобная волшебная фраза. Есть псевдориэлторские конторы, которые зарабатывают только на просмотрах. Тупо, без всякой базы вас водят по левым местам, берут деньги за просмотр и говорят: «Ну, дальше сами уже разруливайте». Риэлтору даете максимум 3–4 дня на поиск первого нормального варианта. Если ничего нет, то ищите другого риэлтора. Если риэлтор быстро не нашел подходящие варианты, то он непрофессионален и с ним работать не нужно.
Рассчитывать на юридическое сопровождение сделки от крупной конторы не стоит, особенно если это не прописано в договоре, они все реально ничего кроме продажи информации не делают. Общение с риэлтором заканчивается подписанием акта.
При поиске помещения изначально надо ориентироваться на помещение промышленного назначения, естественно, не оборудованное под автосервис. Чтобы из него сделать сервис, понадобятся вложения. Сколько – зависит от места. Если помещение, которое вы арендуете, зарегистрировано в Госкомимуществе как капитальное строение, нужно будет обратиться к префекту для получения разрешения об использовании помещения для автосервиса, а затем оформить договор на аренду этого помещения.
Для начала надо удостовериться в наличии воды, электричества и канализации. Все это должно удовлетворять потребностям вашего объекта при выбранном вами оборудовании. Если все более-менее нормально, то надо будет сделать полы, а также развести электричество и воду. Сколько все это стоит, сказать можно только для конкретного места. Желательно, чтобы не было колонн в помещении. Заранее подумайте о том, где будет въезд и выезд, складские и офисные помещения.
Когда будете осматривать помещение, которое берете в аренду, составляйте акт о его техническом состоянии. Потом, в случае чего, вы сможете на этот акт ссылаться.
В договоре аренды обязательно должны быть указаны:
Точный адрес здания, в котором находится сдаваемое помещение;
Описание местоположения помещения в здании (этаж, номер комнаты и т. д.);
Площадь сдаваемого в аренду помещения в соответствии с техническим паспортом БТИ;
Назначение сдаваемого помещения (например, для офисных нужд, производственных нужд, под склад и т. д.).
Договор лучше всего заверить у нотариуса. Это даст гарантию того, что вас внезапно не «попросят». При заключении договора аренды нужно смотреть, настоящие ли документы у того, с кем вы заключаете договор аренды, является ли он собственником земли, посмотреть копии документов на собственность или право аренды, нет ли обременения у объекта, не заложен ли он, не под судом ли он и т. д. Также стоит побороться за то, чтобы затраты на реконструкцию включить в арендную плату. В большинстве случаев это удается.
В договоре должно найти отражение условие перепрофилирования помещения под автосервис, чтобы в дальнейшем не возникали претензии со стороны арендодателя. Перепрофилирование возможно в том случае, если в договоре собственника не оговаривается запрет на нецелевое использование данного помещения.
Если аренда сроком больше года, то договор надо регистрировать в управлении федеральной регистрационной службы (УФРС), поскольку это считается долгосрочной арендой.
Оптимальные условия расположения автосервиса.
Очень хорошо, если сервис будет располагаться в спальном районе или на правой стороне дороги на пути движения транспорта из центра в спальные районы. Если есть прямой доступ из центра – это очень большой плюс. Если в планах развития города значится строительство жилых домов в выбранном районе – это плюс, как и любой экономический рост района вообще.
Прямоугольная форма участка, широкий въезд на территорию – это тоже плюсы. На улице, где находится въезд, должно быть как минимум двухполосное движение и разрыв в сплошной линии напротив въезда, чтобы клиенты могли выехать из сервиса налево.
Желательно, чтобы улица была прямой метров на 100 в обе стороны от въезда. Расположение на углу или пересечении улиц, расположение после светофора – плюс. Сужение дороги или знак ограничения скорости на участке перед въездом – тоже плюс. Совсем замечательно, если есть места для парковки и стоянки автомобилей, принятых на ремонт.
Примерный перечень документов для открытия автосервиса в арендованном помещении:
1. Разрешение от администрации района, на чьей территории вы планируете открыть автосервис.
2. Заключение от Противопожарной службы.
3. Заключение от Роспотребнадзора (СЭС).
4. Договор на вывоз твердых бытовых отходов и уборку прилегающей территории.
5. Договор аренды земельного участка.
Полный перечень разрешительной документации вы можете посмотреть в типовом шаблоне бизнес-плана у меня на сайте.
Основные требования к автосервису:
Размещение предприятий автосервиса в жилых домах и общественных зданиях не разрешается;
Помещение автосервиса должно иметь централизованную подводку воды и в обязательном порядке быть канализированным;
Площадь производственных помещений должна быть достаточной и зависит от видов и объема работ и габаритов ремонтируемых машин, но не менее 5 кв. м на одного работающего (без учета оборудования);
Производственные помещения должны быть оборудованы общеобменной приточновытяжной взрывобезопасной вентиляцией;
Расчеты системы вентиляции должны быть выполнены в соответствии со СНиП 2.04.05–91 «Отопление, вентиляция и кондиционирование»;
В холодный период года помещения должны отапливаться. Въездные ворота оборудуются воздушно-тепловыми завесами;
Не разрешается эксплуатация помещения без естественного освещения. Коэффициент естественного освещения должен составлять 1,5;
Системы искусственного освещения должны выполняться во взрывобезопасном исполнении;
Отделка стен и полов должна осуществляться влаго– и маслобензостойкими материалами. Стены должны быть окрашены масляной краской либо облицованы на % высоты керамической плиткой, полы – метлахской плиткой. Смотровые ямы должны быть облицованы керамической плиткой;
В составе помещения предприятий автосервиса в обязательном порядке должны быть душ, санузел, двухстворчатый шкафчик для хранения чистой спецодежды;
Работники должны быть обеспечены средствами индивидуальной защиты органов дыхания, глаз и кожи рук;
Автосервисы должны в обязательном порядке согласовывать с органами Госсанэпидемнадзора проектную документацию на размещение и технологические процессы и иметь разрешение указанных органов на ввод в эксплуатацию.