Земельный участок под коммерческую застройку
Консультация юриста по земельным спорам бесплатно, жми
Звонок по бесплатной линии
(Москва и регионы РФ)
Задать вопрос юристу в онлайн чате, ответ через 10 минут
Земельный участок под коммерческую застройку необходим для возведения офисных зданий, торговых центров, магазинов, спорткомплексов и рядя социальных объектов.
Современные мегаполисы располагают огромным количеством бизнес-центров, ресторанов, спортивных сооружений и производственных центров. Все это в совокупности получило название коммерческих объектов. Они находятся на так называемых участках под коммерческую застройку. О том, что это такое и в чем отличие коммерческих участков от обычной земли и пойдет речь в нашей статье.
Что такое участок под коммерческую застройку?
Первое, что следует отметить – термин «участок под коммерческую застройку». В Земельном кодексе РФ определения коммерческой земле попросту нет. И тем не менее, термин широко используется в нашей жизни. Например, когда речь идет о территории, подлежащей застройке недвижимостью, эксплуатация которой предполагает извлечение прибыли.
3 способа получить бесплатную консультацию юриста 01
Консультация юриста по земельным спорам бесплатно, жми
Звонок по бесплатной линии
(Москва и регионы РФ)
Задать вопрос юристу в онлайн чате, ответ через 10 минут
Коммерческая недвижимость всегда связана с доходами. Она включает следующие виды объектов:
Отличительной особенностью участков под коммерческую застройку является их пригодность к последующему извлечению прибыли. Именно поэтому такие земли должны соответствовать следующим характеристикам:
Разумеется, коммерческие земли – это всегда обширные территории с понятным расположением границ. Участок подлежит активной застройке с дальнейшим извлечением прибыли.
Особенности перевода земель под коммерческую застройку
Перевод земель из одной категории в другую зафиксирован в ст. 8 Земельного кодекса РФ. В нашем случае речь идет о переводе земель под промышленные и иные нужды.
Следует отметить, что закон может накладывать ограничение на перевод. Это один из первых проблемных моментов, с которым сталкиваются при коммерческой застройке. Сложности могут возникать не только с государственными органами, но также с Роспотребнадзором, Водоканалом, природоохранными службами и др.
Перевод земель под коммерческую застройку чаще всего затрагивает участки ИЖС. В данном случае предпринимателям нужно договориться с собственниками земель о передаче наделов под строительство коммерческих объектов, например, в городской черте или на подъездах к населенному пункту.
Получение разрешения на коммерческую застройку участка
Перед тем как получить земельный участок на коммерческие нужды, предприниматель подает ходатайство с запросом о целевом назначении земли. Вместе с тем требуется получить разрешение на застройку.
В ходе проведения межевания и других землеустроительных работ нужно удостовериться в том, что застраиваемый участок включает в себя:
Ко всему прочему, требуется учесть нормы градостроительной документации. В частности, речь идет о наличии свободного места от здания до границы земельного участка.
Как используется участок под коммерческую застройку?
Грамотное использование земли под коммерческую застройку – это основной принцип, на котором базируется коммерческая деятельность. Целевая эксплуатация увеличивает прибыль, тогда как нарушения могут привести к банкротству.
Зачастую участок под коммерческое строительство предоставляется по договору аренды. Субъектами договора выступают арендодатель и предприниматель (коммерческая компания). При заключении соглашения об аренде важно соблюдать сроки строительства. Такие договора позволяют включить пункт о последующем выкупе участка, например, если застройщик планирует расширение территории.
Также нельзя забывать и о налогообложении. Расчет стоимости происходит на основе кадастровой стоимости земли. Причем при переводе участка из сельскохозяйственной категории в промышленную потребуется пересмотреть кадастровую стоимость.
Наконец, использование земельного участка – это бесконечное согласование санитарных, пожарных и экологических норм со специальными инстанциями. Не все предприниматели имеют в своем штате толковых юристов, что накладывает определенные трудности при оформлении документов. Важно понимать, что земельный участок не должен простаивать – чем быстрее начнется застройка, тем скорее пойдет прибыль. Консультация земельного юриста крайне необходима!
Помощь юриста
Оценка загородной недвижимости – это важный шаг к успешному завершению покупки земель под коммерческие нужды. Неопытного дельца подстерегают мошенники и перекупщики. Помочь разобраться в непростой ситуации может только квалифицированный юрист по земельным вопросам.
Обращение к эксперту сулит массу преимуществ:
Юрист прекрасно знаком с градостроительной документацией. При желании специалист подберет удачный вариант земли под офис, спортивный центр, социальный объект или лабораторное предприятие в районе МКАД и в пределах Московской области.
Полезная информация по земельным спорам
Могу ли я построить офис и небольшой склад на собственном земельном участке ИЖС?
Добрый день. У меня в собственности есть земельный участок ИЖС 2.1. Могу ли я построить на нем офис 60 кв.м. и склад 200 кв.м. и узаконить постройку как склад и офис? Или мне необходимо менять ВРИ? На сколько сложно это сделать? Заранее спасибо
Добрый вечер, Евгений.
Статья 284. Изъятие земельного участка, который не используется в соответствии с его целевым назначением(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)Земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)Статья 285. Изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательстваЗемельный участок может быть изъят у собственника, если использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в частности если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки.Статья 286. Порядок изъятия земельного участка ввиду его ненадлежащего использования1. Орган государственной власти или местного самоуправления, уполномоченный принимать решения об изъятии земельных участков по основаниям, предусмотренным статьями 284 и 285 настоящего Кодекса, а также порядок обязательного заблаговременного предупреждения собственников участков о допущенных нарушениях определяются земельным законодательством.2. Если собственник земельного участка письменно уведомит орган, принявший решение об изъятии земельного участка, о своем согласии исполнить это решение, участок подлежит продаже с публичных торгов.3. Если собственник земельного участка не согласен с решением об изъятии у него участка, орган, принявший решение об изъятии участка, может предъявить требование о продаже участка в суд.
Вы не можете строить офис и складские помещения на земле ИЖС, Нужен безусловно перевож данного ВРИ на коммерческую. Порядок перевода таков:
Для начала следует согласовать возможность перевода земельного участка с имеющегося статуса в другой. Для этого придется обратиться в отдел архитектуры и сделать соответствующий запрос.
-Если предположительно участок можно перевести в иной статус, переходят на другой этап – сбор всех необходимых документов.
-Далее следует обязательное ходатайство на перевод с предоставлением кадастрового номера и паспорта участка статуса ИЖС.
Теперь придется пройти соответствующие экспертизы – комиссия посетит участок и проведет проверку, где будут оценены состояние земельного участка и грунта на соответствие их с документами, наличие границ и правильное их определение, качество и соответствие со схемой разрешенного проекта возведенного строительства. Для этого из отдела местной администрации будут приглашены собственником – здесь участвуют разные отрасли, придется даже пройти проверку инспектора службы пожарной безопасности. Если на деле все соответствует документам, комиссия выдаст соответствующую разрешительную документацию.
Разрешение на строительство коммерческой недвижимости.
Сегодня хотелось бы рассказать предпринимателям, что их ждет при получении разрешения на строительство коммерческого объекта до 1500 кв.м. и не выше двух этажей.
Первое с чего нужно начать это с проверки земельного участка. Участок должен стоять на кадастровом учете в границах (иметь уточненную площадь и границы). Если участок не стоит на кадастровом учете – необходимо провести межевание.
Если с земельным участком все в порядке, нужно заказать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Данный документ несет информативный характер, но без него не обойтись. ГПЗУ покажет вам разрешенное пятно застройки, необходимые согласования, обременения и тп.
После ГПЗУ мы можем точно понять какие согласования мы должны получить. Стандартные согласования для Москвы и Московской области это: Департамент культурного наследия, росавиация (аэропорты), летные площадки, департамент недропользования, газовые службы, электросети, водоканал. Каждое согласование имеет установленный законом срок. Например, согласование с аэропортом Шереметьево занимает 30 дней. Есть ли платные согласования? – да есть. К примеру, согласования с ДОСААФ «Черное» для юр. лиц составляет 30 тысяч рублей. Так же придется потратиться на согласование с аэропортом Домодедово (точнее на заключение СЭЗ которое требуется для согласования). В лучшем случае все согласования займут у вас 1,5 месяца.
Для получения разрешения на строительство вам потребуются следующие разделы проекта:
ПЗ – Пояснительная записка
ЭЭ – энергетическая эффективность (раздел включен в ПЗ)
ООС – охрана окружающей среды (раздел включен в ПЗ)
МПБ – мероприятия пожарной безопасности (раздел включен в ПЗ)
СПОЗУ – схема планировочной организации земельного участка
АР – архитектурные решения
КР – конструктивные и объемно-планировочные решения
ОДИ – мероприятия по обеспечению доступа инвалидов
ПОС – проект организации строительства
ПОД – проект организации работ по сносу или демонтажу (при необходимости)
Разработка данной документации займет от 2-х недель до месяца. Стоит оговорится, что скорее всего вам понадобится разработка архитектурно-градостроительного облика (АГО/АГР), а также согласования его в архитектуре. Исключением являются объекты, находящиеся в «промке» при условии, что объект не находится на перовой линии. Разработка и согласование АГО в лучшем случае займет 1.5-2 месяца.
После регистрации можно подавать заявление на разрешение. Обратите внимание что все заявления подаются только в электронном виде и подписываются с помощью ЭЦП.
Резюмируя – получение разрешения на строительство займет у Вас порядка 5-6 месяцев.