Долевое строительство в Краснодаре: «надежность, уверенность и доступность» или «риск, страхи и сомнения»
Каждый из нас, сталкиваясь с вопросами улучшения жилищных условий, желает избежать возможных рисков. Поэтому первое, на что следует обращать внимание при оформлении сделки долевого строительства в Краснодаре — это репутация застройщика. Именно от него зависит, что вы получите в итоге — страхи и сомнения или уверенность и доступность.
Попробуем взвесить «за» и «против» и решить, насколько обосновано и оправдано приобретение недвижимости по договору долевого участия.
Главный плюс долевого строительства в Краснодаре — гибкая ценовая политика
Одним из основных плюсов участия в долевом строительстве в Краснодаре является стоимость недвижимости. Цена 1 кв. метра в уже достроенных многоэтажных домах значительно выше, нежели в долевках. Кроме того, приобретая квартиру-долевку у застройщика на раннем этапе строительства, можно по заявлению получить дополнительные скидки. Застройщик может в индивидуальном порядке снизить стоимость кв. метра, если вы, например, выплачиваете всю стоимость единовременно; или дать рассрочку, что особенно привлекает клиентов, стесненных в средствах.
Однако не все так просто. Опасность кроется в дополнительных затратах. Так, в процессе строительства может несколько увеличиться квадратура квартиры, по документам она практически незаметна, плюс/ минус 1-3 квадрата — казалось бы, несущественно, а по деньгам может выйти вполне ощутимая сумма, особенно если вы к ней не были готовы. Да и дополнительные обязательные услуги, о которых вы не были предупреждены, например остекление балкона/лоджии, также потребуют дополнительных затрат.
Новая квартира в Краснодаре без «скелетов в шкафу»
Участие в долевом строительстве позволяет приобрести новую квартиру в Краснодаре без каких-либо чужих историй, посторонней ауры и запахов, следов жизнедеятельности, а также юридически чистую.
Появляется возможность создать товарищество собственников жилья и самостоятельно определять условия содержания и обслуживания вашего дома.
Но и здесь есть опасность — медленное заселение, а, как следствие, отсутствие заинтересованных и запущенность дома. Однако сегодня нередко уже к сдаче дома бывает предложена управляющая компания, которая берет на себя все обязательства по его содержанию.
Долевое строительство в Краснодаре: ожидание заселения
Существенным недостатком приобретения недвижимости в Краснодаре на условиях долевого участия является отложенное заселение, а именно необходимость ожидания окончания строительства. Осложняется этот вопрос и тем, что в процессе работы сроки окончания строительства могут быть несколько смещены, а значит ваши планы, связанные с переездом к определенному сроку, в силу объективных причин могут оказаться невыполнимыми.
Да и после сдачи жилья участников долевого строительства в Краснодаре тоже ждет сюрприз. Вы спешно и радостно заселяетесь, а соседи, не торопясь, продолжают делать ремонт. Радость новоселья будет явно омрачена.
Инфраструктура вместе с ключами от квартиры в Краснодаре?
Популярным вопросом при покупке недвижимости является развитость инфраструктуры. Приобретая квартиру-долевку нельзя, конечно, предполагать, что вся инфраструктура будет в шаговой доступности. Однако современные застройщики Краснодара во многом решили эту проблему: первый и цокольный этажи жилых комплексов уже заранее спроектированы для комфортного размещения магазинов, аптек, частных ателье, банков.
Социальная инфраструктура интересует горожан не меньше, а потому появилась тенденция размещения там центров по организации досуга школьников и дошкольников, детских студий, спортивных и танцевальных школ.
Таким образом, при покупке квартиры в Краснодаре по договору долевого участия риски весьма оправданы, а потенциальный покупатель-дольщик должен решить, насколько он объективен при оценке надежности выбранного застройщика и оптимальности условий сделки.
Обзор рынка долевого строительства в Краснодаре: как не стать обманутым дольщиком
Одним из самых распространенных вариантов решения жилищного вопроса уже несколько лет остается долевое строительство в Краснодаре. С каждым годом возведение жилых комплексов по договору долевого участия получает более широкое распространение, всё чаще горожане обращаются к форме долевого участия при покупке квартиры в новом строящемся доме, что позволяет приобрести жилье по более демократичным и привлекательным ценам. Изначально жилье в строящихся домах люди покупали неохотно и с опаской, но сегодня количество подобных сделок так велико, что покупатели, нередко, теряют бдительность.
Только за последнее время в Краснодаре выявлено более 150 объектов «самостроя», этот список регулярно обновляется, а полный перечень самовольно сооружаемых объектов можно найти на официальном сайте администрации г. Краснодара. Всё чаще в него попадают земельные участки с возведенными на них без разрешительных документов строениями и многоэтажными домами, построенными с отклонениями от норм градостроительства.
Что должен знать участник долевого строительства, чтобы не попасть в руки мошенников, попробуем выяснить, изучив строительную документацию РФ.
Как отличить «самострой» от законно возводимой новостройки в Краснодаре
Количество незаконно возведенных новостроек удивляет. Еще больше удивляет безответственность людей, готовых отдать деньги, не убедившись в правомерности возведения данных жилых строений. На сегодняшний день в соответствии с Гражданским кодексом РФ важнейшими показателями самовольного возведения жилых строений является то, что застройщик не может предоставить покупателю правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором уже строится или будет возведен объект; отсутствие разрешения на строительство, выдаваемое в соответствии с требованиями 51 статьи Градостроительного кодекса РФ; наличие нарушений требований норм градостроительства и правил строительства.
Так, застройщик обязан удовлетворить требование потенциального покупателя квартиры в новостройке Краснодара по предоставлению документов о государственной регистрации права на земельный участок — это может быть оформленное определенным образом право собственности или аренды и разрешение на строительство, которое выдаётся органами местного самоуправления, а также право застройщика на осуществление строительства.
Проектная декларация как гарантия законности долевого строительства в Краснодаре
Более проблематично так называемым «дольщикам» проконтролировать соблюдение норм и правил градостроения в дальнейшем в процессе строительства. Однако на отдельные показатели, отмеченные в проектной декларации, обратить внимание всё-таки стоит даже на начальном этапе строительства. Тем более, что с введением новых требований (а именно обязательной публикации застройщиком проектной декларации в СМИ или размещении в Интернете не позднее, чем за 14 дней до заключения застройщиком договора с первым дольщиком), данный документ стал общедоступным. Таким образом потенциальный покупатель может ознакомиться с ним уже на стадии выбора объекта недвижимости.
Проектная декларация – это, пожалуй, на сегодняшний день наиболее информативный документ, объединяющий информацию о застройщике и об объекте строительства.
При внимательном ее изучении можно получить подробную информацию о надежности и исполнительности застройщика (сведения о финансовом положении организатора жилищного проекта, о ранее возводимых строениях, о сроках их ввода в эксплуатацию) и сравнить технические характеристики строений разных застройщиков, предлагающих населению стать участниками долевого строительства в Краснодаре.
Конечно, тот вариант проектной декларации, который бывает опубликован в начале строительства, не является окончательным. В процессе работы может возникнуть необходимость внесения поправок и исправлений. Так, могут быть уточнены площади помещений, придомовых территорий, автостоянки, предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию, может несколько измениться финансовая информация. Однако специалисты не рекомендуют вкладывать свои средства в объекты, если в проектной декларации указано, например, меньшее количество этажей, нежели обещает застройщик, даже в случае, если это надёжный застройщик.
Разрешение на ввод строения в эксплуатацию новостроек в Краснодаре
После завершения строительства застройщик должен выполнить еще одно обязательство перед своими долёвщиками – ввести объект в эксплуатацию. Получение данного разрешения осуществляется обычно через МФЦ, где в очередной раз проверяют наличие и достоверность всех документов, среди которых: правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка или проект межевания территории, разрешение на строительство, подтверждение соответствия параметров построенного объекта проектной документации, требованиям энергетической эффективности и оснащенности и т. д.
При заключении сделки о долевом строительстве в Краснодаре внимательно проверяйте все нюансы и обращайтесь только к профессионалам рынка недвижимости.
ДОЛЕВОЕ УЧАСТИЕ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ ПО 214-ФЗ
ВОПРОС: В офисе застройщика мне предложили купить квартиру у подрядчика по договору уступки права требования. Законно ли это?
ОТВЕТ: Федеральным законом от 30.12.2004 N° 214-ФЗ предусмотрена уступка прав требований по договору участия в долевом строительстве. При этом необходимо обратить внимание, что договор участия в долевом строительстве, заключенный между застройщиком и подрядчиком, должен быть зарегистрирован в управлении Росреестра по Краснодарскому краю и оплачен в полном объеме. Оплачивать договор уступки права требования необходимо после его государственной регистрации в управлении Росреестра по Краснодарскому краю.
ВОПРОС: После ввода дома в эксплуатацию застройщик, при подписании акта приема-передачи, поставил меня в известность о необходимости доплаты по договору долевого участия, в связи с изменением квадратуры квартиры в сторону увеличения на 1кв.м. Правомерны ли действия застройщика? Должен ли я заплатить ему за 1 кв.м?
ОТВЕТ: Федеральным законом от 30.12.2004 N° 214-ФЗ установлено, что по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Таким образом, при принятии решения о правомерности действий со стороны застройщика по взиманию дополнительной оплаты за увеличение площади квартиры необходимо руководствоваться условиями заключенного Вами договора участия в долевом строительстве. В случае неисполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств, обязана уплатить неустойку (штрафы, пени), если это предусмотрено договором.
ВОПРОС: К договору ДДУ, подписанному мной и застройщиком, прилагалось приложение с указанием планировки квартиры, также подписанное с двух сторон. В ходе строительства застройщик внес небольшие корректировки в планировку, без уведомления меня как дольщика. Насколько действия застройщика правомерны?
ОТВЕТ: Федеральным законом от 30.12.2004 N° 214-ФЗ определено, договор долевого участия должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, указанных выше, приведшими к ухудшению качества такого объекта, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
ВОПРОС: Какие документы требовать от застройщика, чтобы убедиться в законности застройки и на что надо обратить внимание при покупке квартиры?
ОТВЕТ: Вы можете потребовать у застройщика представить для ознакомления следующие документы:
1. Разрешение на строительство – представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка (вид разрешенного использования) и дающий застройщику право осуществлять строительство указанного объекта. Разрешение должно быть именно на тот объект, о котором с вами ведут речь, с теми же параметрами (количество квартир и этажей) и техническими характеристиками;
2. документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок под объектом строительства (право собственности, аренды, субаренды).
Вы также вправе попросить для ознакомления:
— учредительные документы застройщика;
— свидетельство о государственной регистрации застройщика;
— свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
— бухгалтерскую отчетность застройщика.
С момента вступления в силу Федерального закона от 30.12.2004 N° 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных жилых домов возможно на основании договора участия в долевом строительстве, зарегистрированного в управлении Росреестра по Краснодарскому краю, либо путем выпуска жилищных сертификатов, либо жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с порядком, определенным федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.