Мосгорсуд признал право москвичей распоряжаться землей во дворах
Столичные власти не могут распоряжаться придомовыми территориями многоквартирных домов, отрезая от них участки для стройплощадок на том основании, что земля не размежевана и не стоит на учете в кадастре. Тогда как жители вправе владеть и пользоваться участками «в тех границах, в которых придомовая территория была ранее определена в установленном законом порядке», даже несмотря на отсутствие регистрации права долевой собственности. Об этом говорится в решении Мосгорсуда, рассматривавшем иск жителей Останкино против строительства 22-этажного дома по программе реновации. Депутат Мосгордумы Сергей Митрохин, который назвал подобные конфликты типичными для Москвы, считает решение революционным и выразил надежду, что итоги разбирательства помогут горожанам отстаивать права на дворы своих многоэтажек. Столичный департамент имущества готов подать кассационную жалобу на решение, поскольку, уверены там, «передав земельный участок под строительство стартового дома по программе реновации, город не нарушил права жителей многоквартирного дома».
Мосгорсуд опубликовал мотивировочную часть решения по иску жителей двух домов на улицах Цандера и Королева к столичным властям. Предметом разбирательства стало запланированное в общем для этих домов дворе строительство многосекционного здания по программе реновации высотой от 14 до 22 этажей. В марте 2019 года жильцы вступили в потасовку со строителями, протестуя против точечной застройки: здание, подсчитали противники проекта, будет строиться на месте сквера в 10 м от соседнего дома. С августа 2019 года спор рассматривается в судах: жители требовали расторгнуть договор аренды земельного участка площадью 8,6 тыс. кв. м под будущую стройку между департаментом имущества Москвы и городским казенным предприятием «Управление гражданского строительства» (УГС).
При этом представители мэрии сообщили, что землю, вокруг которой идет тяжба, УГС арендовало у Москвы в соответствии с адресной инвестиционной программой, утвержденной постановлением правительства Москвы №1223.
Жители Останкино обжаловали отказ в Мосгорсуде, который счел такую юридическую логику неверной и признал договор аренды земли с УГС недействительным в июле 2020 года. В мотивировочной части решения суда говорится, что предыдущая инстанция не изучала, для каких целей земельный участок передавался УГС в безвозмездное пользование, и не устанавливала, пересекаются ли его границы с другими территориями. Мосгорсуд также приобщил к делу представленное истцами заключение кадастрового инженера (со ссылкой на планы МосгорБТИ 1973 года) о том, что от дворов для будущей стройки было отрезано 1,7 тыс. кв. м земли.
Так, в суде подчеркнули, что бремя доказывания по данному делу лежит на ответчиках, то есть властях, а не на жителях. Мосгорсуд уточнил, что городской департамент имущества был не вправе распоряжаться спорной частью земель, даже если они не размежеваны. Тогда как жильцы домов, в свою очередь, вправе владеть и пользоваться участками «в тех границах, в которых придомовая территория была ранее определена в установленном законом порядке». Наконец, Мосгорсуд установил, что земля выделялась УГС в 2016 году, а упомянутое властями постановление правительства Москвы об адресной инвестиционной программе было издано в 2018 году и к настоящему времени утратило силу. К тому же согласно этому документу на участке предполагалось построить школу на 550 мест, а не многосекционный жилой дом.
Как жители Свиблово оспорили в Верховном суде передачу под реновацию части участка своей многоэтажки
Депутат Мосгордумы Сергей Митрохин называет решение Мосгорсуда революционным. «Впервые суд рассмотрел такое дело со всех сторон законодательства и комплексно подошел к вопросу. Придомовые участки могут быть не поставлены на кадастровый учет, это тяжело и дорого, и в этих условиях жильцы должны быть уверены, что их собственность не уплывет куда-то лишь потому, что они вовремя не подсуетились»,— заявил депутат. Он указывает на типичный характер таких конфликтов между жителями и властями. На одной только улице Молодцова в Северо-Восточном округе Москвы, в котором располагается Останкино, он знает о четырех похожих спорах вокруг строительств во дворах по программе реновации. Определение Мосгорсуда вселяет в господина Митрохина «надежду, что будущие решения по таким спорам будут приниматься в интересах собственников квартир».
По Жилищному кодексу, напоминает юрист, владельцы квартир обладают общим правом собственности на землю под домом и прилегающую к нему, необходимую для его использования: «Власти не имеют отношения к этой земле, потому что это частная собственность. Однако вопрос о том, какого размера должна быть эта прилегающая к дому территория и где ее границы, дискуссионный. Особенно сложно с определением границ земли вокруг старых домов, построенных 20 лет назад и более, так как сложно найти и восстановить документы, например, о том, какого размера участок передавался застройщику под строительство этого дома».
Как Верховный суд оставил в силе проект реконструкции кунцевских кварталов
Впрочем, в департаменте городского имущества (ДГИ) «отсутствует информация о наличии аналогичных претензий». «Передав земельный участок КП «УГС» под строительство стартового дома по программе реновации, город не нарушил права жителей многоквартирного дома на улице Цандера, потому что границы участка этого дома не сформированы,— прокомментировали “Ъ” суть конфликта в ДГИ.— Город не мог занять территорию многоквартирного дома и нарушить его границы, потому что их просто нет, участок не сформирован». В случае если земельный участок с многоквартирным домом не образован до введения в действие Жилищного кодекса РФ, собственники помещений вправе обратиться в департамент с заявлением о его образовании, подчеркнули в ведомстве, добавив, что это бесплатная услуга, а земля ставится на кадастровый учет Росреестром после серии согласований. Впрочем, в решении Мосгорсуда подчеркивается, что по ст. 16 закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» власти не могут распоряжаться «землей в той части, на которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом».
Депутат Митрохин, в свою очередь, намерен обратиться в прокуратуру Москвы с просьбой провести проверку подобных конфликтных строек на предмет соблюдения законности, а также разработать и внести в Мосгордуму законопроект, «который бы четко объяснял: если земля не размежевана и не поставлена на кадастр, это не значит, что никаких прав на нее у жильцов нет».
Стройка на 3 трлн рублей: кто уже зарабатывает миллиарды на московской реновации
Москва при Сергее Собянине, казалось бы, привыкла к масштабным проектам и огромным бюджетам строительства инфраструктуры и благоустройства города, однако затеянная мэром программа реновации поражает не только объемом средств, которые будут освоены, но и влиянием на жизнь миллионов москвичей. Одним предстоит переселение, другим — многолетнее соседство с площадками сноса хрущевок и строительства новых домов.
В мае 2017 года 30 000 москвичей вышли на митинг против программы. Власть недовольных не заметила — реновация набирает ход. Уже разыграны тендеры на десятки миллиардов рублей, а предстоит освоить еще на порядок больше. На кону не менее 3 трлн рублей.
Лишние люди и метры
Вечером 11 апреля 2019-го у входа в школу № 827 на северо-западе Москвы собралась толпа. Двое полицейских медленно пропускали желающих поучаствовать в публичных слушаниях программы реновации, и многим пришлось обсуждать ее на улице. Жители 22 пятиэтажек в этом районе проголосовали за вступление в программу реновации. Но когда они ознакомились с проектом планировки, выяснилось, что на месте сносимых 160 000 кв. м жилья проектировщики запланировали возведение 494 000 кв. м, а еще расширение дорог и вырубку 50-летних деревьев.
Обстановка на слушаниях по проекту планировки территории 5-го микрорайона Северного Тушино была накалена до предела. После короткой презентации проекта архитектором НИиПИ Генплана началась сессия вопросов и ответов, и сразу выяснилось, что зал полярно разделен на тех, кто против сноса (чаще всего это жильцы домов, сносить которые не предполагается), и тех, кто за (среди них настроенные против программы муниципальные депутаты выявили сотрудников местного подразделения ГБУ «Жилищник»).
На вопрос — минута, после этого микрофон выключался. «В сносимых пятиэтажках 3000 квартир, в новых домах, помимо этого, мы посчитали, будет еще 6200 квартир, — торопится высказаться житель девятиэтажки. — Уплотнение больше чем в два раза, а не на 30%, как обещали!» Представляющий проект сотрудник НИиПИ Генплана устало повторяет, что в проекте планировки не представлена квартирография, а только предельно допустимые площади объектов.
«Почему запланированы дома по 20–24 этажа, когда Сергей Собянин обещал 6–14?» — еще один вопрос из зала. Ответ: «Большая часть застройки будет 16-этажной, а башен в 24 этажа всего несколько». Вопрос: «Почему площадь нового строительства превосходит площадь сноса в три раза?» Ответ со сцены: «За счет увеличения нежилых площадей: лифтовых холлов, подсобок и так далее».
Истории сторонников реновации более-менее схожи: многодетная мать или бабушка, мать ребенка-инвалида, всю жизнь прожившая в доме без лифта, и для них переезд в новое жилье — единственная надежда на достойную жизнь и старость. Поначалу такие выступления зал встречал сочувственно, но к концу слушаний сторонников программы начали освистывать.
Итоговый протокол слушаний ничего не значит. Окружная комиссия по градостроительству, землепользованию и застройке рекомендовала разработчикам учесть высказанные замечания, но сам документ двинулся дальше. Публичные слушания признаны состоявшимися, принимать решение о том, учтены высказанные замечания или нет, по закону должен орган исполнительной власти.
В тот же день слушания прошли еще в пяти районах Москвы. Всего в шести стартовых районах предполагается снести около 1 млн кв. м, а построить 2,77 млн кв. м. Увеличение площадей нужно для формирования резерва, объясняли москвичам представители НИиПИ Генплана. Если переселенцы захотят докупить площади за свой счет, у них должна быть такая возможность. Попавшие в периметр реновации жители уверены, что лишние квартиры будут просто проданы на рынке и население их районов увеличится вдвое. Если соотношение сносимых пятиэтажек и возводимых на их месте площадей по всей Москве будет как в Северном Тушино, то город готовят к появлению 116 млн кв. м нового жилья. Для сравнения: весь жилищный фонд Москвы составляет 237 млн кв. м, а в 2018 году в столице введено 8,6 млн кв. м недвижимости (из них 3,5 млн кв. м жилой). Кому и для чего понадобился такой тектонический сдвиг?
Лоскутное одеяло
Московские чиновники стали спешно распределять средства. В бюджет на 2017 год была внесена корректировка, увеличившая расходную часть на 95 млрд рублей для подготовительных работ по сносу пятиэтажек. В октябре 2017-го был зарегистрирован Московский фонд реновации жилой застройки (Фонд реновации). Он стал единственным застройщиком, распорядителем бюджетных средств и земельных участков по программе реновации, возглавил фонд бывший генеральный директор «ДСК-1» Анатолий Константинов. Но главное, уже к концу года стройкомплекс отчитался, что нашел 236 стартовых площадок для начала волнового переселения из пятиэтажек.
Стартовая площадка — это участок в городской застройке, на котором можно построить первый в районе новый дом. В него должны переселиться жители первых сносимых пятиэтажек. Похожая программа переселения была и во времена Юрия Лужкова. Инвесторы за свой счет расселяли и сносили пятиэтажки, город получал долю в новых домах, бюджетного финансирования не требовалось. Программа предполагала снос 1772 пятиэтажек, до кризиса 2008 года успели снести 1050, из них 680 — в 2006 и 2007 годах. «Все самые удобные участки для старта волнового переселения в Москве мы уже использовали, — рассказывает Forbes владелец девелоперской компании S. Holding Алексей Шепель, который в 2006–2008 годах работал в правительстве Москвы и курировал переселение жителей пятиэтажек. — Остались неудобные. Как они сумели так быстро найти 236 пятен? Ходит слух, что просто искали незастроенные участки на снимках Google».
«В Москве дефицит земельных участков, — говорит гендиректор компании — участника реновации. — Специалисты Москомархитектуры, НИиПИ Генплана, других институтов провели колоссальную работу, оценивая буквально каждый участок земли. Где-то стояло заброшенное кафе, где-то заброшенный садик, который давно использовался не по назначению». Город не терпит пустырей, поэтому очень многие стартовые дома будут строиться на месте сносимых гаражей, детских площадок и т. д. «Если участок не застроен, это может означать, что под ним проходят трубы, коммуникации, сети, что он зарезервирован под строительство дорог, — объясняет Шепель. — Это не означает, что стройка на нем совсем невозможна, но с учетом необходимости перекладки коммуникаций она будет очень дорогой».
«Это не градостроительство, это лоскутное одеяло, — возмущается руководитель проектного подразделения крупной девелоперской компании. — Найдут маленькое свободное пятнышко в микрорайоне и проектируют там стартовый объект. А нужен ли он этому микрорайону, никого не интересует. Сначала разыгрывают конкурсы, а потом придумывают техническое задание».
Сейчас число утвержденных стартовых площадок уже достигло 323. Все они переданы Фонду реновации, который выступает застройщиком и выбирает себе подрядчиков на конкурсах в рамках 223-ФЗ. По заказу Москомархитектуры специалисты НИиПИ Генплана и ГлавАПУ разрабатывают проекты планировок территорий для районов реновации с учетом этих стартовых площадок. На институты по градостроительному проектированию на субподряде работают и специалисты крупных девелоперов, например, ПИК или «Крост». «Институт Генплана привлекает «Крост» как экспертную компанию по разработке проекта планировки территории в районе Новохохловской улицы, — объясняет схему источник, близкий к компании «Крост». — Когда проектная документация будет готова, фонд выставит участок на конкурс, и «Крост», конечно, будет в нем участвовать». По словам источника, адресный перечень жилых домов с самого начала был открыт, и застройщики могли выбрать интересные для себя объекты.
На господряде
Единственным инвестором реновации выступает бюджет, единственным застройщиком — Фонд реновации. Частные компании могут заработать, продав фонду квартиры в своих объектах, если они нужны для переселения (например, в декабре фонд купил у группы ПИК 212 000 кв. м в трех жилых комплексах). Могут получить какие-то преференции от города, согласившись отдать часть принадлежащих им земельных участков. Но основной заработок — государственные подряды по проектированию и строительству.
Программист Алексей Тихомиров из Москвы — ярый противник реновации, он уже почти год анализирует закупки, которые размещает на официальном сайте Фонд реновации, и выкладывает данные в Google Docs, посмотреть их может любой желающий, информация регулярно обновляется.
Там есть список адресов, детали разыгранных лотов, подрядчики. По данным Тихомирова, пока больше всего контрактов с Фондом реновации заключила группа компаний ПИК — почти на 48 млрд рублей, это около трети всех средств, распределенных фондом к сегодняшнему дню. «Это логично, что реновацией занимаются местные промышленные компании, которые платят здесь налоги и заработную плату», — говорит основной владелец группы ПИК Сергей Гордеев.
«Подрядчики для реализации проектов по программе реновации выбираются на открытой конкурсной основе, — ответил на вопросы Forbes представитель московского стройкомплекса. — ГК ПИК обладает большим опытом и значительным объемом финансовых средств, собственными производственными мощностями». Один из крупных подрядов ПИК — строительство жилых домов площадью 106 000 кв. м в Измайловском проезде на месте гаражей (стоимость 5,6 млрд рублей). Конкурс по этому лоту состоялся в ноябре 2018 года, и никто, кроме ООО «МФС-ПИК», заявку не подал.
В некоторых случаях и наличие конкурента не играет большой роли. «Фонд реновации провел несколько тендеров на проектирование стартовых домов реновации в Зюзино (ЮЗАО), в которых участвовало АО «Моспроект», занявшее второе место после компании ПИК, несмотря на то что ПИК дал снижение цены 3%, а «Моспроект» — 14%, — говорится в письме, которое депутат Госдумы Галина Хованская передала Сергею Собянину от имени совладельца «Моспроекта» Алексея Шепеля. — Эта победа гарантирует ПИК победу и в следующем конкурсе на генеральный подряд всего Зюзино… » Снижение цены — лишь один из конкурсных параметров с весом 0,5, второй — так называемые качественные, функциональные и экологические характеристики.
«Реновация — это социальный проект и проект мэра Москвы, — говорит источник, близкий к компании «Крост». — Я не думаю, что компании, которые участвуют в ней, ставят себе задачу на реновации заработать». По данным Тихомирова, «Крост» — второй по величине подрядчик Фонда реновации, с ним заключены контракты на 19,7 млрд рублей. Представитель концерна «Крост» сообщил, что администрация главы московского стройкомплекса Марата Хуснуллина запретила подрядчикам города по программе реновации давать комментарии СМИ без согласования с ними.
«Если заводы сработают хотя бы в ноль, то это уже хорошо, — рассуждает московский девелопер. — Когда завод работает — это прибыльный актив, когда стоит — убыточный, так что возможность загрузить производство очень важна». «Иногда главное — чтобы колеса крутились», — вторит ему другой. По его словам, рентабельность подрядной работы по стройкам реновации может составлять 7–10%, но если учитывать административные и прочие расходы, то можно только выйти в ноль.
Среди крупных подрядчиков по реновации есть и другие московские застройщики с давней историей: «МСУ-1» (входит в ФСК «Лидер» Владимира Воронина), «МФС-6» Виктора Нестеренко, принадлежащий городу «Москапстрой». Зарегистрированная в 2017 году компания «Регионжилстрой» выиграла конкурсы на 16 млрд рублей. Она создана семьей Александра Косована, который при Владимире Ресине был руководителем Департамента городского строительства.
Один из стартовых домов в Северном Тушино, где прошли общественные слушания, уже строится, его возводит компания «Смарт Менеджмент». По данным «СПАРК», бенефициаром компании является Саид-Магомед Зубайраев. Судя по официальному сайту, до недавнего времени «Смарт» работала исключительно в Чечне — принимала участие в строительстве небоскреба «Ахмат Тауэр», торгово-развлекательного центра «Грозный молл», а также планирует построить международный терминал «Аэропорт Грозный» и Республиканский центр спортивной борьбы им. Р. А. Кадырова. Еще до старта реновации летом 2016 года компания выиграла конкурс Управления гражданского строительства (структура города Москвы), пообещав построить два дома на месте снесенных пятиэтажек на Севастопольском проспекте и улице Дмитрия Ульянова не позднее декабря 2017 года. Дома на 243 квартиры были введены в эксплуатацию в 2018 году, в апреле 2019 года началось переселение в них жителей Котловки, Марат Хуснуллин даже направил в компанию благодарственное письмо «за высокий профессионализм, четкую и слаженную работу по ускоренному вводу объектов по программе реновации». Еще до публичных слушаний «Смарт Менеджмент» получила подряды на два стартовых дома в Северном Тушино общей стоимостью 4,7 млрд рублей.
Маховик реновации только раскручивается. По данным Департамента градостроительной политики, до августа 2019 года по программе должна быть готова градостроительная документация (те самые проекты планировок), до конца 2019-го — утверждены этапы реновации с детальными сроками их выполнения. После этого Фонд реновации станет разыгрывать более крупные лоты. В течение 15 лет город планирует потратить не менее 3 трлн рублей.