Управление инвестиционно-строительными проектами
Время чтения: 4 минут
Инвестиционно-строительный проект (ИСП) предусматривает привлечение и вложение средств в строительство, реконструкцию и эксплуатацию объекта с целью получения прибыли. Заказчик может сам заниматься управлением на всех стадиях проектирования и строительных работ, оформлением документации, либо поручить эту деятельность профессиональным специалистам. Согласно ГрК РФ, все полномочия от имени застройщика может осуществлять технический заказчик.
Читайте в этом материале, что включает управление инвестиционно-строительным проектом, кто может осуществлять такое полномочия, как выбрать надежную компанию.
Что такое инвестиционно-строительные проекты
Инвестиционно-строительный проект представляет собой комплекс правоотношений, действий и документов, направленный на вложение средств в застройку, реконструкцию и последующую эксплуатацию объектов. ИСП реализуется по следующим направлениям:
Для привлечения сторонних инвестиций и взаимодействия с кредиторами обычно оформляется единый бизнес-план. На него можно ссылаться в переговорах с контрагентами и государственными структурами, банками и частными инвесторами. Для управления инвестиционно-строительным проектом на стадии изысканий, проектирования, строительства и ввода в эксплуатацию заказчик может заключить договор с техническим заказчиком, передать ему все необходимые полномочия.
8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)
8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)
Все консультации бесплатны.
Управление проектом подразумевает работу с проектной и исходно-разрешительной документацией на объект
Виды проектов
Особенности управления ИСП напрямую зависят от вида проекта, статуса застройщика, типа строящегося или реконструируемого объекта. Классификация проектов происходит по следующим видам:
Естественно, указанная классификация условна, так как проект может подпадать сразу под несколько категорий и классов. Например, многоквартирный дом может возводиться за счет бюджета, относится к среднему объему инвестиций и долгосрочному проекту.
Комментарий специалиста. От класса и вида ИСП зависит перечень рисков для застройщика и инвесторов, перечень разрешительных документов и особенности проектирования. Сложнее всего реализовать проект в черте городской застройки, так как нужно проходить максимальное количество согласований. Однако и показатель дохода при успешной реализации такого ИСП будет существенно выше, чем на объект за пределами города.
Что входит в управление ИСП
На начальной стадии инвестиционно-строительного проект заказчик определяет его цели, заказывает расчеты рисков и сроков окупаемости, основные технико-экономические показатели. На этой стадии принимается принципиальное решение о том, какой объект можно построить на участке, исходя из его видов разрешенного использования, каковы коммерческие перспективы при эксплуатации или возможной перепродаже зданий и сооружений.
Управление инвестиционно-строительным проектом начинается непосредственно после разработки бизнес-плана и других базовых документов. Получение разрешений, проведение проектно-изыскательских и других работ, контроль за осуществлением строительства требует не только времени, но и специальных познаний. Поэтому разграничение функций управления ИСП возможно по следующим направлениям:
Такое распределение полномочий и ответственности не означает, что заказчик будет только ждать результатов реализации проекта. Он может координировать общую деятельность, вносить корректировки в цели и задачи проекта, участвовать в согласовании концепции и основных решений объекта. Так как управление ИСП будет передано профессиональным специалистам, заказчик сэкономит вое время и деньги. оптимизирует расходы, которые пришлось бы нести при самостоятельной реализации проекта.
Комментарий специалиста. От компаний и специалистов, привлеченных к управлению проектом, зависит успех и сроки его реализации. Случаи, когда даже самый перспективный и экономически обоснованный проект завершился провалом по причине ненадлежащего управления, встречаются постоянно. При выборе компании для управления ИСП нужно обращаться внимание на множество факторов – личные качества и деловую репутацию руководителей, финансовая надежность, опыт работы, иные показатели.
В управление инвестиционно-строительным проектом входит и непосредственный контроль за возведением или реконструкцией здания.
Кто занимается управлением инвестиционно-строительными проектами
Полномочия по управлению инвестиционно-строительным проектом могут разграничиваться на финансовую и непосредственно строительную часть:
Частный заказчик сам выбирает компании и специалистов для управления проектом. Если ИСП реализуется за счет бюджетных средств, проводятся государственные и муниципальные конкурсы. В договорах на управление прописываются не только полномочия, но и меры ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств, допущенные нарушения.
8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)
8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)
Все консультации бесплатны.
Особенности управления инвестиционно-строительными проектами на разные виды объектов
Управление разными видами проектов существенно отличается по целям и задачам, перечню необходимой документации, вариантам согласований и экспертиз, нормам безопасности к объектам. Ниже рассмотрим нюансы управления инвестиционно-строительным проектом на наиболее распространенные типы объектов – многоквартирные дома, общественные и производственные здания.
Особенности управления ИСП на многоквартирный дом
МКД может возводиться полностью за счет средств застройщика с последующей продажей квартир и нежилых помещений, либо с привлечением средств дольщиков на разных этапах строительства. Особенности управления таким проектом заключаются в следующем:
Общий срок реализации инвестиционно-строительного проекта на МКД зависит от характеристик объекта (площадь, этажность и высотность, количество квартир и нежилых помещений, наличие встроенных парковок и т.д.). Еще одной особенность управления ИСП на многоквартирные дома является повышенная ответственность за нарушение сроков сдачи объекта и качества помещений. Если инвесторами являются граждане, неустойка выплачивается в двойном размере в силу Закона № 214-ФЗ.
Управление инвестиционно-строительным проектом может предусматриваться для комплексной застройки.
Общественные здания
Под категорию общественных зданий подпадают объекты государственных и муниципальных учреждений, школ, детских садов, торговых и медицинских центров. Поэтому заказчиком проекта может быть не только коммерческая структура, но и бюджетные организации, госорганы. Это влияет на процесс управления ИСП:
Коммерческие общественные здания имеют максимально высокий срок окупаемости, относительно быстро проектируются и возводятся. Проект таких объектов может предусматривать помещения с разным функциональным назначением, от кинотеатров и заведений общепита до детских развлекательных площадок. Это будет учитываться при изысканиях, проектировании, строительстве и вводе в эксплуатацию.
Заказать управление инвестиционно-строительным проектом можно в отношении МКД, крупного торгового центра, производственных объектов.
Производственные здания
При управлении ИСП на промышленные здания важны не только архитектурные, планировочные и конструктивные решения, но и оптимизация производственных процессов. Для этого придется учитывать следующие нюансы:
Так как производственные объекты обычно размещаются за пределами городской черты, основные ограничения могут быть связаны только с наличием охранных и защитных зон. Чтобы соблюсти эти ограничения требуется разработка дополнительных мер защиты и безопасности, обоснованный выбор строительной площадки.
Комментарий специалиста. Поручая техническому заказчику полномочия по оформлению разрешений, подготовке проектной документации и строительству, заказчик все равно будет нести ответственность за нарушение законодательства. Чтобы не столкнуться с крупными штрафами и привлечением к ответственности, внимательно относитесь к выбору компаний для управления проектом, осуществляйте постоянное взаимодействие на всех этапах до ввода объекта в эксплуатацию.
Грамотное управление инвестиционно-строительным проектом позволит быстро реализовать замысел проектировщика и заказчика, построить современный торговый центр.
На что обратить внимание при выборе компании для управления инвестиционно-строительными проектами
Приступая к реализации инвестиционно-строительного проекта, обратите внимание на следующие моменты при выборе компании:
Внимательно изучите договора на участие в управление ИСП, особенно в отношении полномочий и мер ответственности. Это упростит разрешение споров, если они будут возникать в процессе реализации проекта. Компания Смарт Вэй соответствует всем требованиям, чтобы заниматься управлением ИСП любой сложности.
Преимущества сотрудничества с нашей компанией
Обращаясь в компанию Смарт Вэй, вы получите помощь опытных и профессиональных специалистов по управлению инвестиционно-строительными проектами на любые виды объектов. Наши преимущества:
Вы всегда можете ознакомиться с примерами по ранее выполненным работам, чтобы сделать обоснованный и правильный выбор.
Пример концепции управления проектом строительства и эксплуатации многоэтажного жилого дома с коммерческими помещениями на нижних этажах и подземной парковкой
Концепция управления проектом строительства и эксплуатации недвижимости разработана инициатором застройки и отражает основное содержание инвестиционного процесса, формируемого следующими системными элементами:
– цель проекта (миссия), рассматриваемая в рамках дерева целей;
– объект, субъект и предмет проекта;
– основные задачи субъектов, их функции и методы управления по стадиям или фазам проекта;
– организационная структура управления проектом, отражающая взаимодействие основных участников инвестиционного процесса;
– стратегия управления и финансовые источники.
На фазе предварительных исследований в качестве потенциальных проектов застройки земельного участка инициатором проекта были рассмотрены различные объекты недвижимости: жилая, офисная, торговая и различные смешанные варианты. Итогом этой работы стало принятия в качестве объекта управления 16-этажного двухсекционного жилого здания premium-класса со встроено-пристроенными помещениями и подземным гаражом в г. Краснодаре.
— заказчик передает управляющей компании основные функции управления всем проектом строительства здания;
— используется схема проектного управления, при которой основные функции управления проектом несет управляющая компания, а реализацией строительно – монтажных работ занимается генподрядная организация. Вариантом проектного управления может быть также управление девелоперской компанией в форме fee-development и speculative development, а также строительство объекта недвижимости «под себя» (build-to-suit).
Выбор варианта организационного управления зависит от целей управляющей компании.
Субъекты управления недвижимостью имеют разные цели, функции и стратегии в зависимости от интересов, которые они преследуют, участвуя в инвестиционном процессе и на стадии эксплуатации здания.
В данном проекте планируется, что субъектом управления является девелоперская компания полного цикла ООО «ЮгСтройГрад», основным направлением деятельности, которой является инвестирование в недвижимость и строительство на территории России и стран СНГ. Деятельность компании в основном ориентирована на Краснодарский край, но она также работает над проектами по всему Южному федеральному округу.
ООО «ЮгСтройГрад» является членом Гильдии Управляющих и Девелоперов, Российского Союза строителей, членом саморегулируемой организации «Региональное объединение строителей Кубани», входит в Российский Совет Торговых Центров.
Стратегия компании – продавать готовые жилые здания и оставлять за собой как готовые объекты, коммерческой недвижимости, так и их отдельные элементы, за исключением случаев их продажи на исключительно выгодных условиях. Деятельность компании состоит в системном воздействии на инвестиционный процесс, что обеспечивает высокое качество строительства и управления на всех этапах реализации объекта.
ООО «ЮгСтройГрад» выполняет полный комплекс работ по реализации проектов – от разработки концепций, проектирования и строительства, до эксплуатации и профессионального управления объектом. В своей работе компания активно использует самые современные российские и мировые технологии в области коммерческой недвижимости. Это позволяет качественно и эффективно реализовывать проекты на всех стадиях инвестиционного цикла и получать высокую отдачу от вложенных средств.
ООО «ЮгСтройГрад» выполняет следующие виды работ:
– разработка концепций проектов, основанная на исследовательской работе и опыте ведущих российских и европейских компаний;
– бизнес-планирование и оценка финансово-экономической модели бизнеса на весь период эксплуатации объекта;
– получение исходно-разрешительной документации на проектирование и строительство, получение мощностей и технических условий для подключения к внешним сетям;
– проектирование и инжиниринг, соответствующие последним достижениям в области коммерческой недвижимости и торговых технологий;
– управление строительством, сдача в эксплуатацию объектов с привлечением опытных подрядных организаций, отечественных и иностранных партнеров;
– контроль финансирования инвестиционных проектов (учет и отчетность);
– продвижение и позиционирование объекта на рынке, обеспечивающие дифференциацию от конкурентов, привлечение арендаторов, высокие показатели спроса и посещаемости;
– брокеридж, подготовка пакетов арендных документов;
– эффективное управление коммерческой недвижимостью силами собственной профессиональной управляющей компании, работающей по технологии, разработанной с учетом передового опыта управления лучшими торговыми центрами России.
Компания заинтересована в поиске инвесторов, клиентов и партнеров.
Предметом управления являются организационно-экономические отношения, возникающие между основными участниками процесса управления недвижимостью.
Основная цель управления проекта– это развитие объекта, позволяющее служить интересам основных субъектов-участников управления. В частности: предоставлять клиентам товары и услуги высокого качества по доступным ценам, повышать конкурентоспособность объекта и его доходность для обеспечения средств на развитие собственников и персонала.
Полный цикл застройки состоит из следующих укрупненных фаз: развитие и реализация; менеджмент и содержание; обветшание и слом (реконструкция и перестройка). В данном проекте рассматриваются разделы, связанные с предварительным исследованием рынка, внесением инициативы от участников проекта, выбора и организации отвода земельного участка под застройку и подготовки проекта строительства и управления на стадии эксплуатации. С другой стороны все фазы жизненного цикла недвижимости можно объединить в три стадии:
– стадия предварительных исследований – проводятся маркетинговые исследования, и формируется концепция проекта. На этом этапе предполагается проведение большого количества встреч и переговоров с местными властями, владельцами объектов и земли, инвесторами, кредиторами, владельцами бизнесов. Решающую роль на поисковой стадии играют личные связи, умение вести переговоры, способность к объединению в единый замысел разнородных объектов и предвидение последствий реализации проекта;
– стадия реализация проекта, которая является наиболее важной, сложной и ресурсоемкой;
В ходе реализации проекта будут решаться следующие задачи:
На стадии предварительных исследований:
– выбор организационной формы управления для согласования действий различных его участников. Ими являются различные юридические лица, выполняющие разные роли, функции в рамках своей ответственности: девелопер (застройщик), инвестор (конечный собственник недвижимости), заказчик, подрядчики, муниципалитет, сервейеры, кредиторы и пользователи недвижимостью и другие;
– проведение маркетинговых исследований с целью выявления потребности в реализации проекта. Ее основными результатами являются концепции возможных вариантов проекта.
На стадии реализация проекта:
– организация проектирования, разработки и экспертизы проектно – сметной документации;
– организация и управления строительством;
– ввод здания в эксплуатацию.
Стадии эксплуатации – организация эксплуатации объекта недвижимости в рамках поставленных целей.
Как отмечалось, инициатором проекта является руководство девелоперской компании ООО «ЮгГрадСтрой», в нем также могут принимать участие инвесторы различного уровня, риэлторы и другие управляющие компании. Но не все из них способны организовать и возглавить процесс застройки. Анализ показывает (таблица 6.1), что функции в рамках управления проекта можно разделить с позиций менеджмента на:
– основные, когда субъект управления возглавляет проект и ему делегируется большинство функций управления проектом;
– вспомогательные, когда отдельный субъект проекта решает отдельные задачи по поручению ведущего субъекта управления;
В ряде случаев субъект берет на себя как основные, так и вспомогательные функции.
Стратегию проекта строительства и эксплуатации недвижимости разрабатывает субъект, обладающий основными функциями управления, либо другой по его поручению.
Виды стратегий управления могут быть разнообразными и зависят от выбранной ведущими субъектами управления концепции маркетинга, сегментации и позиционирования рынка недвижимости. Выбор концепции зависит от выбора основного постулата, основной характерной ситуации, задач управляющей компании с учетом проблем, характерных для каждой концепции.
В данном случае компания относится к крупным компаниям-застройщикам (девелопер), поэтому ее концепция ориентирована на совершенствование строительства объектов недвижимости на первичном рынке недвижимости при сложившейся ситуации, когда спрос превышает предложение. Одновременно существует возможность расширения спроса путем снижения цен, а застройщики имеют резервы снижения издержек.
При всем выборе разнообразия различных вариантов маркетинговых стратегий компанией выбрана стратегия интенсивного роста. В данном случае она оправдана, поскольку девелопер, предлагая проекты недвижимости, не до конца использовал возможности, присущие его нынешним услугам и рынкам. В принципе возможны три пути интенсивного роста:
Анализ рынка недвижимости г. Краснодара, выполненный ранее, позволяет выбрать вариант стратегии расширения рынка компании за счет возведения здания жилого назначения с коммерческими помещениями на первых этажах.
В общем случае может применяться различный подход маркетинга для выбора сегментов деятельности компании: дифференцированный и недифференцированный.
Недифференцированный маркетинг заключается в минимизации различий между сегментами рынка; в этом случае принимаются во внимание общие характеристики индивидов, а не их различие. Фирма стремится продавать такие объекты недвижимости, которые привлекут как можно большее количество клиентов, и стремится создать уникальный имидж в сознании покупателя. Такая стратегия применяется, если ею может быть достигнуто сокращение издержек, но предприятие рискует попасть в интенсивную конкуренцию в данном сегменте.
Дифференцированный маркетинг ориентируется на операции с различными видами недвижимости. Его стратегия заключается в привлечении продавцов объектов недвижимости и инвестиций. Используя разнообразные вариации объектов недвижимости, изменяя свой маркетинг, риэлтерская фирма надеется получить более высокую выручку. При выборе сегмента в рамках такого маркетинга компанией могут быть использованы следующие стратегии:
– концентрация на специфическом объекте, которая оправдывает себя, если фирма имеет ограниченные ресурсы, и сегмент еще не эксплуатируется или сегмент задуман трамплином для будущего использования; риски этой стратегии связаны с возможным сокращением в перспективе сегмента до размера минимального объема продаж компании;
– избирательная специализация ориентируется на поиск и продажу некоторых объектов недвижимости для некоторых рынков в зависимости от возникающих частных возможностей. Это снижает риски, связанные с концентрацией деятельности;
– специализация по типу недвижимости (товарная специализация), при которой предприятие концентрируется на одном виде недвижимости; становится постоянным специалистом по данному виду объектов (например, жилая недвижимость или ее разновидности). Риски бизнеса обусловлены возможностью вытеснения существующего типа объектов новыми разновидностями; возникает проблема постоянного совершенствования товарной политики;
– специализация по рынку (рыночная специализация), означает, что компания предлагает на рынке несколько видов девелоперских и риэлтерских услуг, в комплексе ориентированных на конкретных покупателей, но при этом может увеличиваться уязвимость ее состояния, если доходы клиентов начнут по различным причинам снижаться и размер сегмента по объему продаж сократится.
В силу недостаточной развитости рынка жилой недвижимости г. Краснодара компания выбирает товарную специализацию деятельности.
Фирма может дифференцировать свое положение в выбранном сегменте рынка с помощью поддержки выбранных товаров, которая может быть пяти типов товарной дифференциации: расширение характеристик объекта недвижимости; развития разнообразия риэлтерских услуг; повышения качества работы персонала; формирования устойчивого положительного имиджа, выбранных объектов недвижимости и имиджа риэлтерской услуги. Позиционирование объекта недвижимости или риэлтерской услуги осуществляется в рамках выбранной стратегии через их характеристики: функциональность, преимущества, соответствие, срок службы, стиль и дизайн.
С учетом состояния рынка жилой недвижимости г. Краснодара компания выбирает расширение характеристик объекта недвижимости.
Таким образом, инициатор проекта принимает концепцию стратегии управления проектом:
· ориентация на совершенствование строительства объектов недвижимости на первичном рынке недвижимости при сложившейся ситуации, когда спрос превышает предложение;
· расширения рынка компании за счет возведения здания жилого назначения с коммерческими помещениями на первых этажах;
· специализация по типу недвижимости (товарная специализация), при которой предприятие становится постоянным специалистом по жилая недвижимости или ее разновидности.
Разработка и продвижение товаров связаны с формированием товарной политики девелоперской компании, которая рассматривается как комплекс действий фирмы по ряду направлений. Ее разработка и осуществление на рынке недвижимости требует выполнения как минимум следующих условий: четкое представление об эксплуатационных, экологических характеристиках объекта недвижимости; знание своих ресурсов; наличие сбытовой политики; хорошее знание требований рынка недвижимости. Решение об оказании новых услуг, строительстве нового типа объектов недвижимости является сложным и рискованным, но чрезвычайно важным для выживания и развития фирмы.
Существуют следующие этапы разработки нового объекта недвижимости: поиск идей для новинки, сокращений числа идей и формирование замысла объекта недвижимости, разработка предварительной стратегии маркетинга по выходу на рынок с конкретным объектом недвижимости. Изложение стратегии включает:
— описание величины, структуры и поведения целевого сегмента, предполагаемое позиционирование объекта недвижимости, показатели объема продаж, доли рынка, прибыли на несколько лет.
— представление общих сведений о предполагаемой цене, подходе к его распределению, смете доходов на маркетинг в течение одного года;
— постановку перспективных целей по показателям сбыта и прибыли, долговременный стратегический подход к формированию комплекса маркетинга.
Уровень риска застройки нового объекта недвижимости зависит от следующих факторов: степени оригинальности концепции, определяющей восприимчивость рынка; уровня технологической инновации, необходимой для внедрения концепции.
Цели, функции и стратегия управляющих субъектов отражается на выборе организационной формы управления проектом строительства и эксплуатации зданий.
Для выбранного объекта управления – жилого здания с коммерческой недвижимостью на нижних этажах – с учетом масштаба проекта наиболее применим вариант управления проектом девелоперской компанией.
Инвестиционная идея проекта предусматривает, что жилой дом возводится девелопером с привлечением собственного, заемного и привлеченного капитала, т.е speculative development (рисунок 5.13).
Девелопер рассматривает в качестве своей цели застройку земельного участка и получение дохода, как от реализации проекта (при условии максимального удовлетворения клиентов по срокам и качеству строительства), так и получения дохода от части собственности. В своей собственности девелопер в зависимости от экономической эффективности различных вариантов пользования оставляет элементы коммерческого назначения (например, помещения первых этажей и/или подземный паркинг) и участвует в дальнейшем управлении недвижимым имуществом в той или иной форме
Процесс управления разделяется на две стадии: управление проекта девелоперской компанией до момента сдачи дома в эксплуатацию, а затем выбор собственниками формы управления (управляющая организация или ТСЖ) и передача функций управления с разработкой плана управления. При этом собственность компании дает ей право участвовать в выборе управляющей организации. А ее доходы от недвижимости становятся частью ее бизнеса.
При подобной концепции управления девелоперская компания выполняет следующие функции (задачи) – рисунок 5.14:
1. проводит предварительные исследования по выявлению возможностей реализации проекта (нулевая фаза), включая маркетинговое исследование рынка, исследования в отношении градостроительных аспектов застройки и финансово-экономическое обоснование проекта. Данные исследования носят общий и предварительный характер, на последующих этапах исследования становятся все более тщательными и глубокими, чтобы снизить риск ошибочных инвестиций и увеличить вероятность осуществимости проекта.
2. выступает с инициативой проекта с целью поиска финансовых источников и отвода земельного участка под строительства.
3. осуществляет отвод участка для строительства. Одним из вариантов может быть получение земельного участка в аренду на период строительства в ходе городских торгов. Участие в торгах позволяет компании получить права аренды на земельный участок, подготовить проектную документацию к государственной экспертизе и после положительного решения иметь разрешение на строительство.
5. организует финансирование: рассматривает вид заимствования, условия финансирования, виды кредиторов, тип финансирования, их регулярность и своевременность. Для организации финансирования возможно применение различных моделей. При реализации девелоперских проектов крайне важно соблюдать определенные пропорции между собственными и заемными средствами.
6. организует разработку проектно-сметной документации на основе следующих нормативных документов:
— генеральных планов городов и населенных пунктов, включающих планы зонирования и планировки, застройки, межевания территорий, планы резервирования земель, прошедшие государственную комплексную экспертизу;
— правил землепользования и застройки, которые на основании территориального зонирования устанавливают градостроительные регламенты разрешенного использования и изменения объектов недвижимости;
— реестра сформированных земельных участков, в котором охарактеризован характер инженерного обеспечения.
7. планирует строительное производство после согласования проектной документации по застройке объекта и получения разрешения на строительство; при необходимости проводит конкурс с приглашением субподрядных фирм для участия в ценовых предложениях.
8. организует управление строительством силами своего дочернего строительного подразделения, которое выступает в роли генерального подрядчика.
9. организует ввод в эксплуатацию объекта строительства и его реализацию потребителям.
С учетом рассмотренных функций организационная структура управления проектом строительства жилого здания девелоперской компании принимает следующий вид (рисунок 6.10). Рассмотрим роль основных субъектов в процессе управления проектом.
Девелоперская компания ООО «ЮгСтройГрад» выполняет четыре группы работ:
– анализ максимальной эффективности использования участка/объекта;
– разработка бизнес-концепции объекта;
– анализ ресурсного качества участка строительства;
– разработка архитектурной и торговой концепции объекта;
– разработка технического задания на проектирование и строительство;
– разработка технологии управления и эксплуатации объекта;
– продвижение и позиционирование объекта на рынке.
а) подготовка и планирование реализации инвестиционных проектов;
б) бизнес-планирование и оценка финансово-экономической модели бизнеса на весь период эксплуатации объекта;
в) получение исходно-разрешительной документации на проектирование и строительство, расчет мощностей и получение технических условий для подключения к внешним сетям;
г) управление проектированием и строительством:
– выбор оптимальных архитектурных, строительных и инжиниринговых решений;
– составление технических заданий на проектирование и строительство;
– согласование проектной документации, получение необходимых разрешений;
– выбор подрядных организаций на основе тендера;
– осуществление технического надзора за строительством;
– контроль за работой подрядных и субподрядных организаций;
– контроль за соблюдением сроков строительства и финансирования;
– ввод в эксплуатацию и передача объекта в управление.
Заполнение помещений арендаторами включает в себя следующий комплекс мер, направленных на достижение прибыльности объекта:
– анализ коммерческих условий рынка;
– проведение рекламной кампании объекта на местном и федеральном уровне ;
– поиск сетевых и местных операторов
– подбор и переговоры с арендаторами
– подготовка пакетов арендных документов
– заключение договоров аренды.
Компания выполняет брокеридж, имея опыт работы и ведения переговоров, как с местными, так и сетевыми операторами. Профессионализм специалистов компании, а также богатый опыт и практическое знание потребностей потенциальных арендаторов позволяют четко спланировать арендную политику еще на этапе проектирования объекта, заложив в концепцию объекта выверенные архитектурно-планировочные решения, для выгодного расположения магазинов, офисов и торговых площадей. Это не только повысит привлекательность объекта для арендаторов и удобство для посетителей здания, но и позволит извлечь максимум прибыли по использованию пространства объекта коммерческой недвижимости.
4. Управление недвижимостью
Целью работы управляющей компании является получение стабильно высокого дохода для собственника, сохранение и повышение стоимости здания. Создание максимально комфортных условий жизнедеятельности арендаторов, и как следствие достижение максимально высокого рейтинга объекта. Эта деятельность включает:
а) Управление эксплуатацией объекта:
– ежедневное обслуживание и контроль всех инженерных систем;
– обеспечение безопасности здания;
– обеспечение чистоты здания.
б) Осуществление технического менеджмента объекта:
– планирование и разработка графиков обслуживания здания;
– контроль качества выполнения работ;
– оценка качества выполнения технических работ, наличие специальных критериев эффективности;
– поставка запчастей и расходных материалов;
– технический менеджмент с помощью современных компьютерных систем.
в) Администрирование объекта:
– организация отношений с исполнительными органами власти, городскими коммунальными службами и подрядными организациями;
– обеспечение безопасности и сохранности материальных ценностей;
– работа по страхованию объекта;
– подготовка инструкций и руководств по управлению и эксплуатации;
– ведение полной отчетности;
г) Работа с арендаторами объекта:
– обеспеченнее сбора арендных платежей, эксплуатационных и коммунальных расходов;
– контроль выполнения договорных обязательств;
– программа лояльности арендаторов;
д) Маркетинг и продвижение объекта:
– планирование и реализация рекламной компании объекта;
Общая схема основных бизнес – процессов девелоперской компании при реализации инвестиционно – строительного проекта приведена на рисунке 6.15.
Строительно-инжиниринговая компания ООО «Сан Сити» является дочерней фирмой девелоперской компании «ЮгСтройГрад» и специализируется на выполнении широкого спектра услуг в области проектирования, строительства и технического обслуживания объектов коммерческой недвижимости. Она участвует в проекте в качестве генерального проектировщика. Основные принципы работы компании:
– профессионализм сотрудников, готовность к конструктивному диалогу с партнерами и заказчиками.
– поддержание деловой репутации, строгое соблюдение норм права и деловой этики.
– точность в выполнении договорных обязательств, ответственность за конечный результат;
– заинтересованность в устойчивом развитии своего бизнеса и бизнеса партнеров.
– стремление к долгосрочному сотрудничеству.
Рисунок 6.15. Модель жизненного цикла девелоперского проекта строительства крупного жилого здания (на стадии предварительного исследования и реализации)
В своей деятельности инжиниринговая компания руководствуется последними достижениями в области проектирования и строительства с целью оптимизации затрат и сокращения сроков производства работ. Взаимное доверие и честность по отношению к заказчикам, партнерам и подрядчикам, а также выполнение наиболее ответственных и высокотехнологичных работ собственными силами позволяют успешно осуществлять совместно с партнерами и крупные самостоятельные строительные проекты
Строительно-инжиниринговая компания «Сан Сити» осуществляет свою деятельность на основании государственной строительной лицензии № ГС-3-23-02-26-0-2312121090-0181101-1, дающей право на проектирование зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом, и государственной строительной лицензии № ГС-3-23-02-27-0-2312121090-018095-1, дающей право на строительство зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом.
Компания «Сан Сити» готова оказать следующие профессиональные услуги в рамках данного проекта:
– инжиниринговые услуги в строительстве – предоставление полного комплекса работ и услуг по сопровождению всех этапов инвестиционно-строительного проекта, в том числе маркетинговые исследования, получение участков под строительство, ведение авторского и технического надзоров, проведение тендеров и т.п.;
– проектирование и согласования – генеральное проектирование зданий и сооружений, в том числе инженерных систем. Высокая квалификация специалистов Проектного отдела позволяет Компании выпускать документацию по основным разделам проектирования собственными силами, а также осуществлять авторский надзор и выполнять все необходимые согласования для разрешения строительства;
– поставка оборудования, монтаж, наладка и сервисное обслуживание инженерных систем зданий и сооружений;
– экспертная оценка состояния существующих инженерных систем и разработка проектов их модернизации;
ООО «ЖК-ПОДРЯД» предлагает услуги генподрядной организации по строительству жилых домов, а также объектов социально-бытовой и инженерной инфраструктуры в Краснодарском крае и смежных областях ЮФО. Опыт компании позволяет произвести эффективное строительство объектов различной степени сложности. Основные функции компании:
· осуществление функции генерального подрядчика, субподрядчика;
· производство строительно-монтажных работ;
· осуществление проектно-сметных работ.
Рисунок 6.16. Предлагаемая концепция управления и схема организационной структуры управления проектом
возведения многоэтажного жилого дома (основные функции по управлению несет Управляющая компания, выполняющая и функции Заказчика, а выполнение всех работ обеспечивает Генеральный подрядчик)
Эксплуатирующая организация ООО «Горжилкомплекс» занимается профессиональным управлением недвижимостью в г. Краснодаре. Сфера услуг Компании распространяется на жилой и коммерческий фонд. Она учреждена профессионалами в сферах эксплуатации зданий и сооружений. Коллектив предприятия сформирован из опытных сотрудников, основным критерием при приеме на работу являются профессиональные навыки, стаж работы в ЖКХ, высокий уровень общения с людьми. Основными видами деятельности компании являются:
— управление объектами недвижимости;
— техническое обслуживание, ремонт и модернизация объектов недвижимости;
— экстренное устранение аварийных ситуаций на объектах недвижимости на базе собственной мобильной аварийной службы;
— санитарное обслуживание и благоустройство объектов недвижимости;
— обеспечение охраны объектов недвижимости;
— выполнение ремонтно-отделочных работ в помещениях собственников, включая эксклюзивные интерьеры квартир, согласование проектов квартир, перепланировки и переоборудования, систем электроснабжения.
В целостном виде концепция управления проектом строительства и эксплуатации многоэтажным жилым домом с коммерческими помещениями на нижних этажах и подземной парковкой представлена на листе графической части дипломного проекта (рисунок 6.16).
Дата добавления: 2014-12-26 ; Просмотров: 5296 ; Нарушение авторских прав?
Нам важно ваше мнение! Был ли полезен опубликованный материал? Да | Нет