Разрешение на строительство частного дома: пошаговый план и основные ошибки застройщиков.
Добрый день, дорогие подписчики. Решил свести в одну статью предыдущие несколько статей, посвященные получению разрешения на строительство индивидуального жилого дома (уведомления о соответствии). Картинок не будет, только важная информация.
Итак, Вы купили земельный участок для строительства своего дома. И теперь Вы горите желанием немедленно приступить к строительству дома своей мечты, но не так быстро, прошу Вас. Прежде чем приступить к строительству дома необходимо получить разрешение на строительство.
Для получения «Уведомления о соответствии» собственнику земельного участка необходимо направить в Администрацию своего городского округа (для Московской области) или в Мосгосстройнадзор (для г. Москвы) «Уведомление о планируемом строительстве индивидуального жилого дома», в котором указать данные собственника и участка, нарисовать планировочную схему участка с посадкой дома, его размерами и расстояниями отступов от границ участка до дома, посчитать параметры планируемого строительства или реконструкции. Форма уведомления утверждена Минстроем.
В самом лучшем случае, если Ваш участок не попадает ни в какие охранные зоны и Вы не нарушили при строительстве градостроительные нормы, то Вас все равно заставят оформить и получить «Уведомление о соответствии», но сделать это после начала строительства бывает очень сложно. Например, администрация Подольского городского округа, если видит что дом уже построен, отказывает в выдаче уведомления о соответствии и отправляет оформлять построенный дом в судебном порядке.
Если же Вы при строительстве нарушили градостроительные нормы, например, сделали отступ от границ участка менее 3-х метров или Ваш участок попадает в какую-либо охранную зону, например, в зону охраны газопровода высокого давления, то «Уведомление о соответствии» Вам никто и никогда не выдаст. А это значит, что опять надо идти в суд и не факт, что в этом случае, получится узаконить дом в судебном порядке. Следовательно, Ваш построенный дом никогда не зарегистрируют, а в самом плохом случае, могут и потребовать снести.
Администрация рассматривает полученное уведомление. Если уведомление подготовлено правильно и администрация не находит никаких нарушений градостроительных норм или охранных зон на участке, то выдает в ответ заявителю «Уведомление о соответствии планируемого строительства». Это и есть разрешение, только после этого можно начинать строиться.
Если же администрация находит в уведомлении о планируемом строительстве нарушение градостроительных норм, например, превышение максимально возможной площади застройки или Ваш земельный участок попадает в какую-либо охранную зону, которых 26 разных видов, то Вы получаете в ответ «Уведомление о несоответствии планируемого строительства», с указанием причин отказа. То есть, строить так нельзя. Есть причины которые можно устранить, а есть причины которые устранить невозможно.
Те собственники участков которые купили землю без должной проверки, бывают очень сильно удивлены когда получают от администрации «Уведомление о несоответствии планируемого строительства», то есть отказ в выдаче разрешения на строительство.
Если Ваш участок находится в такой зоне, то в ответ на Ваше уведомление о планируемом строительстве, администрация выдаст Вам или отказ с требованием предварительно согласовать строительство с аэродромом или уведомление о соответствии, но с припиской, что необходимо дополнительно согласовать строительство с аэродромом. Так или иначе, но делать согласование с аэродромом придется. Это согласование потребуют при оформлении дома, без него дом не зарегистрируют.
Особняком в этой истории стоит только аэродром Домодедово. Это совсем другая процедура согласования и она заслуживает отдельной статьи. Если коротко, то что бы согласовать строительство с аэродромом Домодедово надо пройти очень сложную, многоступенчатую процедуру с экологической экспертизой, которая занимает 3-4 месяца и отнимет от Вашего бюджета от 30.000 до 50.000 рублей.
Остальные причины для отказа в выдаче»Уведомления о соответствии» не так часто встречаются, но тоже имеют место быть. Например, если Ваш участок находится в водоохранной зоне реки или озера, то с Вас могут потребовать согласовать строительство с Росрыболовством, это согласование получить относительно несложно. Если же, участок попадает в зону охраны источников питьевого водоснабжения, то с Вас потребуют согласовать строительство с Роспотребнадзором, это согласование получить уже гораздо сложнее.
Если земельный участок находится за границами населенного пункта, то есть, относится к землям сельхозназначения (дачные и садоводческие товарищества, многие коттеджные поселки), то с Вас могут потребовать получить в Роснедрах заключение об отсутствии полезных ископаемых на Вашем участке. А также, получить в Управлении культурного наследия МО заключение об отсутствии на участке объектов культурного наследия. И если с Роснедрами проблем обычно не возникает, то с Культурным наследием все не так просто. Например, рядом с Вашим участком могут быть развалины церкви XVIII века, вокруг которой установлена 200-метровая охранная зона, в которой строить по закону ничего нельзя. В таком случае согласования не получить.
Помимо вышеперечисленных зон, в которых можно получить согласование строительства, существуют охранные зоны в которых строительство прямо запрещено. Соответственно получить согласование и разрешение на строительство невозможно. Даже если Ваш участок предназначен для индивидуального жилищного строительства, это никак не отменяет ограничений и запретов в связи с попаданием в такую охранную зону.
Купив участок без проверки, Вы рискуете оказаться в ситуации когда участок для строительства дома есть, а получить разрешение на строительство (уведомление о соответствии) нет возможности. Следовательно, любое строительство будет незаконным и построенный дом регистрации не подлежит. Еще и могут потребовать снести за свой счет.
Просто удивительно, как много человек может создать сам себе проблем на ровном месте, просто из-за отсутствия необходимых знаний. Далее я расскажу о наиболее часто встречающихся ошибках, которые допускают собственники при проектировании и строительстве дома и которые могут потом стать непреодолимым препятствием для оформления и регистрации дома.
Итак, Вы купили участок. Предположим, Вам повезло и участок не попадает ни в одну из 28 видов охранных зон, что сейчас бывает довольно редко, то есть Вам очень крупно повезло. Но дальше Вы легко можете сами испортить все свое везение и наделать ошибок при строительстве дома.
Ошибка эта происходит из-за нежелания людей получать разрешение на строительство (уведомление о соответствии) перед началом строительства. Многие думают, что это не обязательно или что можно все «бумажки» оформить потом. Потом бывает сложно и дорого, а иногда бывает и совсем невозможно.
Когда Вы подаете Уведомление о планируемом строительстве в администрацию района, с указанием размеров проектируемого дома и его положения на участке, то администрация тщательно изучает, что и как Вы хотите построить на своем участке и если нарушений нет, выдает Вам «Уведомление о соответствии планируемого строительства», то есть разрешение на строительство, по-старому.
Если же Вы что-то нарушили в градостроительных нормах или правилах ПЗЗ, то Вы получаете отказ с указанием причин. Таким образом, Вы подстрахованы от ошибок из-за своей некомпетентности в этом вопросе. Если уведомление о планируемом строительстве готовит специалист, то он сразу Вам скажет, что так строить нельзя и подскажет как можно.
Таким образом, при строительстве дома необходимо отступить от границ участка не менее 3-х метров от соседей, а от фасадной границы не менее 5 метров. И отступать надо именно от кадастровой границы участка, а не от забора, так как заборы очень часто стоят не по официальной границе, а со смещением. Если отступ не соблюден, буду проблемы при регистрации дома.
И такие правила действуют везде, во всех городских округах Московской области. Особым случаем выступает город Москва, там в ПЗЗ нет такого требования, но, мне кажется, что это скорее техническая ошибка, которую рано или поздно исправят. Так что, если у Вас дом в Новой Москве построен с нарушением отступов, надо скорее регистрировать его, пока не ввели обязательный отступ в 3 метра. Если же у Вас такой дом в Московской области, то узаконить его будет очень сложно.
А есть еще противопожарные нормы. Если вкратце, то между двумя каменными домами должно быть расстояние не менее 6 метров. Если один дом каменный, а другой деревянный, то не менее 10 метров. А если оба дома деревянные, то не менее 15 метров.
То есть, если у Вашего соседа уже построен деревянный дом, то Вы при расположении своего деревянного дома должны соблюсти не только отступ в 3 метра от границы участка, но и обеспечить отступ от его дома не менее 15 метров. Что бывает сделать практически невозможно, так как размер участка не позволяет. Пока власти не очень требовательно относятся к соблюдению противопожарных расстояний между домами, но это только пока.
Это я перечислил только самые основные ошибки застройщиков в Москве и Московской области. А есть еще много других правил, норм и ограничений при строительстве, не зная которых, люди строят дома, тратят миллионы, а потом не могут узаконить дом и попадают в разряд «незаконного строительства», со всеми вытекающими последствиями.
Если у Вас нет времени или желания разбираться во всех нормах и правилах строительства, но Вы хотите сделать все по уму и по закону, то обращайтесь к профессионалам. Например, к нам, в компанию «Регистратор».
Мы проверим земельный участок перед покупкой, проведем при необходимости дополнительные согласования, получим разрешение на строительство (уведомление о соответствии) и после окончания строительства зарегистрируем построенный дом без проблем и лишних затрат.
Я уже более 10 лет профессионально занимаюсь оформлением недвижимости, от получения разрешения на строительство до регистрации права собственности в Росреестре. Накопил большой опыт в этой сфере.
Не доверяй и проверяй. Как проконтролировать строительство своего дома, если ты не строитель
Как выбрать специалистов
На FORUMHOUSE много раз говорилось о том, как важно выбрать порядочных и компетентных строителей, которые не будут пользоваться вашей неосведомленностью в теме, но хорошее повтори и еще раз повтори: нужно читать отзывы, собирать рекомендации, разговаривать с владельцами предыдущего объекта, на котором работала эта бригада.
Попросите посмотреть готовые объекты, отзывы заказчиков. А лучше обратитесь в компанию с историей и гарантиями. Какая бы ни была хорошая бригада, но в любом случае, она сделает и уйдет, и с вероятностью 101%, никогда больше их не найдете, если возникнут какие то проблемы.
Хорошая бригада – это половина успеха, но вообще людям, которые не особо разбираются в строительстве, рекомендуется нанимать специалиста по технадзору, представителя заказчика на площадке, который будет объяснять строителям их ошибки и даже – по согласованию с проектировщиком – инициировать изменения в проектные решения. На практике к услугам технадзора люди прибегают нечасто, это статья расходов, на которой все предпочитают экономить. Иногда таких специалистов приглашают сделать экспертизу выполненных работ – заказчиком может быть и владелец строящегося дома, и покупатель объекта, и строители. Нашего пользователя с ником RNikonov однажды вскладчину пригласила таджикская бригада.
Наш участник с ником Алексей кос много раз работал на объектах в сопровождении технадзора, и он считает, что такое сотрудничество шло на пользу стройке: «несложно принять правильное решение с грамотным человеком».
Считаю, что технадзор в малоэтажном строительстве должен быть примерно таким:
Что контролировать при строительстве мелкозаглубленного ленточного фундамента
Если нанять технадзор нет никакой возможности, следить за качеством стройки придется самостоятельно. Обычно владельцы строящегося объекта понимают, как важно контролировать возведение ключевых конструкций дома, но не знают, что именно делать. Вот строится фундамент, основа дома, и конечно, заказчик старается быть в этот день на участке, грозно сдвигать брови и следить за всеми процессами. Но что именно контролировать?
Походить вокруг, попинать ногой? Размеры мерить? Трещины искать?
Вот за какими моментами рекомендуют следить гуру фундаментов нашего портала при строительстве мелкозаглубленной ленты, кроме «геометрии и 0 по верху»:
Если у вас в договоре прописана марка бетона, можно сделать кубики и потом их раздавить: аргумент для торга и судебных разбирательств.
Что контролировать при монтаже свайного фундамента
Профессионалы всегда рекомендуют заказчику лично проверять диагонали установленных свай, но этого недостаточно.
Контролировать процесс нужно еще до начала монтажных работ:
Как проконтролировать сборку дома из СИП-панелей
Фильм о том, как собрать дом из СИП-панелей выложен на нашем портале, каждому этапу, вплоть до электрики, посвящена отдельная серия. Участники нашего портала рекомендуют этот фильм каждому будущему владельцу такого дома. Еще: чтобы проследить за процессом монтажа, нужно сверяться с проектом.
Дилетант в области СИП-строительства может контролировать работу профессиональных строителей, сверяя то, что делают с тем, что нарисовано. Если есть проект с прорисованными узлами, то проверить сможете. А если нет, то нет.
Как контролировать строительство дома из бруса
Кроме общих рекомендаций «приезжать на объект как можно чаще и не слушать все эти «мы всегда так строили», наши пользователи, которые уже построили себе дома из бруса, советуют особо контролировать связку угла (обязательно в замок) и крепление бруса: «никаких гвоздей, крепление должно быть на деревянные нагели, а также укладку пакли или другого утеплителя – толщина слоя зависит от качества бруса, но не должна быть менее 7 мм.
Вот какие еще моменты желательно контролировать, поэтапно:
Но приемлемо и все в полдерева, только бы межвенцовый утеплитель в ходе укладки нигде не слез.
Сырую древесину «ведет» и она дает большую усадку. Брус лучше предварительно обработать огне- и биозащитой, а фасад защитить, иначе со временем всю защиту смоет дождями.
Как проконтролировать строительство каркасного дома
Большинство проблем каркасников возникает из-за неправильного монтажа пирога стен – рабочие могут пропустить какой-то слой, или смонтировать его не там, где нужно.
Пароизоляцию (на ощупь и на вид она напоминает парниковую пленку), например, часто или вообще не укладывают, или монтируют с двух сторон утеплителя, или не проклеивают стыки.
Запрещено с двух сторон пароизолировать. Задушите стены.
Контролировать надо монтаж утеплителя – он должен быть высокого качества, ветроизоляцию и вообще все составляющие пирога.
Как перестать бояться и начать строить
Должен ли человек, который совсем не разбирается в строительстве, отказываться от мечты о своем доме? Нет, и у такого человек все может удачно сложиться со стройкой, если он:
Для заказа на фирме банально не хватило денег, пошел по пути сданных домов: смотрел дома, построенные пару лет назад, звонил хозяевам: как вам нравится дом, какие были косяки. Так вышел на бригаду, которая меня устроила. Мелкие косяки меня не волновали, я и так знал, что они будут, мне нервы дороже.
Главный совет для всех, кто готовится строить дом силами нанятых рабочих звучит так:
Проверяйте, приезжайте почаще, даже если вы ничего не понимаете в стройке. И лучше начинать, с месяц почитав FORUMHOUSE.
После того как каждый этап работ будет выполнен и оплачен, должна остаться энная денежная сумма, которую вы отдадите строителям только в том случае, если выполненная работа в целом вас устроит.
Наиболее типичные ошибки разбираются в теме «Как не надо строить дом». А это тем, кто планирует построить каркасник: все рассказано подробно, доступно и понятно, с большим количеством фотографий. Еще у нас есть бесценный Сборник советов для тех, кто затевает самостоятельное строительство. Почитайте нашу статью о том, что делать, если нарвались на строителей-мошенников. Посмотрите видео, которое поможет исполнителю и заказчику найти общий язык.