5 Требования, предъявляемые к зданиям гостиничных предприятий
Основная задача отеля: создание наиболее благоприятной среды, отвечающей функциональным, физиологическим и эстетическим потребностям людей. Здания должны быть прочными, долговечными, экономичными в эксплуатации. Здания должны отвечать техническим и экономическим требованиям (при строительстве и эксплуатации), должны быть обеспечены инженерным оборудованием, отвечать требованиям пожарной безопасности.
При проектировании гостиниц необходимо:
-учесть влияние природно-климатических условий на процессы, происходящие в гостинице(температуру, влажность, осадки)
-определить основные функциональные группы помещений и обеспечить требуемые взаимосвязи между ними в соответствии с протекающими в них процессами
-учесть особенности режима проживающих и режима работы обслуживания персонала
-освещение (коридор – до 12 м – без света, 48 м – с двух сторон), инсоляция, воздухообмен, температуро-влажный режим, водоснабжение, канализация, отопление.
Выполнение этих требований начинается при выборе участка под строительство.
Температурный режим в общественных и жилых помещениях:
Общий вестибюль – 16 0
Лестничная клетка – 16 0
Все жилые помещения должны быть инсолированы, т.е. освещение помещения прямыми солнечными лучами. Естественное освещение в номерах обязательно должно быть, в коридорах – не обязательно, а в сан.узлах не обязательно, но лучше, чтоб было.
Точечная застройка – здания расположены близко друг к другу.
Согласно СНиП 02-08-89, гостиница должна быть изолирована от шума.
шум внутренний – оборудование, дискотека, соседний номер
шум внешний – соседние предприятия, автострада
Хорошо поглощают шум лиственные деревья.
Противопожарные мероприятия – сохранение устойчивости конструкции при пожаре, обеспечение тушения и т.д.
Противопожарные требования зависят от:
Противопожарные требования обеспечиваются использованием противопожарных стен. Расстояние между стенами – 10-15 м, к каждому зданию должен обеспечиваться беспрепятственный подъезд.
6 Выбор участка под застройку гостиницы
При проектировании гостиницы специально добиваются рационального сооружения, его максимальной благоустроенности и комфортности, выбирают месторасположение, рельеф, микроклимат, площадь застройки, важна характеристика грунтовых условий, условия присоединения к инженерным сетям.
На расположение гостиницы в городе оказывает влияние ее тип, вместимость и уровень комфорта.
Скопление транспорта в центральных районах больших городов, с его неизбежным шумом, загрязнением атмосферы ухудшает условия жизни человека. Но ценность земли в этих зонах непрерывно растет, и все труднее становится найти место для строительства гостиницы. Необходимость сноса существующих зданий еще больше увеличивает стоимость нового строительства Затруднены подъезды, отсутствуют места для стоянок, из-за чего эту проблему приходится решать в пределах самого здания, что в еще большей степени увеличивает объем затрат.
В настоящее время существует тенденция децентрализации сети городских гостиниц. При этом гостиничные здания располагаются в зоне, прилегающей к центру. Здесь больше резервов свободной территории, стоимость земли ниже, воздух чище, легче обеспечить тишину и решить проблему подъездов и стоянок. С точки зрения условий жизни такое расположение оптимально, что подтверждается многочисленными примерами.
В этом случае возникают проблемы другого порядка, подвергающие сомнению приведенные выше преимущества, Преодолеть расстояние в несколько километров при современном уровне моторизации не составляет труда, и все же удаление от центральной зоны приводит к большим потерям времени для тех, кто не располагает собственными индивидуальными средствами транспорта.
Загородное расположение гостиниц также порождает известные сложности, связанные с доступностью города и работой отдельных частей гостиницы, таких, например, как ресторан или парикмахерская, рассчитываемых в общем случае на обслуживание (частично) городского населения.
Для городских гостиниц эти вопросы остаются открытыми, являясь предметом специального анализа в каждом отдельном случае.
В случае расположения гостиницы в центральной зоне города предпочтителен участок, примыкающий к парку, что может способствовать организации более приятной окружающей среды.
Разрешение на строительство гостиницы в Москве. Процедура получения
Для получения разрешения на строительство необходимо пройти согласование в муниципальных службах и органах местной власти. Они проверяют проект относительно действующих норм проектирования гостиниц и других жилых помещений. Данный этап является обязательным как для строительства гостиницы с нуля, так и для работ по реконструкции.
Приобретается участок земли.
Разрабатывается эскизный проект гостиницы.
У нотариуса заверяются документы (в трех экземплярах каждый):
- свидетельство о Государственной регистрации права собственности на земельный участок;
кадастровый план земельного участка.
Подается обращение в местную администрацию с заявлением (в свободной форме) на имя главы администрации (примерный текст: «Прошу вас разрешить мне строительство гостиницы на 20 мест на земельном участке,принадлежащем мне по праву собственности»). В течении примерно двух недель местная администрация выдает документы:
- разрешение на строительство;
Примечание: Это пока еще не окончательный документ, который дает вам право на строительство гостиницы.
справку об отсутствии арестов и запретов на земельный участок;
ситуационный план, заверенный в местной администрации;
Вместе со всеми полученными документами подается заявление в местное, например, районное Управление архитектуры и градостроительства (УАИГ), на имя главного архитектора. Получаем направление на проведение топографической съемки участка, либо поднимаем из кадастровой палаты чертеж участка.
Важно! В случае использования альтернативных источников энергии время, силы и деньги для получения разрешения на строительство гостиницы и последующее введение ее в эксплуатации можно значительно сократить. Прикладываются копию документа, удостоверяющего личность;
при нарушении строительных норм (если расстояние между домами менее 15 метров) получаем письменное согласие владельцев соседних участков, заверенное в местной администрации или нотариально.
На основании строительного паспорта (проекта гостиницы) получается «разрешение на строительство гостиницы».
Разрешение на строительство оформляется в трех экземплярах. Два из них выдаются застройщику, третий остается в архиве органа, выдавшего разрешение.
Чтобы получить АПЗ надо подать заявку и документы на землю.
Чтобы получить АПЗ надо подать заявку и документы на землю.Перед началом строительных работ, сразу после оформления всех необходимых разрешительных документов, надо получить разрешения на проведение земляных работ, строительно-монтажных работ, разрешение на строительство от межведомственной комиссии (МВК), которая будет осматривать готовый дом после завершения строительства.
Срок действия полученной документации действителен только лишь на период в 2 года.
Любые изменения в проекте, затрагивающие более 10% всего здания должны быть согласованы с районным архитектором.
Без разрешения местной администрации и согласования строительства с главным архитектором размещение в плане участка других строений не допускается.
Подготовка и сбор исходно-разрешительной документации (ИРД) при проектировании гостиниц Сбор ИРД осуществляется на самых первых этапах проектирования, в этот пакет входит около 50 документов, содержащих информацию об объекте и участке. В ИРД входит так же задание на проектирование гостиницы. Важно, чтобы принятые проектные решения ему полностью соответствовали. Одним из главных требований к проектированию является получение разрешеня на гостиницу подключение её к инженерным сетям, поэтому большое внимание следует уделить оформлению технических условий на присоединение к сетям инженерного обеспечения.
C какими трудностями можно столкнуться?
Собственник не располагает правоустанавливающими документами на земельный участок;
Нулевые показатели в ГПЗУ;
Вопросы от пользователей сайта:
Как открыть мини гостиницу или хостел? 20 ответов на популярные вопросы!
Как открыть мини гостиницу или хостел? 20 ответов на популярные вопросы!
С чего начать процесс открытия мини отеля или хостела? Какие затраты понесет собственник проект? Сколько можно заработать на отеле? Какими параметрами должен обладать успешный проект? Какой дизайн отеля выбрать? Открывать гостиницу только в Москве или в регионах тоже можно?
Давайте узнаем ответы на некоторые из этих вопросов.
1. Купить работающий отель или открыть свою гостиницу?
2. Сколько минимально должно быть номеров или койка-мест в хостоле?
3. Какие услуги в гостинице сделать бесплатными, а за что брать оплату?
4. Какое количество сотрудников потребуется на мини гостиницу на 12-15 номеров?
5. Покупаем помещение под отель или берем в аренду?
6. Какую юридическую форму выбрать: ООО или ИП?
Для большего маневра, в случае если вы хотите пусть в бизнес партнеров, подойдет ООО. Уступка долей, продажа готового гостиничного бизнеса. Если же отель для вас единственный проект, то можно выбрать ИП.
На первый год для МСР выбирайте УСН 15%. На второй год 6%.
8. На какой срок заключать договор аренды?
На максимальный. С возможностью приоритетного продления по его окончание. 10 лет для вас должно быть интересно. Вам нужно и вернуть инвестиции и получить прибыль. В пару лет не уложитесь.
9. Что нужно согласовывать, что бы открыть мини отель или хостел?
Необходимо пройти классификацию и получить документ о присвоение «звездности» вашей гостинице. Подать уведомление в Роспотребнадзор о начале коммерческой деятельности.
10. Трудоустраивать сотрудников?
Трудоустраивать с обязательным 3 месячным испытательным сроком. Можно использовать короткие договора.
11. Какая должна быть арендная ставка у помещения?
Аренда не должна превышать 35% от выручки гостиницы. В противном случае, любая ситуация, которая будет влиять на выручку и снижать ее, отразиться на обязательствах по аренде. Разработка финансово-экономической модели проекта, даст ответ, какой уровень арендной платы сможет выдержать максимально проект. Считайте грамотно.
12. Дизайн важен для мини отеля и хостела?
13. Какую локацию выбрать для отеля?
Центр. Близость исторических и культурных памятников. Транспортные развязки и метро. Возможность круглосуточного доступа. Безопасность. Наличие ночной жизни. Зона парков и скверов. Спортивные и прогулочные маршруты.
14. Какое ИТ решение выбрать для управление отелем и учета гостей?
15. Необходима ли касса?
Да, обязательно и он-лайн!
16. Стирать белье самим или отдавать в прачку?
Только отдавать на аутсорсинг! Вам не нужны эти хлопоты и площадей у вас нет лишних для ее организации.
17. Через какой срок хостел выйдет на самоокупаемость?
На третий месяц вы должны выходить в ноль, через семь месяцев в плюс, через 2-2,5 года можете окупиться. Но это не шаблон для каждого отеля, успех будет зависеть от набора факторов. Но успех всегда рядом.
18. Есть цоколь, могу я там открыть мини отель, хостел?
19. На сколько звезд классифицировать. Чем больше, тем лучше?
20. Нужно ли регистрировать иностранных граждан?
Да, необходимо. Можно эту процедуру проводить он лайн. Избегайте ненужных штрафов, они влияют на ваши доходы!
Вопрос на миллион. Сколько нужно инвестиций, что бы открыть мини отель?