Документы, необходимые для получения разрешения на строительство
В статье подробно рассмотрены документы, необходимые для строительства дома, многоквартирного дома и документы, необходимые для строительства при долевом участии в строительстве квартиры
Нормативное регулирование выдачи разрешения на строительство
Выдача разрешения на строительство относится к компетенции местных органов самоуправления (за редким исключением). Для его получения застройщику потребуется провести предварительную работу по сбору определённого пакета документов.
Основным нормативным документом, определяющим порядок выдачи разрешения на строительство, является Градостроительный кодекс. В ст. 51 этого закона сказано, что разрешение дает право на строительство любого капитального объекта: гаража, квартиры, многоэтажного или многоквартирного дома, ИЖС, дороги, пруда, газопровода, автодрома, магазина и т.д.
Чтобы заявление о выдаче разрешения на строительство было удовлетворено, необходимо соответствие проекта другим нормативным документам. В соответствии со ст. 51 кодекса это: 1) градостроительный регламент; 2) проект планировки и межевания территории для линейных (дороги, газопровод) и нелинейных (дома, пруда, магазина, гаража, автодрома и т.д) объектов; 3) разрешенное использование земельного участка (ИЖС, разработка недр и т.д).
Выдача разрешения на строительство производится на определенный срок (п. 19 ст. 51 Гр.К). В дальнейшем может возникнуть необходимость в его продлении, так как судебная практика показывает, что иначе строительство будет признано незаконным и застройщик будет нести ответственность (ст. 9.5 КоАП).
Документы для получения разрешения на строительство дома, многоквартирного дома
Порядок получения разрешения на строительство частного дома на участке по ИЖС и многоквартирного дома примерно одинаков. Различается только пакет прилагаемых документов. Рассмотрим подробнее, какие правила действуют в каждом из случаев.
Для получения разрешения на ИЖС потребуются:
Требовать какие-либо дополнительные документы местной администрации запрещает п. 10 ст. 51 Гр.К. Поданный сведения в течение 10 дней проверяются и по результатам производится либо выдача разрешения на строительство, либо отказ. В последнем случае всегда указывается причина. Оспорить отказ в выдаче разрешения на строительство можно через суд.
Документы, необходимые для получения застройщиком разрешения на строительство, практически те же, что и при ИЖС. Для начала потребуется подходящий земельный участок. В отношении него должен быть составлен градостроительный регламент и указано целевое назначение, которое не должно противоречить задачам застройщика. Иными словами, строительство многоквартирного жилого дома на участке, предназначенном для создания пруда, дороги, газопровода или автодрома изначально невозможно. Градостроительные правила не позволят получить разрешение в обход регламента.
После того, как получены документы на землю, потребуется согласовать проект. Он должен включать в себя (пп. 3 п. 7 ст. 51 Гр.К):
Экспертиза проекта может проводиться как государственным архитектурным бюро, так и частным. В последнем случае потребуется приложить к документам для получения разрешения свидетельство о госаккредитации организации (копию). Получить необходимое одобрение с первого раза бывает сложно. Большая часть проектов отправляется на доработку.
Итак, разрешение на строительство многоквартирного дома потребует от застройщика следующего пакета документов:
Требовать что-либо еще, как и в случае с ИЖС, закон запрещает. Срок рассмотрения заявки составляет 10 дней. Отказ может быть обжалован в общем порядке.
Документы для получения разрешения на строительство при долевом участии в строительстве квартиры
Если в случае с разрешением на ИЖС законодатель идёт на упрощение процедур, то в случае привлечения средств граждан для долевого участия в строительстве ситуация иная. Многочисленные нарушения закона со стороны застройщиков и фактическое присвоение ими средств дольщиков, привели к появлению правил, препятствующим этому в дальнейшем. Они касаются больше заключения самих ДДУ, чем получения разрешения на строительство.
Документы, необходимые для этого исчерпывающе перечислены в ст. 51 ГР.К и не отличаются от таковых для возведения многоквартирного дома на средства самого застройщика или инвесторов. Только после получения разрешения на строительство застройщик может заключать с дольщиками договоры и брать денежные средства (ст. 3 закона 214-ФЗ). Пакет документов включает:
При заключении договора строительная компания обязана предъявить потенциальному дольщику следующие документы: 1) разрешение на строительство; 2) проектную декларацию; 3) документы на землю.
Также закон требует размещения копий этих документов в свободном доступе (сети интернет) да начала продаж, то есть заключения договоров долевого участия. Застройщик может предоставить и ряд финансовых документов, подтверждающих его добросовестность и надежность.
Вместе с тем, законодатель допускает, что полученные от дольщиков денежные средства, застройщик может использовать в том числе и на компенсацию своих расходов по проведению изыскательских работ, созданию проекта жилого многоквартирного дома и получения от местных властей разрешения на строительство. Однако делать это он может уже после того, как все необходимые документы будут получены. Это позволяет защитить дольщиков, как экономически слабую сторону от злоупотреблений со стороны застройщика.
Вопрос-ответ
Бесплатная онлайн юридическая консультация по всем правовым вопросам
Получение разрешения на строительство
Здравствуйте, нигде не могу получить внятного ответа что необходимо предоставить администрации для получения разрешения на строительство шиномонтажного бокса
Инвестиции
Какой должен быть пакет документов у застройщика при заключении договора инвестирования в строящемся доме
Перед заключением договора необходимо проверить:
Немаловажно обратить внимание не финансовую устойчивость строительной компании — в частности, полезно получить информацию о том, в каких банках аккредитован застройщик.
Кроме того, желательно все же заключать договор долевого участия в строительстве, а не какой-либо иной тип документа: договор инвестирования, займа или предварительный договор. За ними может скрываться отсутствие разрешения на строительство, нежелание регистрироваться и другие подводные камни.
Согласие ТСН на строительство дома с объединением двора
Вам потребуется помощь грамотного адвоката. Вашу ситуацию надо рассматривать по Вашим конкретным документам.
Разрешение на строительство многоквартирного дома
Первое, что следует сделать будущему домовладельцу — получить разрешение на строительство многоквартирного дома. Но сначала надо разобраться под какую категорию попадает будущее здание. Термин «жилой» подробно объясняет Жилищный Кодекс РФ в статье 16. Однако в этом документе не разъяснено значение – «многоквартирный».
Такое определение жилого здания дано в пункте 6 постановления Правительства № 47 от 28 января 2006 года. Если планируемое к возведению строение попадает по характеристикам под эти описания, перед началом стройки надо получить разрешение.
Образец разрешения на строительство многоквартирного дома
Кто выдает разрешение
Документ можно оформить в городской или районной администрации, в органах самоуправления поселения в котором выделена земля под застройку. Чтобы получить разрешение на строительство многоквартирного жилого дома, застройщику следует подать заявку и пакет документов в архитектурный отдел местной власти.
Узнать их перечень и последовательность всех действий можно в градостроительном отделе районной администрации. Заявление пишется на типовом бланке.
Скачать бланк заявления о выдаче разрешения на строительство можете на нашем сайте по ссылке.
Разрешение действительно в течение десяти лет. Если стройка не завершена в указанный срок, его можно продлить.
Какие документы нужны для получения разрешения
Что нужно сделать до начала стройки:
Если земельный надел покупают у частного лица, все необходимые изыскания (топографическая и геодезическая съемка) происходят за счет продавца.
Так выглядит топографический план земельного участка
В случае приобретения земли у государства, все расходы несет покупатель. После заключения договора купли–продажи необходимо подать заявку в Управлении федеральной Регистрационной Службы (УФРС) для регистрации права собственности.
Само разрешение выдают бесплатно, стоимость остальных документов зависит от района застройки. Все мероприятия по строительству регламентирует 51 статья Градостроительного кодекса. Для получения положительного решения на строительство необходимо собрать пакет документов. 
Перечень бумаг, которые предоставляют в архитектурный отдел:
Разрешение должно быть выдано не позднее 10 дней с момента подачи документов. Если экспертиза была проведена негосударственным органом необходимо приложить копию свидетельства, подтверждающего правомерность действия данной организации и аккредитацию юридического лица.
Документы для проектной экспертизы:
Проект создают в соответствии со строительными нормами и правилами. К ним относится Свод правил СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные. Правила проектирования. Актуализированная редакция СНиП 31–01–2003», приложение «Б». 
Вся проектная документация должна быть разработана относительно градостроительного плана. Его можно запросить в архитектурном отделе местной администрации. При рассмотрении заявления проверяют наличие всех документов, соответствие схематичной планировки градостроительному плану.
Смотрите в видео: можно ли строить многоквартирный дом на землях ИЖС.
Порядок получения разрешения
Получение разрешения на строительство многоквартирного дома начинают с оформления документов, подтверждающих право собственности на участок под застройку. Одновременно с оформлением права собственности необходимо получить градостроительный план участка.
Это документ, без которого не стоит начинать строительство любого капитального здания. Все юридические моменты регламентированы статьей 44 Градостроительного кодекса.
Сам план состоит из двух разделов: чертежи и описание. Текстовая часть включает в себя следующие пункты:
Чертежи делают на основе топографических и геодезических изысканий местности. Для получения градостроительного плана следует обратиться в местную администрацию с заявлением. Помимо него, другие документы не нужны.
После получения этих двух документов необходимо разработать или приобрести готовый проект строительства.
Планировка типового этажа многоквартирного здания
Проектная документация в 2020 году должна пройти государственную экспертизу. В ходе нее оценивают соответствие разработки с правилами и нормами. К ним относят:
Необязательна экспертиза для жилых домов блокированного типа статья 49 часть 2.2. Многоквартирные дома не подлежат экспертизе, если их проект соответствует требованиям статьи 49 часть 2.3 Градостроительного кодекса.
Эскизный проект и экстерьер многоквартирного здания
После получения положительного решения по экспертизе, в отдельных случаях необходимо оформить еще один документ — разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.
Инженерно-геологический план участка
Только после того, как все необходимые документы собраны и согласованы в соответствующих инстанциях, можно приступать к возведению здания. Когда стройка закончена останется последний штрих — оформить разрешение и ввести в эксплуатацию.
Следующий шаг — получить согласие в коммунальной службе, отделе электросети. Все собранные и подписанные документы следует предоставить в местный отдел архитектуры и градостроительства, затем получить положительную резолюцию главы районной администрации.
Так выглядит разрешение на ввод объекта в эксплуатацию
Стоит помнить, что в 2020 году дом, возведенный без разрешения на строительство будет приравнен к постройкам, возведенным незаконно ввести его в эксплуатацию можно только после получения положительного судебного решения.
Градостроитель
С мыслью о возведении здания, сооружения или иной недвижимости на участке земли придется расстаться, если уполномоченный орган не дал своего согласия на осуществление данной деятельности. Для начала строительства капитального объекта необходимо иметь на руках специальное разрешение, о получении которого следует позаботиться заблаговременно.
Речь идет об официальном документе, устанавливающем полное соответствие проектной документации требованиям градостроительных регламентов и проекта планировки территории, а также допустимость размещения объекта капстроительства на земельном наделе в соответствии с его целевым назначением и ограничениями (обременениями), предусмотренными в отношении него Земельным кодексом и иным законодательством РФ. При наличии такой бумаги застройщик имеет полное право возводить многоквартирные дома и другие объекты недвижимого имущества в пределах оговоренной территории. То же самое касается и реконструкционных и ремонтных работ – приступать к ним можно только после получения разрешения, и ни днем раньше.
Разрешение на строительство многоквартирного дома – это основание для реализации проекта жилого здания, выдаваемое застройщику (заказчику) исполнительным органом государственной власти с целью контроля над соблюдением градостроительных нормативов и правил, требований градостроительной документации, а тж. для предотвращения экологических правонарушений.
Предпринимание действий, связанных с возведением, реконструкцией либо капитальным ремонтом многоэтажной недвижимости в обход закона, а именно до получения соответствующего разрешения, может грозить виновнику административной или даже уголовной ответственностью. На постройку нельзя будет зарегистрировать право собственности, и высока вероятность того, что ее признают незаконной и заставят снести за собственный счет. Многих проблем можно избежать, если получить разрешение на строительство многоквартирного дома до начала строительно-монтажных, реконструкционных или ремонтных работ на земельном участке.
Порядок возведения жилых многоэтажных зданий
Многоэтажные жилые здания, а также загородные коттеджи должны быть размещены на земле согласно градплану. Строительство многоквартирных домов на находящейся в частной или муниципальной собственности территории проходит в несколько последовательных этапов.
В четком согласовании с генеральным планом застройки Москвы выбирается участок, обладающий необходимыми характеристиками: кадастровым номером, границами и т.д. Выбор наиболее подходящего участка земли под размещение многоэтажного дома – один из важнейших этапов строительства. При этом учитывается наличие:
Как уже отмечалось выше, возведение многоквартирного дома, как и любого многоэтажного здания, осуществляется согласно градостроительному плану земельного участка (ГПЗУ), который необходим для получения разрешения на строительство. В ГПЗУ указаны основные ограничения (обременения) и параметры допустимого использования ЗУ, местонахождение объекта, минимальное расстояние от его границ до границ соседних территорий, инженерно-коммуникационных сетей и т.д. В не густо застроенных районах, в которых по генеральному плану предусмотрено возведение еще нескольких объектов, проще получить разрешение на строительство многоквартирного жилого дома, т.к. там еще есть незанятые наделы. В центральной части города, где имеет место быть высокая плотность застройки, намного сложнее получить участок в пользование.
Проводятся геологические и геодезические исследования участка. Инженерно-геологические изыскания направлены на комплексное изучение района проектируемого строительства, в т.ч. состояния, типа, физико-механических свойств, возраста грунта, уровня и химического состава грунтовых вод (УГВ), геоморфологических и гидрогеологических условий с целью прогнозирования возможных изменений в процессе взаимодействия возводимого здания с геологической средой. Полученная в результате геологических работ информация становится основой проектирования.
Перед началом проектных работ проводятся инженерно-геодезические изыскания, или, иначе говоря, топосъемка участка для отображения точного рельефа местности и всех имеющихся на ней объектов – от зданий и сооружений, до наземных и подземных коммуникаций и растительности. На основе топосъемки можно создать высокоточную цифровую модель или эскиз исследуемой местности и оценить технические условия запланированного строительства. На топографическом плане, помимо измерения высоты изображенных там объектов, можно определить координаты и линейные размеры объектов с учетом масштаба.
Результаты выполненных изысканий используются при проектировании жилого здания, которое выполняет квалифицированный инженер-конструктор. От того, насколько грамотно он составит проект, будет зависеть безопасность, удобство эксплуатации, энергоэффективность, долговечность недвижимости непроизводственного назначения. В обязанности инженера-конструктора также входят оценка объекта с точки зрения его функционального использования, проверка на соответствие санитарным и экологическим стандартам и нормам, проведение экспертизы на пригодность для проживания.
И, наконец, выполняется спектр работ по подготовке к началу строительно-монтажных работ:
Напоследок останется лишь заняться благоустройством и озеленением территории.
Органы власти, правомочные выдавать разрешение
За выдачу разрешительного документа ответственны органы местного самоуправления или местные органы исполнительной власти в области градостроительной деятельности. Уполномоченные должностные лица определяются по месту нахождения надела, на котором осуществляется новое строительство или производится реконструкция уже существующего объекта. Данная норма закона распространяется на большинство случаев, но Кодексом предусмотрены и исключения.
Возникает резонный вопрос, кто выдает разрешение на строительство многоквартирного дома, если участок земли находится на территории двух органов самоуправления?
В этом случае, обеспечить выдачу документа обязаны вышестоящие органы, уполномоченные федеральным органом исполнительной власти, или исполнительной власти субъекта РФ.
Фактически, вопрос о том, кто дает разрешение на строительство многоквартирного дома, решается теми органами власти, которые берут на себя ответственность за возведение жилого здания на подконтрольной им территории.
С чиновниками необходимо согласовывать не только конкретные проекты целиком, но и каждый из их этапов.
Общие правила выдачи разрешения
Получение разрешения на строительство многоквартирного дома невозможно без взаимодействия с властями. Чтобы положить начало процедуре подготовки документа следует написать заявление и обратиться с ним в уполномоченный орган.
Для получения разрешения на возведение многоэтажного жилого здания физическим и юридическим лицам приходится упорно обивать пороги высоких инстанций и, тем самым, познавать «все прелести» бюрократической волокиты. Большинство россиян предпочитает идти другим, более легким и быстрым путем – они поручают решение своей проблемы авторитетным юристам, работающим в компании Град Девелопмент.
Остальные должны быть готовы к погружению в юридические тонкости, значительным временным затратам и риску получить в 99% случаев отказ, а не разрешение.
Рассмотрим способы и этапы получения разрешения на строительство многоквартирного дома.
ГПЗУ и СПОЗУ входят в комплект документов, необходимых для получения разрешения на строительство в общем и упрощенном порядке.
Общий порядок. Разрешение на строительство многоквартирного жилого дома: документы
В общем случае для рассмотрения ходатайства о выдаче разрешение на строительство необходимо подать внушительный пакет документов:
Упрощенный порядок
Для принятия решения о выдаче разрешения на строительство объекта ИЖС (часто, высотой не более чем в 3 этажа) чиновникам необходимы следующие документы:
При подаче к указанным материалам обязательно прилагается заявление.
На первый взгляд, этапы получения разрешения на строительство многоквартирного дома кажутся совсем не сложными, но на деле все обстоит совершенно иначе. Застройщикам зачастую отказывают в выдаче разрешения, причем, когда все согласования пройдены, и вроде ничего не предвещает поражения в битве за возведение жилого здания. Чтобы обезопасить себя от разочарований, воспользуйтесь помощью опытных юристов компании Град Девелопмент.
Все вышеперечисленные документы вместе с заявлением могут также подаваться через многофункциональный центр.
Плата за разрешение на многоквартирное строительство не взимается. Денежные расходы могут быть сопряжены с оформлением входящих в комплект бумаг. Сумма затрат определяется индивидуально для каждого клиента.
Дополнительные действия
В отдел архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования, к которому относится земля, необходимо передать копию заявления. Кроме этого, заранее рекомендуется получить градплан и выписку из кадастрового паспорта ЗУ.
Разрешение действительно в течение 10 лет со дня даты его выдачи. Документ можно продлить, если за это время по каким-то причинам строительство не было завершено.
Проектная документация
Составление проектной документации становится обязательным требованием для всех, кто намеревается возводить многоэтажные дома. В противном случае проверяющие органы откажут в выдаче самого разрешения.
Многоэтажные здания должны строиться в соответствии с проектной документацией, которая, в свою очередь, должна отвечать требованиям ГПЗУ. Отступления от проекта могут привести к непредсказуемым последствиям и непредусмотренным расходам. Несоблюдение требований проектной документации чревато допущением критичных ошибок в ходе строительно-монтажных работ, что напрямую скажется на несущей способности дома, просадке фундамента, повлечет перекос перекрытий и снижение прочностных характеристик. В один прекрасный момент такое здание может просто рухнуть и тогда очень многим несдобровать, а главными виновниками случившегося признают застройщиков.
Представлять в уполномоченный орган проектную документацию необязательно, если планируется строительство жилого дома не более трех надземных этажей, предназначенного для проживания одной семьи. Особых ограничений и запретов на возведение невысоких зданий непроизводственного назначения не предусмотрено законодательством. Однако по инициативе заявителя власти могут подготовить разрешение на строительство малоэтажного многоквартирного дома.
Тем не менее, законодательством не предусмотрено никаких послаблений в отношении малоэтажного строительства. Так, нельзя особо рассчитывать на получения разрешения на строительство, если проектная документация отсутствует. Отказ в выдаче может последовать даже если речь идет о двухэтажном объекте недвижимости.
Возведение зданий на землях сельхозназначения
Нельзя использовать под застройку участок, предназначенный для ведения сельскохозяйственной деятельности. Также, запрещается размещать дома на мелиорируемых землях. В роли исключений выступают лишь мини дома для круглогодичного проживания.
Если поменять категорию земли, то можно будет распоряжаться ей по своему усмотрению. Решением данного вопроса занимаются органы местной власти, поэтому к ним и надо обращаться за помощью. Но, перед тем как беспокоить чиновников, стоит узнать, возможен ли перевод конкретной земли из одной категории в другую.
В случае необходимости важно доказать что здание, даже многоэтажное, возводится исключительно в сельскохозяйственных целях, а не для извлечения дохода. Так или иначе, для получения разрешения на строительство придется разрабатывать проектную документацию. Следует иметь в виду, что минимальный размер надела должен быть не менее 3 га.
Проблема решается путем размещения на с/х земле:
Эти объекты разрешается возводить на землях, предоставляемых для ведения фермерского хозяйства.
В то же время, надо будет доказать, что на участке организовано хозяйство и для его ведения требуется постоянное проживание человека на территории участка.
Отклонение от предельных параметров разрешенного строительства
Получение разрешения на отклонение от установленных минимальных и / или максимальных параметров допустимого строительства обязательно, когда планируется реализация не совсем стандартного проекта. В дополнение ко всему, потребуется согласие соседей по участку, свидетельствующее о том, что они не возражают по поводу применения новых нетипичных архитектурных решений.
Власти могут дать согласие на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, если возведение объекта, относительно которого запрашивается отклонение, будет производиться с соблюдением требований технических регламентов, и для его размещения на участке есть все основания.
Разрешение на отклонение от предельных параметров выдается уполномоченным должностным лицом. Заявление на получение документа направляют в Городскую комиссию по вопросам градостроительства, землепользования и застройки. Подавать ходатайство о выдаче документа рекомендуется в случаях, если участок имеет малые размеры, неудобную конфигурацию, неблагоприятные инженерно-геодезические и иные характеристики, препятствующие использованию участка согласно ПЗЗ муниципального образования.
Если требуется изменение фасада многоквартирного дома согласование по этому поводу проводится в заинтересованной инстанции. Власти выдадут разрешение на осуществление данного рода деятельности при условии, что она будет произведена в соответствии с архитектурным решением и в порядке, установленном нормативными правовыми актами Москвы.
О сроке действия разрешения
Государственные органы власти зачастую принимают решение о приостановке, консервации и даже прекращении строительных работ. И тому есть множество причин. Однако в подобной ситуации есть и ряд позитивных моментов:
Главное – ответственно подойти к вопросу подготовки всей требующейся документации. Одной из основных причин отказа часто становится недостаточность копий представленных бумаг. Искаженные или недостоверные сведения – другая причина, по которой чиновники противятся оформлять разрешение.
Срок действия разрешения на строительство многоквартирного дома определяется проектом организации строительства капитального здания. Разрешение на возведение объекта ИЖС выдается на 10 лет.
Срок действия документа сохраняется при переходе прав собственности на землю. Граждане или юридические лица, приобретшие в собственность надел, имеют право возводить на нем недвижимость, реконструировать ее в соответствии с разрешением, выданным прежнему владельцу участка.
Другие особенности получения разрешения на многоэтажное многоквартирное строительство
Застройщик готовит комплект документов не только для того, чтобы инициировать процедуру выдачи разрешения на строительство. После того как все бумаги собраны, заявить должен предоставить дополнительную информацию об объекте, а также недостающие материалы, содержащие сведения о нем. Это:
Специалисты Град Девелопмент помогают застройщикам получать разрешение на строительство много- и малоэтажного дома в Москве и Московской области. Наше участие в процедуре полезно как частным, так и юридическим лицам, так как гарантирует успех ее прохождения. Мы также готовы подготовить всю документацию, необходимую для получения разрешения на строительство, прохождения экспертиз и возведения капитальных объектов.