Что можно и что нельзя строить на своем дачном участке
Сразу нужно оговориться, что семейный жилой дом, предназначенный для индивидуального использования, можно построить на любом участке. Вопрос лишь в том, получит ли он такой статус, что будет выражаться в присвоении строению почтового адреса и появлению возможности зарегистрироваться (прописаться) в нём официальным образом.
Так же следует учитывать, что если участок изначально планировался для осуществления на нём садово-огородных работ и находится на удалении от населённых центров, то вряд ли получится так просто провести к нему линии газоснабжения, жилого типа можно и на них.
Ограничения на возведение коммерческой недвижимости на неподобающих участках не должны волновать обычных садоводов
Разговорам о том, что существуют какие-то виды строений, которые на садовых участках возводить нельзя, а если их кто-то осмелится построить, то пожалеет, потому что объекты пойдут под снос, доверять не следует.
Во-первых, в каждом регионе могут существовать свои законы об использовании земельных участков различных типов. Во-вторых, ограничительные меры не могут затронуть интересы обычных садоводов.
Практически во всех регионах РФ запрещается строить многоквартирные и многоэтажные дома, с числом этажей более трёх, а так же коммерческую недвижимость.
Но нужно осознавать, что рядовым садоводам и не приходит в голову построить у себя на участке автомойку, торгово-развлекательный комплекс или производственный цех. Используют землю явно не по целевому назначению, поскольку не хотят платить за участок того типа, который был бы нужен на самом деле, коммерсанты определённой природы.
Но это совсем другая история, которая не может волновать обычных садоводов и лиц, стремящихся провести застройку, нужную для жизни и соответствующую федеральным и региональным программам обретения гражданами собственного жилья.
Типы участков, которые используются для возведения жилых и хозяйственных построек
Всего в РФ существую 4 типа участков, которые могут подойти тем, кто решил построить свой дом и стать поближе к земле.
В случае, если участок СНТ, ДНП или ЛПХ находится где-то в чистом поле, на краю леса, на удалении от дорог и инфраструктуры населённых пунктов, а на нём владельцы построили дом, в котором хотят прописаться, то необходимо решать этот вопрос через суд.
Нормы безопасности и техническое стандарты
Ограничения в плане застроек, которые могут коснуться дачников, желающих возвести на участках жилые дома, находятся в соответствующих законах. В основном они касаются безопасности строения для владельцев и окружающих.
Вопросы разработки проекта, принятия его и готового здания, исполнения обязательных требований регулируются ФЗ № 384 «Технический регламент безопасности зданий и сооружений» и ФЗ № 184 «О техническом регулировании». Государственные стандарты содержат довольно внушительный перечень норм и положений, которым должны соответствовать и строительные работы и полученные в результате объекты.
Сам участок должен быть не менее классических 6 соток. На нём можно возвести индивидуальный жилой дом и любые хозяйственные постройки. Однако общий объём их площади не может превышать 30% от участка.
Жилой дом, построенный на участке, предназначенном для организации дачного хозяйства, относится к числу объектов, подлежащих госучету в качестве жилого фонда. Для этого проводится техническая инвентаризация, завершающаяся присвоением инвентарного и кадастрового номера.
В период, когда действуют соответствующие положения, регистрации строений на садовых участках проводится по упрощенной схеме. Довольно часто её называют дачной амнистией. Однако для дачников, которые не хотят регистрировать свою собственность в качестве объектов недвижимости, никакой ответственности не предусмотрено. Это делают на добровольных основаниях, в силу того, что с незарегистрированным строением нельзя провести никаких официальных сделок с недвижимостью.
Новые правила строительства на дачных участках: на что обратить внимание
Уже много говорили и писали, что в следующем 2019 году кардинально меняются правила организации и ведения дачного хозяйства в связи с введением нового закона.
В частности, нельзя обойти вниманием столь важный для каждого дачника момент, как застройка участка. На будущий год запланирован ряд важных изменений в правилах строительства на дачных участках, к которым нужно подготовиться заранее.
1. Меняется вид разрешенного использования дачных участков
Чтобы постройку не пришлось впоследствии сносить как незаконную, она должна вписываться в рамки разрешенного использования участка, на котором возведена.
Со следующего года все дачные участки перейдут в одну из двух категорий: садовый или огородный земельный участок. В соответствии с этим изменится и область их разрешенного использования:
— на садовом участке можно будет выращивать сельхозкультуры для личных нужд гражданина, а также возводить жилые и садовые дома, гаражи и прочие хозяйственные постройки;
— на огородном участке допускается занятие сельским хозяйством, выращивание сельхозкультур, а также ограниченное строительство: только временные сараи, амбары и т.п. объекты для хранения урожая и сельхозинвентаря.
Таким образом, со следующего года зарегистрировать объект недвижимости можно будет только на участке, предназначенном для садоводства.
К ним автоматически приравниваются все нынешние дачные участки, у которых в документах указан вид разрешенного использования: «для ведения дачного хозяйства», «для садоводства», для «дачного строительства» и т.п.
Если в документах на землю у дачника указано «для ведения огородничества», то построить и зарегистрировать на нем объект недвижимости будет невозможно с 2019 года.
Строения, которые на таком участке уже оформлены, признаются законными, но дальнейшее строительство запрещается. Придется менять вид разрешенного использования земельного участка через местную администрацию, а это очень сложная процедура.
2. Вводится новый порядок оформления дачных построек
Жилые или садовые дома, возведенные на садовом участке после 1 марта 2019 года, можно будет оформить по новой уведомительной процедуре:
— перед строительством владелец участка подает в местную администрацию уведомление, где указывает запланированные параметры постройки.
Со следующего года вводится запрет на строительство частных домов высотой свыше 20 метров и более чем в три этажа;
— если в течение семи рабочих дней от администрации не поступил отказ в согласовании строительства, проект считается одобренным;
— когда дом построен, в администрацию нужно направить второе уведомление – об окончании строительства и регистрации права собственности.
В подтверждение прилагается технический план дома. Администрация, проверив соответствие объекта всем параметрам, направляет документы в Росреестр для постановки его на кадастровый учет и оформления документов на право собственности.
До 1 марта 2019 года оформить собственность на дачную постройку можно еще по старым правилам, без уведомления администрации – на основании технического плана дома и документов на земельный участок.
В случае нарушения правил строительства в судебном порядке могут заставить снести дом. А в случае невыполнения в установленный срок требования о сносе изымается и земельный участок, на котором возведен самострой.
С учетом предстоящих изменений желательно проверить, какой вид разрешенного использования указан в документах на ваш земельный участок. Если на участке есть неоформленные постройки, желательно поторопиться с их регистрацией – до введения новых правил в марте 2019 года.
Нормы и правила постройки дома на дачном участке
Начинать строительство на дачном участке рекомендуется с подготовки различной документации, для этого необходимо выяснить все существующие нормы и правила постройки дома на садовом (дачном) участке.
Оформление документов
Прежде всего, следует удостовериться, что документы, закрепляющие собственность на имеющийся земельный участок, оформлены в полном соответствии со всеми требованиями.
Членская книжка садового товарищества не относится к категории правоустанавливающих документов, поэтому вам придётся заключить договор купли-продажи или дарения, наследуемого владения или постоянного пользования, договор аренды.
Следует обратить внимание, что здесь имеется в виду недвижимость в СНТ (садоводческих некоммерческих товариществах), поэтому вопросы относительно регистрации возведённого сооружения сейчас обсуждаться не будут.
Можно просто напомнить, что при желании обустройства функционального жилья, в свидетельстве о праве собственности должна присутствовать запись о том, что используемый земельный участок предназначен для личного подсобного хозяйства или индивидуальной жилищной застройки.
После этого нужно узнать, есть ли какие определённые правила, которые касаются правил застройки именно в вашей местности. Следует знать, что для СНТ, которые занимают площадь более 50 га, необходимо создание концепции генплана, предшествующей разработке проектов планировки с последующей застройкой их территорий.
Для каждой определённой территории существует уже обозначенный план строительства (местонахождение жилого сооружения и хозяйственных построек, необходимые стройматериалы, высота забора). В этой ситуации вам придётся следовать тем предписаниям, что указаны в генеральном плане.
Существует другой вариант, в соответствии с которым развиваются указанные события. Если участок не относится каким-то образом к СНТ или не располагается на его территории, вполне вероятны другие ограничения, которые будут связанны с выбором подходящего проекта строительства.
К примеру, может произойти так, что место возведения жилого строения будет определяться не вашими пожеланиями, а расположением грунтовых вод.
Чтобы максимально уменьшить неоправданные расходы и возможные трудности, желательно провести топографическую съемку с масштабом 1:500 и геодезические исследования, способные помочь подобрать фундамент, наиболее подходящий для вашей почвы.
В среднем, стоимость топографической съёмки составляет порядка 1 000 рублей за сотку, а бурения – более 15 000 рублей за одну точку (необходимого для проведения геодезического исследования).
Возможность проведения инженерных систем к дому
Необходимо уточнить возможность подведения электричества, газа и воды к вашему участку (если они ещё не подведены), стоимость и время проведения этих работ.
Можно поинтересоваться у соседей, сделан ли у них септик, каким образом осуществляется вывоз бытовых отходов, насколько часто приезжают ассенизаторы.
Можно приобрести в соответствующих фирмах проект дома. В Градостроительном кодексе РФ указано, что при возведении дома, чья высота не достигает трёх этажей, проект не требуется. Он будет обязателен лишь в том случае, если вы пожелаете перевести ваш дачный дом в категорию жилья, предназначенного для постоянного проживания.
В большинстве случаев его минимальная стоимость составляет порядка 10 000 рублей (дизайн-проект или стандартный вариант), рабочий проект обойдётся примерно в 100 000 рублей и выше (проект с полностью прорисованными инженерными коммуникациями и узлами). Благодаря наличию этой документации составить смету на строительство будет намного легче.
Помимо этого, устав некоторых СНТ требует наличие проекта строительства, а в некоторых вписаны обязательные условия из СП (Свода правил по проектированию и строительству) 11-106-97 или СНиП 30-02-97.
Правила планирования участка
После проверки всех документов можно начинать планирование. Общие требования, в соответствии с которыми должна осуществляться планировка участка, закреплены в СНиП 30-02-97.
Их отличие от СП 11-106-97 (носящих, в большей степени, рекомендательный характер, особенно в том случае, если их отдельные положения не указаны в уставе СНТ) заключается в том, что требования СНиП являются обязательными для всех владельцев земельных участков площадью более 6 соток.
Первое, на что следует обратить свое внимание в процессе составления плана участка – забор. В большинстве случаев, участки огораживают сетчатыми или решетчатыми заборами высотой от 1,5 метров. Если собрание членов СНТ даст согласие, то со стороны проезда или улицы можно установить глухой забор.
Глухой забор, общий с соседями
После возведения забора следует определиться с расположением остальных объектов. Чтобы они были правильно размещены, следует подобрать ориентиры, в качестве которых будет выступать сам забор или строения на участке соседей.
Ситуация значительно упрощается, если соседи тоже всё ещё пребывают на стадии планировки, так как на предварительном этапе согласовать между собой различные вопросы намного легче, чем в дальнейшем искать варианты переноса уже отстроенных зданий.
Расположение дома на участке
Теперь можно поговорить о «привязке» дома. Со стороны улицы от границы участка (на плане СНТ отмечено красной линией) до жилого здания должно проходить не менее 5 метров, а от границ соседнего участка и проезда – не менее 3 метров.
Расстояние от красных линий проездов и улиц до хозяйственных построек должно составлять не менее 5 метров.
Расстояние до забора соседей
Теперь следует «привязать» свои объекты к забору участка соседей. Расстояние от границ сопредельного участка до построек, предназначенных для содержания птицы и мелкого домашнего скота должно составлять минимум 4 метра, до других сооружений – примерно 1 метр (при этом скат крыши подобной постройки должен ориентироваться на свой участок), до кустарников – 1 метр, до средне-рослых деревьев – 2 метра, высоких деревьев – 3 метра.