Организация службы заказчика и определение затрат на ее функционирование
Одним из субъектов инвестиционной деятельности является заказчик, который в соответствии со статьей 4 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (от 25.02.99 No39-ФЗ) может быть физическим или юридическим лицом и по договору с инвестором или государственным заказчиком осуществляет реализацию инвестиционного проекта.
Нормативная численность аппарата заказчика
Вопросы правильного расчета затрат на осуществление функций заказчика, порядок их утверждения и оплаты казначейством выполняемых службой заказчика услуг при строительстве объектов для государственных нужд за счет средств федерального бюджета являются актуальными для проектных организаций, инвесторов, заказчиков и органов государственного надзора и контроля за строительством. Выполнение всеми участниками инвестиционной деятельности изложенных в статье рекомендаций Госстроя России позволит повысить эффективность использования выделяемых инвестиций и сократить расходы при реализации государственных инвестиционных программ.
Заказчиком может быть юридическое лицо любой организационной и правовой формы, в том числе бюджетное учреждение (организация), зарегистрированное в установленном порядке на территории Российской Федерации, или структурное подразделение инвестора (дирекция строящегося предприятия, управление или отдел капитального строительства, группа технического надзора действующего предприятия и т. д.), наделенное инвестором необходимыми полномочиями для выполнения возложенных на него функций.
По состоянию на 19.01.05 при строительстве объектов за счет средств федерального бюджета по вопросам функционирования службы заказчика следует руководствоваться следующими правовыми и нормативными документами.
Основные функции, задачи, права и ответственность службы заказчика при строительстве объектов для государственных нужд на территории Российской Федерации определены в Положении о заказчике при строительстве объектов для государственных нужд на территории Российской Федерации, утвержденном постановлением Госстроя России от 08.06.01 No 58. С выходом данного Положения признано не действующим на территории Российской Федерации Положение о заказчикезастройщике (едином заказчике, дирекции строящегося предприятия) и техническом надзоре, утвержденное постановлением Госстроя СССР от 02.02.88 No 16.
Порядок финансирования деятельности службы заказчика, предельная численность аппарата, предельные размеры затрат на выполнение предусмотренных договором с инвестором функций приведены в Методическом пособии по расчету затрат на службу заказчика-застройщика (письмо Минстроя России от 13.12.95 No ВБ-29/12-347), в Методическом пособии по организации деятельности государственного заказчика на строительство и заказчика-застройщика (МДС 11-15.2001).
Действующими нормативными документами не устанавливаются ограничения по организации службы заказчика при строительстве жилья или проведении технического перевооружения, реконструкции, расширении действующего производства, проведении капитального ремонта. Вместе с тем Госстрой России считает целесообразным организацию службы заказчика при годовом объеме финансирования строительства объекта в текущем уровне цен не менее 50 млн рублей. При меньших размерах инвестиций следует на договорных началах возложить осуществление функций заказчика (технического надзора) действующей в данном населенном пункте (регионе) службе заказчика с расходованием на эти цели до 1,1% от объема выполненных строительно-монтажных работ (приложение No2 к постановлению Госстроя России от 13.02.03 No 17).
Предельная численность аппарата службы заказчика установлена в приложении No 1 постановления Госстроя России от 13.02.03 No 17 в зависимости от годового объема инвестиций в ценах на 01.01.01.
При определении нормативной численности аппарата заказчика объемы капитальных вложений следует приводить к первому территориальному району в соответствии с Общими положениями по применению сметных норм и расценок на строительные работы (СНиП 4.02-91, СниП 4.05-91.).
Инвестиции, передаваемые для реализации другим юридическим или физическим лицам, при расчете численности аппарата заказчика не учитываются.
Таблица 1. Нормативы численности аппарата службы заказчиказастройщика в зависимости от годового объема капитальных вложений
При большой территориальной разбросанности строящихся в сельской местности объектов численность аппарата может быть увеличена сверх установленного норматива путем использования повышающего коэффициента для сельской местности 1,5.
В расчетную численность аппарата не включается обслуживающий персонал, в том числе водители служебного автотранспорта, уборщицы, сторожевая охрана, работники складского хозяйства и т. д. Затраты на содержание данных категорий работников не учитываются в предельном лимите численности аппарата, и расходы по их содержанию относятся на соответствующие статьи материальных затрат.
В соответствии с установленным порядком инвестор самостоятельно определяет необходимость реализации инвестиционного проекта, его экономическую эффективность, сроки строительства, место расположения объекта и другие параметры (площадь застройки, этажность, технологию получаемого продукта и т. д.).
При разработке проектно-сметной документации проектная организация включает планируемые расходы на выполнение функций заказчика в главу 10 сводного сметного расчета в размерах, определяемых нормативными документами Госстроя России.
На стадии подготовки инвестиционного проекта деятельность службы заказчика финансируется за счет основной деятельности инвестора, а при реализации конкретного инвестиционного проекта – за счет сметы стройки. Не допускается финансирование службы заказчика при реализации конкретного инвестиционного проекта сразу из нескольких источников, то есть за счет сметы стройки и основной деятельности инвестора.
В соответствии с Федеральным законом «О лицензировании отдельных видов деятельности» от 28.08.01 No 128-ФЗ и Положением о лицензировании строительной деятельности, утвержденным постановлением Правительства РФ от 25.03.96 No 351 и Перечнем работ, составляющих виды строительной деятельности, утвержденным приказом Минстроя России от 05.09.96 No 17-119, для выполнения функций заказчика необходимо иметь лицензию на данный вид деятельности и соответствующую запись в уставе (положении) юридического лица, утвержденном в установленном порядке.
Таблица 2. Нормативы затрат на содержание службы заказчиказастройщика, технического надзора, управлений (отделов) капитального строительства, дирекций по реализации целевых программ и строящихся предприятий, осуществляющих строительство с использованием средств федерального бюджета на 2003-2004 гг.
Договор между инвестором и службой заказчика
Процесс реализации конкретного инвестиционного проекта начинается с заключения договора (контракта) между инвестором (государственным заказчиком) и службой заказчика. Договор является основным правовым документом во взаимоотношениях между ними и определяет права, обязанности и ответственность службы заказчика перед инвестором за целевое обоснованное использование финансовых, материальных и иных ресурсов и имущества инвестора и установленные сторонами сроки строительства и ввода объекта в эксплуатацию.
Указанным договором стороны устанавливают размер вознаграждения службе заказчика за выполнение возложенных на него обязанностей, и инвестором утверждается смета расходов. При строительстве объектов за счет средств федерального бюджета или внебюджетных фондов предельный размер затрат на выполнение функций заказчика и численность аппарата не должны превышать нормативов, устанавливаемых нормативными документами Госстроя России. В настоящее время данные нормативы установлены приложением 2 к постановлению от 13.02.03 No 17 в зависимости от годового объема инвестиций количества строящихся объектов и их территориальной разбросанности.
В данных нормативах не учтены затраты, связанные с осуществлением заготовительноскладской деятельности, приобретением жилья для переселенцев, беженцев, военнослужащих, проведением аукционов по продаже объектов незавершенного строительства, консервацией и реставрацией объектов и других работ, затраты по которым регламентируются иными нормативными документами, а при их отсутствии на основании расчетов затрат.
В отдельных случаях, когда установленный Госстроем России норматив не обеспечивает выполнения в полном объеме всех предусмотренных договором с инвестором функций и задач, допускается составление индивидуального сметного расчета и применение его по согласованию с инвестором, а при строительстве объектов за счет средств федерального бюджета – с Госстроем России.
_______________________
При реализации коммерческих проектов численность аппарата и стоимость услуг определяются сторонами при заключении договора.
В случае, когда имеет место несколько различных источников финансирования объектов или строительство конкретного объекта финансируется из нескольких источников (инвесторов), смета расходов утверждается (согласовывается) с каждым инвестором с соблюдением пропорций расходования средств в соответствии с долей финансирования каждого инвестора данного объекта.
Для определения размера затрат на функционирование службы заказчика составляется смета расходов указанной службы на строительство конкретного объекта, а в случае строительства нескольких объектов составляется смета на строительство всех предусмотренных договором объектов, как правило, на календарный год и утверждается инвестором (инвесторами).
Основные положения по расчету затрат на выполнение функций заказчика изложены в письме Госстроя России от 07.04.94 NoВБ-12-64 и в Методическом пособии по расчету затрат на службу заказчика-застройщика, рекомендованного к применению письмом Минстроя России от 13.12.95 NoВБ-29/12-347.
Смета расходов службы заказчика
Как правило, инвестор утверждает смету расходов не только в виде конкретной суммы, но и в процентах от планируемых к освоению инвестиций, так как оплата сметы расходов службы заказчика производится только после оплаты инвестором (службой заказчика) выполненных строительно-монтажных работ подрядной организацией в размере (%), определенных договором между инвестором и службой заказчика.
В смету расходов службы заказчика включается налог на добавленную стоимость (письмо Министерства РФ по налогам и сборам от 22.04.02 No 03-1-09/1130/15-П581). В указанный в постановлении Госстроя России норматив затрат не включена оплата ряда работ, как правило, выполняемых службой заказчика, но включаемых не в 10-ю, а иные главы сводного сметного расчета. К таким расходам относятся заготовительно-складские расходы, в случае поставки заказчиком для строительства материалов, подготовка и проведение подрядных торгов при поиске подрядной организации, а также поставщиков оборудования и основных строительных материалов, подбор проектно-изыскательных организаций, выбор страховой компании, расчет индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ для каждого конкретного объекта, таможенное оформление грузов, проведение переоценки незавершенного строительства и т. д.
Дополнительные работы, выполняемые службой заказчика в соответствии с поручением инвестора и предусмотренные договором между ними, оплачиваются инвестором дополнительно сверх норматива, устанавливаемого Госстроем России, на основании действующих нормативных документов по расходованию средств на данный вид работы, а при отсутствии таких документов – на основании соответствующих расчетов. На указанные виды расходов согласования с Госстроем России не требуется. При этом указанные расходы должны быть учтены в сводном сметном отчете.
Расходы по содержанию заказчиков осуществляются за счет средств, предназначенных на финансирование капитального строительства, и включаются в балансовую стоимость введенных в эксплуатацию объектов.
Учет расходов на функционирование заказчиков-застройщиков ведется постатейно в журнале-ордере No 10-с на счете 26 «Общехозяйственные расходы». В дальнейшем общая сумма затрат относится на счет 08 «Капитальные вложения» (см. табл. 3.
ПЕРЕЧЕНЬ ПРАВОВЫХ
И НОРМАТИВНО-МЕТОДИЧЕСКИХ ДОКУМЕНТОВ,
РЕГЛАМЕНТИРУЮЩИХ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ
СЛУЖБЫ ЗАКАЗЧИКА
Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25.02.99 No 39-ФЗ.
Гражданский кодекс Российской Федерации.
Постановление Правительства РФ от 11.10.01 No 714 «Об утверждении Положения о формировании перечня строек и объектов для федеральных государственных нужд и их финансировании за счет средств федерального бюджета» и Правила подтверждения пригодности новых материалов, изделий, конструкций и технологий для применения в строительстве, утвержденные постановлением Правительства РФ от 27.12.97 No 1636.
Письмо Минтруда России от 12.04.93 No 670-РБ.
Методическое пособие по расчету затрат на службу заказчика-застройщика (письмо Минстроя России от 13.12.95 No ВБ-29/12-347).
Перечень работ, составляющих виды строительной деятельности (приказ Минстроя России от 25.03.96 No 35).
Письмо Минстроя России от 19.02.97 No ВБ-29/12-61.
Письмо Минстроя России от 02.07.97 No ВБ-20-168/12.
Письмо Министерства РФ по налогам и сборам «О налоге на добавленную стоимость» от 22.04.02 No 03-1-09/1130/15-П581.
Постановление Госстроя России от 13.02.03 No 17.
Положение о заказчике при строительстве объектов для государственных нужд на территории Российской Федерации (утверждено постановлением Госстроя России от 08.06.01 No 58).
Методические рекомендации по определению стоимости затрат, связанных с проведением подрядных торгов в Российской Федерации.
Методическое пособие по организации деятельности государственного заказчика на строительство и заказчика-застройщика МДС 11-15.01.
Письмо Госстроя России от 08.06.01 No НЗ-3082/10.
Методическое пособие по организации деятельности государственного заказчика на строительство и заказчика-застройщика.
Письмо Министерства финансов РФ «О передаче части функций государственного заказчика заказчику-застройщику».
Письмо Министерства юстиции РФ No 07/5004-ЮД No 33 от 28.05.02 «О государственной регистрации постановления Госстроя России от 21.03.01 No 33».
Таблица 3. Примерный порядок составления сметы расходов службы заказчика
Владимир МАКЛАКОВ
заместитель генерального директора по научной работе ООО «Центр экономики и ценообразования в строительстве»
«Строительная инженерия» №2, Февраль, 2005
Технический заказчик в строительстве
 | ОРГАНИЗАЦИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА НЕ ТЕРПИТ САМОСТРОЯ |
В процессе подготовки к проектированию и строительству здания/объекта, компания SEVERIN DEVELOPMENT занимается оформлением: правоустанавливающей документации (кадастровые паспорта, межевое дело), градостроительной документации, согласованием архитектурной концепции проекта, сбором и подготовкой исходной и разрешительной документации (ИРД), получением ГПЗУ, получением разрешения на строительство в Москве, Московской области, в других городах Российской Федерации.
Разработка материалов предпроектных проработок и оформление комплекта исходно- разрешительной документации (ИРД) является начальной стадией инвестиционного процесса, на которой определяются качественные характеристики и финансово- экономические параметры будущего объекта недвижимости.
После получения положительного заключения государственной (негосударственной) экспертизы проектной документации, Технический заказчик приступает к подготовке заявки и комплекта документов на получение Разрешения на строительство.
Служба Технического заказчика на этапе строительства начинает свою работу с разработки графика и бюджета строительства, тендерных заданий, подготовки тендера на строительство.
На завершающем этапе работ в рамках осуществления функции Технического заказчика в Москве и других городах России компания СЕВЕРИН ДЕВЕЛОПМЕНТ организует проведение рабочей и Государственной приемочных комиссий по построенному объекту.