Усн долевое строительство учетная политика

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Организация, находящаяся на УСН с объектом налогообложения «доходы минус расходы», планирует приобрести у застройщика квартиру по договору долевого участия в строительстве для последующей перепродажи. Не исключен вариант, что квартира поступит в собственность организации в 2018 году, а продана будет в 2019 году. Как отражается данная операция в бухгалтерском и налоговом учете?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Приобретённое по договору участия в долевом строительстве право (требование) является имущественным правом и подлежит отражению в составе финансовых вложений на счете 58 «Финансовые вложения». Подробнее бухгалтерские проводки приведены ниже.
Доходы от последующей продажи квартиры включаются в налоговую базу по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН.
В то же время Организация не сможет признать при расчете налоговой базы расходы на приобретение прав требования по договору участия в долевом строительстве.

Обоснование вывода:

Бухгалтерский учет

Налоговый учет

В соответствии с п. 1 ст. 346.15 НК РФ налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения, при определении объекта налогообложения учитывают доходы, в частности, от реализации, определяемые в соответствии со ст. 249 НК РФ.
Статьей 249 НК РФ установлено, что доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, и выручка от реализации имущественных прав.
В целях главы 26.2 НК РФ датой получения доходов признается день поступления денежных средств на счета в банках и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) налогоплательщику иным способом (п. 1 ст. 346.17 НК РФ).
Исходя из изложенного, при определении налоговой базы налогоплательщик, применяющий УСН, должен учитывать доходы от реализации как товара (квартиры), так и от уступки имущественных прав.
Таким образом, независимо от того, будет ли Организация продавать права по договору долевого участия или непосредственно квартиру, выручка от такой реализации включается в налогооблагаемый доход того периода, когда произведена реализация и получены денежные средства от покупателя.
На основании пп. 23 п. 1 ст. 346.16 НК РФ налогоплательщики, применяющие УСН и выбравшие в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов, при определении объекта налогообложения вправе учесть, в частности, расходы по оплате стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации.
Однако в случае заключения договоров долевого участия в строительстве необходимо учитывать следующее.
Установленный п. 1 ст. 346.16 НК РФ перечень расходов, уменьшающих полученные доходы, является исчерпывающим и не содержит такой вид расходов, как расходы на приобретение имущественных прав.
Полагаем, что при реализации имущественных прав (дальнейшей переуступке) нельзя применить норму пп. 23 п. 1 ст. 346.16 НК РФ, так как из положений п.п. 2, 3 ст. 38 НК РФ следует, что товаром для целей НК РФ признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации, за исключением имущественных прав.
В связи с тем, что имущественные права не относятся к товарам, а также в ст. 346.16 НК РФ прямо не поименованы такие расходы, как расходы на приобретение имущественных прав, данные расходы не учитываются при определении налоговой базы и не могут быть отнесены к расходам, предусмотренным пп. 23 п. 1 ст. 346.16 НК РФ.
Учитывая изложенное, считаем, что в рассматриваемой ситуации Организация не сможет признать при расчете налоговой базы расходы на приобретение прав требования по договору участия в долевом строительстве. Этот вывод сохраняет силу независимо от налогового периода, в котором будет произведена продажа квартиры (или уступка имущественного права).
Схожие выводы нашли отражение, например, в письмах Минфина России от 20.06.2013 N 03-11-06/2/23302, от 09.12.2013 N 03-11-06/2/53599, от 02.06.2011 N 03-11-11/145, от 21.11.2008 N 03-11-04/2/175, определениях ВАС РФ от 27.01.2012 N ВАС-15173/11, от 08.12.2010 N ВАС-13295/10.

К сведению:
Расходы в виде стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации, учитываются в составе расходов по мере реализации указанных товаров (пп. 2 п. 2 ст. 346.17 НК РФ). При этом факт оплаты товаров покупателями не имеет значения для признания налогоплательщиком расходов на их приобретение (смотрите, например, письма Минфина России от 20.12.2017 N 03-11-11/85174, от 08.12.2014 N 03-11-11/62822, от 27.10.2014 N 03-11-06/2/54127, от 17.02.2014 N 03-11-09/6275, от 24.08.2012 N 03-11-06/2/115, ФНС России от 06.12.2010 N ШС-17-3/1908@, постановление Президиума ВАС РФ от 29.06.2010 N 808/10).
Следовательно, если бы Организация, применяющая УСН и выбравшая в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов, приобрела квартиру по договору купли-продажи, она была бы вправе учесть при расчете налоговой базы расходы в виде стоимости приобретённой для дальнейшей перепродажи квартиры. Эти расходы были бы признаны в налоговом периоде реализации квартиры (возможно, в 2019 году).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член Российского Союза аудиторов Буланцов Михаил

Ответ прошел контроль качества

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Источник

Об определении налоговой базы застройщиком МКД, применяющим УСН

Из Письма Минфина России от 05.04.2016 № 03‑11‑06/2/19244 следует, что включаемая в доходы застройщика многоквартирного жилого дома (МКД) сумма экономии определяется как разница между затратами на строительство квартир за счет средств дольщиков и сметной стоимостью квартир. Аналогичные разъяснения представлены в Письмах Минфина России от 20.01.2012 № 03‑11‑06/2/7 и от 05.08.2011 № 03‑11‑06/2/115. Между тем в других письмах Минфина (от 19.04.2014 № 03‑11‑06/2/47049, от 31.07.2013 № 03‑11‑06/2/30742, от 29.04.2013 № 03‑11‑06/2/14986, от 19.03.2013 № 03‑11‑06/2/8421, от 22.07.2011 № 03‑11‑06/2/109) говорится о том, что экономией признается разница между договорной стоимостью объектов и фактическими расходами на строительство. Поясните, пожалуйста, с чем связаны эти различия?

Все перечисленные письма выражают позицию Минфина применительно к конкретной ситуации, изложенной в конкретном запросе. Поэтому на основании таких писем не следует делать обобщающих выводов. Использовать при расчете размера экономии показатель сметной стоимости можно в том случае, если цена договоров о долевом участии в строительстве определялась как сметная стоимость. Это частный случай. По общему правилу размер оставшейся в распоряжении застройщика экономии рассчитывается как разница между договорной стоимостью и фактическими расходами на строительство. Такой же позиции придерживаются арбитражные суды (см., например, Постановление ФАС СЗО от 21.05.2014 № Ф07-1522/2014 по делу № А05-7338/2013).

В Письме Минфина России от 05.04.2016 № 03‑11‑06/2/19244 рассмотрена ситуация, когда строительство МКД осуществляется за счет средств не только дольщиков, но и самого застройщика, применяющего УСН с объектом налогообложения в виде доходов. В таком случае в составе доходов застройщик учитывает:

Ответ на данный вопрос зависит от условий договоров о долевом участии в строительстве. Если в них предусмотрено вознаграждение застройщика за оказание услуг по созданию объектов, то налоговой базой будут признаваться:

Помогите разобраться с другой ситуацией, когда застройщик применяет УСН с объектом налогообложения «доходы минус расходы» и договором предусмотрена определенная сумма в качестве оплаты услуг застройщика по организации строительства МКД. В каком порядке этот застройщик должен определять налоговую базу?

Объект налогообложения «доходы, уменьшенные на сумму расходов» позволяет учитывать при определении налоговой базы как доходы, так и расходы. Поэтому в составе доходов застройщик отразит сумму своего вознаграждения и оставшуюся в его распоряжении экономию, а в составе расходов – затраты, понесенные в связи с осуществлением деятельности по оказанию дольщикам услуг. Пояснить сказанное можно следующим несложным примером.

В соответствии с договорами вознаграждение застройщика за оказание услуг по организации строительства жилого дома составляет 10% от цены договора. Кроме того, предусмотрено, что неизрасходованные целевые средства дольщикам не возвращаются, а признаются премией застройщика.

Общая сумма полученных от дольщиков денежных средств равна 30 млн руб., в том числе:

Произведем необходимые расчеты.

[1] Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Источник

Об определении налоговой базы застройщиком МКД, применяющим УСН

Автор: Ю. В. Подпорин

Специалист Минфина разъясняет нюансы признания застройщиком-«упрощенцем» сумм доходов и расходов при осуществлении деятельности по долевому строительству жилых домов.

Из Письма Минфина России от 05.04.2016 № 03-11-06/2/19244 следует, что включаемая в доходы застройщика многоквартирного жилого дома (МКД) сумма экономии определяется как разница между затратами на строительство квартир за счет средств дольщиков и сметной стоимостью квартир. Аналогичные разъяснения представлены в Письмах Минфина России от 20.01.2012 № 03-11-06/2/7 и от 05.08.2011 № 03-11-06/2/115. Между тем в других письмах Минфина (от 19.04.2014 № 03-11-06/2/47049, от 31.07.2013 № 03-11-06/2/30742, от 29.04.2013 № 03-11-06/2/14986, от 19.03.2013 № 03-11-06/2/8421, от 22.07.2011 № 03-11-06/2/109) говорится о том, что экономией признается разница между договорной стоимостью объектов и фактическими расходами на строительство.

Поясните, пожалуйста, с чем связаны эти различия?

В Письме Минфина России от 05.04.2016 № 03-11-06/2/19244 рассмотрена ситуация, когда строительство МКД осуществляется за счет средств не только дольщиков, но и самого застройщика, применяющего УСН с объектом налогообложения в виде доходов. В таком случае в составе доходов застройщик учитывает:

Что будет являться налоговой базой, если все квартиры в построенном жилом доме передаются дольщикам?

Если согласно договорам о долевом участии в строительстве вознаграждением застройщика признается сумма не израсходованных на строительство целевых средств дольщиков, то налоговой базой будет являться только фактически полученная экономия.

Пример

Общая сумма полученных от дольщиков денежных средств равна 30 млн руб., в том числе:

Расходы на строительство, определяемые в соответствии с ч. 1 ст. 18 Федерального закона № 214-ФЗ[1], составили 15 млн руб., на содержание застройщика – 2 млн руб.

Произведем необходимые расчеты.

Источник