Требования к уставному капиталу застройщика по 214 ФЗ
Согласно изменениям в законодательстве Российской Федерации с 2017 года, для участия в долевом строительстве и получении права принимать денежные взносы от дольщиков, фирма-застройщик теперь должна обладать внушительным личным капиталом, который свидетельствует о её «добросовестности».
Размер минимально необходимого капитала указан в таблице, расположенной ниже по тексту. Величина суммы обеспечения напрямую зависит от площади предполагаемого объекта постройки.
| Итоговая площадь планируемой новостройки, тыс. м². | Размер необходимого капитала, руб. |
|---|---|
| 1,5 | 2 500 000 руб. |
| 2,5 | 4 000 000 руб. |
| 10 | 10 000 000 руб. |
| 25 | 40 000 000 руб. |
| 50 | 80 000 000 руб. |
| 100 | 150 000 000 руб. |
| 250 | 400 000 000 руб. |
| 500 | 800 000 000 руб. |
| свыше 500 | 1500 000 000 руб. |
Вместе с уставным капиталом застройщика с 2017 года в расчет берется и финансовое положение самих учредителей фирмы. При этом застройщик должен иметь договор поручительства, зарегистрированный у нотариуса.
Выполнение этих требований к уставному капиталу застройщика не является гарантией сдачи объекта дольщикам
Сейчас специалисты юридического отдела нашей фирмы elitearenda.ru объяснят, в чем здесь дело.
По закону, уставной капитал и прочие капиталы могут быть сформированы не из «денежной массы» (на расчетных счетах), а из прочих активов предприятия.
При этом к активам предприятия относятся не только денежные средства, но и следующие пункты:
Как вы понимаете, застройщик при желании может довольно просто увеличить стоимость каждого из приведенных выше пунктов и тем самым обеспечить себе размер минимального капитала.
Более того, размер уставного капитала по ФЗ 214 регламентирован только до подачи проектной декларации. Как только застройщик получает право привлекать средства «дольщиков», он может вернуть привлеченные средства туда, откуда они были получены.
Требования к уставному капиталу застройщика по ФЗ 214, действующие с 01.01.2017, никоим образом не затрагивают проблему прихода в негодность или поломки, утраты части активов, которыми он был сформирован.
Установленные ФЗ 214 минимальные суммы капитала застройщика зависят от площади возводимой новостройки и совершенно не отражают реальной рыночной стоимости жилья.
Так, 2,5 млн руб. на 1500 м² — это 1667 рублей на 1 м², т.е. в 20-30 раз меньше реальных рыночных цен на жилье в любом субъекте РФ. Средняя цена 1 м² в новостройке составляет 45000-5000 рублей. Об этом мы писали в статье о том, сколько сегодня стоит квартира в новостройке. В ней есть все города РФ.
Если вам необходима детальная консультация по инвестициям в объекты по ДДУ, то обращайтесь в раздел по оценке эффективности инвестиций или звоните в нашу компанию по телефону: +7 (351) 750-49-71.
Изменения законодательства вынуждают застройщиков менять структуру группы компаний
Государство давно задумалось над повышением гарантий прав физических лиц при участии в долевом строительстве. С 2017 г. начнут действовать новые ужесточенные требования [1] к минимальному размеру уставного капитала и финансовому благосостоянию застройщиков.
На сегодняшний день законодательство о долевом строительстве не предъявляет специальных требований к размеру уставного капитала застройщиков, привлекающих денежные средства физических лиц. Уставный капитал компании может составлять 10 000 рублей, а в качестве обеспечения прав дольщиков может быть использован один из доступных способов: страхование, банковская гарантия.
Со следующего года привлекать деньги дольщиков по договорам долевого участия в строительстве станет намного сложнее, так как это потребует соблюдения ряда требований к компании — застройщику.
Эти изменения не могут быть упущены из внимания при моделировании юридической структуры реализации девелоперских проектов.
Так, с июля 2017 г. начнут действовать специальные требования к минимальному размеру уставного капитала застройщика, заключающему договоры долевого участия в строительстве после указанной даты.
Минимальный размер уставного капитала застройщика колеблется довольно существенно — от 2,5 млн. рублей до 1 млрд. руб. и зависит от максимальной площади строящихся объектов долевого строительства. Исходя из этого застройщики по стоимости минимального размера уставного капитала разбиваются на восемь групп [2] :
Для примера, одноподъездный дом укладывается в площадь 10 000 кв. м., а четырехсекционный дом — уже в 30 000 кв. м. Компании, получившие разрешение на строительство соответствующих объектов, должны иметь уставные капиталы не менее 10 и 150 млн. руб.
При этом налоговые риски компаний — застройщиков должны быть сведены к минимуму, так как смена компаний становится не такой легкой задачей. Кроме того, как мы помним, в некоторых случаях погашение долгов дочернего общества может быть возложено на материнскую компанию.
Учитывая, что законодатель предусмотрел незначительный переходный период для внедрения предусмотренных новшеств, не стоит откладывать корректировку базовых принципов реализации проектов жилого строительства.
[1] ФЗ от № «О внесении изменений в ФЗ „Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ“ и отдельные законодательные акты РФ»;
[2] пп. 1 п. 2 ст. 3 и п. 2.1. ст. 3 Закона от № «Об участии в долевом строительстве…» в редакции ФЗ от № ;
[3] пп. 1 п. 2 ст. 3 ФЗ от № «Об участии в долевом строительстве…» в ред. ФЗ от № ;
[4] п. 2 и пп. 1 п. 4 ст. 15.3 ФЗ от № «Об участии в долевом строительстве…» в ред. ФЗ от № ;
[5] пп. 2, пп.3 п. 4 и п. 6 ст. 15.3 ФЗ от № «Об участии в долевом строительстве…» в ред. ФЗ от № ;
[6] п. 2 ст. 3 ФЗ от № «Об участии в долевом строительстве…» в ред. ФЗ от № ;
[7] ст. 23.1. ФЗ от № «Об участии в долевом строительстве…» в ред. ФЗ от № ;
Изменения законодательства вынуждают застройщиков менять структуру группы компаний
Государство давно задумалось над повышением гарантий прав физических лиц при участии в долевом строительстве. С 2017 г. начнут действовать новые ужесточенные требования 1 к минимальному размеру уставного капитала и финансовому благосостоянию застройщиков.
На сегодняшний день законодательство о долевом строительстве не предъявляет специальных требований к размеру уставного капитала застройщиков, привлекающих денежные средства физических лиц. Уставный капитал компании может составлять 10 000 рублей, а в качестве обеспечения прав дольщиков может быть использован один из доступных способов: страхование, банковская гарантия.
Эти изменения не могут быть упущены из внимания при моделировании юридической структуры реализации девелоперских проектов.
Так, с июля 2017 г. начнут действовать специальные требования к минимальному размеру уставного капитала застройщика, заключающему договоры долевого участия в строительстве после указанной даты.
Важное уточнение: если застройщик успел зарегистрировать первый договор долевого участия в строительстве по строящемуся объекту до 01.07.2017 г., то увеличивать уставный капитал до указанных выше размеров для завершения строительства этого объекта и заключения последующих договоров с дольщиками в отношении него не нужно.
При этом допускаются три варианта соблюдения новых требований к минимальному размеру уставного капитала застройщиков 3 :
1) застройщик самостоятельно увеличивает свой уставный капитал до новых размеров и сам несет ответственность по своим обязательствам перед дольщиками;
2) соблюсти новые требования застройщику помогает материнская компания, одновременно выступающая поручителем по его обязательствам перед дольщиками. То есть, минимальному размеру уставного капитала, устанавливаемому законом от 2, 5 млн. руб. до 1 млрд. руб., может быть равна общая стоимость уставных капиталов застройщика и его материнской компании. При этом процентное соотношение их уставных капиталов не имеет значения, равно как и доля участия материнской компании в уставном капитале застройщика. Теоретически, если застройщик создан двумя-тремя учредителями-юридическими лицами, то уставный капитал застройщика может суммироваться с уставными капиталами всех его участников.
3) Уставный капитал застройщика суммируется с уставными капиталами сестринских компаний-застройщиков, с которыми материнская компания также заключила договоры поручительства по описанным выше правилам. При этом между застройщиком и его сестринской компанией договор поручительства не может быть заключен.
Подчеркиваем, что уставный капитал застройщика может быть объединен исключительно с уставными капиталами указанных выше материнских и сестринских компаний, а не иными взаимозависимыми компаниями, например, имеющими одинаковых участников-физических лиц.
Помимо соблюдения требований к уставному капиталу застройщики, регистрирующие первые договоры с дольщиками с 01.01.2017 г., и их поручители (материнские компании) также должны отвечать общим условиям финансовой стабильности, направленным на защиту дольщиков 6 :
Если одно из указанных требований не соблюдается, то застройщик лишается права привлекать средства дольщиков для строительства объектов недвижимости.
— допустимости взаимозависимости нескольких компаний, которые могут быть привлечены и к налоговой ответственности;
— способов формирования уставного капитала, при котором неминуемо происходит замораживание части оборотных или внеоборотных активов;
— способов консолидации прибыли и ее инвестирования в новые проекты.
Учитывая, что законодатель предусмотрел незначительный переходный период для внедрения предусмотренных новшеств, не стоит откладывать корректировку базовых принципов реализации проектов жилого строительства.
1. ФЗ от 03.07.2016 г. № 304-ФЗ «О внесении изменений в ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» и отдельные законодательные акты РФ»;
2. пп. 1 п. 2 ст. 3 и п. 2.1. ст. 3 Закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве. » в редакции ФЗ от 03.07.2016 г. № 304-ФЗ;
3. пп. 1 п. 2 ст. 3 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве. » в ред. ФЗ от 03.07.2016 г. № 304-ФЗ;
4. п. 2 и пп. 1 п. 4 ст. 15.3 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве. » в ред. ФЗ от 03.07.2016 г. № 304-ФЗ;
5. пп. 2, пп.3 п. 4 и п. 6 ст. 15.3 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве. » в ред. ФЗ от 03.07.2016 г. № 304-ФЗ;
6. п. 2 ст. 3 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве. » в ред. ФЗ от 03.07.2016 г. № 304-ФЗ;
7. ст. 23.1. ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве. » в ред. ФЗ от 03.07.2016 г. № 304-ФЗ;
8. ст. 3.1. ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве. » в ред. ФЗ от 03.07.2016 г. № 304-ФЗ;