Уступка права требования по ДДУ: особенности, преимущества, выгода
Иногда приобрести свое жилье – это не только сложный в финансовом плане вопрос, но и проблемный в плане принятия решения насчет способа совершения покупки. Рынок недвижимости Санкт-Петербурга предлагает обзавестись квартирой в новостройке по уступке права требования по договору долевого участия (или сокращенно ДДУ). Данное мероприятие вполне разумно, экономически выгодно и законно, но нужно знать некоторые особенности, о которых будет идти речь далее.
Первым делом…
Чтобы решиться приобрести объект недвижимости в строящемся доме, необходимо со всей серьезностью отнестись к выбору метода проведения купли-продажи. Можно немного подождать и приобрести жилье в новостройке, которая уже полностью построена, конечно, если Вас не расстроит тот факт, что придется несколько переплатить. А можно заключить договор-цессию или более понятными словами совершить переуступку права на квартиру от настоящего дольщика к Вам.
Когда покупатель слышит слова « переуступка », « договор-цессия » или « уступка права требования по ДДУ », он должен понимать под этим идентичную процедуру. Это означает, что все эти слова являются синонимами и определяют одну юридическую процедуру приобретения жилья в строящемся объекте до наступления момента ввода новостройки в эксплуатацию.
Когда понимание этих понятий уже наступило, можно перейти к следующему этапу, то есть к детальному разбирательству основных параметров и нюансов проведения сделки.
Что нужно знать покупателю недвижимости в новостройке о уступке прав по ДДУ?
Любая сделка по уступке права требования по долевому участию характеризуется принадлежностью к определенному виду. Разновидностей уступки прав по ДДУ известно всего две:
Основное, что привлекает инвесторов (дольщиков, которые продают недвижимое имущество) и покупателей – это низкая цена на квадратные метры. Стоимость квадратуры повышается по мере готовности объекта к сдаче – это очевидно. А значит, что самый подходящий момент для выгодной покупки своего жилья в СПб – это заключения ДДУ на жилплощадь пока новостройка еще строится.
Есть некоторые моменты, которые необходимо учесть при принятии решения купить по переуступке права собственности на недвижимость в новом доме. Первое – это нужно иметь представление о компании-подрядчике, что сложит основное впечатление о реальных шансах, что объект все-таки введут в эксплуатацию. Второе – нужно знать больше конкретики о самом объекте строительства (на каком этапе, развитие архитектуры, планировки, способы покупки и прочее).
Когда Вы узнали все о застройщике и его объекте, где есть намерение купить квартиру, то следует изучить само соглашение, по которому происходит передача права требования на квартиру. Важно внимательно изучить структуру договора, его ключевые пункты, все нюансы. При необходимости следует проконсультироваться со специалистом – юристом, который занимается вопросами купли-продажи квадратных метров.
Где выгода, а где риск?
Любая правовая сделка, особенно если она касается купли-продажи недвижимости, связана с определенными выгодами и рисками. Относительно уступки права требования по договору долевого участия, то преимущества такой процедуры состоят в следующем:
Такой способ покупки квартиры имеет определенный риск, связанный с тем, что объект могут «заморозить» городские власти или сам инвестор из-за его нерентабельности (а чаще по причине банкротства или простого мошенничества). Но если покупатель осознанно подходит к вопросу, то риски возникновения подобной неприятности сводится к минимуму. Поэтому для покупателя важно ответственно и внимательно отнестись к изучению основных нюансов переуступки квартир по ДДУ.
Опасная переуступка: реальные примеры из практики юриста – или как можно лишиться и денег, и квартиры
В жизни большинства россиян покупка квартиры случается один раз в жизни. И дело это, нужно признать, довольно рискованное. Можно стать обманутым дольщиком, потерять работу посреди ипотеки, стать жителем неудачной локации. А то вот еще переуступка. Всегда ли покупка квартиры по переуступке безопасна?
Это когда одно лицо передает другому лицу право требования об исполнении обязательства. Сами обязательства тоже можно передать — тогда принимающая сторона должна их исполнить в пользу третьего лица.
Правообладатель (продавец) передает правоприобретателю (покупателю) право требования к застройщику передачи квартиры после ввода дома в эксплуатацию. Это право основано на договоре.
Это не переуступка прав собственности! Пока дом строится, прав собственности на квартиру еще нет.
Предмет сделки — права требования.
Эти права получает тот, кто вступил в отношения с застройщиком и приобрел право требовать у него исполнения условий договора. Им может быть физическое лицо (дольщик) или юридическое лицо (подрядчик, соинвестор долевого строительства).
Эти требования можно реализовать, получив квартиру после сдачи дома или продав их третьему лицу — конечному покупателю квартиры. Вот второй случай — это и есть продажа квартиры в новостройке по переуступке прав требования.
И это хорошо для конечного покупателя — ну а вдруг инвестор оказался недобросовестным и продал право требования, не рассчитавшись с застройщиком. Кому нужна квартира с долгами?
Но это не все «сюрпризы», которые таит переуступка. В юридической практике есть и другие «страшилки» про недобросовестных инвесторов-продавцов.
Третья задачка. Застройщик перевел по ДДУ 5 квартир на подрядчика, к примеру, «Ромашки» и 10 квартир на подрядчика «Березки» в качестве оплаты выполненных работ. Нормальная практика.
Но подрядчики аффилированны друг с другом (родственные структуры). Подрядчик «Ромашки» уступил одну из квартир продавцу, уступка зарегистрирована и оплачена. А при проверке оказалось, что уступленной квартиры у подрядчика «Ромашки» нет — она у подрядчика «Березки».
В итоге прав на эту квартиру у продавца НЕТ, покупателя от приобретения отговорили. Вопрос: как это смог пропустить Росреестр. А вот так. Проверять надо за всеми!
Мораль этого всего такова. Решив приобрести квартиру по переуступке, не экономьте на юридической проверке! Она нужна всегда по каждой конкретной квартире, а не один раз по всему жилому комплексу. Иначе можно влипнуть в серьезные неприятности.
Уступка имущественных прав в долевом строительстве
Инвестиции в долевое строительство – один из самых выгодных вариантов приобретения жилья, особенно если финансирование проекта осуществляется на первых этапах строительства. У дольщика есть выбор: либо дождаться завершения стройки и въехать в новое жилье, либо передать свои права на него другому участнику. Однако по 214 ФЗ переуступка прав возможна только до момента подписания передаточного акта. Необходимо также учесть определенные риски, которые присутствуют при заключении данной сделки как для одной, так и для другой стороны. Как провести ее максимально безопасно, и на что нужно обратить особое внимание?
Заключая договор долевого участия по 214 ФЗ, дольщик приобретает право требовать с застройщика жилье, после того как дом будет достроен и принят государственной комиссией. В то же время строительство дома – процесс долгий, могут возникнуть обстоятельства, которые заставят дольщика изменить первоначальные планы относительно будущей квартиры. В соответствии с федеральным законом в этом случае он может переуступить свои права по ДДУ другому лицу.
Что такое переуступка по ДДУ ФЗ 214? По сути, это смена участников в рамках одного основного договора. Между прежним и новым дольщиком заключается отдельный договор, который на юридическом языке именуется цессия. В документе фиксируются все основные моменты этой сделки: цена уступки, сроки проведения расчетов, исполнение своих обязательств прежним дольщиком и так далее.
Данная сделка регулируется не только 214 ФЗ, также к ней применяются нормы гражданского законодательства. Следует учесть, что прежним участником осуществляется передача только того объема своих прав по ДДУ, которым он владеет. После подписания договора, он не несет никакой ответственности за дальнейшие действия застройщика. Переуступка никак не влияет на условия ДДУ, на основании которого она совершается. Она только закрепляет смену участников в одном конкретном договоре, условия которого остаются прежними.
Между тем, реализация права на переуступку возможна только при соблюдении определенных условий. Таковыми являются:
Участники сделки должны поставить застройщика в известность о перемене дольщика. В противном случае покупатель может в дальнейшем столкнуться непредвиденными и довольно неприятными последствиями. Например, могут возникнуть проблемы с получением жилья, или невозможностью истребовать с застройщика компенсацию за нарушение им своих обязательств.
По закону, дольщик, уступающий свои права, не отвечает за срыв сроков строительства, получение новым участником некачественного жилья и другие нарушения застройщика, даже если он был осведомлен о проблемах. Все претензии после подписания договора цессии можно предъявлять только застройщику. Однако есть возможность оставить часть рисков по неисполнению обязательств застройщиком за прежним участником. Для этого в условия договора по переуступке включается пункт о поручительстве продавца за те или иные нарушения со стороны застройщика. Однако в юридической практике договоры на таких условиях заключаются в единичных случаях.
Проблемы с неоплаченной задолженностью и просрочкой платежей могут также быть и у прежнего дольщика, а это дает право застройщику через определенное время аннулировать договор в одностороннем порядке. Поэтому это также необходимо проверить, получив у застройщика акт сверки платежей, где указаны все выплаты, произведенные участником, а также его долги по оплате.
Еще одна проблема, с которой может столкнуться покупатель – неоднократная продажа жилья. Если он окажется последним в цепочке продаж одной и той же квартиры, то он получает реальный риск остаться ни с чем, поскольку по закону право на жилье признается за первым покупателем. Договор ДДУ защищает дольщиков от подобных поворотов событий, так как он обязательно проходит регистрацию в Росреестре, и договор цессии, заключенный на его основе, также должен пройти эту процедуру. Поэтому переуступку прав не рекомендуется оформлять, если у прежнего участника вместо ДДУ имеется какой-то другой договор, например, предварительный, инвестиционный, вексель и так далее.
При заключении договора переуступки по ДДУ покупателя поджидают и другие риски, которые можно минимизировать, если провести сделку под контролем опытного юриста по недвижимости, знакомого с нюансами долевого строительства. Адвокаты Общества защиты прав дольщиков помогут оформить договор по переуступке, проведут комплексный анализ компании-застройщика, просчитают возможные риски. Как связаться с нами, вы узнаете, если посетите страницу «Контакты».