Как получить налоговый вычет при уступке квартиры по ДДУ
Покупка квартиры по договору переуступки не лишает права на получение имущественного налогового вычета в сумме до 2 миллионов рублей, а также вычета с процентов по ипотеке на сумму до 3 миллионов рублей. Мы расскажем, как это оформить.
Нормативно-правовая база
Предоставление имущественных налоговых вычетов регулируется ст. 220 НК РФ. В соответствии с ее пунктом 1 возврат налога осуществляется, в том числе, в размере фактически произведенных расходов на новое строительство жилых домов или квартир, а также долей в них.
В настоящее время возможность заявлять налоговый вычет в ситуации, когда жилье приобретено по договору уступки прав по ДДУ, практически не оспаривается. Право на возврат уплаченного НДФЛ на основании договора уступки подтвердил Верховный Суд РФ в Обзоре законодательства и судебной практики за 4 квартал 2006 года (утвержден 7 марта 2007 года). Аналогичную позицию неоднократно высказывал Минфин России (см., например, письмо от 5 мая 2017 года № 03-04-05/27860).
Договор уступки или переуступки прав вместо договора купли-продажи заключается в том случае, если квартира находится в стадии строительства. Как правило, это относится к жилью, строящемуся по правилам Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». На основании уступки права по заключенному ДДУ передаются новому дольщику, который взамен уплачивает предыдущему дольщику некоторую денежную сумму. Часто жилье по переуступке продают подрядчики застройщиков, с которыми расплатились за работу квартирами (точнее, правами на них).
Право на вычет возникает, когда был подписан акт приема-передачи квартиры с застройщиком. Также дольщик (старый или новый) должен произвести с застройщиком расчет по ДДУ в полном объеме.
Например, если акт приема-передачи был подписан в 2020 году, на возврат налога можно подать в 2021. При этом НДФЛ будет возвращен в сумме не более уплаченной за 2020 год. Если же заработок заявителя за этот год составил менее 2 миллионов рублей (максимальная сумма налогового вычета), то остаток можно перенести на 2021, 2022 и последующие годы — до тех пор, пока заявителю не будет возвращен НДФЛ с 2 миллионов рублей.
Вычет у работодателя можно получить и раньше — в тот же год. Подробнее об этом читайте здесь.
Для подтверждения права на возврат НДФЛ необходимо предоставить налоговой инспекции документы, подтверждающие:
Покупку по переуступке подтверждает договор уступки прав требования по ДДУ. Иногда дополнительно к нему заключают отдельный договор или дополнительное соглашение к договору долевого участия с застройщиком — в этом случае его также нужно подать в налоговую. Но подобное отдельное соглашение не обязательно. Права по ДДУ переходят к новому дольщику непосредственно на основании соглашения об уступке.
К документам, подтверждающим произведенные расходы, относятся квитанции или платежные поручения к договору уступки или переуступки прав в пользу предыдущего дольщика (цедента). Также в качестве расходов можно заявить средства, перечисленные напрямую застройщику, если новый дольщик осуществлял такие платежи.
Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации
Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226
Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780
Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764
Рассмотрим несколько возможных ситуаций, связанных с оформлением вычета.
Уступка на котловане
Если договор уступки заключен в начале строительства, предыдущий дольщик мог не до конца рассчитаться с застройщиком за квартиру. В этом случае новый дольщик будет перечислять средства напрямую застройщику. Он может заявить их к возврату. В этом случае нет необходимости учитывать средства, перечисленные по договору уступки.
Незадолго до ввода в эксплуатацию
Как правило, предыдущий дольщик к этому моменту полностью рассчитывается с застройщиком, и забирает себе все средства, полученные от нового дольщика. Подтверждением расходов нового дольщика для налогового вычета в этом случае будут документы об оплате цены по соглашению об уступке. Налоговому органу необходимо будет предоставить и ДДУ, и договор уступки по нему.
Уступка по ПДКП
Право на налоговый вычет распространяется и на случаи, когда квартира была приобретена путем уступки прав по предварительному договору купли-продажи. ПДКП с застройщиком в новостройке можно заключать после завершения строительства, но до регистрации прав на квартиру (т.е. в период, когда дом достроен и ДДУ заключить уже невозможно).
Право на вычет при уступке (перемене стороны) в предварительном соглашении о купле-продажи подтвердил Минфин России в письме от 21 августа 2014 года № 03-04-05/41883. По мнению ведомства, покупатель квартиры может сослаться на документально подтвержденные расходы по оплате уступки для подтверждения своего права на вычет.
Налоги предыдущего владельца
Уступивший свои права на квартиру предыдущий дольщик теряет право на получение имущественного налогового вычета, поскольку квартиру он в итоге не приобрел. Полученные по договору уступки средства являются его доходом, с которого необходимо заплатить налог. Подробнее об этом читайте здесь.
Уступка между супругами
Если дольщик состоит в браке, договор долевого участия по умолчанию считается заключенным в интересах обоих супругов. Квартира после ее постройки также перейдет в совместную собственность супругов, если между ними отсутствует брачный договор.
На сохранение права на вычет за уступившим квартиру супругом указал Минфин России в письме от 2 февраля 2018 года № 03-04-05/6203.
Переуступка между родственниками
Если права по договору долевого участия переуступаются между близкими родственниками (отцом, сыном, матерью, дочерью, братом или сестрой), налоговый вычет все равно может быть получен.
Для сравнения, при заключении договора купли-продажи готовой квартиры получить вычет было бы нельзя — НК РФ запрещает возвращать налог на основании сделок по приобретению квартир, заключенных между близкими родственниками (подробнее об этом здесь).
Получить налоговый вычет по договору уступки прав по ДДУ можно в том же порядке, что и на основании договора купли-продажи готового жилья. Для этого необходимо собрать подтверждающие документы и своевременно обратиться в налоговый орган.
Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации
Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226
Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780
Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764
Операции по уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве: налоговый учет
Каков порядок налогообложения НДС и налогом на прибыль?
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Елистратова Наталья
ООО расплатилось с контрагентом квартирами (заключены договоры долевого участия, договоры на данный момент зарегистрированы в регистрационной палате), которые находятся в строящемся доме. Дом еще не сдан в эксплуатацию. Несколько квартир по договорам переуступки переданы другим организациям или физическим лицам.
На каком счете нужно учитывать данные квартиры в бухгалтерском учете?
Каков порядок налогообложения НДС и налогом на прибыль?
По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
В целях налогообложения операции по уступке (переуступке) прав требования по договору участия в долевом строительстве следует рассматривать как реализацию (передачу) имущественных прав.
В рассматриваемом случае налоговая база для целей исчисления налога на прибыль определяется на дату государственной регистрации договора переуступки как разница между доходом, полученным от уступки права (без НДС), и расходами на приобретение и реализацию уступаемого права.
Налоговая база по НДС определяется на дату государственной регистрации договора переуступки как разница между доходами, связанными с расчетами по оплате имущественных прав (с НДС), и расходами на приобретение указанных прав. При этом сумма НДС определяется с применением расчетной ставки.
В бухгалтерском учете организация вправе учесть приобретенное право участника долевого строительства на счете 58 «Финансовые вложения» либо на счете 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами». Операции по переуступке права требования производятся с использованием счета 91 «Прочие доходы и расходы».
Обоснование позиции:
Уступка прав по договору участия в долевом строительстве расценивается как передача имущественных прав.
Договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации (ст. 17 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», ст. 389 ГК РФ).
Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ).
Налог на прибыль
В целях налогового учета выручка от реализации имущественных прав определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные имущественные права в денежной и (или) натуральной формах (без НДС), и является доходом от реализации (п. 1 ст. 248, п.п. 1, 2 ст. 249 НК РФ).
Доход от реализации имущественных прав организация вправе уменьшить на цену их приобретения и на сумму расходов, связанных с их приобретением и реализацией, если иное не предусмотрено п. 10 ст. 309.1 или п. 2.2 ст. 277 НК РФ (пп. 2.1 п. 1 ст. 268 НК РФ).
При применении метода начисления датой получения дохода является дата реализации имущественного права (п. 3 ст. 271 НК РФ).
Исходя из вышеизложенного, в случае переуступки участником долевого строительства прав требований налоговая база для целей исчисления налога на прибыль определяется на дату государственной регистрации договора переуступки как разница между доходом, полученным от уступки права (без НДС), и расходами на приобретение и реализацию уступаемого права (письмо Минфина России от 02.03.2012 N 03-07-11/58).
Если цена приобретения имущественного права с учетом связанных с его реализацией расходов окажется выше цены, по которой данное право реализуется физическому лицу, тогда разница между этими величинами признается убытком налогоплательщика, учитываемым в целях налогообложения, на основании п. 2 ст. 268 НК РФ.
В соответствии с п. 2 ст. 268 НК РФ, если цена приобретения (создания) имущества (имущественных прав), указанного в пп. 2.1 п. 1 ст. 268 НК РФ, с учетом расходов, связанных с его реализацией, превышает выручку от его реализации, разница между этими величинами признается убытком налогоплательщика, учитываемым в целях налогообложения. Смотрите также письма ФНС России от 25.10.2011 N ЕД-4-3/17701@, УФНС России по г. Москве от 30.12.2011 N 16-15/126902@, УФНС России по г. Москве от 06.07.2011 N 16-15/065628@.
В случае возмездной уступки участником долевого строительства прав требований налоговая база для целей исчисления налога на прибыль определяется на дату государственной регистрации договора уступки как разница между доходом, полученным от уступки права, и расходами на приобретение и реализацию уступаемого права (письма Минфина России от 02.03.2012 N 03-07-11/58, УФНС России по г. Москве от 30.12.2011 N 16-15/126902@, от 20.03.2006 N 19-11/21523).
Согласно пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ передача имущественных прав признается объектом обложения НДС. В соответствии с п. 2 ст. 153 НК РФ при определении налоговой базы по НДС выручка от передачи имущественных прав исчисляется исходя из всех доходов налогоплательщика, связанных с расчетами по оплате имущественных прав, полученных им в денежной и (или) натуральной формах (письмо Минфина России от 28.02.2013 N 03-07-11/5926).
При передаче имущественных прав налоговая база по налогу НДС определяется с учетом особенностей, установленных в ст. 155 НК РФ (п. 1 ст. 153 НК РФ). Так, в соответствии с п. 3 ст. 155 НК РФ при передаче имущественных прав налогоплательщиками, в том числе участниками долевого строительства, на жилые дома или жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях, гаражи или машино-места налоговая база определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом налога и расходами на приобретение указанных прав.
Учитывая, что договор уступки (последующей уступки) подлежит государственной регистрации и считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, моментом определения налоговой базы по НДС является дата государственной регистрации этого договора. Смотрите письма Минфина России от 02.03.2012 N 03-07-11/58, УФНС России по г. Москве от 28.03.2008 N 09-11/30092, постановления ФАС Поволжского округа от 11.02.2010 N А65-11398/2008, Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2011 N 11АП-14178/11.
В данном случае норма п. 16 ст. 167 НК РФ не применяется, т.к. в данной норме речь идет о реализации недвижимого имущества, а не имущественных прав.
Таким образом, при переуступке прав требования участником долевого строительства налоговая база по НДС определяется на дату государственной регистрации договора переуступки как разница между доходами, связанными с расчетами по оплате имущественных прав (с НДС), и расходами на их приобретение (письмо Минфина России от 02.03.2012 N 03-07-11/58).
При передаче имущественных прав в соответствии с п. 3 ст. 155 НК РФ сумма налога определяется расчетным методом, то есть исходя из налоговой ставки 20/120 (п. 4 ст. 164 НК РФ).
Бухгалтерский учет
Если приобретенное право участника долевого строительства организация переуступает до окончания строительства третьим лицам, данное право организация вправе учесть в составе финансовых вложений на основании п.п. 2, 3 ПБУ 19/02 «Учет финансовых вложений», то есть отразить на счете 58 «Финансовые вложения» (План счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкция по его применению утверждены приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н) в сумме фактических затрат организации на их приобретение (п. 9 ПБУ 19/02).
Вместе с тем допускается учет таких прав и в качестве дебиторской задолженности на счете 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», если от дальнейшей переуступки прав требования не предусматривается экономической выгоды (дохода) в форме процентов, дивидендов либо прироста их стоимости (в виде разницы между ценой продажи (погашения) финансового вложения и его покупной стоимостью в результате его обмена, использования при погашении обязательств организации, увеличения текущей рыночной стоимости и т.п. (п. 2 ПБУ 19/02).
В бухгалтерском учете отражается:
Дебет 58 (76), субсчет «Права участника долевого строительства» Кредит 76, субсчет «Расчеты с продавцом прав участника долевого строительства»
— получено имущественное право.
При отсутствии передаточного акта на квартиру не усматриваем оснований для списания данного актива в дебет счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» с последующим переводом на счет 01 «Основные средства» или в дебет счета 41 «Товары».
Доходы и расходы от последующей переуступки имущественного права на будущую квартиру в случае, когда это не является предметом основной деятельности организации, следует учитывать с использованием счета 91 «Прочие доходы и расходы» в составе прочих доходов и расходов соответственно (п. 7 ПБУ 9/99 «Доходы организации», п. 11 ПБУ 10/99 «Расходы организации»).
При переуступке права требования производятся следующие записи:
Дебет 62 (76) Кредит 91
— отражен доход от переуступки права требования;
Дебет 91 Кредит 58 (76) субсчет «Права участника долевого строительства»
— списана стоимость прав требования;
Дебет 50 (51) Кредит 62 (76)
— покупателем (организацией или физическим лицом) оплачено приобретенное им право требования.
Если цена уступки права требования квартиры больше, чем цена его приобретения, то дополнительно следует отразить:
Дебет 91, субсчет «Прочие расходы» Кредит 68, субсчет «НДС»
— исчислен НДС с разницы между ценой реализации и ценой приобретения.