Как узаконить дом без разрешения на строительство
Добрый день, друзья! Меня зовут Вадим, я перебрался на п.м.ж. в деревню в 4 года назад и теперь живу в СВОЁМ доме который еще не узаконен. И вот я решил разобраться в этой ситуации, как исправить дело.
Такая ситуация, на сколько я знаю, довольно не редкая. Покупается участок земли, на нем строится дом. Если строение дорогое и большое — как правило его владелец сразу идет за разрешением на его строительство. Но небольшие дома часто строят так, сами по себе. Или покупают землю с домом который не зарегистрирован. Вроде и не страшно, но застраховать такое имущество не получится. Не получится такой дом и подарить или в наследство оформить. Да и не ровен час — начнут за самоуправство штрафовать.
Сейчас оформить дом без разрешения на строительство станет проще!
Оказывается, в соответствии с уже принятым законом, с 4 августа 2019 года для строительства и регистрации дома на своем земельном участке «разрешения на строительство» не требуется. Достаточно уведомить государство о том что вы начали строительство и уведомить о его завершении.
И так, все по очереди.
Шлем уведомление о начале строительства
- На листе бумаги выписываем свои ФИО, указываем регистрацию и паспортные данные;
- Указываем кадастровый номер участка, его разрешенное использование, собственника участка;
- Указываем параметры будущего дома (можно приложить проект если имеется);
- Указываем что дом предназначен для частного проживания и не является многоквартирным;
- Указываем адрес для связи. Можно почтовый адрес, можно электронную почту;
- Прописываем дату обращения, ставим подпись.
Дополнительно следует вложить в конверт копию правоустанавливающего документа на землю. Все документы шлем в местную администрацию, или еще лучше через МФЦ. В течение 7 дней вам должно прийти уведомление о соответствии. Или о не разрешении))).
Отказать могут по разным причинам. Вот некоторые из них:
- Параметры вашего строения превышают предельно допустимые в вашей местности;
- Запрет на строительство дома в соответствии с разрешенным использованием земли;
- Вы не являетесь собственником земельного участка на котором собираетесь строить дом.
Если уведомление не пришло? В таком случае вы имеете право расценивать это как разрешение на строительство.
Кстати, разрешение на строительство действительно в течение 10 лет!
Шлем уведомление об окончании строительства
Прописываем те же данные что и в первом уведомлении. Так же указываем что дом не поделен на квартиры. По закону уведомление необходимо выслать не позже месяца после окончания строительства.
Что еще необходимо приложить. Необходим техплан объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома. Заказать его можно у кадастровых инженеров. Техплан отсылается на бумаге и на диске. Заплатить госпошлину за регистрацию и приложить квитанцию. Все это отсылаем почтой или несем в МФЦ.
Ждем ответного уведомления в течение 7 дней.
Шлем документы в Росреестр для кадастрового учета и регистрации прав
По идее эти документы должны отправить в течение 7 дней после после уведомления о завершении строительства государственные служащие. Но если они их не отправили — вы можете сдать их сами через МФЦ.
Все утвержденные формы уведомлений содержатся в Приказе Министроя РФ от 19 сентября 2018 г. N 591/пр » Об утверждении форм уведомлений , необходимых для строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома». Их можно скачать и заполнить.
Готово!
А что если дом уже построен? Думаю что можно подать уведомление о начале строительства, а месяца через 2-3 уведомление об окончании строительства. Госслужащие приедут его осматривать только когда вы направите уведомление об окончании стройки. А с кадастровым инженером, думаю, проблем вообще возникнуть не должно.
Можно ли строить дом без разрешения на строительство?
Самостоятельное строительство частного дома или коттеджа или привлечение к работе специализированных компаний требует от владельца земли выполнения ряда действий. В первую очередь требуется подобрать или разработать подходящий проект, определится с конструкцией и этажностью постройки, используемыми материалами. Еще одним важным моментом является получение разрешения на возведение здания, так как без данного документа могут возникнуть проблемы с эксплуатацией постройки.
Последствия строительства частного дома без разрешения
Документ, подтверждающий право владельца участка построить дом или коттедж, гарантирует использование земли по назначению. В бумаге, выданной органами местного самоуправления, фиксируется соответствие застройки требованиям нормативных документов. Имея на руках разрешение на строительство, владелец может не опасаться сноса здания и других негативных моментов.
Если не оформить разрешение до начала выполнения работ, можно столкнуться со следующими последствиями:
· Органы местного самоуправления могут наложить крупный штраф, даже если объект соответствует требованиям нормативных документов.
· Владельцу не удастся зарегистрировать постройку в органах БТИ.
· Свидетельство о праве собственности также не получится оформить. Для этого владельцу придется обращаться в суд, но далеко не все дела выигрываются.
· На оформление строения потребуются дополнительные затраты, которых можно избежать при своевременной регистрации документов.
· Самовольное возведение – это всегда риск и опасность для жизни проживающих в доме людей.
· В самом худшем случае постройку потребуют снести и дадут соответствующее время на исполнение решения.
Многие владельцы частной собственности сначала строят коттедж или частный дом, пытаясь после завершения работ получить разрешение и оформить имущество в собственность. Такой подход является неверным, так как влечет к росту затрат, а в худшем случае к сносу здания.
Как получить разрешение на возведение дома
Строительство дома без разрешения на строительство возможно в нескольких случаях. Если здание будет возводиться без стационарного фундамента или располагаться на участке, предоставленном в пользование для сельскохозяйственных нужд или в личное крестьянское хозяйство, разрешение не требуется. Также не нужны документы для монтажа некапитальных объектов или ремонта без сноса несущих стен и перегородок.
Разрешение на строительство дома на собственном участке выдается после подачи пакета документов, к которым относятся:
· Свидетельство собственности на земельный участок, на котором планируется реализация проекта.
· Готовый проект будущей постройки, соответствующий требованиям нормативных документов.
· План-схему участка с привязкой будущего объекта к границам земельного надела.
· Документы, подтверждающие личность заявителя, а именно паспорт и свидетельство о постановке на налоговый учет.
· Заявление на получение разрешения.
Администрация населенного пункта рассматривается пакет документов в течение 10 рабочих дней, после чего принимает положительное или отрицательное решение. Документ действителен в течение 10 лет, после чего требует переоформления.
Если все-таки дом построен ранее, чем получено разрешение, владелец может получить разрешение и пользоваться постройкой при выполнении ряда требований. Здание должно быть построено на участке, принадлежащем застройщику на законных основаниях. При строительстве и эксплуатации не отмечено нарушение интересов других граждан, а также нет риска для жизни и здоровья. Строительные нормы и правила соблюдены без замечаний. В таком случае разрешение собственнику выдается, несмотря на наложенный штраф.
Подписывайтесь на наш канал и мы расскажем как построить дом быстро и выгодно!
Как узаконить постройку, возведённую без разрешения на строительство
Статья 222 Гражданского кодекса (ГК РФ) чем дальше, тем больше вызывает у людей страх. В соответствии с ней здание, в котором находятся принадлежащие вам квартира, магазин или офис, а также дом или любая постройка на вашем участке, внезапно могут объявить самостроем и снести за ваш счёт и без компенсации. А если власти проявят особое рвение (используют часть 4 упомянутой статьи), то обойдутся при сносе даже без решения суда. Подобная участь сегодня выпадает даже тем, у кого собственность оформлена, казалось бы, по всем правилам. А что говорить про владельцев недвижимости, имеющих пробелы в документации? Как им легализовать принадлежащие им строения, чтобы предельно нивелировать риск остаться без всего?
Когда спасти постройку почти невозможно
Всё, конечно, зависит от конкретных обстоятельств. И самые тяжёлые связаны с применением как раз недавно введённой в статью 222 ГК РФ части 4. Именно с её помощью столичная мэрия провела зачистку в городе, в несколько заходов уничтожив массу торговых павильонов.
Суть этой самой части 4 статьи 222 предельно проста. Она разрешает властям в ряде случаев во внесудебном порядке ликвидировать строение, которое сами они сочтут самостроем. К примеру, если объект располагается на территории, занятой инженерными сетями. Разумеется, в Москве таких территорий полно. А потому практически любое помещение может попасть под ковш бульдозера.
Можно ли что-то противопоставить подобным действиям? Увы, но выход, скорее всего один. Есть старый анекдот про раввина, оказавшегося в океане на тонущем лайнере. Когда его как мудрого человека спросили, что же делать, он посоветовал, если на судне всё ещё работает интернет, по-быстрому продать корабль. Шутки – шутками, но примерно так поступил владелец торгового комплекса «Пирамида», умудрившийся найти для него покупателя буквально за две недели до пресловутой «ночи длинных ковшей». Печально, но самые свежие реалии таковы, что к судебным и остальным инстанциям апеллировать тут просто бесполезно. Все, кто пытался, не добились ничего.
Когда постройку спасти скорее нельзя, чем можно
Совсем другое дело, когда официальные лица к столь крутым (фактически пиратским) методам не прибегают и строению угрожает снос нормальным судебным путём. В этом случае имеется возможность за объект побороться. Но многое будет определяться тем, что это за объект и при каких условиях он вообще появился.
Так, многоквартирные дома или коттеджные посёлки часто появляются на землях, которые, согласно статье 7 Земельного кодекса (ЗК РФ), предназначены совсем для другого. Например, для промышленного производства или же сельского хозяйства. То есть речь не только об отсутствии прав у конкретного застройщика на участки, но и о том, что они не могут быть в принципе заняты под жилищное строительство.
Ситуация, прямо признаем, сложная, и из неё мало шансов выйти победителем. Единственный из них заключается в обращении в администрацию муниципального образования с просьбой об изменении статуса земель. Теоретически власти могут принять подобное решение. Но нужно помнить нюансы, прописанные в федеральном законе от 21 декабря 2004 года № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». По его статье 7, площади сельскохозяйственного назначения превратить во что-то иное практически нереально. Разве что можно сослаться на какое-то из приведённых в статье исключительных обстоятельств: скажем, на то, что эти земли уже не используются по исконному замыслу. А вот изменение профиля промышленных территорий, как следует из статьи 9 закона, куда вероятнее. Впрочем, намного больше в таких делах значит добрая воля чиновников. И вряд ли они её проявят. А принудить их к этому нельзя.
Когда постройку спасти скорее можно, чем нельзя
Но предположим, что с землёй никаких юридических каверз не возникло. Тогда задача упрощается в разы. Сооружение, даже возведённое без соответствующего разрешения, легализовать всё же легче, нежели участок, на котором оно находится. Большим подспорьем в этом служит известное постановление Пленума Верховного суда № 10, Пленума Высшего арбитражного суда № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Пункт 26 постановления видит в отсутствии разрешения на возведение объекта недостаточную причину для его сноса. И если иные признаки самовольности не обнаружатся, суд может признать право собственности на строение.
Правда, здесь необходимо соблюсти ряд условий. Прежде всего, показать, что хозяин дома старался получить добро на строительство и не получил его в силу объективных причин. Именно такие нашлись в действиях истца в очень интересном деле, рассматривавшемся несколько лет назад в Омском городском суде. Владелец земли не мог оформить её в собственность, поскольку она имела крайне длинную (тянувшуюся ещё с революционных времён) и запутанную юридическую историю. А когда всё-таки оформил, под угрозой оказался появившийся на участке незадолго до этого счастливого момента жилой дом. В судебном вердикте указано, что за разрешением на его возведение истец обращался не раз, но встречал отказ в связи с той самой неразберихой вокруг земли.
Все эти обращения и позволили судьям не считать теперь его дом самостроем. Также они подчеркнули, что объект не нарушает ничьи права и не угрожает жизни и здоровью других людей. Такие требования содержат всё тот же пункт 26 постановления Верховного и Высшего арбитражного судов и часть 3 многократно упоминавшейся статьи 222 ГК РФ. Поэтому не забудьте в аналогичных разбирательствах представить суду результаты экспертиз, доказывающих безвредность вашего строения. Тогда шансы на благоприятный исход заметно повысятся.
Когда узаконить постройку довольно просто
А лучше всего, если легализации требует постройка на вашем дачном участке. И не каком-нибудь, а предоставленном вам до октября 2001 года, то есть до начала действия ЗК РФ. Землёй вы пользуетесь вполне правомерно, а теперь надо лишь найти тому подтверждение. Закон от 30 июня 2006 года № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества», более известный как закон о «дачной амнистии», даёт возможность оформить ваши сотки в упрощённом порядке. Требуется лишь документ, так или иначе свидетельствующий о правах на них (старое свидетельство о собственности, акт о предоставлении земельного участка и т.п.) и кадастровый план участка. Скорее всего, процедуру удастся осуществить в административном порядке и в суд обращаться не придётся.
На находящиеся в ваших владениях строения «дачная амнистия» тоже распространяется. Правда, в отношении последних «упрощённый порядок» не так уж и прост. И с нынешнего года даже усложнился после вступления в силу закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимого имущества». Его статья 24 для легализации любого строения теперь требует техплан. За ним придётся обращаться в БТИ или к кадастровым инженерам и, следовательно, нести дополнительные расходы. В целом же преимущество «дачной амнистии» при оформлении прав на дом заключается в том, что вплоть до марта следующего года Росреестр не спросит разрешения на его строительство.
А для вспомогательных построек (сараев, бань, беседок, гаражей) частью 17 статьи 51 Градостроительного кодекса такое разрешение не предусмотрено вовсе. С ними можно спокойно решать вопрос и после формального завершения «дачной амнистии». Главное – чтобы постройки соответствовали СНИПам. Например, расстояние между сооружениями не может быть меньше шести метров, жилой дом должен располагаться не ближе чем в трёх метрах от границы соседнего участка, а, к примеру, баня или гараж – в одном метре и т.д. Если хоть какой-то норматив не выполнен, постройку придётся переносить. Иные сложности не ожидаются.
Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
Автор – адвокат, руководитель Юридического центра адвоката Олега Сухова, президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости». Точка зрения автора статьи не обязательно совпадает с позицией редакции