В ДДУ не указан точный срок передачи квартиры, что делать?
В ДДУ не указана дата ввода дома в эксплуатацию. Будет ли этот договор действительным при подписании и возможно ли будет взыскать неустойку при просрочке передачи мне квартиры.
3.2. Срок окончания строительства объекта – четвертый квартал 2015 года.
3.3. Срок передачи Дольщику квартиры по Акту приёма-передачи составляет 1 (один) месяц со дня ввода объекта в эксплуатацию.
6.2. Застройщик обязуется:
6.2.1. Завершить строительство квартиры в сроки, указанные в п. 3.2. настоящего договора.
6.2.2. Передать Дольщику квартиру по Акту приема-передачи в срок, указанный в п. 3.3. договора.
6.2.3. Не менее чем за месяц до наступления установленного пунктом 3.3. срока передачи квартиры направить Дольщику сообщение о необходимости подписания Акта приема-передачи квартиры.
Из проектной декларации застройщика:
2.3. Сроки реализации объекта строительства:
2.3.1. начало строительства – 16 сентября 3013 года;
2.3.2. окончание строительства – 31 декабря 2015 года.
2.9. Предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости: до 31 декабря 2015 года.
Будет ли этот договор действительным при подписании и возможно ли будет взыскать неустойку при просрочке передачи мне квартиры.
Евгений
в данном контексте сроки все указаны, да, неустойку взыскать сможете, если в обусловленный срок указанный в договоре, застройщик не исполнит свои обязательства в срок.
Такой контекст как бы разрывает связь между датой окончания строительства дома и датой передачи квартиры т.к. нет даты сдачи дома в эксплуатацию, относительно которой и передается квартира в течении 1 месяца, получается что застройщик будет благополучно переносить сроки(стройка идет медленно) и изменять их в Проектной Декларации, а в итоге отсутствует точная дата передачи квартиры и как следствие не действительность ДДУ? Можете сформулировать в двух словах если здесь нет проблемы?
Такой контекст как бы разрывает связь между датой окончания строительства дома и датой передачи квартиры т.к. нет даты сдачи дома в эксплуатацию,
Евгений
дата окончания строительства есть 31.12.2015 г., вам передать должны в течение месяца со дня сдачи объекта в эксплуатация, следовательно, срок просрочки у вас начнет идти с 01.02.2016 г.
1. Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
2. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_168317/?frame=5#p161© КонсультантПлюс, 1992-2015
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
(часть первая в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
(в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
В дду указан ориентировочный срок окончания строительства
Срок передачи квартиры дольщику — одно из обязательных условий договора участия в долевом строительстве. Застройщик сам определяет этот срок в начале ваших правоотношений.
Не путайте: срок ввода дома в эксплуатацию и срок передачи квартиры.
Первое подразумевает выдачу местной администрацией разрешения на использование дома. Без данного разрешения застройщик не может передать квартиры.
Второе — самое важное. Именно на срок передачи квартиры следует обратить особое внимание. Если застройщик в договоре указал «планируемый» или «ориентировочный» срок, то с нашими юристами на стороне дольщика ему не поздоровится. Ведь дольщик и застройщик — равноправные стороны договора, и в одностороннем порядке у компании переносить срок не получится.
Как обычно указывается срок передачи квартиры в самом договоре:
- Указанием квартала, например, «2 квартал 2015 года». Каждый квартал – это три месяца начиная с января, следовательно, 2 квартал 2015 года – это диапазон времени с 01.04.2015 по 30.06.2015 включительно. Неустойка в данном случае рассчитывается с 01.07.2015.
- Через оговоренное количество времени после ввода дома в эксплуатацию, например, «срок получения разрешения ввода дома в эксплуатацию – 1 квартал 2016 года. Застройщик обязуется передать квартиру дольщику в течение 6 месяцев от даты получения разрешения на ввод в эксплуатацию». Такой тип определения срока наиболее часто встречается в договорах. Теперь разберемся. При данной формулировке пункта договора, крайний срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию до 31.03.2016 включительно, а срок передачи квартиры (31.03.2016 + 6 месяцев) – 30.09.2016 включительно. Таким образом, неустойка рассчитывается с 01.10.2016
- Указанием точной даты передачи квартиры, например, «в срок не позднее 31.12.2015 года». В данном случае неустойка насчитывается с 01.01.2016, т.е. со следующего дня после оговоренной в договоре даты.
Таким образом, неустойка является некой компенсацией дольщику, за принесенные застройщиком неудобства. Ведь некоторым людям приходится оплачивать съемные квартиры больше предполагаемого срока, менять свои планы, в связи с тем, что долгожданное собственное жилье становится все более и более ДОЛГОжданным.
Поэтому не стоит дарить застройщику причитающиеся Вам денежные средства, которые можно потратить, например, на ремонт или на новую мебель. Обращение к грамотным юристам позволит сэкономить Вам время и нервы, а также получить максимальную сумму неустойки!
В договоре долевого участи не указан срок передачи квартиры
В договоре долевого участия не указан срок передачи квартиры, указан только срок окончания строительства 1 квартал. 2012. Так же написано о том что застройщик не уплачивает процентов в случае возврата денег, после расторжения договора.
Правомерен ли такой договор?
В данном случае отказ от права не допустим ни на какой стадии. В вашем случае признавать пункты договора не соответствующими нормам действующего законодательства и взыскании неустойки. А дом построен? Если да — то какой смысл расторгать договор?
Разъясняю Вам, что в силу ст. 4 федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – «ФЗ № 214») договор участия в долевом строительстве должен содержать срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.
По смыслу ст. 6 ФЗ № 214 застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. Исключением из указанного правила является случай, когда застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения указанного в договоре срока, направил участнику долевого строительства информацию о невозможности завершения строительства в предусмотренный договором срок с предложением об изменении договора и при этом стороны (застройщик и дольщик) в порядке, предусмотренном Гражданским кодексом РФ, внесли соответствующие изменения в договор.
Право дольщика на односторонний отказ от исполнения договора закреплено статьей 9 № 214-ФЗ, по смыслу которой оно возникает при неисполнении застройщиком обязательства по передаче квартиры более чем на два месяца относительно срока, установленного договором.
Санкции, применяемые к застройщику, нарушающему срок передачи квартиры, определены статьей 10 № 214-ФЗ, по смыслу которой в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные указанными законом и договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Неустойкой (штрафом, пеней), согласно ст. 330 Гражданского кодекса РФ, признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Необходимо отметить, что с вступлением в силу № 214-ФЗ размер неустойки, уплачиваемый застройщиком за нарушение предусмотренного договором срока передачи квартиры дольщику, был снижен относительно общего размера неустойки, установленного в законе РФ «О защите прав потребителей».
Так, согласно ст. 28 закона «О защите прав потребителей» в случае нарушения установленных сроков выполнения работы исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере 3 (трех) процентов цены выполнения работы. Указанный размер неустойки мог быть лишь увеличен договором, но не уменьшен. При этом общая сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не могла превышать общую цену работы.
В свою очередь, в силу ст. 6 № 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает такому участнику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, указанная неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Кроме того, в силу ст. 4 ФЗ № 214 к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином-участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной указанным законом.
В силу ст. 13 закона «О защите прав потребителей», требования потребителя об уплате неустойки (пени), предусмотренной законом или договором, подлежат удовлетворению исполнителем в добровольном порядке. При удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с исполнителя за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50 (пятьдесят) процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Кроме того, в связи с пропуском срока передачи квартиры у дольщика могут возникнуть и убытки. Они согласно ст. 10 ФЗ № 214 подлежат возмещению сверх неустойки. Сходную норму содержит и ст. 13 закона «О защите прав потребителей».
Согласно ст. 15 Гражданского кодекса РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Как указано в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», при разрешении споров, связанных с возмещением убытков, причиненных гражданам и юридическим лицам нарушением их прав, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права. Необходимость таких расходов и их предполагаемый размер должны быть подтверждены обоснованным расчетом, доказательствами, в качестве которых могут быть представлены смета (калькуляция) затрат на устранение недостатков товаров, работ, услуг; договор, определяющий размер ответственности за нарушение обязательств, и т.п. При этом размер неполученного дохода (упущенной выгоды) должен определяться с учетом разумных затрат, которые кредитор должен был понести, если бы обязательство было исполнено.
Следовательно, если дольщик из-за пропуска застройщиком срока передачи квартиры был вынужден заключить возмездный договор найма жилого помещения и оплачивать плату за наем жилья, либо, например, купил отделочные материалы и мебель и уплачивал плату за их хранение в период просрочки застройщика, такой дольщик вправе требовать от застройщика возмещения понесённых на это расходов.
Подробно раскрыл правовые последствия пропуска срока сдачи квартиры по договору долевого участия в строительстве для того, чтобы Вам было понятно, что застройщику были известны эти обстоятельства до заключения с Вами договора долевого участия в строительстве, как возникающие вследствие нарушения срока передачи квартиры дольщику.
Застройщик был уверен в том, что строительство многоквартирного жилого дома не будет завершено в сроки, указанные в предложенном для заключения договоре долевого участия в строительстве.
Именно по этой причине предложенными застройщиком условиями такого договора не был предусмотрен срок передачи квартиры дольщику, поскольку его отсутствие лишает последнего правовых оснований для предъявления к застройщику вышеперечисленных требований (полностью либо в части) за его нарушение.
Обращаю Ваше внимание на то, что весьма и весьма непросто подтвердить и\или доказать этот вполне очевидный и логичный вывод, как в рамках гражданско-правового спора, так и оценки его обстоятельств по правилам уголовного судопроизводства.