Как обманутые дольщики могут получить компенсацию
В России существует единый реестр дольщиков, который позволяет оперативно решать проблемы долгостроев. Юристы рассказали, как дольщики могут получить господдержку и даже ускорить затянувшееся строительство домов.
По последним данным, на этапе строительства в России сейчас находятся более 9 тысяч домов, из них треть — в списке проблемных объектов.
Проблема обманутых дольщиков в России сейчас решается двумя способами. Первый — это достройка объектов за счет средств государственного компенсационного фонда долевого строительства. В народе его называют «Фонд защиты прав дольщиков». Бюджет фонда пополняют застройщики: они вносят деньги, уплаченные в виде страховки с абсолютно каждого договора долевого участия. Второй вариант — это привлечение частных инвесторов.
Алексей Цуканов, генеральный директор строительной компании «Пересвет Юг»: «Все проблемы вышли из 2013–2014 годов, когда был высокий спрос на квартиры. Многие кинулись в долевое строительство. Стали привлекать средства и наткнулись на ряд проблем, таких как падение платежеспособности в следующие годы и рост себестоимости. Поэтому многие проекты стали убыточным. Данная ситуация привела к появлению обманутых дольщиков».
Раньше реестр дольщиков, пострадавших от действий недобросовестных застройщиков, каждый регион вел самостоятельно. Сейчас все сведения аккумулируются в единой базе, что позволяет оценить масштаб проблемы.
Юристы и правозащитники рассказали, как нужно действовать дольщикам, если застройщик задерживает сдачу объекта.
Михаил Алексеев, правозащитник: «Дольщик должен обратиться за вступлением в реестр требований кредиторов, когда процедура банкротства начинается. Он должен обратиться к своему конкурсному управляющему. Это специфика процедуры. Не в суд, а к конкурсному управляющему. Если же конкурсный его не включит в реестр, тогда уже в суд».
После того как человек встал на учет в единый реестр, ему присваивается статус обманутого дольщика. У него возникает право получить господдержку.
Юлия Петрухина, председатель движения обманутых дольщиков: «Дольщики должны собрать некий пакет документов и передать управляющему. А он передает все документы в „Фонд защиты прав дольщиков“. Фонду нужно время, чтобы проанализировать все эти документы и принять решение: это достройка или компенсация».
По мнению экспертов, за последние несколько лет многое сделано для того, чтобы искоренить само понятие «обманутые дольщики». Одно из главных нововведений — это эскроу-счета. С июля 2019 года застройщики больше не могут привлекать деньги так называемых соинвесторов напрямую. Средства, вложенные в жилье, теперь хранятся в банках. Воспользоваться ими фирмы-застройщики могут только после ввода объекта в эксплуатацию.
Роман Касьянов, заместитель руководителя Инспекции государственного строительного надзора (Волгоградская область): «Банк — как прослойка между гражданином и застройщиком, который, в соответствии с законом, аккумулирует средства. Он не имеет права их раскрыть до ввода объекта в эксплуатацию. Это определенная стена для застройщика, при этом само строительство дома застройщиком осуществляется либо за счет собственных средств, либо за счет средств, которые ему дает банк в качестве заемных».
Вступил в силу закон об отмене долевого строительства: что будет с ценами на жилье
Закон, реформирующий рынок недвижимости в России, уже несколько месяцев обсуждается как в профессиональной среде, так и просто среди граждан, потому что он напрямую затрагивает их интересы.
Вместе с долевым участием в привычном смысле этого термина теперь будет использоваться проектное финансирование: деньги покупателей будут храниться на банковских эскроу-счетах вплоть до ввода дома в эксплуатацию. Если стройка замрет или с застройщиком что-то случится, человек сможет вернуть свои деньги назад из банка и не стать обманутым дольщиком, как это часто происходит сейчас.
Для проектов, которые уже получили разрешение на строительство, жилье сможет продаваться по старой схеме.
По ДДУ еще можно будет купить жилье в ближайшие несколько лет: застройщики заранее получают разрешения на строительство, и предложения пока останутся на рынке. Застройщики, по оценкам экспертов ЦИАН, пока не планируют повышать цены именно с 1 июля. Не изменятся резко и объемы ввода жилья.
Однако со временем стоимость начнет повышаться, прогнозирует ведущий аналитик ЦИАН Александр Пыпин. «Из-за усложнения финансирования и допуска на рынок в меньшем объеме конкуренция снизится, начнется рост цен на новостройки, который по итогам 2018 года может составить в среднем по России 6–8%», – говорит он.
Обязательный переход на эксроу-счета произойдет через год, 1 июля 2019 года, тогда цены могут еще подрасти.
Эксроу-счет – специальный счет, на котором деньги хранятся до наступления определенных обстоятельств, в случае со строительством – до сдачи дома в эксплуатацию.
«Пересмотр ценовой политики не заставит себя ждать», – считает Евгений Нечипорук, директор департамента инвестиционно-строительного консультирования Althaus group.
Закон, как мне кажется, повлияет в дальнейшем и на стоимость квадратного метра. Спрогнозировать же величину и динамику роста цены вряд ли сейчас возможно. В процессе адаптации застройщиков к новым условиям не заставит себя ждать и пересмотр их ценовой политики. Обратите внимание, что по ключевым проектам ГК ПИК уже афишировала увеличение стоимости на квартиры с 1 июля. Совпадение? Не думаю.
Евгений Нечипорук, директор департамента инвестиционно-строительного консультирования Althaus group
«Обратите внимание, что по ключевым проектам ГК ПИК уже афишировала увеличение стоимости на квартиры с 1 июля. Совпадение? Не думаю», – заключает эксперт.
Кроме перехода с ДДУ на банковское сопровождение закон предполагает еще несколько изменений. В частности, вводит систему «один застройщик – один проект». Компания должна будет открыть отдельный банковский счет и вести все расчеты только с него, а банк будет следить, куда идут деньги. Также застройщики станут раскрывать сведения о своих владельцах и учредителях.
В целом эксперты согласны, что закон защитит права покупателей квартир. По словам главы Министерства строительства Владимира Якушева, «принятие поправок в закон о долевом строительстве сделает механизм защиты прав дольщиков надежнее». С этим согласен Нечипорук. «Одной из основных, на мой взгляд, причин появления обманутых дольщиков является нецелевое использование средств этих самых дольщиков со стороны застройщиков. Погоня за прибылью делала заложниками добросовестных дольщиков, чьи вложенные средства распылялись на все что угодно, кроме финансирования строительства своего дома». С принятием закона рынок станет прозрачнее, хотя за это и придется заплатить.
Отмена ДДУ в 2019 – последние новости, закон, изменения
Отмена ДДУ в 2019, последние новости изменения в законе, что ожидать потребителю и многое другое подробнее в нашей статье. С 2019 года 1 июля Российский рынок недвижимости, захлестнет череда тотальных изменений. Пробывшее целых четырнадцать лет ДУ (Деловое строительство) будет сильно упразднено, застройщики в свою очередь будут работать по проектному финансированию строящихся объектов. Но как тотальная перезагрузка коснется нас, рядовых покупателей? Стоит ли поспешить приобретать жилье по ДДУ? Какие ожидают покупателей перспективы данного развития?
С 1 июля в законную силу вступают поправки в 214-ФЗ, которые полностью повлияют на недвижимый рынок при строительстве жилья. Большинство уже опытных и зарекомендованных себя застройщиков, объявили рядовым клиентам о том, что собираются повышать цены. А что будет дальше, к чему готовиться тем, кто только, только собирается приобретать жилье?
- Самое важное изменение, коснувшееся закона – всем без исключения застройщикам теперь запретят с клиентами подписывать договора на долевое участие (ведь именно по ДДУ покупатель всегда мог приобрести новую, строящуюся квартиру намного дешевле, нежели после постройки).
- Вдобавок ко всему, будут ужесточены обязательные требования к застройщикам, которые теперь не смогут возводить многоэтажные дома за счет новых дольщиков, свои незавершенные объекты, потому что с началом вступления в силу изменений в законе, их обязуют перейти на проектное финансирование, следовательно, вложенные клиентами денежные средства будут заморожены на эскроу-счетах в банке, до того момента, пока дом не будет сдан в эксплуатацию покупателям. Для многих покупателей, да и самих застройщиков пока еще не совсем понятны правила нововведения, а старые после 1 июля уже не будут иметь законную силу.
Важно! Большинство опытных экспертов полагают, что после вступления в законную силу нововведений, произойдет сильный всплеск цен на квартиры. Т.е. квартиры в цене просто возрастут, а возможно и произойдет отмена ДДУ в 2019 году . Точно как сложится, никто еще не знает.
Возможные последствия – а надо ли это?
С начала принятия нововведений в законе, коснувшиеся долевого строительства, большая часть недвижимости продавалась на рынке именно по ДДУ. По этой причине столь глобальные изменения обязательно отразятся на общем рынке недвижимости и его состоянии в целом. После того как состоится переход к новому виду долевки, обязательно сократится число застройщиков и будет еще больше желающих приобрести заветные, квадратные метры в новом, строящемся многоэтажном здании. Среди плюсов, эксперты отмечают следующие положительные моменты нового реформирования:
- Вкладываемые дольщиками денежные средства будут теперь защищены. Обязательное, официальное, банковское сопровождение при подписании сделки, тем самым исключается риск распрощаться с вложенными деньгами, не получив при этом ни денег, ни жилья.
- Качество застройщиков станет лучше, квартиры будут строиться быстрее. Теперь застройщикам растягивать строительство будет крайне невыгодно, потому что просрочка взятия кредитных средств под строительство, может повлечь за собой начисление больших банковских процентов, и не очень радужная встреча в судах. Чем быстрее застройщик сдаст объект, тем быстрее он сможет получить свои деньги и полностью расплатиться с кредитными щитами.
Мало кто знает что будет после отмены ДДУ , но уже негативные отклики новой реформы видны на лицо:
- Цены на квартиры очень сильно «взлетят». О таком говорят сами девелоперы, объясняя это тем, что проценты по кредиту на строительство, обязательно будут включены в цены покупаемых клиентами квадратных метров. Опытные аналитики, изучающие этот рынок недвижимости, полагают, что «взлет» стоимости на квартиры если и произойдет, то, скорее всего они ожидаются небольшие и плавные. Из-за сложной сложившейся сегодня экономической ситуации по стране, спрос на покупаемое новое жилье может сильно снизится, а рост цен на новую недвижимость при этом только лишь будет отпугивать потенциального клиента.
- Число недобросовестных и непорядочных застройщиком значительно сократится. Новые, введенные требования в законе, обязательно выведут из этой сферы всех тех девелоперов, которые желают просто поживиться на покупателях, при этом кинуть их не только на деньги, но и еще оставить без жилья. Одним из самых важных условий к застройщикам станет их участие в полном, проектном финансировании, а это говорит о том, что им предстоит обязательно ввести в эксплуатацию не меньше 10 тыч. кв. метров. Для отдаленных регионов России, это очень огромный и, подчас, просто невыполнимый объем строительных работ.
А что будет, если закон об отмене ДДУ вступит в силу и как это отразится на ценах?
Отмена договора ДДУ наступит, альтернативой этому на строительном рынке станет проектное финансирование. В отличие от прошлого долевого участия, это когда застройщик строит жилье на вложенные деньги покупателями. При изменениях, финансирование строительства будет осуществлять банк. Банк дает застройщику кредит, а не специальный счет как было это раньше.
Важно! Приобрести заметные квадратные метры вы можете также как и при долевом участии еще на этапе проектирования многоквартирного жилья, котлована. Ваши деньги будут находиться на счетах банка до того момента, пока вы не получите ключи от своей собственной квартиры. Если застройщик не выполнит свои обязательства, деньги будут разморожены и переданы вкладчикам, а застройщик пойдет под суд, вдобавок ко всему, ему придется выплачивать огромный, скопившийся долг по кредиту. Необходима консультация? Воспользуйтесь услугами нашего специалиста.
Отмена ДДУ в 2019 году по мнению экспертов обязательно приведет в сильному росту цен на квартиры и обязательно не менее чем на 20%, потому что у застройщика будут появляться новые, дополнительные расходы, связанные с операциями в банке. К примеру, большие проценты по взятому на строительство кредиту, затраты на персональное обслуживание услуги, расходы на контроль качества строящегося объекта, банковский надзор и прочие. К тому же цены могут подняться из-за обслуживания специальных эскроу счетов.
Даже экспертам сегодня до сих пор не очень понятен переход от ДДУ к новому, проектному финансированию на уровне определенных механизмов, потому что участники данного процесса – банки и застройщики никак не договорились еще, как будет выглядеть переход от долевого строительства к проектному. Однако правительство обещает нам сделать нововведение мягким и обязательно плавным, которые не отразятся на общем росте цен на недвижимость.
Важно! Отмена ДДУ когда вступает в силу ? С 1 июля 2019 года и новые внесенные правки в 214 ФЗ могут сильно повлиять на весь бизнес строительства, успешность реализации проектов и прочего. По этой причине, покупая уже сейчас квартиру в новостройке, обязательно следите за ходом развития ситуации.