Строительство дома начинается с выбора участка и проекта
Процесс строительства частного дома за городом достаточно сложен даже в случае возведения небольшого и недорого здания. Но не менее важны и сложны предварительные этапы – это выбор участка и приобретение проекта. Как раз на этом этапе очень многие застройщики допускают такие ошибки, которые достаточно сильно затруднят процесс строительства. И эти ошибки допускаются не потому, что будущим домовладельцам некому подсказать, как правильно действовать на этих этапах. Подсказчиков и советчиков очень много, но проблема в том и состоит, что неопытный застройщик все время норовит сэкономить, но в итоге эта экономия оборачивается очень большими затратами.
Для того чтобы строительство дома не обросло незапланированными убытками, нужно правильно выбрать участок и не стараться экономить на проекте. В случае последнего пункта это не значит, что надо выбирать самые дорогие проекты. Просто не надо покупать то, что «подешевле», и уж совсем нельзя стараться заполучить план бесплатно. Если говорить о выборе участка, то тут действует почти то же самое правило – дешевый участок очень часто оборачивается удорожанием строительства в разы. Поэтому в обоих пунктах надо разобраться досконально.
Выбор участка
Обычно сначала выбирается участок, и только потом начинается процесс выбора проекта, и никак не наоборот. Даже если вы покупаете участок через очень уважаемую фирму, то ее авторитет не гарантирует того, что вы получите самую исчерпывающую информацию о том месте, где собираетесь построить свой дом. Практика показывает, что очень часто специалисты фирмы по продаже земли и даже сами владельцы продаваемого участка не имеют представления о многих очень важных вещах, например о том, какие коммуникации подведены к участку, и какие планируются. Поэтому покупателю нужно все проверять самому, для получения подобной информации следует обратиться в управляющие компании, потому что если к участку, например, не подведено электричество, то как минимум возникнут трудности со строительством. Также необходимо хорошо исследовать подъездные пути и определить их состояние, потому что плохая дорога сильно затруднит подвоз к строительству материалов и всей необходимой техники.
Очень важный пункт – перед тем, как принимать решение о покупке участка, следует провести хотя бы поверхностные геологические изыскания на нем. Первое, что нужно проверить – это глубину залегания грунтовых вод. Дело в том, что если вы собираетесь ставить дом на ленточный фундамент, то на него будет воздействовать подземная влага, особенно весной, когда на фундамент будут давить силы морозного пучения грунта. Если грунтовые воды стоят высоко, то придется делать слишком заглубленный фундамент, что принесет с собой повышенные расходы. В принципе, дорогостоящую проверку можно не заказывать, а разобраться с положением дел самостоятельно. Для этого нужно посетить участок весной, когда грунтовые воды стоят высоко, взять лопату и выкопать в разных концах участка несколько ям глубиной до метра. Если в ямах появится вода, тогда придется выбрать один из двух вариантов – либо отказаться от этого участка, либо выбрать в качестве фундамента монолитную плиту, которая не боится влаги, и даже защитит дом от нее.
Также необходимо узнать наверняка, годится ли грунтовая вода для питья или использования в хозяйственных нуждах, на тот случай, если придет необходимость вырыть колодец или пробурить скважину. Для этого лучше всего опросить соседей, у которых такие колодцы или скважины имеются. Надо помнить о том, что каким бы удобным не было централизованное водоснабжение, свой собственный источник воды, не зависящий от внешних факторов, все же предпочтительней. Но при этом надо помнить о том, что чем глубже водоносный пласт, тем больше придется потратиться на бурение и обустройство скважины.
В том случае, если чаша весов по предварительно добытым сведениям склоняется в пользу выбранного участка, следует не полениться, и опросить соседей по поводу других «подводных камней», которые могут помешать принятию окончательного решения при их выявлении. Соседи, особенно те, которые в этом районе живут уже очень долго, достаточно много знают, и могут существенно помочь в информационном плане.
Очень важный момент – если не хотите удорожить строительство неизвестно во сколько раз, никогда не покупайте участки на склонах холмов или оврагов. Мало того, что придется очень хорошо потратиться на весьма существенное усиление фундамента и прочих подпорных конструкций, к тому же всякие земляные склоны подвержены оползням. Во время дождя или таяния снега вся вода со склона будет проходить через территорию, на которой стоит дом, поэтому также придется создавать усиленную дренажную систему.
Очень распространенная ошибка – покупка участка с уже имеющимся на нем сооружением или же начатым фундаментом . Не стоит думать, что уже кем-то построенные конструкции помогут вам сэкономить на строительстве. Скорее всего получится совсем наоборот – строение или фундамент придется сносить, потому что их будет невозможно привязать к купленному проекту. И даже кем-то оставленный в брошенном сооружении стройматериал не удастся использовать при новом строительстве, так что лучше купить нетронутый участок и не рисковать.
Последний штрих – будет просто прекрасно, если по соседству с участком будки располагаться участки и других застройщиков. Таким образом появится возможность обмениваться опытом и «лишними» стройматериалами, да и строительный мусор сообща вывозить гораздо удобней и дешевле.
Проект дома
Как только участок выбран и исследован, наступает не менее ответственный этап – выбор проекта. Сразу следует заметить, что ни в коем случае нельзя пользоваться бесплатными планами, которые обычно можно в любом количестве скачать из Интернета. Даже если у вас есть знакомый строитель, который прекрасно разбирается во всех мелочах устройства дома и может нарисовать достаточно хороший чертеж – проекты должны составляться лицами, которые несут за них юридическую ответственность. Такую услугу может предоставить только специализированная организация, имеющая все лицензии.
Мало того – не следует обращаться в мелкие, мало кому известные конторы , специалисты которых, невзирая на все необходимые разрешения, могут иметь крайне низкую квалификацию. На проекте не следует экономить, и самый лучший вариант – обратиться в самую крупную строительную компанию, которая имеет большой опыт в проектировании и строительстве. Конечно, проекты таких компаний стоят немалых денег, но если вы не хотите получить проблемы при строительстве, которые обычно сопровождаются дополнительными тратами, причем немаленькими, то лучше потратиться.
Однако «потратиться» на проект – это вовсе не значит платить за самый дорогой вариант. Типовые проекты стоят гораздо дешевле индивидуальных, но это совершенно не значит, что они во столько же раз хуже. Наоборот, типовые проекты часто качественней проектов индивидуальных, так как индивидуальный рассчитывается под конкретного покупатели и используется всего один раз, а типовой проект постоянно дорабатывается и улучшается. К тому же типовых проектов очень много, и любой бюджетный застройщик имеет возможность ознакомиться с множеством наиболее подходящих ему вариантов.
Около 3000 строительных проектов на любой вкус вы найдёте в каталоге https://catalog-plans.ru
Еще один момент – никогда не следует платить за часть проекта , в окончательно варианте должны присутствовать все его разделы. Мало того, перед покупкой следует очень хорошо с ним ознакомиться и определить все его нюансы, вплоть до расстановки мебели и дизайнерских вариантов. Особое внимание следует обратить на высоту помещений – в хорошем жилище потолки не должны находиться ниже, чем за 3 метра от пола.
Многие будущие загородные домовладельцы предпочитают строить двухэтажные дома, но кто-то из них решает сэкономить, и вместо полноценного второго этажа устроить мансарду – вроде и денег меньше затрачено, но и как бы второй этаж имеется. Это колоссальное заблуждение, так как эксплуатация мансарды обходится гораздо дороже, чем второго этажа. Если полноценный второй этаж от непогоды защищает крыша, то мансарду не защищает практически ничего. Даже если основательно утеплить и гидроизолировать пространство под скатами крыши, то это не будет являться гарантией того, что в мансарде будет тепло в морозы, или под крышу не попадет вода во время ливней. Поэтому при выборе проекта следует отдавать предпочтение двухэтажным домам, а не мансардным.
Также при выборе проекта дома следует учитывать размер и конфигурацию участка, на котором будет строиться дом. Следует учитывать, что если участок узкий, то и нормальный дом на нем разместить не удастся, и придется строить только двухэтажный. Но не следует думать, что двухэтажный дом получится дороже, чем одноэтажный такой же общей площадью. Второй этаж позволит сэкономить на очень многих моментах, например, на фундаменте, утеплении и отоплении. Единственный минус такого дома – придется ставить лестницу на второй этаж, но это не такая уж и проблема в сравнении с теми выгодами, которые может принести именно двухэтажное строение.
Заключение
Из всего выше сказанного можно понять, что перед тем, как приступать непосредственно к возведению жилого загородного дома, необходимо произвести большую подготовительную работу . Если неправильно выбрать участок или купить неподходящий проект, то в лучшем случае придется очень сильно переплатить за устранение всех ошибок, появившихся на подготовительном этапе. Чтобы этих ошибок не совершать, не следует слепо доверять заинтересованным специалистам, которые для того, чтобы побольше заработать на неопытном застройщике, могут скрывать многие моменты, способные сильно повлиять на окончательный результат при строительстве дома. Следует самостоятельно во всем разобраться, поинтересовавшись мнением домовладельцев, которые все этапы строительства уже прошли и могут досконально разобраться в результатах. Именно эти результаты и следует изучить начинающему застройщику, и постараться не повторить ошибок своих предшественников.
Выбор площадки для строительства предприятия
Оформление разрешения на строительство объектов
В городах и населенных пунктах городского типа разрешение на производство строительных и восстановительных работ выдают инспекции Государственного архитектурно-строительного надзора (ГАСН). Они выдают разрешение на подготовительные работы, работы нулевого цикла и основные работы.
Регистрировать объекты в ГАСН, оформлять разрешение на право производства работ должны работники технического надзора заказчика. При регистрации производители работ заполняют специальные карточки о своем образовании и стаже.
Для получения разрешения на право производства работ заказчик должен предъявить в инспекцию ГАСН следующие материалы:
1. Согласованную и утвержденную документацию (проект, сметы, протоколы согласования проектной документации с экспертно-техническим отделом, штампы на чертежах и сметах, удостоверяющие их, или приказы об утверждении).
2. Акт об отводе земельного участка.
3. Утвержденный титульный список.
4. График производства работ.
5. Сведения о техническом персонале (производителе робот и производителе технического надзора).
6. Регистрационную карточку.
7. Заявление заказчика на производство работ.
8. Решение городской Администрации о строительстве объекта.
После рассмотрения представленных заказчиком материалов инспекция ГАСН выдает разрешение на производство работ и журнал работ, который должен быть пронумерован, прошнурован и скреплен печатью и подписью ответственного работника ГАСН. Разрешение на производство работ и журнал работ хранятся у непосредственного производителя работ и в любое время должны предъявляться контролирующим органам. Контролировать и делать записи в журнале имеют право: представители инспекции ГАСН, технического надзора заказчика, главные инженеры и инспектора строительных организаций, лица, осуществляющие авторский надзор, и представители управления пожарной охраны.
Выбор площадки для строительства предприятия осуществляется при разработке ТЭО (ТЭР), когда необходимо учесть специфические условия для правильного определения расчетной стоимости строительства.
Площадка для строительства предприятия выбирается в соответствии с земельным, водным и лесным законодательством. При этом надо учитывать проекты планировки городов и поселков.
Основными факторами, которыми руководствуются при выборе площадки для строительства предприятия, являются:
1. Площадка должна иметь форму близкую к прямоугольной с соотношением сторон 1:2 или 2:3, достаточные размеры и конфигурацию, обеспечивающие удобное расположение заводских зданий, сооружений и проездов для транспорта в соответствии с ходом технологического процесса и с учетом экономной эксплуатации и возможности расширения в перспективе.
2. Площадка должна иметь удовлетворительные свойства грунта, допускающие нормальную нагрузку от зданий и сооружений не менее 0,2 МПа, отсутствие оползней, явлений карстовости, сейсмичности, агрессивных по отношению к бетону агрессивных грунтовых вод.
3. Площадка должна иметь удобный рельеф (профиль) участка и прилегающей местности, требующий минимальных затрат на земляные работы по выравниванию площадки под здания и транспортные пути (нормы на уклоны 0,03…0,003, 0,03 для автомобильного и 0,003 для железнодорожного транспорта).
4. Площадка не должна затапливаться паводковыми водами и уровень грунтовых вод по возможности должен быть ниже глубины подвалов и приямков.
5. Должна предусматриваться возможность подведения железнодорожной ветки на территорию участка, а также дорог для безрельсового транспорта от дорог государственного значения.
6. Предприятие целесообразно размещать в промышленном узле, располагающем сырьевыми и энергетическими ресурсами, а также транспортными магистралями, при помощи которых возможно обеспечение вывоза этих ресурсов к местам их потребления.
7. Предприятия с большими трудоемкими процессами должны размещаться в районах, обладающими соответствующими людскими ресурсами (для строительства и эксплуатации предприятия населенные пункты должны располагаться не далее 5 км по шоссейным дорогам и 30 км. По железной дороге.
8. Необходимо предусматривать возможность кооперирования с имеющимися или строящимися предприятиями по снабжению электроэнергией, теплом, газом, паром, водой, а также строительство совместных канализационных и очистных сооружений, общезаводских устройств, жилых поселков и т.п.
9. При строительстве предприятия необходимо решать не только социально-экономические, но и экологические проблемы.
Ответственность за выбор площадки, подготовку необходимых материалов и полноту согласования несет заказчик. Заказчик проекта с участием проектной организации, а в необходимых случаях и специализированных проектных и изыскательских организаций осуществляет:
1. Получение от заинтересованных организаций предварительных условий на подключение проектируемого предприятия к инженерным сетям и сооружениям.
2. Разработку необходимых дополнительных материалов и расчетов, технико-экономического сравнения вариантов размещения объектов и выбор оптимального варианта.
3. Обследование площадки и прилегающих к ней участков с целью предварительного определения причиненного ущерба при изъятии земельных участков под застройку (снос строений, зеленых насаждений, вывод из использования сельхозугодий и т.п.).
4. Проведение инженерных исследований.
Материалы и расчеты по рекомендуемой площадке заказчик отправляет на заключение заинтересованным организациям.
Решения, разработанные с учетом полученных заключений, о месте расположения и размере площадки; возможности использования местных трудовых и материальных ресурсов, производственного кооперирования; о месте присоединения объекта к существующим инженерным коммуникациям и сетям, источникам электро-, водо-, газо- и теплоснабжения, связи, местах сброса сточных вод; о мероприятиях по охране окружающей среды и т.д., заказчик проекта с участием генерального проектировщика согласовывает с соответствующими органами и организациями.
Для выбора площадки строительства заказчиком создается комиссия из представителей заказчика, генерального проектировщика, территориальных проектных и изыскательских организаций, представителей местной администрации, органов государственного надзора.
Комиссия составляет акт о выборе площадки для строительства, который является документом о согласовании намеченных решений и условий.
В соответствии с действующим законодательством осуществляется отвод земельного участка под строительство.
Для зданий и сооружений, проектируемых для строительства в населенных пунктах, основой для проектирования и строительства является решение соответствующей префектуры или управы. Составление акта о выборе площадки не требуется.