В связи с завершением строительства объекта

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Для объектов незавершенного строительства, в случае если срок аренды был уже продлен, но строительство так и не завершено, применима ст. 239.1 ГК РФ.
В таком случае существует риск продажи объекта незавершенного строительства на публичных торгах в судебном порядке по иску государственного (муниципального) органа в течение 6 месяцев с даты истечения срока действия договора (согласно пп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ).
Застройщик же вправе возражать против иска, в том числе доказывая, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (п. п. 2 и 3 ст. 239.1 ГК РФ).
Что будет с объектом незавершенного строительства, если государственный орган не подаст иск о его истребовании?

К сожалению, мы не можем дать однозначный ответ на данный вопрос. Поясним почему.
В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 239.1 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, по требованию исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченного на распоряжение указанным земельным участком, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Эти правила в силу п. 6 ст. 239.1 ГК РФ применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.
Указанная статья введена в Гражданский кодекс РФ Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 171-ФЗ). В силу п. 33 ст. 34 Закона N 171-ФЗ положения ст. 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу данного Закона. Согласно ст. 35 Закона N 171-ФЗ этот Закон вступает в силу с 1 марта 2015 года, за исключением положений, для которых той же статьей установлен иной срок вступления их в силу.
Следовательно, положения ст. 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до 1 марта 2015 года (смотрите также постановление АС Западно-Сибирского округа от 10.06.2016 N Ф04-1161/16).
При этом в соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на 3 года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст.ст. 39.14-39.17 ЗК РФ.
Из данных норм можно сделать вывод, что реализация положений Гражданского кодекса РФ в части продажи объекта незавершенного строительства по решению суда возможна не ранее 1 марта 2018 года, если собственник объекта незавершенного строительства воспользовался правом на заключение договора аренды земельного участка для завершения его строительства, предусмотренным п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ. Именно такой вывод делается в п. 9 письма Минэкономразвития России от 24.03.2015 N 6786-ПК/Д23и (смотрите также постановление АС Западно-Сибирского округа от 10.06.2016 N Ф04-1161/16, апелляционное определение СК по гражданским делам ВС Республики Татарстан от 26.10.2015 по делу N 33-15264/2015, постановление Шестого ААС от 12.09.2016 N 06АП-4323/16).
Соответственно, практика применения ст. 239.1 ГК РФ в настоящее время фактически отсутствует. Каких-либо предварительных разъяснений по ее применению со стороны официальных органов или высших судебных инстанций нам также обнаружить не удалось.
С приведенными нормами в принципе должны коррелировать положения п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, согласно которым предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в предыдущем подпункте, в случае, если уполномоченным органом в течение 6 месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в этом случае допускается при условии, что земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
Вместе с тем можно заметить, что данные нормы не совсем дополняют друг друга.
С одной стороны, п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ установлен принцип однократного предоставления в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства на нем объекта незавершенного строительства. Реализации этого принципа должно служить и указание п. 6 ст. 239.1 ГК РФ о возможности изъятия путем выставления на публичные торги земельного участка, предоставленного в аренду без проведения торгов для завершения строительства объекта незавершенного строительства, то есть как раз на основании пп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ.
С другой стороны, предъявление требования об изъятии путем выставления на публичные торги объекта незавершенного строительства является именно правом, но не обязанностью органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченного на распоряжение земельным участком, на котором расположен указанный объект. Причем в случае, если такое требование не будет предъявлено в течение 6 месяцев, возникает вопрос о возможности применения вновь пп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ. В связи с этим заметим, что в п. 2 письма Минэкономразвития России от 03.07.2015 N Д23и-3084, п. 9 письма Минэкономразвития России от 24.03.2015 N 6786-ПК/Д23и указывается, что ст. 239.1 ГК РФ «не предусматривают ограничений по времени о заявлении уполномоченным органом требования в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов. Вместе с тем отмечаем, что в соответствии с подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса предоставление в аренду. «, иными словами фактически высказывается мнение, что данный срок ограничивает возможность обращения с таким требованием. При этом значение данного указания, а тем более — установленного для реализации 6-месячного срока, становится неясным, с учетом того, что иных вариантов развития событий не предлагается. Более того, указанный подпункт предусматривает возможность его применения в тех случаях, когда судом отказано в удовлетворении требования об изъятии объекта незавершенного строительства путем выставления его на публичные торги или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах, опять же — однократно, вместе с тем, как ситуация может повториться и при новой попытке изъятия объекта незавершенного строительства. Повторимся, единственный аргумент, который может быть приведен против нового, повторного (третьего и т.п.) предоставления земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства — это указание собственно п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ на предполагаемую однократность его применения.
Таким образом, на наш взгляд, имеет место пробел в законодательном регулировании, который может быть либо разрешен в ходе практического применения вышеприведенных норм судебной практикой, либо путем внесения изменения в эти нормы.
Безусловно, мы не можем предсказать возможное развитие судебной практики, возобладает ли подход о возможности неоднократного применения п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ. Однако мы можем заметить, что в соответствии со ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка. При этом согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума ВАС РФ от 15.02.2011 N 14381/10, прекращение договора аренды, в том числе в связи с отказом от договора со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости (смотрите также постановление Восьмого ААС от 03.08.2017 N 08АП-8208/17, постановление Семнадцатого ААС от 19.02.2018 N 17АП-18681/16). Исходя из такой логики, приоритет должны иметь права собственника объекта незавершенного строительства на возможность использования земельного участка. Общественные же интересы, направленные на скорейшее освоение данного участка, должны защищать органы государственной власти или органы местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, которые и обладают правом не обращение в суд с требованием об изъятии объекта незавершенного строительства путем выставления его на публичные торги, в том случае, когда они с учетом всех обстоятельств считают это необходимым.
Однако это является только нашим экспертным мнением. Как уже говорилось, разрешить этот вопрос может только судебная практика либо внесение изменений в законодательство.
Также считаем необходимым также отметить следующее.
В соответствии с п. 3 ст. 239.1 ГК РФ требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.
В том же случае, если такое требование все же будет удовлетворено, средства, вырученные от продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов либо приобретения такого объекта в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику объекта за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов (п. 5 ст. 239.1 ГК РФ).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Серков Аркадий

Ответ прошел контроль качества

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Источник

Сдача объекта строительства и завершение работ

«Бухучет в строительных организациях», 2011, N 4

Оформление законченного строительством объекта

Рано или поздно наступает момент, когда работы по строительству объекта закончены. Заказчик и подрядчик подпишут последний документ, по которому передается построенный (отреконструированный, отремонтированный) объект. Таким документом может быть акт приемки законченного строительством объекта (типовая межотраслевая форма N КС-11 утверждена Постановлением Госкомстата России от 30.10.1997 N 71а), акт о приемке выполненных работ (унифицированная форма N КС-2 утверждена Постановлением Госкомстата России от 11.11.1999 N 100) или приемо-передаточный акт произвольной формы. Подписанием такого акта заказчик подтверждает, что определенные договором работы выполнены в полном (или почти полном) объеме и качество их выполнения полностью (или почти полностью) устраивает заказчика.

Отражение расходов, перенесенных на теплое время работ

Часть подлежащих выполнению работ может проводиться только при соответствующих погодных условиях, например благоустройство территории вокруг построенного объекта, окраска фасадов и т.д.

Конечно, можно потребовать от подрядчика уложить асфальт, несмотря на сильный мороз, либо засеять газоны в феврале, однако толку от этого будет мало, так как через пару месяцев все равно придется данные работы переделывать.

Однако и без выполнения вышеуказанных работ объект в целом уже пригоден к дальнейшей эксплуатации, поэтому дожидаться потепления и не подписывать акт приемки работ, значит, задерживаться с получением разрешения на ввод в эксплуатацию объекта. Но это невыгодно для застройщика (инвестора).

В акте по форме N КС-11 для таких ситуаций предусмотрен п. 11, согласно которому сроки выполнения некоторых работ — по озеленению, устройству верхнего покрытия подъездных дорог к зданию, тротуаров, хозяйственных, игровых и спортивных площадок, отделке элементов фасадов зданий — могут переноситься на более позднее время. При этом должны устанавливаться объемы этих работ (гр. 4) и сроки их выполнения (гр. 5).

Но при этом стоимость перенесенных на будущее работ указывается в КС-11 как принятая заказчиком.

Такой вывод можно сделать на основании того, что в п. 11 акта N КС-11 стоимость этих работ не указывается. Между тем в п. 12 настоящего акта отражается стоимость принимаемого объекта в соответствии с проектно-сметной документацией (куда входит и стоимость перенесенных работ), а в п. 13 — фактическая стоимость возведенного объекта недвижимости с учетом тех же самых работ.

Ну а если заказчик принял эти работы, то подрядчик, получается, их сдал. Ведь не может заказчик принять результат работ, а подрядчик в то же время его не передал.

Передача результата работ подрядчиком должна быть признана в соответствии с п. 1 ст. 39 НК РФ их реализацией для целей налогообложения.

В регистрах бухгалтерского учета подрядчика, по мнению автора, также можно отражать выручку от передачи заказчику результата перенесенных на теплое время работ.

Таким образом, соблюдаются все условия п. 12 Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации» ПБУ 9/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 32н:

подрядчик имеет право на получение средств от заказчика;
сумма выручки определена;
результат работ принят заказчиком;
расходы на выполнение перенесенных на будущее работ могут быть определены.

Исходя из вышеприведенного можно сделать вывод, что доход от работ по благоустройству и частичной отделке сданного заказчику объекта может быть отражен в одном периоде — на дату подписания акта N КС-11, а расходы по этим работам — в период фактического выполнения, 3 — 5 месяцев спустя.

Акт приемки подписан, допустим, в декабре (как чаще всего и происходит), а работы по благоустройству начнутся только в конце марта — начале апреля.

Расходы на их выполнение подрядчик, по нашему мнению, вправе отнести на уменьшение финансового результата в регистрах бухгалтерского учета и налогооблагаемой прибыли как расходы (убытки) прошлых лет, выявленные в отчетном году.

В соответствии с п. 11 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н, они признаются прочими расходами того периода, в котором выявлены (выполнены). Для целей налогообложения прибыли они признаются в соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 265 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) внереализационными расходами.

Подрядчик, по сути, в этой ситуации остается в проигрыше — в конце года он должен будет начислить НДС и налог на прибыль со стоимости работ, которые будут фактически выполнены только весной. Да и деньги за эти работы чаще всего перечисляются только после их фактического выполнения в составе так называемого гарантийного удержания.

Но зато подрядчик имеет полное законное право списать на расходы затраты по объекту, сданному заказчику еще в прошлом году.

Финансовое ведомство по этому вопросу не высказывалось. Арбитражной практики тоже найти не удалось.

Это по выполненным (подлежащим выполнению) объемам.

Отражение затрат на исправление обнаруженных недоделок

Отследить качество уже выполненных и переданных работ иногда можно только какое-то время спустя после их выполнения, может быть, уже в процессе эксплуатации объекта. Но дожидаться можно этого несколько месяцев, не подписывая акты, то есть не вводя объект в эксплуатацию, что, как уже говорилось выше, невыгодно.

Для подстраховки на практике часть средств, подлежащих перечислению подрядчику (обычно до 10%) за сданный объект, заказчик держит у себя какое-то время, пока не станет ясно, что какие-либо скрытые дефекты не выявились.

Если вовремя не обнаруженные недоделки все-таки проявятся, подрядчику трудно будет отказаться от их исправления. Ведь заказчик за эти деньги сможет найти и другую организацию, которая исправит чужой брак. А деньги, с которых уже начислены и перечислены налоги, получить уже не удастся.

У добросовестного подрядчика затраты на исправление брака в соответствии с пп. 48 п. 1 ст. 264 НК РФ признаются прочими расходами, связанными с производством и реализацией. Если выявленный брак исправляется на объекте, сданном в прошлом году, то, по нашему мнению, опять возникают убытки прошлых лет, выявленные в отчетном году.

И только после исправления брака подрядчик получит наконец свои деньги, и расчеты с подрядчиком можно будет считать законченными.

Пример 1. Порядок отражения в учете работ по исправлению брака, выявленных после сдачи объекта.

Подрядчик ООО «Альфа» заключил договор на реконструкцию объекта недвижимости с заказчиком ЗАО «Бета». Стоимость работ по условиям договора — 29 500 000 руб., в том числе НДС — 4 500 000 руб. Условиями договора также предусмотрено, что 5% стоимости выполненных работ заказчик удерживает в течение четырех месяцев. Если за этот период не будет выявлено скрытых недоделок, то эта сумма подлежит перечислению подрядчику. Допустим, что акт о приемке работ был подписан 28 декабря. Расходы на реконструкцию объекта по данным бухгалтерского учета подрядчика составили 23 000 000 руб.

Передача результата выполненных работ заказчику должна была отразиться следующими записями:

Дебет 62 Кредит 90 (субсчет «Выручка»)

Дебет 90 (субсчет «НДС») Кредит 68 (субсчет «Расчеты по НДС»)

Дебет 90 (субсчет «Себестоимость продаж») Кредит 20

Если не принимать во внимание остальных финансово-хозяйственных операций ООО «Альфа» за рассматриваемый период, то выявление финансового результата (прибыли в сумме 2 000 000 руб.) должно было отразиться записью от 31 декабря:

Дебет 90 (субсчет «Прибыль/убыток от продаж») Кредит 99

Из всей причитающейся к получению суммы в установленный договором срок ООО «Альфа» получило (должно было получить) 95% стоимости выполненных работ — 28 025 000 руб., а остальные 1 475 000 руб. — только до 28 апреля следующего года.

Если за этот период хозяин объекта (застройщик, инвестор, собственник и т.д.) не найдет достаточно весомых поводов для придирок, то заказчик обязан перечислить оставшуюся сумму.

Обращаем внимание читателей на то, что удержание части причитающейся к получению выручки (гарантийных платежей) не является для заказчика нарушением сроков оплаты и не должно сопровождаться выставлением со стороны подрядчика каких-либо претензий. По условиям договора заказчик, как уже говорилось выше, оставляет у себя эти деньги как гарантию того, что подрядчик исправит выявленные позже недоделки.

Подрядчик не считает эту сумму сомнительной задолженностью и не учитывает ее при расчете резерва по сомнительным долгам (до конца апреля). Если за следующие четыре месяца никаких серьезных дефектов на реконструированном объекте не обнаружится, заказчик будет обязан перечислить оставшиеся 5% стоимости.

В регистрах бухгалтерского учета ООО «Альфа» получение гарантийного удержания отразится записью:

Дебет 51 Кредит 62

Но предположим, что в феврале выяснится, что подрядчик при реконструкции объекта что-то не сделал. Заказчик вполне обоснованно обратится к подрядчику с претензией, и тот согласится, что виноват, и пообещает все исправить.

И на сданный два месяца назад объект будет направлена бригада с заданием доделать то, что не сделано.

Никаких дополнительных договоров при этом заключаться не будет и дополнительных соглашений подписываться не будет. Основанием для выполнения работ будут служить претензия заказчика с перечнем обнаруженных недостатков и распоряжение своего руководства.

Предположим, что работы по устранению выявленных недоделок обойдутся подрядчику в 800 000 руб. В регистрах бухгалтерского учета они отразятся записями за февраль:

Дебет 20 Кредит 10,70, 69, 25 и др.

800 000 руб. — отражена стоимость работ по устранению брака;

Дебет 28 Кредит 20

800 000 руб. — списаны затраты по устранению брака;

Дебет 91 (субсчет «Прочие расходы») Дебет 28

800 000 руб. — затраты по устранению брака признаны расходами (убытками) прошлых лет, выявленными в текущем году.

И если в истекшем году прибыль от сдачи объекта составила (по данным бухгалтерского учета) 2 000 000 руб., то халатность своих работников в текущем году дала 800 000 руб. убытка (уменьшающего, правда, налогооблагаемую прибыль, но тем не менее).

И хотя декларация по налогу на прибыль за истекший год еще, возможно, и не сдана, отнести эти 800 000 руб. на уменьшение прибыли прошлого года никоим образом не получится. Претензия заказчика датирована текущим годом, затраты по устранению брака оформлены первичными документами тоже текущего года.

Ну а то, что налоговики очень не любят строку декларации «Убытки прошлых налоговых периодов, выявленные в текущем отчетном (налоговом) периоде» (строка 301 Приложения N 2 к листу 02) и всячески стараются вычеркнуть ее из расходов — это уже плата за то, что организация брак допустила. Хотя парадокс — брак допустили производственники, а время и нервы будет тратить бухгалтерия.

Закрытие обособленного подразделения по месту нахождения объекта

После того как с объекта (строительной площадки) уйдет персонал подрядчика, прекращает существование обособленное подразделение по месту нахождения объекта.

Для его закрытия в налоговую инспекцию в соответствии с пп. 3.1 п. 2 ст. 23 НК РФ в течение трех дней со дня закрытия подразделения направляется сообщение по форме N С-09-3-2 (форма его рекомендована Письмом ФНС России от 03.09.2010 N МН-37-6/10623@).

Источник