Как вернуть деньги по ДДУ: пошаговый план действий
Заключая договор долевого участия в строительстве, дольщик надеется получить квартиру в ближайшем будущем. Однако могут возникнуть ситуации, при которых планы меняются. Мы расскажем, как и в каких случаях можно вернуть уплаченные застройщику по ДДУ деньги.
Возврат денег возможен при расторжении ДДУ
По общему правилу гражданского законодательства договоры должны исполняться их сторонами. Согласно ДДУ застройщик обязан построить квартиру для дольщика, а тот – оплатить ее цену. Оплата производится после регистрации ДДУ органом Росреестра, но, как правило, до завершения строительства дома. Поэтому в случае, если дольщик собирается прекратить отношения со строительной компанией, возникает вопрос о возврате ранее уплаченных средств.
Возврат уплаченных по ДДУ денег возможен в случае, если договор досрочно расторгнут. Это может произойти по нескольким причинам:
- На основании совместного решения (соглашения) обеих сторон;
- По инициативе застройщика; либо
- По желанию дольщика.
По взаимному согласию договор может быть расторгнут в любое время. Однако одностороннее расторжение договора (отказ от него) возможен только в случаях, предусмотренных законом.
Правила расторжения ДДУ
Дольщик может отказаться от ДДУ в одностороннем порядке через суд или без него. В соответствии со статьей 9 Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», дольщик вправе расторгнуть договор без суда в следующих случаях:
- Просрочка подписания акта приема-передачи квартиры как минимум на два месяца;
- Отказ застройщика устранить недостатки построенной квартиры, уменьшить ее цену или возместить дольщику затраты на исправление дефектов своими силами (по выбору дольщика);
- Существенного нарушения требований к качеству квартиры;
- Начала процедуры банкротства строительной компании (в этом случае возврат средств может существенно осложниться).
В этих случаях расторжение производится по одностороннему уведомлению от дольщика.
Через суд прекращение действия ДДУ и возврат денег проводится в случае, если:
- Строительство приостановлено и становится очевидно, что дольщику не успеют передать квартиру в срок, установленный договором;
- В проектную документацию внесены существенные изменения. В частности, основанием для расторжения будет являться отклонение от оговоренной площади квартиры более, чем на 5% (подробнее об этом здесь);
- Изменение назначения нежилых помещений многоквартирного дома;
- Иные случаи, установленные законом.
Порядок действий по возврату денег
Первым шагом к возврату денег, уплаченных по ДДУ, является прекращение договора долевого участия – во внесудебном или судебном порядке.
Уведомление или суд
В зависимости от основания расторжения, для этого потребуется:
- уведомление от дольщика застройщику о расторжении договора в одностороннем порядке, либо
- подача искового заявления о расторжении договора и возврате денег в суд.
При одностороннем расторжении договор считается прекращенным с момента, когда это уведомление направлено по почте заказным письмом с описью вложений. Подробнее о том, как правильно составить и направить уведомление о расторжении ДДУ без суда читайте в другом материале нашего сайта.
Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации
Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226
Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780
Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764
Для расторжения в судебном порядке необходимо:
- направить застройщику досудебную претензию с требованием о прекращении договора и возврате денег; и
- в случае отказа подать иск в суд.
Поскольку дольщик-физическое лицо признается потребителем, он может воспользоваться правом на подачу заявления в суд общей юрисдикции по своему месту жительства (а не месту нахождения строительной компании, как требовалось бы в другом случае).
В исковом заявлении необходимо изложить все требования к застройщику – о расторжении договора долевого участия и возврате средств. Исковое заявление облагается госпошлиной, размер которой зависит от суммы заявленных требований.
Регистрация в ЕГРН
После того, как договор расторгнут по любому из этих оснований, необходимо внести в ЕГРН запись о прекращении его действия.
Застройщик будет обязан вернуть средства вне зависимости от регистрации. Однако, если денежные средства дольщика находились на эскроу счете, их возврат будет осуществлять уполномоченный банк, в котором этот счет открыт. Основанием для возврата денег из банка будет запись о прекращении государственной регистрации ДДУ в ЕГРН.
Получение денег
После того, как ДДУ расторгнут в одностороннем порядке или по суду, застройщик обязан вернуть дольщику уплаченную по нему сумму. При одностороннем расторжении срок возврата составляет 20 рабочих дней (п. 2 ст. 9 Закона № 214-ФЗ). Кроме того, застройщик уплачивает дольщику проценты на эту сумму в размере 1/150 ключевой ставки ЦБ РФ за все время, пока деньги находились у строительной компании.
Если ДДУ был оплачен за счет банковского кредита, деньги перечисляются на залоговый счет дольщика в банке, который его выдал.
В случае, когда строительная компания не возвращает деньги добровольно, получить их можно, обратившись в суд с иском о возврате средств. На добровольное исполнение судебного решения о возврате денег застройщику дается 5 рабочих дней после обращения к судебным приставам и возбуждения исполнительного производства.
Сколько можно вернуть
При прекращении договора долевого участия в связи с нарушением застройщиком своих обязательств строительная компания обязана вернуть всю сумму, полученную от дольщика в уплату цены квартиры. Кроме того, застройщик уплачивает проценты за пользование чужими денежными средствами по ставке 1/150 от ключевой ставки ЦБ РФ в день.
Возврат денег от застройщика по ДДУ имеет много нюансов, которые невозможно изложить в одной статье. Задайте вопрос юристу и получите точный ответ на него.
Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации
Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226
Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780
Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764
Как вернуть квартиру застройщику и разбогатеть
В России очень многие товары можно вернуть обратно в магазин в течение двух недель. Что-то подобное сегодня существует и на рынке первичного жилья Москвы. Конечно, речь идет не о том, что вы въехали в квартиру, пожили там пару недель и поняли, что это «не ваше» и нужно возвращать. Нет, девелоперы строящего жилья готовы принять квартиру обратно до ее ввода в эксплуатацию, и даже платят за нее больше изначальной цены. Такая схема называется обратный выкуп. Много ли объектов с такой «подстраховкой» в Москве и почему девелоперы готовы платить за свои же квартиры, узнаем сегодня.
Обратный выкуп разрешен
По данным компании «Метриум Групп», доля квартир массового сегмента, где доступен обратный выкуп равна всего 5,7%, а в бизнес-классе еще меньше – 2%. В элитном сегменте такая услуга отсутствует.
Самый большой выбор новостроек с возможностью обратного выкупа сегодня предлагает девелопер «Инград». Такое предложение анонсируют менеджеры по продажам в проектах: «Серебряный парк», «Вавилова, 69А», «Новочерёмушкинская, 17», «Михайлова, 31», «Петра Алексеева, 12А». По условиям программы, застройщик готов выкупить квартиру у покупателя обратно после завершения строительства жилого комплекса по цене, установленной договором долевого участия с приростом к ее стартовой стоимости 10% в год. Как поясняют в пресс-службе компании, новый инструмент от ГК «Инград» — действительно работающий механизм обратного выкупа квартиры, который позволит покупателю в случае изменения жизненной ситуации легко и безопасно получить обратно свои деньги плюс доходность в 10% годовых, быть уверенным в сохранности собственных средств и ликвидности своего актива.
Похожая услуга есть в апарт-отеле YE’S и называется «Удвоение капитала». Согласно условиям, инвестор может рассчитывать на 100% окупаемость вложенных средств через 5,5 лет.
Подобное предложение есть в UP-квартале «Сколковский» у ФСК «Лидер». Как рассказывает директор по маркетингу и исследованию рынка ФСК «Лидер» Ксения Цаплина, для покупателей возможность обратного выкупа мы предоставляем в рамках акционных предложений. «Так, например, в ноябре у нас действует акция для покупателей UP-квартала «Сколковский». Согласно ее условиям, при продаже ранее купленной квартиры в этом комплексе, обладатель имеет право ее вернуть взамен на квартиру в этом или другом комплексе ФСК «Лидер». На покупку новой квартиры покупателю предоставляется дополнительная скидка в размере 1%. Продажа и одновременно покупка осуществляется без возврата денежных средств клиенту (т.е. приобретаемая квартира может быть дороже или равна стоимости выкупаемой)», — говорит она.
Как отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE, сегодняшние предложения обратного выкупа не уникальны. «Еще в 2013-2014 гг. в проекте «Сердце столицы» («Донстрой») покупатель мог вернуть апартаменты через три года с момента подписания договора, получив обратно вложенные средства плюс 18% от стоимости недвижимости. А в 2015 году опция «Обратный выкуп с гарантированной доходностью» была доступна покупателям ЖК «Татьянин Парк» (ГК «МИЦ»)», — напоминает она.
Сегодня на некоторых объектах действуют подобные программы и для «оптовиков» — инвесторов, которые заходят в проект, покупая серьезный объем квартир. К примеру, не для частных покупателей такая программа обратного выкупа действует в 1-м корпусе жилого комплекса премиум-класса «НЕСКУЧНЫЙ HOME & SPA». «Инвестор приобретает квартиры суммарной площадью порядка 1 460 кв. м с дисконтом 20% от текущего прайс-листа, что обеспечивает среднюю цену 1 кв. м площади квартиры по ассортиментному перечню в размере 205 тыс. руб. и общую сумму сделки от 300 млн. руб., — рассказывает Юлия Царан, коммерческий директор департамента жилой недвижимости GORN Development. —Одновременно, между застройщиком и инвестором заключается опционное соглашение, в соответствии с которым застройщику предоставляется право выкупить квартиры у инвестора в период начиная с 13-го месяца и до конца 24-го месяца с даты сделки по цене, обеспечивающей инвестору эффективную доходность на вложенные средства в размере 16 % годовых за время владения им правами на квартиры по ДДУ»
Зачем нужен «обратный выкуп»?
Есть несколько вариантов — зачем потенциальному покупателю приобретать квартиру, которую он может вернуть обратно. Во-первых, для собственной подстраховки. Каждый покупатель квартиры боится пополнить ряды обманутых дольщиков, а здесь он заключает договор, что может квартиру вернуть. К примеру, видит, что ситуация на стройплощадке месяцами не меняется и возвращает квартиру застройщику.
Во-вторых, у каждого купившего квартиру может поменяться ситуация и эта недвижимость еще до завершения строительства дома становится не нужна. К примеру, собственнику будущей квартиры потребовались деньги, либо он решил приобрести жилье большей или меньшей площади. В этом случае покупатель избегает волокиты с продажей недвижимости, а просто возвращает вложенные средства с небольшой прибылью.
В-третьих, такой вариант интересен частным инвесторам, людям, которые зарабатывают на перепродажах недвижимости. Здесь речь идет о конкретных процентах и такому клиенту гораздо проще принять решение о покупке, заранее зная, что доход будет в любом случае.
В-четвертых, никто не знает, что будет с экономикой завтра, вдруг квартиры начнут дешеветь, а ты уже подстрахован и можешь вернуть вложенный средства обратно, если понадобится, а не демпинговать на открытом рынке.
Но многих интересует для чего это девелоперам? Ответ — для того чтобы привлечь покупателей – это всего лишь маркетинговый ход. Насколько нам удалось выяснить, реальные случаи возврата жилья единичны. По словам Ксении Цаплиной, какое-то время назад подобная акция действовала на отдельные проекты корпорации ФСК «Лидер», по условиям которой покупателю, который решил вернуть квартиру, компания возвращала денежные средства в размере стоимости квартиры, прописанной в ДДУ. «Данная акция в период нестабильной экономической ситуации давала возможность людям гарантированно сохранить свои сбережения. На практике в период действия акции вернуть приобретенную недвижимость решил один покупатель, которому потребовалась большая сумма денежных средств по семейным обстоятельствам», — пояснила она.
В ГК «Инград» так же подтвердили, что пока возвратов квартир не было. Но стоит отметить, что программа обратного выкупа практикуется на объектах компании не так давно и пока выводы делать рано.
В чем подвох обратного выкупа?
Но раз на сегодняшний день примеров возврата квартир застройщикам фактически нет, то нет и четкой уверенности в отсутствии подводных камней в такой обратной сделке. Как считает Мария Литинецкая, у дольщика нет однозначных рычагов влияния на девелопера, если тот откажется от исполнения своих обязательств по обратному выкупу. «Механизм попросту не отработан в нашей стране. Тем не менее, несмотря на все риски, sale-pay-back однозначно вызвал интерес. Но по факту эффективность программы можно будет оценить только через 1-2 года, когда будут совершены первые возвраты», — отмечает она.
По мнению эксперта, программа обратного выкупа так и останется в первую очередь маркетинговой акцией. Ведь самим застройщикам не нужны риски по реализации полученной обратно квартиры, особенно с учетом кризиса вторичного жилья.
«Вторая проблема – это высокая доля ипотеки. По нашим подсчетам, в целом на первичном рынке жилья 44% договоров было подписано с привлечением кредита. Уровень доходности, вырученной от sale-pay-back, покроет лишь затраты, связанные с выплатами процентов по ипотеке. Поэтому программа будет интересна только клиентам с «живыми» деньгами, которые чаще всего совершают сделки в высоких бюджетах», — замечает она.
Кроме того, доходность по некоторым проектам выше, чем застройщики готовы вернуть. И профессиональные инвесторы могут находить более выгодные варианты для вложения средств в недвижимость.
Однако очевидно, что такая «подстраховка» при покупке квартиры для обычного покупателя лишней точно не будет. Все хотят быть уверены, что их сбережения сохранены и даже выросли.