Построил баню, надо ли ее регистрировать? Всё зависит от площади постройки
Какие бани нужно регистрировать?
Ответ на вопрос о том, подлежит ли обязательной регистрации баня, зависит от ее формата. К примеру, типовые готовые бани, которые привозятся и собираются на участке, не входят в категорию значимых недвижимых участков. Поэтому регистрировать их не нужно. Если же речь заходит о капитальной постройке, то она должна пройти документацию.
Изменения в законе N 340-ФЗ, которые вступили в силу 01.03.2019, обязывают регистрировать бани, площадь которых превосходит 50 м2. Вопрос о том, какие объекты считать недвижимым имуществом, освещается в ст. 131 ГК РФ. Согласно этому документу, к недвижимости относятся две характеристики:
Как зарегистрировать баню
Если ваша баня подходит под определение объекта недвижимости, то зарегистрировать постройку можно любым из указанных способов:
Согласно закону, баня относится к хозяйственным постройкам. Для занесения в базу данных такой постройки потребуется следующий набор документов:
В некоторых регионах списки документов могут отличаться. Актуальную информацию рекомендуется уточнять в муниципальных органах или в регистрационной палате вашего региона.
Сколько длится регистрация и какова ее цена
Уполномоченные органы регистрируют баню на протяжении 7-10 рабочих дней. По окончанию операции владельцу земельного участка выдается выписка из ЕГРН с обновленными данными. Стоимость регистрации зависит от статуса бани:
Если собственник бани пренебрегает регистрированием, то рано или поздно ему придется уплатить штраф.
Санкции имеют два слагаемых: 20% от совокупной невнесенной суммы налога + уплата налога за три года. Также важно помнить, что отсутствующие в базе Росреестра постройки запрещено отчуждать, вводить в эксплуатацию и подключать к инженерным сетям.
Возможно ли зарегистрировать баню без наличия на участке дома?
Приобретая или получая в качестве наследства земельный участок, нередко бывает так, что новый собственник начинает застройку земельного участка с бани, а затем некоторое время использует ее не по прямому назначению, а, например, для проживания.
Казалось бы, что в этом такого? Если участок был куплен за немалые деньги, то на застройку останется не так много средств, и на дом – может банально не хватить. Так что многие считают, что разрешение на строительство им не нужно и возводят баню. И только через какое-то время начинают строить дом, после чего баня начинает использоваться по прямому назначению.
Итак, строительство бани завершено, нужно начинать регистрировать право собственности, проводить коммуникации. И на этом этапе у очень многих начинаются первые трудности.
Могу поделиться жизненной историей, которую поведал мне близкий друг. Купив с супругой участок недалеко от Москвы, они решили начать строительство именно с бани. Как только стройка была завершена, было решено провести газ. Была потрачена немалая денежная сумма, подготовлен проект и фактически на завершающем этапе остров встал вопрос, касательно регистрации объекта вспомогательного использования – бани.
Обратившись к кадастровому инженеру, им подготовили Технический план на здание который они вместе с заявлением отправили на регистрацию. И как результат – получили приостановку, поскольку разрешения на стройку получено не было.
Люди возвели на участке баню. Соблюдали отступы от границ участка и теперь попросту не могут зарегистрировать ее. Люди потратили немалую сумму на проект газопровода, стали возводить отдельное сооружение для размещения газового оборудования, которое также собирались зарегистрировать, но получили приостановку.
Получается, что для возведения объекта вспомогательного использования никакие документы не нужны (п.3 ч.17 ст.51). А ведь наша баня – относится к числу подобных объектов, поэтому строить ее можно без разрешения, и даже без уведомления о начале стройки.
И мой товарищ делал именно так. Начинал строительство бани без получения разрешительной документации. Нужно добавить, что баня строилась на абсолютно пустом участке, где нет никаких построек. И ключевой момент, на участке во время подачи заявления касательно регистрации бани – дом отсутствовал.
Получается, что при рассмотрении документов на баню, регистратор не воспринимал ее в качестве вспомогательного объекта и потребовал предоставить необходимую документацию.
Управление Росреестра по Московской области изложило собственное видение по вспомогательным объектам в письме от 07.02.2019 г. №50-70010-1018119. Так, в документе было пояснение, что вспомогательный объект можно возводить без получения разрешения лишь в случае, когда уже есть основной объект, т.е. жилой дом.
Вспомогательный характер постройки не зависит от желания собственника, поскольку задача данного объекта заключается в обслуживании основной постройки.
Эта позиция также подтверждается и в судебной практике. В качестве примера привожу определение ВАС РФ от 03.12.2012 №BAC-15260/12, где указывается на обязательное наличие основного здания, по отношению к которому построенный вспомогательный объект будет выполнять свою обслуживающую функцию.
Классификатором видов разрешенного использования участков определено, что на участке под застройку частными лицами, разрешается возведение индивидуального жилого дома, гаража и других подсобных сооружений.
В итоге получается, что все вспомогательные сооружения могут выполнять свою роль только при наличии жилого дома. И только при его наличии их можно возводить без подготовки разрешительных документов.
Надеюсь, что данная статья поможет выбрать правильный путь, когда начнется стройка на участке.
Особенности регистрации частной бани в 2020 году
Многие мечтают возвести баню на своем земельном участке, вдали от городской суеты. И некоторые часто реализуют эту задумку без оформления официальных документов. Чтобы новое строение не провоцировало проблемы с законом, потребуется регистрация бани на земельном участке.
На каких участках можно строить частную баню
Каждый земельный участок имеет целевое назначение, в соответствии с которым его разрешено использовать. Построить баню на землях, например, водного фонда нельзя. Она может быть возведена лишь:
Нужно ли получать разрешение
Не каждая баня требует получения разрешения на строительство и последующей регистрации. Чтобы выяснить, есть ли в этом необходимость, следует взглянуть на ее проект. Именно конструктивные особенности определяют требования к регистрационным действиям.
В положениях Градостроительного кодекса содержится перечень строений, которые не требуют получения разрешения. К ним относятся сооружения, строительство которых не связано с коммерческими интересами и получением прибыли.
Следовательно, если планируется возведение небольшой бани, не отягощенной лишними конструкциями, коммуникациями и фундаментом, можно обойтись и без разрешительной документации.
Получить разрешение и затем зарегистрировать объект нужно в том случае, если баня возводится как капитальное строение с одним или несколькими признаками:
Кроме того, за разрешительными документами придется обратиться в случае, если владелец планирует совместить баню с жилым домом. И, уж конечно, обязательно должна быть зарегистрирована коммерческая баня на участке, поскольку цель ее строительства — получение прибыли.
Основные требования к строительству
Банное помещение должно соответствовать требованиям, предъявляемым не только к строениям, предполагающим наличие разрешения. Следует руководствоваться строительными, санитарными и противопожарными правилами.
Общие строительные правила и нормы, установленные в СНиП 30-02-97 “Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения” приказом Минрегиона РФ от 30.12.2010 №849 (далее — СНиП 30-02-97), учитывают определенные особенности:
Эти и другие правила обусловлены функциональностью постройки и безопасностью ее использования.
Санитарные нормы для бань
Многие приведенные требования к строительству банного помещения напрямую касаются санитарных норм. Что еще следует учесть для санбезопасности бани?
В отношении общественных бань действуют специальные санитарные нормы. Для частных бань предусмотрены лишь общие положения СНиП 30-02-97.
Кроме указанных требований, особое внимание следует обратить на систему слива сточных вод: можно использовать подключение к центральным коммуникациям или соорудить сборник сточных вод с фильтрацией.
Нужно обдумать и использование строительных материалов, ведь при высокой температуре они нагреваются и могут выделять вредные химические вещества. Например, для теплоизоляции запрещено использовать стекловату и пенопласт, не рекомендуется обшивать стены плитами из ДСП и пластика. Необходимо позаботиться о хорошей вентиляционной системе.
Противопожарные нормы
Парная обладает повышенным пожарным риском. По этой причине нужно соблюдать ряд противопожарных правил, снижающих уровень опасности:
Как оформить разрешение на строительство
При решении вопроса о том, как оформить баню на земельном участке, нужно начать с получения разрешения на строительство. За ним следует направиться в уполномоченный орган, если баня будет капитальным объектом либо пристраивается к жилому дому.
Документ выдает орган местного самоуправления. Заявление на разрешение следует подать в муниципалитет или в отделение Многофункционального центра (МФЦ), взяв с собой следующие бумаги:
После того, как орган местного самоуправления возьмет документы на рассмотрение, у него есть 10 дней для принятия решения по строительству. Положительного ответа следует ждать, если постройка отвечает всем нормам и требованиям. Но власти могут мотивированно отказать в строительстве.
Срок действия разрешения ограничен 10 годами. Если его удалось получить, то и ответ на вопрос о том, надо ли регистрировать баню на земельном участке, очевиден: регистрация обязательна.
Как зарегистрировать баню
Бани в виде капитального строения требуют обязательной государственной регистрации. Только в этом случае владелец земли обретет полное право собственности и на постройку.
В связи с изменением законодательства регистрируются и те объекты, для которых наличие разрешения на строительство не является обязательным.
Решение вопроса о том, как зарегистрировать баню на земельном участке в 2020 году, зависит от момента ее постройки. Если вы только собираетесь возводить хозяйственное строение, то после получения разрешения на строительство следует собрать пакет документов и для регистрации бани в Росреестре.
В том случае, когда баня была построена самовольно (без разрешения местной администрации) или не требовала его наличия, собственник может зарегистрировать сооружение в порядке, предусмотренном «дачной амнистией».
Для регистрации бани теперь требуется технический план, заказанный у кадастрового инженера. Росреестр разместил у себя на сайте список аккредитованных специалистов.
Зарегистрировать банное помещение, построенное в законном порядке, а также по дачной амнистии, можно следующими способами:
Например, на сайте Росреестра заявление подается так:
Пакет документов для регистрации
Для регистрации хозяйственной постройки на земельном участке необходимо подготовить следующие документы:
Сотрудники уполномоченных органов оформят хозяйственную постройку за 7-10 дней. По итогам процедуры собственнику на руки выдадут выписку из ЕГРН с внесенной записью.
Последствия отсутствия регистрации бани
Обычно собственники слышат положительный ответ на вопрос о том, нужно ли регистрировать баню на участке ИЖС. Дело обстоит так же и с участками личного подсобного хозяйства, дачами. Отсутствие регистрации права может иметь неприятные последствия в виде:
Кроме того, незарегистрированный объект нельзя отчуждать, вводить в эксплуатацию, а также подключать к инженерным сетям.
Выводы
Только на возведение бани, планируемой как капитальное строение, требуется получение разрешения в местном органе самоуправления. Однако регистрировать в Росреестре следует все подобные хозяйственные постройки. Чтобы избежать проблем с эксплуатацией и разрешительной документацией, необходимо учитывать нормы противопожарной и санитарной безопасности, а также получить технический план помещения. Заметим, что с регистрацией самовольно построенных бань нужно поторопиться, так как правила дачной амнистии постепенно усложняются.
Регистрация постройки на садовом участке: Видео
Магистр юридических наук по направлению «Гражданское и семейное право». В 2005 году окончил СПбГУ, в 2012 году – экономический факультет МГУ им. М.В. Ломоносова по специальности “Финансовая аналитика”. После получения второго высшего образования основал независимую оценочную компанию. Занимаюсь оценкой недвижимости, земли и другого имущества.