Строительство объекта «под ключ»
Термин строительство объекта «под ключ» официально закреплен Декретом №7, вступившим в силу с 26 февраля 2018 года.
Функции сторон, заключающих договор на строительство объекта «под ключ»
Согласно определению термина строительство объекта «под ключ» в функции Генподрядчика входит:
Функции, которые относятся к компетенции Заказчика (при выполнении которых не требуется получение аттестата соответствия Заказчика):
Таким образом, Генподрядчик при строительстве объекта «под ключ» выполняет и оказывает Заказчику полный комплекс работ и услуг, за исключением осуществления технического надзора за строительством и функций компетенции Заказчика.
Правила и особенности заключения договора на строительство объекта «под ключ»
Договор на строительство объекта «под ключ» должен заключаться с учетом:
При поставке оборудования Генподрядчиком в договоре обязательно должны быть определены стоимость данного оборудования и сроки его поставки (график поставки оборудования на объект). В случае поставки материалов и оборудования Заказчиком, в договоре должен быть определен порядок их передачи (график поставки Заказчиком материалов и оборудования).
Право Генподрядчика на привлечение сторонних организаций для выполнения определенных функций, работ или услуг (н., специальных строительных и пусконаладочных работ, разработки проектно-сметной документации, ведения авторского надзора) в процессе строительства «под ключ» должно быть зафиксировано в договоре!
Обязательными приложениями к договору на строительство объекта «под ключ» являются:
Ключевую роль, влияющую на результат финансовой деятельности Генподрядчика, играет тщательная разработка календарного плана, отражающего сроки выполнения проектных и изыскательских работ, и графика производства работ, отражающего сроки строительства объекта. Именно качество составления данных графиков влияет на окончательную стоимость строительства объекта.
При заключении договора на строительство объекта «под ключ» Генподрядчик также принимает на себя обязательства по разработке проектно-сметной документации, прохождению государственной экспертизы проекта и ведению авторского надзора на объекте. В случае привлечения им аттестованной проектной организации на основании договора между ними, авторский надзор будет осуществляться проектной организацией. Важно учесть, что договор на ведение авторского надзора должен быть заключен после утверждения Заказчиком проектной документации и быть взаимоувязан по срокам и порядку осуществления надзора с договором на строительство объекта «под ключ».
Правила и особенности проведения подрядных торгов на строительство объекта «под ключ»
Однако следует учитывать, что участник подрядных торгов на строительство объекта «под ключ», обладающий аттестатом на выполнение функций Генподрядчика, вправе заключать договор на выполнение проектных и изыскательских работ, строительных и специальных работ, оказание инженерных услуг с другими организациями. Соответственно предквалификационная документация должна содержать порядок предоставления участниками данных по выполнению работ собственными силами (с приложением подтверждающих аттестатов соответствия) или с привлечением сторонних организаций.
В случае изъявления участником процедуры закупки согласия на разработку проектно-сметной документации собственными силами, он должен предъявить аттестат соответствия на разработку разделов проектной документации.
Таким образом, участнику подрядных торгов необходимо подтвердить способность выполнения заявленных организаторами в предмете процедуры закупки функций собственными силами либо указать на возможность привлечения аттестованных организаций с последующей передачей им на договорной основе отдельных обязанностей по договору.
Ссылки на использованные НПА:
Функция заказчика в строительстве в беларуси
Постановлением Минстройархитектуры от 04.02.2014 № 4 утверждены перечень функций заказчика, застройщика, руководителя (управляющего) проекта по возведению, реконструкции, капитальному ремонту, реставрации и благоустройству объекта строительства (далее – перечень, постановление № 4), а также Инструкция о порядке осуществления деятельности заказчика, застройщика, руководителя (управляющего) проекта (далее – Инструкция). Постановление № 4 вступило в силу с 10 мая 2014 г.
Заказчик, застройщик в строительстве
Понятия «заказчик» и «застройщик» даны в ст. 1 Закона Республики Беларусь от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь», в редакции от 04.01.2014 № 130-З. Рассмотрим их.
Заказчик в строительной деятельности (далее – заказчик) – юридическое лицо (физическое лицо, индивидуальный предприниматель), определяемое в соответствии с законодательством, которое:
Застройщик в строительной деятельности (далее – застройщик) – юридическое лицо (физическое лицо, индивидуальный предприниматель), определяемое в соответствии с законодательством, которое:
Основным отличием между понятиями заказчика и застройщика является то, что застройщик самостоятельно может осуществлять строительную деятельность в отличие от заказчика.
При финансировании строительства полностью или частично за счет средств республиканского и (или) местных бюджетов заказчики, застройщики определяются актами Президента Республики Беларусь, Совета Министров Республики Беларусь, иных органов государственного управления, а в случаях, установленных законодательными актами, – также решениями государственных организаций.
Заказчик, застройщик указываются в решении местного исполнительного и распорядительного органа, который выдает разрешительную документацию на строительство.
Обязательства заказчика, застройщика определяются соглашением сторон при заключении договоров, в т.ч. договора строительного подряда.
Руководитель (управляющий) проекта по возведению, реконструкции и реставрации объекта строительства, который обеспечивает реализацию проекта, назначается решением заказчика, застройщика.
Перечнем установлены функции вышеуказанных лиц для различных стадий осуществления строительной деятельности.
Перечень не является исчерпывающим. Заказчик, застройщик вправе осуществлять и иные функции, предусмотренные законодательством.
Аттестат соответствия
Для выполнения функций заказчика необходим аттестат соответствия.
Это указано в приложении 1 к Положению об аттестации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, осуществляющих отдельные виды архитектурной, градостроительной, строительной деятельности (их составляющие), выполнение работ по обследованию зданий и сооружений, утвержденному постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 21.03.2014 № 252, в котором определен перечень видов работ (их составляющих), при выполнении которых обязательно наличие аттестата соответствия.
Согласно п. 5 указанного приложения выполнение функций заказчика, застройщика, оказание инженерных услуг при осуществлении деятельности в области строительства объектов 1–4-го классов сложности включает в себя:
Квалификационные требования, предъявляемые к юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям для получения аттестатов соответствия 1–4-й категорий, в т.ч. для выполнения функций заказчика, застройщика, изложены в п. 5 приложения 1 к постановлению Минстройархитектуры от 02.05.2014 № 25 (далее – постановление № 25). В подп. 5.2 п. 5 приложения 1 к постановлению № 25 содержатся квалификационные требования к организации, которая выполняет функции заказчика, застройщика самостоятельно, без привлечения инженерной организации (далее – квалификационные требования).
Возникает следующий вопрос: если заказчик привлекает для выполнения своих функций инженерную организацию, необходимо ли заказчику иметь аттестат соответствия?
Если организация является заказчиком строительства, но при этом привлекает для выполнения своих функций инженерную организацию, в таком случае заказчику не нужно получать аттестат соответствия. Аттестат соответствия на выполнение функций заказчика, застройщика, оказания инженерных услуг по комплексному управлению строительной деятельностью в зависимости от класса сложности объекта необходимо иметь инженерной организации (подп. 5.2 п. 5 квалификационных требований).
Если организация является заказчиком строительства и часть функций выполняет самостоятельно, для выполнения других своих функций привлекает инженерную организацию, в таком случае заказчик должен иметь аттестат соответствия на выполнение функций заказчика, застройщика в строительстве в зависимости от класса сложности (подп. 5.1 п. 5 квалификационных требований). Инженерная организация должна иметь аттестат соответствия на оказание инженерных услуг по комплексному управлению строительной деятельностью в зависимости от класса сложности.
Функции заказчика, застройщика на предпроектной (предынвестиционной) стадии
На предпроектной (предынвестиционной) стадии заказчик, застройщик принимают решение о реализации инвестиционного проекта, разрабатывают и утверждают задание на разработку предпроектной (предынвестиционной) документации и т.д. (подп. 1.1.1, 1.1.2 п. 1 перечня).
Обязанность по разработке предпроектной (предынвестиционной) документации введена с 1 апреля 2014 г. и должна осуществляться до разработки проекта в строительстве на определенные объекты. К ним, за некоторым исключением, относятся объекты 1–4-го классов сложности. Предпроектная (предынвестиционная) документация включает обоснование инвестиций и задание на проектирование (абзацы первый, второй подп. 1.1 п. 1 Указа Президента Республики Беларусь от 14.01.2014 № 26 «О мерах по совершенствованию строительной деятельности»).
На указанной стадии заказчик, застройщик своим решением назначают руководителя (управляющего) проекта (из числа работников соответствующей квалификации) в строительстве либо привлекают инженерную организацию и определяют их функции (подп. 1.1.3 п. 1 перечня).
Функции заказчика, застройщика в области освоения строительной площадки
На стадии освоения строительной площадки заказчик, застройщик осуществляют:
Функции заказчика, застройщика в области организации строительства
На стадии организации строительства заказчик, застройщик организовывают подрядные торги или переговоры по выбору подрядчика или исполнителя на выполнение работ, оказание услуг при строительстве объектов или иные процедуры закупок, заключают договоры строительного подряда, получают разрешения органов государственного строительного надзора на производство строительно-монтажных работ в установленном порядке.
На практике возникает вопрос: какие аттестаты соответствия необходимо получить предприятию, которое планирует построить здание для собственных нужд?
Ответ следующий: если предприятие строит своими силами объект, относящийся, например, ко 2–4-му классу сложности, такому юридическому лицу необходимо получить аттестат соответствия на выполнение функций заказчика и выполнение функций подрядчика на выполнение отдельных видов работ, которые он будет выполнять собственными силами (п. 8 квалификационных требований).
Другие функции заказчика, застройщика
Помимо вышеуказанных функций, определены и другие функции заказчика, застройщика в строительстве, такие как:
Обязательства заказчика, застройщика определяются соглашением сторон при заключении договоров, в т.ч. договора строительного подряда.
Функции руководителя (управляющего) проекта по возведению, реконструкции и реставрации объекта строительства
Заказчик, застройщик при строительстве объектов 1–4-го классов сложности обязаны назначать такого специалиста из числа работников соответствующей квалификации, состоящих в его штате, либо привлекать для таких целей инженерную организацию (инженера), в т.ч. с соблюдением требований законодательства о закупках.
К функциям руководителя (управляющего) проектом относятся:
Заказчик, застройщик могут поручить руководителю (управляющему) проектом выполнение других функций, предусмотренных законодательством.
Согласно п. 115 приложения 1 к постановлению Минстройархитектуры от 26.03.2014 № 15 «О некоторых вопросах аттестации руководителей, специалистов организаций и индивидуальных предпринимателей, осуществляющих деятельность в области архитектурной, градостроительной, строительной деятельности, выполнение работ по обследованию зданий и сооружений», который гласит, что если руководитель проекта соответствует указанным критериям, вне зависимости от того, имеет ли он гражданство Республики Беларусь, он может получить квалификационный аттестат руководителя (управляющего) проекта для выполнения функций заказчика.
Анастасия Быковская, юрист
Инженерные услуги в строительстве
Порядок оказания инженерных услуг регулируется, в частности:
В материале рассмотрены отдельные ситуации, связанные с оказанием инженерных услуг.
Что относится к инженерным услугам в строительстве?
К инженерным услугам в строительстве относятся консультирование по вопросам проектирования и строительства и выполнение определенных договором функций заказчика, застройщика по осуществлению организационно-технических мероприятий, включающих, в частности:
— подготовку документов, необходимых для получения земельных участков;
— сбор исходных данных, необходимых для составления проектной документации, разрешительной документации;
— выбор подрядчиков, поставщиков товаров;
— подготовку проектов договоров;
— технический надзор с правом принятия решений от имени заказчика, застройщика во взаимоотношениях с подрядчиком;
— заключение договоров подряда на выполнение проектных и изыскательских работ, строительного подряда, иных договоров;
— организацию приемки объекта в эксплуатацию;
Требуется ли согласие подрядчика на заключение договора заказчиком с инженерной организацией?
Какие обязательные условия должен содержать договор на оказание инженерных услуг?
Договор на оказание инженерных услуг должен содержать следующие обязательные условия:
— наименование сторон и их реквизиты;
— предмет договора с указанием функций инженера (инженерной организации);
— права и обязанности сторон;
— договорную цену услуг;
— источники финансирования (в пределах норм затрат, предусмотренных сводным сметным расчетом (по объектам текущего ремонта на выполнение функций технического надзора — локальным сметным расчетом), а также возможность дополнительного финансирования инженерных услуг, предусмотренных договором, за счет средств заказчика сверх предусмотренных норм затрат);
— порядок сдачи-приемки оказанных услуг;
— условия обеспечения деятельности инженера (инженерной организации);
— срок действия договора.
Относится ли у заказчика, застройщика стоимость приобретенных инженерных услуг на стоимость объектов строительства?
Порядок формирования стоимости объекта строительства регулируется Инструкцией N 10.
Как в бухгалтерском учете распределяются затраты по оказанным инженерным услугам между объектами строительства?
После приемки в установленном порядке объекта в эксплуатацию и утверждения акта приемки объекта в эксплуатацию в бухгалтерском учете формируется стоимость объекта (каждой части объекта) и стоимость оборудования путем суммирования прямых и косвенных затрат (доли косвенных затрат). Доля косвенных затрат, включаемых в стоимость каждой части объекта и в стоимость оборудования, определяется на основании коэффициента, рассчитанного как отношение суммы прямых затрат по части объекта и оборудования ко всей сумме прямых затрат по объекту. При этом расчет может быть произведен на основании:
— данных сводного сметного расчета (сметы) в базисных или текущих ценах;
На основании какого первичного учетного документа и на каких счетах отражается стоимость инженерных услуг в бухучете у заказчика?
В качестве первичного учетного документа, подтверждающего факт оказания инженерных услуг, может быть использован акт об оказании услуг, акт приема-передачи оказанных услуг и т.п.
Перечень обязательных сведений, которые должны содержаться в акте об оказании услуг, определен п. 2 ст. 10 Закона N 57-З.
Как в бухгалтерском учете отражаются инженерные услуги, оказанные до начала строительства?
Таким образом, до даты начала строительства стоимость инженерных услуг учитывается на счете 97 «Расходы будущих периодов», а с даты начала строительства списывается с кредита счета 97 «Расходы будущих периодов» в дебет счета 08 «Вложения в долгосрочные активы».
Можно ли отнести стоимость инженерных услуг на затраты по производству и реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав и учесть при налогообложении прибыли?
Можно ли перевыставить стоимость инженерных услуг подрядчику и НДС по ним в части услуг, касающихся организации работы подрядчика на стройплощадке (организация инженерного обустройства строительной площадки, процесса взаимодействия участников строительства, консультирование подрядчика и т.п.)?
В случае осуществления комплексного управления строительной деятельностью инженерная организация может выполнять, в частности:
— организацию инженерного обустройства строительной площадки, в том числе энергоносителями, связью;
Таким образом, затраты инженерной организации в части организации работы подрядчика на стройплощадке являются частью ее обязанностей, предусмотренных договором оказания инженерных услуг. Соответственно, для перевыставления указанных затрат подрядчику оснований не имеется.
Кроме того, следует учитывать, что у инженерной организации отсутствуют договорные отношения с подрядчиком.
Какие функции заказчика не подлежат передаче инженерной организации?
Не подлежат передаче инженерной организации следующие функции заказчика:
— принятие решения о строительстве объекта;
— утверждение проектной документации;
— обеспечение финансирования объекта строительства и контроля за расходованием средств, направляемых на его финансирование;
— принятие решения о консервации незавершенного объекта строительства, о продлении срока строительства объекта;