Что надо знать про неустойки с застройщика в 2020 году
В 2020 году пандемия коронавируса вызвала приостановку работы многих государственных учреждений и частных компаний.
В период карантина власти были вынуждены в экстренном порядке менять законы, подстраиваясь под новую реальность. В кризисное время государство традиционно защищает крупных игроков и целые отрасли, спасая их от банкротств. Разные льготы получили туристические, железнодорожные, авиакомпании и другие отрасли, включая строительную. Данные изменения значительно затронули отношения дольщиков и застройщиков.
Хотите купить квартиру в новостройке в Москве или области? С Авахо выбрать новостройку — легко. Бесплатная консультация, индивидуальный подбор квартир, сопровождение сделки и юридическая поддержка: +7 495 320-99-22.
Что изменилось
- дольщики не могут взыскать неустойку с застройщиков за период с 3 апреля 2020 года по 1 января 2021 года;
- дольщики не могут взыскать с застройщиков убытки (например, расходы по уплате арендной платы за арендуемую квартиру), вызванные просрочкой в передаче объекта долевого строительства за период с 3 апреля 2020 года по 1 января 2021 года;
- застройщики получили отсрочку в уплате неустоек, пеней, штрафов, убытков начисленных до 3 апреля 2021 года. Отсрочка предоставляется до 1 января 2021 года.
Данные меры приняты правительством ввиду невозможности для застройщиков осуществлять свою деятельность в период пандемии.
Ограничения на работу строительных компаний были введены на территории всей России, но в каждом регионе сроки приостановки были разные, однако нигде не был вынесен запрет на строительство с 3 апреля 2020 по 1 января 2021 года — срок, в течение которого действуют послабления. Таким образом, период освобождения застройщиков от ответственности многократно превышает длительность временного запрета на ведение строительства.
В частности, в Москве стройки должны были прекратить свою работу с 13 апреля 2020 года и смогли возобновить работу с 12 мая 2020 года. Месяц вынужденного простоя привел к отмене ответственности застройщиков сроком на девять месяцев, что нельзя назвать справедливым для дольщика.
Как норма отразилась на судебной практике
Данное постановление Правительства не всегда применяется судами:
- не все юристы застройщиков требуют применения постановления и не просят полностью отказать во взыскании неустойки и убытков за период с 3 апреля 2020 года, несмотря на наличие такого права.
- имеются случаи, когда суды отказывают застройщикам в предоставлении отсрочки в выплате неустойки, ссылаясь при этом на общие нормы российского и международного права, касающиеся обязательности исполнения судебных решений.
Согласно российским законам, суд имеет право принимать решение по своему внутреннему убеждению, а значит личное мнение судьи может не совпадать с мнением застройщика.
История судебной практики с новыми послаблениями новая, и свежие отказы в судах первых инстанций еще не прошли процедуру обжалования в вышестоящих инстанциях. Есть вероятность, что далее они будут отменены.
Но пока такие противоречивые судебные решения дойдут до Верховного суда, наступит 2021 год и вопрос перестанет быть актуальным.
Так часто происходит с новыми законами: пока сформируется судебная практика, проходит время, в течение которого разные судьи выносят противоречащие друг другу судебные постановления.
В 2020 году при оценке перспектив суда, дольщик должен понимать, что неустойка за период с 3 апреля 2020 года по 1 января 2021 года взыскана скорее всего не будет.
К чему привела данная защита застройщиков на практике
Поддержка строительной отрасли со стороны государства — своевременная и полезная мера: банкротство застройщика и оставление тысяч дольщиков без жилья сильно хуже, чем невозможность получить неустойки и другие денежные компенсации за просрочку.
В то же время, данная защита со стороны государства привела к недобросовестному поведению некоторых застройщиков. Понимая, что дольщик все равно не может взыскать с него неустойку за вышеуказанный период, девелопер уклоняется от передачи готового объекта долевого строительства, требуя от покупателя совершения невыгодных ему действий:
Подписание дополнительного соглашения об изменении сроков передачи объекта долевого строительства в целях исключения неустойки вообще
Девелопер может это требовать, даже если неустойка никак не связана с коронавирусом (если есть неустойка, начисленная до 3 апреля 2020 года).
Пример Квартиру должны были передать в ноябре 2019 года. Застройщик допустил просрочку, но дом достроил и готов передать вам квартиру в апреле 2020 года. Вы приходите на приемку и застройщик говорит, что условием передачи квартиры в апреле является подписание вами соглашения, по которому вы отказываетесь от взыскания неустойки за период с начала просрочки (ноябрь 2019 года) до апреля 2020 года (дата реальной передачи объекта).
Раньше вы могли отказаться от такого сомнительного предложения. Застройщик понимал, что неустойка продолжает начисляться. То есть такое поведение застройщика означало взыскание с него еще большей неустойки за больший период времени. А теперь застройщик может шантажировать вас тем, что передаст квартиру не в апреле 2020 года, а в декабре 2020 года и никаких санкций за это не понесет. А вы все это время будете снимать квартиру или жить с родителями. И действительно неустойка в этот период не начисляется, так что дольщик оказывается в сложной ситуации.
Тут можно поддаться на шантаж застройщика и отказаться от неустойки или отказаться от предлагаемых условий. Если дольщик принимает решение отказаться, то ему надо пойти в суд с иском о признании права собственности. С решением суда о признании права собственности можно вселиться в квартиру без акта приема-передачи, и застройщик не сможет ничего с этим сделать. Время дольщик все равно потеряет — суд по признанию права собственности будет идти не меньше 2-3 месяцев, — но неустойку взыщет. При принятии решения надо оценить все риски и взвесить расходы.
Подписание дополнительного соглашения и оплата дополнительных квадратных метров, построенных застройщиком сверх договора без предоставления дольщику документов, подтверждающих увеличение площади.
Пример Вы приходите на приемку квартиры и застройщик уверяет вас, что площадь квартиры после достройки оказалась на три квадратных метра больше, и требует с вас доплаты. Но не предоставляет вам документов, подтверждающих данный факт. В качестве инструмента шантажа он использует тот же аргумент, что и вышеприведенном случае. Если вы не доплатите сейчас, то застройщик отложит вопрос передачи квартиры до конца 2020 года.
Проблема решается признанием права собственности через суд. Потеря по времени все равно будет, но не девять месяцев. При принятии решения надо понять, имеется ли увеличение площади объекта в реальности. Если имеется, то лучше доплатить. Если нет, то признавать право собственности через суд.
Подписание документов, подтверждающих отсутствие претензий дольщика к качеству объекта при наличии дефектов
Пример При передаче объекта, вы обнаруживаете дефекты, застройщик тоже их видит, но требует от вас подписать бумагу, подтверждающую их отсутствие, угрожая отказом в передаче готовой квартиры до конца 2020 года.
Способа борьбы тут два:
- Первый так же пойти через признание права собственности и иском о взыскании расходов на устранение дефектов. Эти требования можно объединить в один иск или разделить на два в зависимости от ситуации.
- Второй вариант — это подписание документа, предлагаемого застройщиком, а потом реализации попытки взыскать расходы на их устранение ссылаясь на то, то дефекты были скрытые, и вы их просто не обнаружили при приемке.
Как получить неустойку с застройщика за перенос сроков?
Многие покупатели жилья в новостройках сталкивались с недобросовестностью застройщика, который по разным причинам приостанавливал строительство или просто сдвигал срок ввода дома в эксплуатацию. С одной стороны, ситуация крайне неприятная. С другой, если компания все же завершает работы, пусть и позже заявленного срока, вы можете получить не только квартиру, но и компенсацию за дополнительное ожидание.
Почему затягивают сроки?
Профессионалы на рынке недвижимости долевого строительства знают, что одним из самых частых решений застройщика в случае возникновения трудностей становится затягивание сроков сдачи жилья. При этом большинство застройщиков идут на это осознанно. Строительные компании прекрасно знают, что по закону к ним может быть применено финансовое наказание – выплата неустойки дольщикам. Тем не менее, сроки затягивают, иногда даже временно «замораживают» объекты. А люди нередко просто не знают, какие компенсации им положены и как их получить.
Первое, что нужно понимать дольщику: если сроки сдачи объекта начали переносить, это еще не повод для паники. Вполне возможно, что ситуация временная. А за дополнительный период ожидания можно получить вполне приличную компенсацию. В этой ситуации закон полностью на стороне дольщиков.
Порядок действий дольщика
То есть согласно 214 ФЗ строители обязаны своевременно сдавать объекты. А если по каким-либо причинам это произошло, в пользу дольщиков насчитывается пеня за каждый день просрочки.
При этом пеня за каждый просроченный день составляет 0,055% от стоимости квартиры.
Нужно понимать, что получить 100% сумму пени удается далеко не всегда. В судебном разбирательстве нередко используется возможность снизить сумму компенсации, если она будет признана не соответствующей реальному ущербу (ст. 333 ГК РФ). Потому получить 100% пени удается далеко не всегда. Для этого необходима помощь грамотного юриста. Но если сумма сравнительно небольшая, то около 80% неустойки получить не составляет труба. Об этом мы еще поговорим подробнее.
Обратите внимание! Застройщик может быть освобожден от уплаты неустойки в том случае. если передача недвижимости не произошла по вине самого дольщика, который не подписал передаточный акт, а девелопер выполнил все обязательства.
Если застройщик начинает затягивать сроки, необходимо собрать платежные документы, которые подтверждают, что вы свои обязательства выполняли в положенный срок. Обязательно своевременно приходите подписывать акты и другие бумаги. Потому что в противном случае вы можете получить отказ в компенсации, даже в случае факта затягивания сроков. И не подписывайте никакие дополнительные документы без консультации с юристом.
Когда отправлять досудебную претензию
Согласно закону для определения факта затягивания сроков застройщиком и определения суммы пени значение имеет только дата передачи квартиры (подписания акта приемки). Ориентироваться нужно именно на договор и реальный срок получения ключей от квартиры, а не на ввод дома в эксплуатацию. Не совершайте эту распространенную ошибку.
Для получения неустойки сперва необходимо отправить досудебную претензию. В ней вы, как будущий собственник квартиры, требуете выплатить причитающуюся вам по закону сумму пени. В письме вы должны обоснование нарушения срока передачи жилья, который четко прописан в ДД, а также сумму причитающейся вам по закону пени.
В случае отказа застройщика выплатить неустойку, этот документ станет, кроме всего прочего, основанием для получения дополнительных компенсаций. Это могут быть штраф (50% от невыплаченной добровольна суммы) и моральных издержек. Они взыскиваются в судебном порядке с застройщиков, отказывающихся платить пеню.
Претензия может быть отправлена:
- После получения ключей от квартиры. В этом случае сумму рассчитать просто, и есть возможность получить компенсацию без судебных разбирательств.
- Не дожидаясь завершения строительства. Это делают, если сроки строительства затягиваются очень сильно. И тогда претензия становится основанием для последующего судебного разбирательства. В ней указывают не общую сумму, а пеню за каждый день и дату, с которой считается просрочка.
Претензия к строительной компании составляется в 2 экземплярах. Дальше ее можно отправить по почте (заказным письмом) или передать в офис застройщика, где ответственное лицо должно расписаться и поставить печать на экземпляр дольщика. По правилам делопроизводства все входящие письма должны быть зарегистрированы в специальном журнале в секретариате фирмы или предприятия. Вы получаете этот номер лично или при помощи уведомления от почтовой службы.
Срок ответа от застройщика на претензию
Но на практике застройщик может находить причины, чтобы затягивать срок выплаты неустойки или начать переговоры с дольщиком о существенном снижении суммы компенсации за задержку передачи жилья.
Самые распространенные причины – это проблемы с подрядчиками или местной администрацией. В данном случае вам придется принимать решение самостоятельно.
Вы можете согласиться с доводами застройщика и получить меньшую сумму неустойки. В этом случае выплата компенсации осуществляется на основе договора по соглашению сторон. Если итоговая цифра вас устраивает, то это решение также вполне приемлемо. В противном случае придется обращаться в суд, а это – дополнительное время и сопутствующие расходы.
В большинстве случаев застройщики рассчитывают, как раз на то, что у дольщиков просто не хватит терпения, знаний или желания судиться с крупной компанией. Но вы должны понимать, что возможное разбирательство для вас – выигрышное. И адвокаты строительной компании это также знают. Потому вы можете даже при обсуждении итоговой суммы вполне уверенно называть свои цифры, а не соглашаться на первое предложение.
С компенсацией от застройщика возникли проблемы
Если застройщик «завис» и никак не реагирует на вашу претензию в течении предусмотренного законом срока, а также в случае, если договориться мирно не удалось, э то расценивается, как отказ в совершении выплаты дольщику причитающейся ему по закону неустойки. В этом случае приходит время обращаться в суд.
Для этого понадобится:
- заявление;
- подтверждающие документы;
- расчеты исковой суммы неустойки;
- квитанции об оплате судебных издержек (не забудьте добавить в заявление требование о компенсации этих расходов, в случае выигрыша, эти средства вам вернут).
Далее уже все будет завесить только от российской фемиды. Практика показывает, что суды общей инстанции нередко становятся на сторону застройщика, и снижают по возможности сумму компенсации. Здесь получить более 80% от суммы удается редко. А 100% выплат присуждают только в случае сравнительно небольшой пени.
Если ваша строительная компания значительно затянула сроки, имеет смысл обратиться к опытному адвокату, который сможет не только грамотно составить документы, но и переведет слушание на уровень арбитражного суда. Там вероятность получения 100% неустойки значительно выше.
Реально суд обычно определяет от 1 до 50 тыс. рублей, в зависимости от сроков затягивания строительства и других факторов. Большую сумму за моральный вред можно получить, предоставив документы, которые подтвердят факт морального ущерба.
Порядок получения пени от застройщика
Существует определенный алгоритм, по которому застройщика можно обязать выплатить неустойку. Эту последовательность действий не стоит нарушать. Не давайте повода для споров в суде.
Как нужно действовать:
- Направляется претензия компании, с которой заключен ДДУ.
- В течение 30 дней необходимо подождать, будет ли ответ от представителей застройщика.
- В случае, если застройщик выходит на связь и предлагает удовлетворяющую вас сумму добровольно, вопрос закрывается. Подписываются документы о решение вопроса по согласию сторон.
- Если ответа от строительной компании нет или не удалось достичь согласия по вопросам суммы и сроков оплаты, необходимо составить и подать заявление в суд. В нем указываются все претензии – сроки задержки передачи прав на квартиру, сумма пени, штраф за отказ от добровольной выплаты, моральные потери, расходы на судебное производство.
- Проходит предварительное заседание. На нем рассматривают документы с двух сторон, уточняют сведения, назначают дату основного суда.
- Проводится основное слушание. Выносится постановление о сумме неустойки и других выплат.
- Необходимо получить исполнительный лист.
- Судебный лист направляется приставам, которые взыскивают задолженность.
Через суд можно получить и дополнительные суммы, закон это позволяет. Их необходимо обязательно указывать в заявлении в суд и подтверждать документально:
- Возмещение всех дополнительных денежных затрат из-за проблем со сроками получения оплаченной квартиры, например, аренда жилья или проживание в гостинице.
- Моральный ущерб. Вы доказали суду, что действия застройщика для вас была обидна и оскорбительна. Это предусмотрена 15 статьей Закона о защите прав потребителя ФЗ РФ.
- Штраф за отказ добровольно оплатить пеню. Пункт 6 статьи 13 ФЗ О защите потребителя.
- Возмещение всех судебных издержек.
В случае правильного составления документов избежать выплаты компенсации застройщик не сможет, за исключением случая доказанного форс-мажора, т.е. действий факторов непреодолимой силы. На все судебные разбирательства с застройщиком вам может понадобиться от 5 месяцев до полугода, если вы посчитаете, что суд вынес несправедливое решение и будете его обжаловать, то дополнительно потребуется еще 3-4 месяца.
Правила расчета неустойки
Размер неустойки рассчитывается по очень простой формуле. Но в ней необходимо обязательно учитывать ставку рефинансирования, указанную Центробанком РФ на текущий момент.
Теперь можно разобраться, как выполнять расчеты. Кстати, примерно «прикинуть» возможную сумму пени можно при помощи многочисленных онлайн-калькуляторов. Но точно лучше посчитать вручную.
Формула расчета неустойки за просроченную передачу жилья
В случае коммерческой недвижимости, организации (юридические лица) обычно обращаются к профессиональным юристам, потому о них говорить мы здесь не будем.
Для жилой недвижимости применяется следующая формула:
Сумма неустойки в пользу владельца квартиры = 1/150 × Ставка Рефинансирования × стоимость квартиры × число дней просрочки
В случае, когда застройщик сильно затягивает все разумные сроки передачи имущества, и дело дошло до суда, в иске не указывают полное количество просроченных дней. Лучше всего указать стоимость одного дня задержки при передаче квартиры в собственность и дату сдачи объекта по договору. Решение суда будет основано на этих цифрах. В результате финальная сумма неустойки будет зависеть от того, в какой день вы получите долгожданные ключи от квартиры.
Пример расчета размера неустойки
Рассмотрим наглядно, как можно использовать формулу на практике.
- Возьмем за исходную стоимость квартиры на момент передачи в 3 млн. рублей. В заключенном договоре указана дата передачи 31 марта 2019 года, следовательно, просрочка будет считаться с 1 апреля 2019 г.
- Акт передачи между застройщиком и дольщиком был подписан 1 июля 2019, и общий срок задержки передачи жилья в собственность составит 3 месяца или 91 календарный день.
- Ставка по рефинансированию условно равна 9% на данный момент.
После того как в формулу будут подставлены все переменные получим сумму неустойки:
1/150 × 0,09 × 3 000 000 × 91 = 163 800 руб.
Кроме того, не забывайте, что в случае отказа урегулировать данный вопрос по согласию сторон, через суд у вас есть все шансы включить в неустойку штрафы за моральный и материальный ущерб, юридические и судебные издержки, оплата жилья за срок просрочки и прочее.
Стоит ли обращаться в суд: плюсы и минусы
В случае небольшого нарушения сроков и незначительной суммы пени проблем с выплатами обычно не возникает. Далеко не все дольщики вообще знают о праве на компенсацию, многие не видят смысла заниматься этими вопросами. А застройщики без проблем выплачивают недовольным средства, и, таким образом, снижают возможные репутационные потери.
Много сложнее, когда нарушения сроков значительны. Застройщик, как и любая коммерческая организация, стремится снизить финансовые потери. Потому очень часто удается решить вопрос с выплатой компенсации только через суд. Но не забывайте, что суд в этих вопросах практически всегда будет на вашей стороне. Потому – смело собирайте документы и получайте законные выплаты.
Добавляйте наш канал в свою ленту, чтобы не пропустить новые публикации. Мы есть ещё тут:
Узнать всю правду про новостройки Краснодара можно на сайте 23квартиры.ру