Неустойка при долевом строительстве судебная практика

Позиция ВС РФ vs судебная практика нижестоящих судов по снижению взыскиваемой с застройщиков неустойки

Директор направления «Налоги и право» Группы компаний SRG

специально для ГАРАНТ.РУ

Практика применения положений об уменьшении неустойки при рассмотрении споров с участием застройщиков может кардинально измениться. Причиной тому – позиция, изложенная недавно Верховным судом Российской Федерации (определение ВС РФ от 4 сентября 2018 г. № 46-КГ18-38). Теперь при снижении заявленного размера неустойки на основании ст. 333 Гражданского кодекса суд будет обязан указать в решении мотивы, по которым он полагает, что уменьшение неустойки является допустимым.

Однако прежде чем углубиться в данное дело, следует вкратце описать текущую ситуацию в области долевого строительства и сложившуюся практику взыскания с застройщиков неустойки за нарушение сроков сдачи объекта.

Неустойка как способ защиты интересов дольщика при срыве сроков сдачи многоквартирного дома

В настоящее время увеличивается количество случаев срыва застройщиками сроков сдачи многоквартирных домов. Участники долевого строительства (дольщики) являются одной из самых незащищенных категорий в сфере строительства и недвижимости. На покупку строящегося жилья большинство дольщиков тратят заемные средства, так как не располагают всей необходимой денежной суммой. Некоторые из таких покупателей не имеют собственного жилья и живут в съемных квартирах, уплачивая арендную плату. Таким образом, для дольщиков важным обстоятельством является сдача жилья в срок без существенных задержек.

На сегодняшний день государство не может обезопасить гражданина от срыва сроков строительства и сдачи объектов недвижимости, гарантировать надлежащее исполнение застройщиком договора об участии в долевом строительстве (ДДУ).

При этом нельзя не отметить, что законодатель периодически пытается улучшить действующее законодательство, регулирующее строительство жилья. В качестве позитивного примера изменения правил строительства и продажи жилья можно выделить установление схемы привлечения денежных средств дольщиков через эскроу-счет. Это специальный счет, открываемый в банке, на котором замораживаются деньги дольщика на период строительства дома и передаются застройщику только после того, как тот исполнит свои обязательства перед дольщиком.

Однако наиболее действенным способом защиты и компенсации потерь покупателя строящегося жилья является взыскание неустойки с застройщика в связи с нарушением сроков сдачи объекта долевого строительства. Размер такой неустойки рассчитывается исходя из одной трехсотой ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. При этом для дольщика-гражданина неустойка рассчитывается в двойном размере (ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ). Данной нормой законодатель позволил дольщику компенсировать свои потери при срыве сроков передачи объекта строительства.

Однако на практике обманутому дольщику не стоит рассчитывать на получение всей суммы установленной законом неустойки.

Особенности уменьшения неустойки судом

При рассмотрении дел по взысканию неустойки с застройщика суды, как правило, снижают неустойку, ссылаясь на то, что ее размер явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства (ст. 333 ГК РФ). Причем если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии соответствующего заявления со стороны должника. Это касается и споров с застройщиком (п. 9 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом ВС РФ 19 июля 2017 г). При этом застройщик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства. Кроме того, уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что кредитор может получить необоснованную выгоду.

Таким образом, суд может снизить заявленную дольщиком неустойку только:

• в исключительных случаях;
• по заявлению должника (застройщика, ответчика);
• если будет доказана явная несоразмерность суммы неустойки последствиям нарушения обязательства;
• при установлении того факта, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

При этом суд должен учесть конкретные обстоятельства дела, в том числе соотношение сумм неустойки и основного долга, длительность неисполнения обязательства, соотношение процентной ставки с размерами ставки рефинансирования, недобросовестность со стороны кредитора, имущественное положение должника (Определение ВС РФ от 16 февраля 2016 г. № 80-КГ15-29).

Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (п. 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств», далее – Постановление Пленума ВС РФ № 7).

При этом самостоятельными основаниями для снижения неустойки не могут быть доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства в связи с тяжелым финансовым положением, наличием задолженности перед другими кредиторами, наложением ареста на денежные средства или иное имущество и даже в связи с добровольным погашением долга на день рассмотрения спора и др.

Возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков, но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют для него подобные нарушения. Например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам, валютных курсов и т. д.). Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период (п. 74-75 Постановления Пленума ВС РФ № 7).

С учетом этого суды должны исследовать вопрос исключительности рассматриваемого случая и допустимости уменьшения размера неустойки в зависимости от степени выполнения застройщиком своих обязательств, имущественного положения истца и других обстоятельств (п. 26 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом ВС РФ 4 декабря 2013 г.).

Судебная практика по уменьшению взыскиваемой с застройщика неустойки

Казалось бы, с учетом вышеизложенного уже давно должна была сложиться судебная практика, которая встает на сторону дольщика и не позволяет необоснованно «резать» заявленную неустойку.

Однако в районных судах, которых поддерживают вышестоящие суды, в том числе и в Московском регионе, сложилась кардинально противоположная практика. Истец может сделать подробный расчет неустойки, представить суду письменные доказательства обоснованности ее размера, грамотно изложить свою позицию в суде, но судьи все равно уменьшают неустойку без описания мотивов такого снижения.

В качестве примера можно привести один из споров, рассмотренных Московским городским судом – суд снизил размер неустойки, указав лишь, что это должно способствовать восстановлению баланса между нарушенными правами истца и мерой ответственности, применяемой к ответчику за нарушение им срока передачи объекта долевого строительства (апелляционное определение Московским городским судом от 26 мая 2017 по делу № 33-18972/2017). В другом деле апелляция согласилась со снижением заявленной истцом суммы неустойки, отметив, что степень несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией и только суд вправе дать оценку указанному критерию исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела (апелляционное определение Московского городского суда от 20 июля 2017 г. по делу № 33-27903/2017).

Также в качестве примера можно рассмотреть спор, разрешая который, суд апелляционной инстанции посчитал правильным снижение неустойки почти в 10 раз. В судебном акте указано, что право суда уменьшить размер неустойки в случае просрочки исполнения обязательства не может рассматриваться как снижение степени защиты конституционных прав граждан (определение Самарского областного суда от 7 сентября 2017 г. по делу № 33-10748/2017).

Как видно, текущая судебная практика направлена против интересов дольщиков.

В рассматриваемом деле истцом-дольщиком была заявлена неустойка в размере 846 690, 45 руб. за период просрочки передачи ключей с 11 февраля 2016 года по 25 июля 2017 года.

Суд первой инстанции посчитал заявленную сумму завышенной и несоразмерной последствиям нарушения обязательства и даже без соответствующего мотивированного заявления со стороны ответчика снизил неустойку за просрочку исполнения обязательств по ДДУ до 80 тыс. руб., то есть более чем в 10 раз (решение Промышленного районного суда от 27 сентября 2017 г. по делу № 2-4979/2017).

При этом никакого обоснования и расчета суммы суд в своем решении не указал.

Коллегия судей апелляционной инстанции посчитала такое решение законным и обоснованным (апелляционное определение Самарского областного суда от 18 декабря 2017 г. по делу № 33-15592/2017).

С таким решением не согласился ВС РФ, отменив апелляционное определение и направив дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции (определение ВС РФ от 4 сентября 2018 г. № 46-КГ18-38).

При этом Суд подчеркнул, что уменьшение неустойки по правилам ст. 333 ГК РФ при рассмотрении споров с застройщиком возможно в исключительных случаях и лишь по заявлению ответчика. Более того, в решении следует обязательно указать мотивы, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

***

Позиция, изложенная в этом определении ВС РФ, может оказать положительное влияние на дальнейшую судебную практику в отношении обманутых дольщиков, так как она акцентировала внимание на указание мотивов именно судом.

Кроме того, пересмотренный апелляционной инстанцией судебный акт, мотивировочная часть которого в настоящее время еще не изготовлена, также окажет значительное влияние на позиции судов при разрешении данного вопроса, так как именно он выразит отношение судей к данным изменениям.

По моему мнению, после вынесения данного определения ВС РФ судебная практика может пойти по трем разным путям.

Положительный. Суды примут во внимание данное требование ВС РФ и в дальнейшем при снижении неустойки будут составлять мотивированное обоснование. В результате количество решений о снижении снизится.

Нейтральный. Суды сформируют универсальные мотивы снижения неустойки, которые можно будет указывать практически в любом деле, что не повлияет на сложившуюся судебную практику.

Отрицательный. Довод Суда о мотивах снижения неустойки останется без внимания нижестоящих судов, решения будут выноситься без учета позиции ВС РФ, что можно будет считать показателем несогласованности институтов судебной власти.

Источник

Судебная практика по ДДУ, разъяснения общества по защите прав потребителей

Нарушение прав дольщиков по ДДУ, учитывая их правовую неграмотность, зачастую носит характер злоупотреблений со стороны застройщика. Поскольку последние априори занимают доминирующее положение по отношению к дольщику, то имеют возможность манипулировать ситуацией, заключать договоры без законных на то оснований, на явно несправедливых, а иногда кабальных условиях

Защищая права дольщиков, Российская система правоотношений нацелена не только на безоглядное применение правовых актов, но и ориентируется на практику правоприменения высших судебных органов, закрепленную постановлениями пленума ВС России.

Судебная практика по ДДУ при переносе даты сдачи объекта в эксплуатацию

Понимая, что, по всей вероятности, срок сдачи объекта будет сорван, а договорные условия нарушены, застройщик попросту уведомляет дольщика о том, что в срок строительства переносится на конкретную дату.

При разрешении спора в указанной ситуации позиция Верховного суда бескомпромиссна. Уведомление дольщика о переносе срока не является основанием для изменения срока сдачи объекта в эксплуатацию. В таком случае необходимо заключить между застройщиком и дольщиком соглашение, которое, как и основной ДДУ, подлежит обязательной гос. регистрации (определение № 5-КГ15-156 от 8.12.15 года).

Судебная практика по расторжению ДДУ — что может застройщик

Когда дольщик не вносит установленную договором оплату, на первый взгляд кажется нормальным, если застройщик откажется от дальнейших договорных отношений и в одностороннем порядке расторгнет ДДУ.

Однако, исходя из положений п. 4 ст. 450 ГК, застройщик обязан принимать решение о прекращении договорных отношений, действуя исходя из принципов добросовестности и разумности. Как показывает судебная практика, суд будет давать правовую оценку обоснованности, которая касается одностороннего отказа застройщика от выполнения договорных обязательств, с учетом выше указанных принципов. Именно такой позиции придерживается ВС России, что подтверждается вынесенным ранее определением № 5-КГ16-51 от 19.04.16 года.

Не хочется выплачивать неустойку — заплатишь штраф

Анализ судебной практики по неустойке в долевом строительстве показывает, что именно такую позицию занял Верховный суд РФ при вынесении определения, касаемо обоснованности требования дольщика к застройщику о выплате неустойки. Поскольку требования дольщика не были удовлетворены застройщиком добровольно, то застройщик по судебному решению теперь должен выплатить штраф, равный половине от той суммы, которую составляет неустойка (определение № 18-КГ15-177 от 1.12.15 г.)

Ответственность застройщика

Достаточно серьёзные требования предъявляются к застройщику относительно качества передаваемого в собственность дольщика объекта. Застройщик должен обеспечить исполнение требований тех. регламентов, проектной документации и других обязательных требований, которые касаются характеризующих свойств жилья и возможности правообладателя использовать его по целевому назначению — для проживания (ст. 7 Закона № 214-ФЗ).

Если застройщик допустил отступления от вышеперечисленных требований, то дольщик самостоятельно может выбрать один из способов восстановления своего нарушенного права:

• обязать застройщика устранить бесплатно недостатки;
• соразмерно уменьшить цену договора;
• возместить понесенные им расходы на устранение выявленных недостатков (определение ВС России № 11-КГ15-9).

Признание судом прав собственности на жилье

Одним из самых применяемых способы защиты своего права со стороны дольщика является заявление в судебном порядке права собственности на жильё — объект долевого строительства (ст. 12 ГК РФ).

Основаниями для реализация такого способа защиты и восстановление своих прав является несоблюдение застройщиком условий договора, а также требований законодательства, предъявляемых к проектной документации, требованиям касаемо разрешения на землю, а также в части исполнения других правовых актов. Дольщик в этом случае может потребовать признания права собственности:

• на квартиру (объект недвижимости);
• на недостроенное жилье;
• на долю, принадлежащую на правах общей собственности всем дольщикам.

Доля должна быть соразмерной внесенному взносу по договору долевого участия. Такой позиции придерживается Верховный суд в п. п. 14, 16, 17 Обзора судебное практики, утв. Президиумом ВС РФ 04.12.2013.

Расторжение ДДУ по инициативе дольщика

Судебная практика по расторжение ДДУ по инициативе дольщика показывает, что в тех случаях, когда застройщиком были нарушены правовые основы и договор долевое участие был заключён незаконно, либо нарушен порядок привлечения денежных средств дольщиков, последний обладает правом признать заключенную сделку недействительной.

Это означает, что ему должны быть возвращены все денежные средства, уплаченные в счет строительства, а также возмещены убытки. Правовую основу такой позиции Верховного суда составляют правила, прописанные в ст. 395 ГК ч. 2, 2.1 ст. 1, ч. 3 ст. 3 Закона N 214-ФЗ. Она отражена в п. 7 Обзора ВС РФ от 04.12.2013 г.

Это касается не только возмещение вреда, но и денежной компенсации причиненного морального вреда (ст. 15 Закона N 2300-1, п. 28 Обзора), а также взыскания неустойки и штрафов в пользу дольщика (п. 6 ст. 13 Закона N 2300-1, Пленум ВС РФ от 28.06.2012 N 17).

Несмотря на то, что ДДУ является юридическим документом обязательным к исполнению обеими сторонами, дольщик может его расторгнуть, причём сделать это в одностороннем порядке. Для этого необходимо наличие следующих правовых оснований согласно ч. 1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ и ч. 7, 17 ст. 25 Закона N 218-ФЗ:

• существенное нарушение застройщиком требований, которые закон и договор предъявляют к качеству и характеризующим признакам объекта;
• неустранение выявленных недостатков в строящемся жилье в разумные сроки;
• нарушение срока ввода в эксплуатацию и передачи объекта дольщику, если он составляет более 2 месяцев;
• застройщиком не уведомлен дольщик о том, что был прекращен договор поручительства по ДДУ, заключенный с первым дольщиком.

Также ДДУ можно расторгнуть и судебном порядке при наличии для этого оснований, установленных ч. 1.1 ст.9 Закона N 214-ФЗ:

• прекращение либо длительное приостановление строительства многоэтажки, если существующие факты свидетельствуют о том, что сроки передачи жилья дольщикам будут нарушены;
• изменены более 5% от указанной в проектной документации площади жилья;
• изменено целевое назначение нежилых помещений.

Эти нарушения являются не только основанием для судебного прекращения ДДУ. При этом возникают обязательства у застройщика возвратить дольщику внесённые им деньги по договору и уплатить проценты на полученную в счет договора сумму в соответствии с правилами, прописанными ч. 2 ст. 9 Закона N 214-ФЗ.

Дольщик – потребитель услуг

Судебная практика по договорам участия в долевом строительстве показывает, что немаловажной является позиция ВС России, которая дольщиков позиционируют как потребителей услуг . При этом правоотношения по ДДУ могут рассматриваться судами не только в рамках вышеуказанного законодательства. Защищая свои права, дольщики могут применять правила, прописаны в законе о защите прав потребителей.

Именно в рамках указанной правовой нормы п. 1 ст. 23 Закона потребитель услуги, по отношению к которому было допущено нарушение, может истребовать в судебном порядке за каждый день просрочки пеню, размер которой составляет 1% от цены товара. Такая правовая позиция была поддержана в Определении Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 1.03.16 г. № 4-КГ15-70.

Как обратится за помощью в общество защиты прав потребителей “Правовой надзор”

• Позвоните по номеру телефона +7 (499) 229-85-78
• Заполните форму ниже

Задайте вопрос бесплатно и получите ответ юриста в течение 30 минут

Источник