Васильевский затягивает «серый пояс»: новые стройки на острове
На Васильевском острове в ближайшие годы могут быть застроены две знаковые исторические территории: участок, принадлежавший Всероссийскому научно-исследовательскому институту радиоаппаратуры, и площадка завода «Севкабель». Это, пожалуй, самая романтичная часть острова – рядом залив, несколько модных креативных пространств, а до центра – рукой подать. Однако местные жители и эксперты указывают на досадные минусы микрорайона – нехватку соцобъектов и не вполне благополучную экологию. LIVING узнал подробности.
Зона роста
В центре Петербурга остается все меньше участков для жилой застройки, и земли «серого пояса» — один из оставшихся лакомых кусочков для девелоперов. Несмотря на плотную застройку Васильевского острова, здесь еще есть лакуны, доступные для строительства домов. Девелоперы уже активно осваивают участки вдоль Уральской улицы, где недавно появился ЖК «Самоцветы» . Возможно, вскоре очередь дойдет и до заводских территорий в районе Гавани – неподалеку уже возведен ЖК «Палацио» .
Недавно на совещании губернатора Санкт-Петербурга Александра Беглова с членами городского правительства было рассмотрено 14 проектов планировки с проектами межевания территорий. Среди них был одобрен проект застройки в Василеостровском районе — территории, ограниченной береговой линией Галерной Гавани, Шкиперским протоком, Наличной ул., пл. Морской Славы, береговой линией Галерного ковша, береговой линией Невской губы, береговой линией Шкиперского канала.
Пока речь идет о застройке участка между Галерным проездом, Шкиперском протоком, Малым проспектом и Наличной улицей. Здесь планируют возвести жилые дома, детский сад, начальную школу, торгово-развлекательный комплекс, центр врачебной практики. Раньше тут размещался известный на весь СССР Всероссийский научно-исследовательский институт радиоаппаратуры (ВНИИРА), где разрабатывали радиотехнические системы и средства навигации. Но недавно предприятие переехало в Обухово на площадку концерна «Алмаз Антей», после чего у нынешних владельцев появились планы отдать землю под застройку. Кстати, еще пять лет назад архитектурное бюро «Григорьев и партнеры» в сотрудничестве с финской Eagle Group International создали концепцию будущей застройки. Правда, пока нет информации, каким будет нынешний проект.
Концепция застройки ВНИИРА. Источник: kanoner.com
Теперь территорию ВНИИРА предстоит освободить. Здесь можно буде построить жилые здания высотой до 12 этажей, площадь которых составит более 200 тысяч квадратных метров. Также предусмотрены места для стоянки автомобилей, их будет примерно 1,6 тысяч. Недвижимость вряд ли будет дешевой – предусмотрено возведение домов класса «комфорт плюс», а, возможно, и «бизнес».
Еще одну территорию, потенциально пригодную для строительства, занимает завод «Севкабель». Он был основан как мануфактура торгового дома Siemens&Halske в 1879 году, после национализации был переименован в «Северный кабельный завод». Часть территории уже активно осваивается. С 2014 года примерно 20% участка, прилегающего к Финскому заливу, отдано для создания креативного пространства. На территории культурного центра «Порт Севкабель» открылось несколько кафе, ресторанов, ночной клуб, там обустроили набережную и даже открыли причал для прогулочных судов.
Сейчас площадь легендарного завода поделена на две части, а границей служит Кожевенная линия. На участке, ограниченном Большим проспектом В.О., Детской улицей, Косой линией и берегом Невы, находятся действующие цеха. Однако и им осталось работать недолго. Собственник территории Севкабеля, ООО «БСПБ Капитал» (принадлежит банку «Санкт-Петербург»), в ноябре обратился в Комитет по градостроительству и архитектуре Петербурга (КГА) с целью создания проекта планировки участка. Судя по всему, здесь будут возведены жилые многоэтажные дома и социальные объекты. Мощности завода будут перенесены в одну из промзон на окраине Петербурга или, как вариант, в Ленинградскую область.
Серое золото
Застройка южной части Васильевского острова жильем – относительно новая тенденция. Еще недавно промзона занимала огромную часть района между 22-23 линиями ВО, Большим проспектом ВО, Кожевенной линией и Балтийским заводом, выходящим на Неву. Но сегодня незыблемыми, пожалуй, кажутся только позиции Балтийского завода. Дополнительную привлекательность этой части района обеспечивает запланированная станция метро «Горный институт».
С одной стороны, потенциал этих локаций велик. По сути это собственность в центре Петербурга, с неплохой транспортной доступностью. Даже сейчас, без метро в непосредственной близости, добраться с юга Васильевского до Дворцовой площади можно за 15 минут на машине и за 25-30 минут на общественном транспорте. С торговыми центрами ситуация хуже, но она характерна в целом для исторического центра.
Есть, правда, и подводные камни. По словам руководителя центра экспертиз «Эком» Александра Карпова, приобретение жилья, построенного на землях, где раньше работали промышленные предприятия, сопряжено с определенными рисками. Так, например, рядом наверняка останутся объекты, у которых должна быть очерчена санитарно-защитная зона. Однако в реальности далеко не везде она правильно оформлена. Кроме того, план застройки может войти с этой зоной в противоречие. Если появятся такие сложности, то и возведение домов и социальных объектов может затянуться. Кстати, санитарно-защитные зоны должны быть отражены на публичной кадастровой карте Росреестра, поэтому потенциальный покупатель может проверить, не попадает ли на них будущая многоэтажка.
Кроме того, по словам экспертов, Василеостровский район испытывает дефицит зеленых насаждений, и далеко не всегда его можно восполнить при планировании новых кварталов, особенно если речь идет о «сером поясе». Красивые эскизы на сайте часто далеки от реальности из-за того, что в зоне, где по проекту должны появиться деревья, оказываются подземные коммуникации.
«Есть и еще один риск, связанный с необходимостью рекультивации земли, использовавшейся предприятиями. Будет ли она экологически безопасной? Проверить, насколько добросовестно застройщик подошел к этому процессу, очень сложно», — считает Александр Карпов.
Местные жители указывают на еще одни неочевидный нюанс: в теплое время года в районе часто слышится неприятный запах. «Отвратительный запах канализации, который не дает спать в жару… приходится закрывать окна», — сетует на одном из интернет-форумов местная жительница Марина. Возможно, специфический «аромат» доносится до этой части города с очистных сооружений на о. Белом, и это совсем не улучшает экологическую обстановку в районе.
Однако потенциальные проблемы с экологией и соседство с действующими заводами вряд ли остановит от покупки тех, кто хочет жить близко к центру и хоть немного знаком с рынком петербургских новостроек, считает специалист по недвижимости компании «Адвекс» Ирина Усанова.
«Любое жилье на Васильевском острове будет пользоваться спросом. Поскольку в такой престижной локации, скорее всего, будут работать крупные застройщики с хорошей репутацией, это будут классные проекты, и они быстро найдут покупателей», — уверена эксперт.
По ее словам, жилье в «сером поясе» Петербурга пользуется стабильным спросом – пример тому проекты застройки Октябрьской набережной. Возможные проблемы с экологией, отсутствие зеленых зон, и нехватка соцобъектов – общая беда почти всех новых районов, так что и это вряд ли остановит желающих приобрести квартиру. Причем, не только инвесторов, но и тех, кто хочет прописаться на Васильевском.
Квартиры в новостройках в Василеостровском районе
Купить квартиру в новостройках Василеостровского района
Намыв Васильевского острова — перспективная локация. Эксперт рынка недвижимости расскажет, что же будет построено на искусственных территориях и как изменится облик намыва.
Новостройки в Василеостровском районе от застройщика
Василеостровский район занимает два крупных острова: Васильевский и остров Декабристов, которые разделяет река Смоленка. Васильевский – самый большой остров в Невской дельте.
Район граничит с рекой Малой Невкой, Невой и Финским заливом. Он богат на достопримечательности: здания Биржи, Академии наук и Академии художеств, Ростральные колонны, Кунсткамера, музей современного искусства Эрарта и многое другое.
Промышленные зоны здесь преобладают, особенно в юго-западной и северо-восточной части района. К самым крупными из них относятся Морской вокзал и Морской порт. На Васильевском острове сейчас расположено порядка 30 новостроек в СПб, активное строительство ведется на намывных территориях, формирование которых продолжается.
Что касается рекреационных зон, то зелени в районе мало. Несколько небольших территорий занимают сады и скверы. «Зелёный остров» района – Смоленское кладбище, которое, вместе с тем, является исторической и культурной ценностью.
Ввиду островного положения район имеет свою специфику. С одной стороны, будучи частью исторического центра, он считается престижным для жизни, и новостройки Василеостровской стороны пользуются популярностью. Но с другой, слабое транспортное сообщение замедляют его развитие.
Инфраструктура и транспорт
Сообщение с другими районами осуществляется за счёт Тучкова, Биржевого, Дворцового и Благовещенского мостов. Но в период навигации Васильевский остров буквально отрезан от «большой земли».
Однако стоит отметить, что в районе функционируют две станции метро: «Василеостровская» и «Приморская», поэтому добраться сюда без труда можно в любое время года.
В 2016 году состоялось открытие центральной части Западного Скоростного Диаметра (ЗСД) – платной автомагистрали, которая позволит разгрузить центральную часть города и снять транспортную напряженность на Васильевском острове.
Ощущается дефицит в торгово-развлекательных комплексах, а также в продуктовых гипермаркетах. Социально значимые объекты, такие как школы, детские сады, медицинские учреждения преобладают в достаточном количестве.
Но при всем при этом Василеостровский район смело можно назвать офисным центром Петербурга, особенно если иметь в виду его историческую часть.
Новостройки в Василеостровском районе Санкт-Петербурга
Купить новостройку в Василеостровском районе от застройщика можно по доступной цене. К примеру, жилые комплексы, возводимые на насыпи, имеют вполне гуманный ценник, особенно на старте продаж. Однако новая квартира в центральной части Васильевского района подчеркнёт высокий статус покупателя, так как цена за квадратный метр здесь в разы выше, чем на насыпной территории или вблизи неё.
Новостройки в Василеостровском районе СПб возводят десятки застройщиков, в том числе ведущие петербургские и финские девелоперы. Ближе к историческому центру преобладают новостройки формата «бизнес» и «элит», а у Финского залива и на насыпных территориях преимущественно ведется массовая застройка домами комфорт-класса.
Как формируются районы новостроек: намыв Васильевского острова
Намыв Васильевского острова изначально был одной из самых перспективных локаций новостроек – предполагалась, что новые территории станут визитной карточкой Петербурга, ведь именно эту часть города должны в первую очередь увидеть туристы, прибывающие на круизных лайнерах в морской порт. В первоначальных планах 2006 года были и небоскребы, и деловой квартал, и микрорайон элитного жилья. LIVING изучил хронику изменения проекта намывных территорий и выяснил, что удалось реализовать спустя почти 15 лет.
Новая земля
История «Морского фасада» началась еще в 2004 году, когда Валентина Матвиенко поручила разработать «амбициозный проект XXII века». Удивительно, но архитектурный конкурс выиграла оконная рама. Огромная оконная рама, высотой 85 метров, должна была встречать пассажиров круизных лайнеров. Проект предсказуемо назывался «Окно в Европу».
В 2005 году от идеи отказались. Морской порт решили сделать поскромнее, а роль визитной карточки Петербурга отдали 200-метровым небоскребам – предполагалось создать новый деловой район с бизнес-центрами, гостиницами, жилыми домами и парками. Высотной доминантой должен был стать городской «Сити» на отдельном острове в устье реки Смоленки.
В 2006 году Администрация Петербурга организовала городские торги на право намыть 476 га новых территорий в западной части Васильевского острова. Конкурс выиграла компания «Терра Нова», заплатив Смольному $5,3 млн. Проект согласовали по схеме государственно-частного партнерства, и он должен был стать крупнейшим в Европе по образованию и комплексному освоению прибрежной полосы.
В 2007 году вышел первый утвержденный план территории. В постановлении правительства Санкт-Петербурга № 1430 участок разделили на 73 квартала, распланировали улично-дорожную сеть, запроектировали зоны жилой и общественно-деловой застройки, отвели места для зеленых насаждений общественного пользования, запроектировали 13 детских садов, 9 школ, 2 взрослые и 2 детские поликлиники, больницу, станции скорой помощи, вестибюли метро, кинотеатры, спортивные залы, бассейны и прочие объекты инфраструктуры.
Покупателем первого участка стала компания «Лидер Групп», в 2011 году она открыла продажи во флагманском на намывных территориях жилом комплексе. В 2013-м дом уже хотели сдать, но этим планам не суждено было сбыться. Дело в том, что на старте проекта Смольный обещал обеспечить новые территории инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой, но теперь говорил, что денег на это нет. Девелоперы вынуждены были сами решить этот вопрос. После таких новостей желающих строить на намыве убавилось, а первый ЖК так и стоял без света, воды и тепла.
Намытые территории пустовали, сроки создания новых участков отодвигались. В 2014 году проект решили изменить : небоскребы из планов убрали, водные территории сократили в 2,7 раза, улично-дорожную сеть – в 2 раза. Зато увеличили площадь жилой застройки и рекреационных зон. Численность населения нового острова возросла на 28%, до 60 тыс. человек. Однако проект всё равно развивался гораздо медленнее, чем планировалось. К середине 2019 года уже всё должно было быть готово, а к этому сроку «Терра Нова» намыла только треть от планируемых территорий – 170 га вместо 476. «Еще треть не намыта, готовность остальных варьируется от 10 до 45%», – пишет «Коммерсант» .
Весной 2019 года контроль над АО «Терра Нова» перешел кредитору, которым выступал Сбербанк. Срок реализации проекта сдвинулся на 2026 год.
Намыв сегодня
На начало 2020 года целиком или частично, но сдали свои проекты два застройщика. «Лидер Групп» заселила многострадальный первый ЖК острова «Капитан Немо» – это часть проекта «Гавань капитанов». Компания Seven Suns Development сдала семь этапов ЖК «Светлый мир „Я – Романтик…“» и целиком – апарт-комплекс Cruise Apart. Только в этих комплексах, по минимальным оценкам, уже проживает 10 тыс. человек. Это много, но если посмотреть на долю малогабаритных квартир, становится понятно, откуда такая цифра. Например, по данным аналитиков LIVING, в апарт-комплексе доля небольших студий и однушек составляет более 80% от общего количества квартир. Не сильно меньше этот показатель и в других сданных домах.
Однако строительство активно продолжается. Кроме Seven Suns Development, который получил разрешения на восьмой, девятый и десятый этапы ЖК «Светлый мир „Я – Романтик…“», возводят еще семь крупных проектов.
В LIVING’е подсчитали, что после заселения этих комплексов численность населения острова увеличится минимум на 25 тыс. жителей. Соответственно, к началу 2023 года на намыве будет проживать более 35 тыс. человек.
В новых комплексах квартирография более сбалансирована: доля малогабаритных квартир колеблется в районе 50%. Исключением стал только ЖК «Колумб», где эта цифра достигает 80%. Также пока нет информации о квартирографии следующих этапов ЖК «Светлый мир „Я – Романтик…“».
В среднем по сданным и строящимся домам доля небольших по площади планировок составляет 57%. Не самый плохой вариант, но элитной локацию всё же не назовешь. Все-таки небольшие квартиры пользуются спросом в основном у студентов, арендодателей и тех, кто планирует в будущем расширять жилплощадь.
Пока без школ и с одним детсадом
Итак, на намыве сегодня проживает около 10 тыс. человек, и еще 5 тыс. получат ключи в этом году. Какую инфраструктуру обеспечили жителям? Напомним, что обещали: 18 детских садов, 9 школ и 2 взрослые и 2 детские поликлиники, больницу и зеленые зоны. Это не считая спортивных и культурных объектов, которые нужны, но всё же могут подождать.
По факту же не так давно появился первый детский сад на 140 мест, и это пока единственный социальный объект на острове. Его построили на территории ЖК «Светлый мир „Я – Романтик…“» и открыли 4 марта 2020 года, хотя первоначальный срок был намечен на сентябрь 2018 года. На бумаге строятся еще четыре садика суммарно на 610 мест, но возлагать надежды, пожалуй, стоит лишь на один из них. По плану он должен быть готов в сентябре 2020 года.
Со школами и поликлиниками дела обстоят еще печальнее. Их просто нет. Разрешение на школу выдано, но работы на площадке даже не начинали, что, впрочем, в рамках планирования: срок ввода в эксплуатацию намечен на 2026 год. Однако очевидно, что учебное заведение необходимо уже сейчас. Три кабинета врачей общей практики должны были открыть во II квартале 2020 года, но никаких анонсов по этому поводу тоже пока нет.
Жители намыва вынуждены пользоваться инфраструктурой обжитых кварталов острова. Там есть и поликлиники, и школы, и детские сады. Идти до них два-три километра, но это полбеды. Они просто не рассчитаны на такое количество новых жителей. В социальных сетях пишут, что в ближайшей, 642-й гимназии в этом году было по 40 человек в классе. Учителя перегружены, в коридорах давка, а столовая не может вместить всех на переменах. Не справляются с таким наплывом и детские сады, и поликлиники. В октябре 2019-го жители намыва даже вышли на митинг с требованием решить инфраструктурные проблемы. Петицию с требованиями, которую подписали 600 человек, передали губернатору.
Обычно жителей новых микрорайонов радует хотя бы коммерческая инфраструктура, но и она развивается здесь медленно. На новой суше до сих пор нет ни одного супермаркета, хотя открытие «О’Кея» было запланировано еще на середину прошлого года. Жители ходят в магазины шаговой доступности: «Пятерочку», «Верный», «Семишагофф» и др. Спортзалов, бассейнов, кинотеатров и прочего, что описано в постановлении о планировке территории от 2014 года, тоже нет.
Пока все надежды у жителей на застройщиков, которые обещают развивать инфраструктуру. Например, в новом проекте от «Группы ЛСР» запланировано обустройство набережной: парковая зона растянется на два километра. Срок сдачи намечен на 2028 год.
Эх, дороги…
К слову, транспортная инфраструктура – самая большая проблема новой суши. С большой землей намывную территорию связывают всего две дороги, это пешеходный и автомобильный мост. В час пик на выезде из микрорайона собираются пробки, в которых можно простоять и полчаса, и час, жалуются в соцсетях островитяне. Всю внутриквартальную дорожную сеть строили сами застройщики, но не как дороги, а как технические проезды. Город не берет их на баланс, соответственно, не ремонтирует, не убирает, не ставит на них знаки и не наносит разметку пешеходных переходов. Особенно осложняется ситуация зимой. Проезды убирают управляющая компания и сами жители, в то время как по соседним улицам проходит уборочная техника.
Мимо новых кварталов проходит и общественный транспорт. Долгое время жители могли рассчитывать только на одну маршрутку и один автобус, который ходил каждые 40 минут. И только в прошлом году добились продления автобусного маршрута № 100 до Морской набережной, что несколько улучшило ситуацию.
Между тем Смольный объявил тендер на разработку проектной документации по развитию улично-дорожной сети еще 2018 году. Запроектировать 14 новых дорог должны были к ноябрю 2019 года. Это «магистраль № 1 от Мичманской улицы до съезда с ЗСД, магистраль № 7 от проектируемой магистрали № 4 до проектируемой улицы № 13, магистраль № 3 от Мичманской ул. до проектируемой улицы № 14, улицы № 13 от проектируемой магистрали № 7 до съезда с ЗСД, магистраль № 8 от проектируемой магистрали № 7 до Морской набережной, магистраль № 7 (разворотное кольцо автобусов в районе ЗСД) и т. п., а также сеть велодорожек», – пишет издание NSP .
Дороги даже внесли в адресно-инвестиционную программу города на 2020 год. Правда, без расшифровки и без бюджета: в документации дороги обозначены как «1 этап улично-дорожной сети на намывных территориях в западной части Васильевского острова». Возможно, первый этап отмечен на этом плане фиолетовым цветом. Точно сказать сложно, поскольку проект постоянно меняется.
Понятнее звучит второй пункт: «Строительство Морской набережной от Мичманской улицы до проезда между кварталами 3-А1 и 3-А2», – но и на это бюджета пока не заложено. Теоретически финансирование может появиться, но перед этим должны закончить работы по проектированию и проведению экспертизы. В генеральном плане Санкт-Петербурга запланирована и реализация станции метро «Морской фасад», однако в актуальную версию АИП не заложен бюджет даже на ее проектирование. Ориентировочный срок завершения строительства намечен на 2030 год.
Еще одной сложностью для островитян стали парковки. Сейчас машины стоят на месте будущей школы, и, кажется, мест уже не хватает.
В каждом из трех сданных проектов предусмотрены паркинги, но, по данным аналитиков LIVING, обеспеченность заселенных новостроек машино-местами составляет 33%. В семи строящихся проектах (без учета новых этапов ЖК «Светлый мир „Я – Романтик…“»: о них информации нет) обеспеченность бесплатными местами на открытых стоянках составит 11% и в платных паркингах – 57%. В итоге около трети будущих жителей не смогут найти место на парковке.
Перспективы роста
Безусловно, микрорайоны новостроек, как правило, испытывают большие сложности с социальной и транспортной инфраструктурой. Эта проблема не обошла и намыв Васильевского острова. В 2020-м сдадут два новых жилых комплекса, в 2022 году – еще пять, и численность населения увеличится минимум в три раза. Социальные объекты и транспортная инфраструктура будут с трудом поспевать за таким ростом, и неизвестно, через сколько лет ситуация выровняется.
Тем не менее намыв всё равно считают самой перспективной локацией в городе: престижный Василеостровский район, 20 минут до исторического центра, под боком выезд на ЗСД, шикарные панорамные виды на Финский залив и грандиозные планы по благоустройству территории – всё это обеспечивает хорошую базу для стабильного роста цен на жилье.